■ 尹中立

自2004年以來，我國每年都出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，并且調(diào)控的規(guī)格越來越高，2005年以前的房地產(chǎn)調(diào)控以建設(shè)部或國土資源部等部級單位為主，2005年以后上升到國務(wù)院出臺文件進(jìn)行調(diào)控。

更值得注意的是調(diào)控的效果越來越差，并導(dǎo)致出臺調(diào)控措施的頻率越來越快。2009年12月份至2010年4月份，已經(jīng)連續(xù)三次出臺政策控制房價：2009年12月14日國務(wù)院召開常務(wù)會議專門研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，18日財政部、國土資源部等五個部委日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》；2010年1月10日國務(wù)院出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“國十一條”）。但這些政策出臺之后，房價并沒有得到有效遏制，2010年第一季度，以北京、上海為首的很多城市房價加速上漲。國務(wù)院總理溫家寶4月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。4月17日，國務(wù)院出臺專門文件《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》調(diào)控房價。國務(wù)院在4個月之內(nèi)兩次出臺文件調(diào)控房價的做法史無前例。

最近幾年政策實(shí)踐告訴我們，房地產(chǎn)調(diào)控是一項十分復(fù)雜而又極其重要的工作。對房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)格已經(jīng)上升到國務(wù)院層次，說明對房地產(chǎn)的調(diào)控事關(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全局，單一部門無法完成此項重任；而調(diào)控的頻率越來越高的事實(shí)無疑向我們宣誓，該項工作十分復(fù)雜，政府對房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的把握還很不夠或房地產(chǎn)調(diào)控的掣肘因素太多。

筆者主要從金融的角度來分析當(dāng)前中國房價上漲的主要因素及調(diào)控對策。

貨幣投放過多是現(xiàn)階段中國房價上漲的前提

有關(guān)房價上漲的原因的解釋有很多，但筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的還是貨幣因素。套用貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)的鼻祖弗里德曼的名言“通貨膨脹無論何時何地都是貨幣現(xiàn)象”，我們認(rèn)為，房價上漲的本質(zhì)就是貨幣過多的一種反應(yīng)。

考察我國的貨幣增長情況就知道我國的貨幣多發(fā)行了多少。1979年末的所有銀行存款是1千億元人民幣，1989年末為1萬億元人民幣，1999年剛剛超過了10萬億人民幣，而2009年末將超過了60萬億元人民幣，即貨幣數(shù)量每十年漲十倍，在過去的30年里貨幣增加了600倍，而GDP增長不到20倍。顯然，貨幣增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)總量的增長速度。

當(dāng)然，貨幣的增長有合理的成分：第一，因為經(jīng)濟(jì)總量的增長需要貨幣的增長；第二，這30年我國市場經(jīng)濟(jì)從無到有，很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域從實(shí)物配給過渡到貨幣分配，這本身是一個貨幣化的過程；第三，金融深化過程需要增量的貨幣供給。

我們再橫向比較一下就更清楚我們的貨幣多了多少。在全球主要經(jīng)濟(jì)體中，只有日本和我國類似，廣義貨幣數(shù)量是GDP的2倍，其他國家的貨幣數(shù)量都在GDP的1倍左右，美國2009年盡管努力增加貨幣供應(yīng)數(shù)量，但其貨幣總量不到GDP的1倍。

那么，我國的貨幣是如何多出來的呢？從貨幣過度發(fā)行的原因看，1995年之前的貨幣過度發(fā)行主要是由于財政從中央銀行透支造成的，而2001年之后的貨幣過度發(fā)行的原因則與外匯儲備占款直接相關(guān)。2003年以來，中國的外匯儲備增加了2萬多億美元，對應(yīng)的貨幣投放是19萬億元人民幣，也就是說，在這6年中，我們向市場多投放了19萬億人民幣。貨幣的過多投放必然導(dǎo)致物價上漲，但2000年以后的中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由以前的短缺經(jīng)濟(jì)變?yōu)楣┙o相對過剩的經(jīng)濟(jì)，多余的貨幣不會沖擊一般消費(fèi)品，物價上漲更多地表現(xiàn)在資產(chǎn)價格領(lǐng)域，股市與樓市成為這些多余貨幣的主要發(fā)泄場所。

只要我國的出口導(dǎo)向不變，而外匯管理體制和匯率政策基本保持不變，則外匯儲備不斷增加的態(tài)勢就不變出現(xiàn)大的變化，則貨幣投放過多的狀態(tài)也就不會發(fā)生改變，也就是說，“錢多”可能是我國現(xiàn)階段的一種基本狀態(tài)。這是有關(guān)房價調(diào)控的最主要難題。

貨幣是如何推高房價的？

銀行的錢固然多，但它不是無條件地流向房地產(chǎn)行業(yè)的，這些錢必須借助于安全的通道才能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的。對貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場的途徑和渠道的分析不僅有助于我們了解房價上漲的原因，而且有助于我們找到調(diào)控房價的對策。

要分析貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場的途徑和渠道，應(yīng)該剖析商業(yè)銀行的住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，這是商業(yè)銀行的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的兩個“綠色通道”。過多的貨幣正是通過這兩個業(yè)務(wù)渠道源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場，并助推了房價泡沫。

這兩個通道對住房價格的影響機(jī)理是不一樣的，控制方法也是有差異的。

住房按揭貸款影響的是住房需求。當(dāng)前，考慮物價上漲和按揭貸款的利率優(yōu)惠，通過按揭貸款來買房實(shí)際資金成本是零甚至是負(fù)的，這實(shí)際上是鼓勵居民通過按揭貸款來炒房子。但提高利率是不現(xiàn)實(shí)的，當(dāng)前的公司貸款利率就是5%左右，住房按揭貸款的風(fēng)險比其他貸款風(fēng)險小，利率上調(diào)是難以起作用的。但首付是可以提高的，提高首付比例就可以對遏制房價起到很好的作用。2007年出臺了“二套房貸”政策，其核心就是對首次置業(yè)和非首次置業(yè)采取有差別的信貸政策，事實(shí)說明，該政策是有效果的。如果房價上漲過快，可以考慮進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例。

2007年以來，政府調(diào)控房地產(chǎn)時，已經(jīng)充分關(guān)注到按揭貸款這個“綠色通道”，出臺了相應(yīng)的政策去堵這個通道。但另外一個“綠色通道”——房地產(chǎn)開發(fā)貸款政府關(guān)注甚少。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是如何影響住房價格的呢？按照一般常理，住房開發(fā)貸款影響的是住房的供給，此類貸款越多則住房供給越多，住房價格上漲壓力越小，因此，要控制遏制住房價格的上漲就應(yīng)該鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但實(shí)際的傳導(dǎo)邏輯卻是這樣的：開發(fā)貸款多刺激開發(fā)商高價拿地，刺激房價上漲。

2008年至2009年，我們已經(jīng)清晰地看到了開發(fā)貸款對房價的影響和傳導(dǎo)途徑。2008年初之所以出現(xiàn)以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自2008年11月份中央開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發(fā)商捂盤惜售并高價拿地。

這里需要注意的是，在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當(dāng)開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升。

對策建議

在當(dāng)前的宏觀背景下，緊縮貨幣的難度相當(dāng)大，但仍然可以在貨幣環(huán)境比較寬松的條件下找到遏制房價的方法?？疾煦y行資金流向地產(chǎn)業(yè)的另外兩條“綠色通道”后，我們就可以對癥下藥，找到遏制房價的措施。

1.提高二套房貸的首付比和利率

如果首付比是兩成的話，投資房地產(chǎn)的資金杠桿就是5倍，也就是說通過按揭貸款機(jī)制可以將房地產(chǎn)的實(shí)際需求放大5倍。如果將首付比提高到五成，則資金放大倍數(shù)只有2倍，遏制住房需求的效果是十分明顯的。

2010年4月14日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，主要措施是提高二套放貸首付比，應(yīng)該是很有針對性的。

但需要注意的是，當(dāng)前的商業(yè)銀行整體上是資金過剩，有貸款的沖動，對二套放貸政策的實(shí)施有一定的困難，尤其是大幅度提高利率的做法難以實(shí)施。通過稅收手段來調(diào)節(jié)住房需求的效果比調(diào)整信貸政策要好，本文對此不作細(xì)述。

2.對地產(chǎn)類上市公司、央企及地方國企的融資都需要限制

商業(yè)銀行為了控制風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目需要一定比例的資本金要求，于是，上市公司和央企或地方國企成為銀行家青睞的對象。要遏制房價上漲，這三類企業(yè)都值得我們高度關(guān)注。

首先看上市公司。房地產(chǎn)類的上市公司目前有100多家，房地產(chǎn)行業(yè)的第一陣營的公司幾乎都是上市公司，這一群體對房地產(chǎn)價格影響巨大。2005年至2009年，隨著房價不斷上漲，房地產(chǎn)類上市公司的盈利大幅度增加，于是股價也大幅度上漲，而股價大幅度上漲后上市公司可以以較高的價格從資本市場融資，獲得巨額融資后再配合銀行的信貸資金可以從土地市場高價拿地，刺激房價上漲。對于房地產(chǎn)類上市公司而言，這是一個完美的循環(huán)，但對于政府來說就是巨大的麻煩。在這個循環(huán)里，政府可以在上市公司的再融資這個環(huán)節(jié)上有所作為，筆者在2007年9月份曾經(jīng)給有關(guān)部門提建議，應(yīng)該嚴(yán)格控制房地產(chǎn)類上市公司的再融資行為。上市公司沒有資本市場的廉價的資本補(bǔ)充，就無法獲得商業(yè)銀行的信貸資金支持，上述循環(huán)就難以演繹下去了。

其次，分析一下央企。央企不僅有雄厚的資本，而有國家的信用作支撐，它們獲得銀行信貸的能力比任何公司都容易。因此，央企是銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的重要渠道。要遏制房價上漲就必須讓所有央企從房地產(chǎn)市場撤出。

“兩會”后三個央企連續(xù)制造了三個“地王”，讓決策者看到了央企在房價上漲過程中扮演的角色及巨大的威力，國資委立即出臺措施讓78家主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的央企在規(guī)定的時間里退出房地產(chǎn)市場。但筆者認(rèn)為，僅此是十分不夠的，應(yīng)該讓所有的央企從房地產(chǎn)市場退出。社會公眾對央企制造地王的行為之所以憤怒，是因為這些公司以國家的信用作為背書去銀行融資，再推高地價和房價，不僅沒有盡到央企應(yīng)盡的社會責(zé)任，反而與民爭利，破壞社會的穩(wěn)定。在主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的16家央企中，不少是上市公司，對于這些企業(yè)可以通過出賣國有股的方式解決這個問題，并不違反任何規(guī)定。

在央企隊伍里，保險資金也是需要關(guān)注的，保險公司的保費(fèi)收入和可運(yùn)作資金增長速度非常快，未來將是影響房地產(chǎn)價格的主力之一，政府應(yīng)該慎重開放險資進(jìn)入不動產(chǎn)市場的大門。從我國臺灣地區(qū)20年前控制房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗和教訓(xùn)，限制險資進(jìn)入不動產(chǎn)是十分必要的。而我們有關(guān)部門卻逆潮流而動，正在開發(fā)保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)市場。需要決策者高度關(guān)注此事。

銀行開發(fā)貸款的第三類公司是地方國企，這其中很多是所謂的地方政府的“融資平臺”，從數(shù)量上來說，這個途徑是真正的主力。從有關(guān)部門的分析報道看，截至2009年底，地方融資平臺的融資余額約6萬億至12萬億之多，即使按照最窄的數(shù)量計算，地方政府的或有負(fù)債規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其每年的財政收入，其風(fēng)險是不言而喻的，這其中不僅有銀行的資產(chǎn)風(fēng)險，更關(guān)鍵的是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的風(fēng)險，因為當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長主要依靠投資，而投資的資金主要來源就是這些融資平臺。

地方政府的融資前提是土地收入的不斷增長，這是地方政府刻意推高房價的動力所在。房價與地方政府的投融資行為已經(jīng)緊緊地綁在了一起，也與中國經(jīng)濟(jì)增長須臾不可分離，這是中國經(jīng)濟(jì)巨大的風(fēng)險隱患，如何處理這個棘手的難題考驗政府的智慧。

總之，只要政府下決心控制銀行資金通向地產(chǎn)的這些通道和途徑，貨幣就不會在房地產(chǎn)領(lǐng)域泛濫，遏制房價上漲的目標(biāo)就不難實(shí)現(xiàn)。