張 晨

“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控”拉開大幕，這一次能否突破“空調(diào)”的局限?

4月17日，“國(guó)十條”出臺(tái)，拉開了所謂“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控”的大幕。此后，住建部、國(guó)土部、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等調(diào)控部門、各地地方政府以及各商業(yè)紛紛出臺(tái)配套方案或分析細(xì)則。新政出臺(tái)以來，各地樓市新房普遍成交慘淡，開發(fā)商和購房者同時(shí)陷入觀望，高溫的旁地產(chǎn)市場(chǎng)頃刻間被“急速冷凍”。

此次以“國(guó)十條”為代表的樓市新政，其政策思路與以往調(diào)控的套路有著根本性的不同，其核心在于，第一次明確了商品住房主要作為一般消費(fèi)品和房地產(chǎn)市場(chǎng)主要作為消費(fèi)品市場(chǎng)的根本屬性，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的“轉(zhuǎn)型”確定了方向。

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有消費(fèi)品市場(chǎng)和資產(chǎn)品市場(chǎng)雙重特征，如果不受限制，住房可能成為投資者或保值增值或取得收益流的投資標(biāo)的，甚至成為純粹為了“低買高賣”賺取差價(jià)的工具。在我國(guó)的人口、土地資源狀況以及城市化快速推進(jìn)的背景下，一個(gè)充斥著大量投資、投機(jī)性住房需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅造成巨大的資源浪費(fèi)，而且孕育著巨大的不公。

轉(zhuǎn)型：政策之難

此次樓市新政能否真正實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“轉(zhuǎn)型”為一個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)，從而根治房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)盛行、房?jī)r(jià)暴漲的頑疾?

首先，我國(guó)房地產(chǎn)極易成為一個(gè)投資、投機(jī)市場(chǎng)的根本原因是城市住房需求快速膨脹與城市建設(shè)用地供應(yīng)相對(duì)不足的矛盾。當(dāng)前，我國(guó)城市化以每年1％左右的速度高速推進(jìn)，這意味著每年有超過一千萬的新增人口進(jìn)入城市。另外，“生育高峰第二代”普遍進(jìn)入婚育高峰期以及居民收入增長(zhǎng)要求改善居住條件等因素的相互疊加，必將帶來巨大而持續(xù)的住房需求。而我國(guó)對(duì)城市建設(shè)用地的控制較為嚴(yán)格，城市建設(shè)用地的規(guī)劃相對(duì)于住房需求的快速膨脹而言相對(duì)不足。

其次，當(dāng)前地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴，造成了地方政府與房地產(chǎn)的高度關(guān)聯(lián)，使得地方政府很難下決心治理高房?jī)r(jià)。一方面，在分稅制條件下，土地出讓收入在很多地方的財(cái)政收入中占很高比例，“賣地財(cái)政”的問題日益突出；另一方面，土地是撬動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個(gè)重要杠桿。據(jù)調(diào)查，地方政府供應(yīng)的土地中僅有15％～20％土地用于商品房建設(shè)，而剩余的土地則需要用于市政基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)以及保障住房建設(shè)，實(shí)際上是在用這很少一部分土地的出讓收入去養(yǎng)另外大部分土地開發(fā)的成本。

此外，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)的拉動(dòng)極強(qiáng)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷不旺、投資下降、開工不足，必然對(duì)其上下游的眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成影響，最終拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，在“保增長(zhǎng)”的政策目標(biāo)下，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮意義重大；而在“調(diào)結(jié)構(gòu)”的背景下，對(duì)房地產(chǎn)粗放式發(fā)展的限制和對(duì)民生的關(guān)注使得房地產(chǎn)調(diào)控成為大勢(shì)所趨。對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)整，顯示了我國(guó)宏觀政策在“保增長(zhǎng)”與“調(diào)結(jié)構(gòu)”之間的兩難。

因此，樓市調(diào)控政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，僅有短期的調(diào)控政策還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而未來在土地供應(yīng)、財(cái)政體制、以及轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式等更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排和配套改革則更為根本。

后市：又一個(gè)輪回?

短期來看，在新政的“精確打擊”下，投資投機(jī)者將暫時(shí)遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)，而對(duì)于買房自住的群體，則由于政策所帶來的房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期和“買漲不買跌”的投資行為慣性，因此樓市成交量的急劇萎縮成為必然。

就限制投資投機(jī)的政策而言，除了通過信貸政策增加“炒房者”信貸成本之外，另一條行之有效的政策選擇就是對(duì)住房的保有環(huán)節(jié)征稅，即推出“物業(yè)稅”或“房產(chǎn)稅”。當(dāng)前，對(duì)于住房保有稅的討論和“開征”的傳聞不絕于耳，這只“利空靴子”遲遲不落地，加劇了樓市的觀望情緒。

如果樓市的觀望情緒持續(xù)蔓延，交易量進(jìn)一步萎縮，那么開發(fā)商面對(duì)的選擇將必然是降價(jià)的“囚徒困境”——誰先降價(jià)誰就可能取得先機(jī)，不但回籠大量資金擴(kuò)大市場(chǎng)占有，而且還可能利用充裕的現(xiàn)金在土地市場(chǎng)上有所斬獲。因此，開發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)也許將一觸即發(fā)，而恒大“8.5折”的行動(dòng)可能正是這場(chǎng)較量的序幕。

從長(zhǎng)期來看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些根本基本制度問題在此次“國(guó)十條”中并未涉及，因此，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)仍顯得并不那么扎實(shí)。多種因素所疊加的龐大需求在價(jià)格有所調(diào)整之后可能隨時(shí)入場(chǎng)，而供應(yīng)相對(duì)不足的狀況會(huì)不會(huì)再次催生房?jī)r(jià)的—輪猛漲?土地財(cái)政的壓力可能會(huì)使地方政府在政策細(xì)則上“打折”，在執(zhí)行上也“留有余地”，這會(huì)不會(huì)使得這些城市繼續(xù)成為房地產(chǎn)投資投柵的“樂土”?房地產(chǎn)的深度調(diào)整可能會(huì)使中央政府感受到保持經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的壓力，這會(huì)不會(huì)使用地產(chǎn)調(diào)控政策有所松動(dòng)，從而造成房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈?只有在這些根本問題上有所突破，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型才能夠真正成功，才能真正走出“—調(diào)就死、一死就放、一放就漲”的樓市輪回。