□文/王 麗 程道平 劉巧玲

在快速發(fā)展的信息時代，教育的地位越來重要，因此對孩子的教育問題成為每一個家庭的重要事項。選擇一個好的學校顯得特別重要，而選擇一個好學校的最好途徑就是購買一套在這個學區(qū)內(nèi)的房子，這樣既可以解決孩子的上學問題，又可以解決居住問題。景觀、戶型、結(jié)構(gòu)、年份等諸多選房因素，學區(qū)被突出出來，影響學區(qū)房購買的重要因素也許就是鄰近學校的優(yōu)劣。因此，選擇一個相對滿意的學區(qū)已經(jīng)成為人們選擇房屋時重點考慮的一個因素，但由于學校的質(zhì)量往往參差不齊，再加上學校周圍的房屋資源的有限性，因此不同學區(qū)里的房價也顯現(xiàn)出了差異，相同的房子在不同的學區(qū)里，價格也呈現(xiàn)出較大的差異。

一、概述

1、基礎教育的定義。教育資源包括在長期的文明進化和教育實踐中所創(chuàng)造積累的教育知識、教育經(jīng)驗、教育技能、教育資產(chǎn)、教育費用、教育制度、教育品牌、教育人格、教育理念、教育史籍、教育設施、教育市場、師資、生源以及教育領(lǐng)域內(nèi)外人際關(guān)系的總和。千百年來，教育資源伴隨著教育實踐，不斷積累著、擴展著、豐富著自身精神和物質(zhì)的內(nèi)涵，成為我們今天教育事業(yè)得以生存和發(fā)展的基礎和土壤。由于教育的客觀性賦予了教育所具有的公共性和產(chǎn)業(yè)性的雙重屬性，在實踐中，教育資源便呈現(xiàn)類型的多樣性。按其辦學層次區(qū)分，可分為基礎教育資源和高等教育資源；我們這里所說的基礎教育資源主要涉及的是小學。在一定的結(jié)構(gòu)下、按照一定的目標、圍繞一定的內(nèi)容去進行，基礎教育在作用方面自然也有別于其他類型或?qū)哟蔚慕逃Ｆ渥饔弥饕菫閭€體的持續(xù)發(fā)展奠定基礎，為各級各類學校教育培養(yǎng)不同層次和類型的人才奠定基礎，為社會的進步和發(fā)展奠定基礎。

2、學區(qū)劃分概況。目前的九年制義務教育分為民辦和公辦兩種，民辦學校一般沒有學區(qū)劃分的概念，可以從較大的區(qū)域范圍招生，而公辦中小學目前則實行就近入學的學區(qū)劃分原則。為了達到公平公正，錄取學生時一般實行房產(chǎn)證、實際居住地、戶口本三證合一的錄取方法，凡在本學區(qū)內(nèi)隨父母、祖父母、外祖父母（包括法定監(jiān)護人）有常住戶口并居住的適齡兒童，均可在該學區(qū)報名入學。

有些住宅雖然與重點學校僅有一墻之隔，但并非意味著就能進入該學校就讀。所謂的“就近入學”，并不是指到離家最近的學校就讀，而是指由所在地區(qū)教育行政部門根據(jù)本地區(qū)公辦學校的資源配置狀況和義務教育適齡學生的分布和需求狀況，合理規(guī)劃和確定本地區(qū)義務教育階段公辦學校招生入學范圍和招生人數(shù)，為每一位適齡兒童少年提供就近入學的義務教育名額。按照現(xiàn)行規(guī)定，招生具有一定地理范圍的，是按照小區(qū)或街道整體劃分的，學區(qū)劃分具有相對穩(wěn)定性。

二、歷下區(qū)基礎教育資源與房價關(guān)系分析

歷下區(qū)的小學分布在市區(qū)以及郊區(qū)的各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在東部的部分郊區(qū)學校分布比較分散，周圍的住宅區(qū)也主要集中在農(nóng)村，房屋產(chǎn)權(quán)的流動性較差，因此不作為我們研究的對象。根據(jù)學校的配套完善程度以及周圍居住區(qū)分布，選取的小學比較均勻的分布在市區(qū)范圍，但由于各方面原因，每個學校的師資力量、配套設施及升學率都是不同的。

1、典型性分析。歷下區(qū)一般的房地產(chǎn)價格為5，000元/m2左右，選取7所學校周圍學區(qū)以及房價進行對比分析:大明湖路小學周圍生活區(qū)包括山東省統(tǒng)計局宿舍、省直統(tǒng)管房宿舍、西貢街街巷、鞭指巷、芙蓉街住宅區(qū)，房價一般在6，000元/m2以上，甚至超過7，000元/m2；花園路第二小學周圍生活區(qū)包括彼岸新都、花園小區(qū)、福潤康城、花洪小區(qū)，房價維持在5，500元/m2；解放路二小周圍生活區(qū)包括綠景嘉園、歷山東路單位宿舍、山大南路單位宿舍、歷東小區(qū)，房價一般在6，000元/m2以上；文東二小周圍生活區(qū)包括羊頭峪小區(qū)、單位宿舍等，房價維持在6，000～8，000元/m2不等；甸柳一小周圍生活區(qū)包括甸柳新村一、二、三，甸柳四區(qū)（1～10號樓），燕柳園，甸柳莊，靠近二環(huán)東路的地質(zhì)中心宿舍，濟鋼冶金機械中心宿舍，房價一般在6，000元/m2以上；山師附小周圍生活區(qū)包括小三慶匯文軒、山東師范大學教職工宿舍、省直統(tǒng)管房宿舍，房價一般在7，000 元/m2以上，有的甚至超過 9，000 元/m2；十畝園小學周圍生活區(qū)為十畝園小區(qū)，房價一般在5，500元/m2以上，如圖1所示。（圖1）

圖1 典型學校房價圖

本文所選取學校周圍的環(huán)境、商業(yè)、交通等因素相差不是很多，這樣我們通過房價的對比以及前面的分析，就不難發(fā)現(xiàn)，由于學校不同房價也表現(xiàn)出了差異性。顯而易見，學校的知名度以及在市民心中的地位的不同導致每個學校周圍學區(qū)房價的差異。學校是影響學區(qū)房價格的重要因素之一，學校相對越好，就算其他方面的因素稍微差一點的話，房價也會相對較高。例如，甸柳一小，其學區(qū)內(nèi)的甸柳新村基本都是上世紀八九十年代的房子，房子破舊，戶型不是很合理，沒有暖氣，小區(qū)的基礎配套設施也比較差，但這個片區(qū)的價格卻在6，000元/m2以上。

2、學區(qū)對房價的影響。歷下區(qū)的小學主要集中在文化東路片區(qū)和甸柳新村及燕山區(qū)片區(qū)，文化東路的山師附小與文東一小與文東二小，市區(qū)東部的甸柳一小、燕山小學、歷下實驗小學、解放路第一小學構(gòu)成了一個教育片區(qū)，是家長的理想教育區(qū)域，家長們喜歡選擇購買這些學區(qū)的房子，這些學校周圍的房價自然也就水漲船高?；A教育資源對房價的影響相對較大，一個學校所覆蓋的區(qū)域是固定的，學區(qū)內(nèi)的土地資源也是有限的，土地上所承建的房屋自然也不是無限的，再加上學校招生人數(shù)往往是飽和的，一套好學區(qū)內(nèi)的房子就是一張難得進入這個小學的關(guān)鍵因素，不但可以解決住房問題，更重要的是自己的孩子可以享受到高質(zhì)量的教育；由于學區(qū)房固有的稀缺性，學區(qū)房固有位置的喜愛的固定性，學區(qū)房轉(zhuǎn)手相對比較容易，于是出現(xiàn)求大于供的現(xiàn)狀，并促進了學區(qū)房的巨大升值潛力。綜上所述，各個學區(qū)的房價出現(xiàn)了差異。

學區(qū)范圍的大小決定了學區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的數(shù)量，學區(qū)范圍越大，學區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅區(qū)或是將來開發(fā)的住宅區(qū)就會越多，學區(qū)范圍住宅區(qū)的數(shù)量直接決定了供求兩方的供給方面。根據(jù)經(jīng)濟學原理，當供給比較充足，而需求不變或是變化比較小的時候，商品的價格就會下降。我們現(xiàn)在研究的學區(qū)房亦是如此，一個學區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)越多，而小學的招生量卻變化不大或是沒有變化，學區(qū)房的房價自然也就會大打折扣。當然，學區(qū)內(nèi)住宅區(qū)數(shù)量的多少也會受到政府規(guī)劃的限制。

三、結(jié)論

基礎教育資源在一定程度上促成了房地產(chǎn)價格的上漲，因此住宅市場開發(fā)投資對小學布局的配套也有比較高的要求。開發(fā)商在起初選擇地段進行開發(fā)的時候往往把這個地區(qū)的學校作為重點斟酌的對象，如果開發(fā)地塊原來的小學質(zhì)量較好，在后期的銷售過程中就一定會充分利用這個重要的資源，做足學區(qū)房這方面的宣傳；如果沒有配套較高的學校，甚至不惜重金邀請教學質(zhì)量比較好的學校合作辦學，也要讓自己的居住區(qū)配備一所教學質(zhì)量較高的學校，這樣更有利于樓盤的成功銷售。譬如，號稱“江北第一大盤”的魯能·領(lǐng)秀城，為讓業(yè)主的子女享受優(yōu)質(zhì)教育，引進多所幼兒園、小學，將該項目打造成泉城首席文化社區(qū)。地產(chǎn)牽手教育，既具有良好的社會效益，又具有依托學校打造企業(yè)品牌的文化價值。教育加地產(chǎn)的模式，是地產(chǎn)項目規(guī)模與企業(yè)實力的標志，教育地產(chǎn)從誕生的一鳴驚人到今日的強勢擴張，迅猛發(fā)展，是因為其對樓盤發(fā)展商、名校以及眾多購房者而言有著極大的誘惑力。

通過研究，我們可以了解歷下區(qū)基礎教育資源的空間分布以及質(zhì)量差異，更重要的是可以更加準確地把握“教育”相對于位置、環(huán)境、商業(yè)等因素在房地產(chǎn)開發(fā)銷售中所起到的作用。通過現(xiàn)場調(diào)查、資料收集、各個學區(qū)房價的對比、學校與周圍居住區(qū)的配套分析以及各項數(shù)據(jù)的分析，可以準確把握住教育對房價的帶動作用，從教育方面為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售提供豐富準確的信息，在開發(fā)過程中成功實現(xiàn)房地產(chǎn)與教育的聯(lián)姻。在購房各因素中，教育幾乎具有壓倒一切的優(yōu)勢，教育給房地產(chǎn)帶來的巨大增值作用更是難以度量。甚至有人說:“只要有教育題材，房子就不愁賣，教育地產(chǎn)可以稱得上樓市的‘靈丹妙藥’”。

[1]學區(qū)房真的在為孩子買嗎.樓市，2006.3.

[2]關(guān)于教育資源的定義[EB/OL].http://bai ke.bai du.com，2002.

[3]魯歡，趙麗萍，張蓓.創(chuàng)造教育資源提升高端品質(zhì)教育撐起樓市一片天.京華時報，2009.