殷 萍

（華中師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖北 武漢 430079）

1 武漢市經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)歷程

1.1 從經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)啟建到住房保障體系全面建立（1994～2002年）

武漢市在住房保障體系的建設(shè)一直走在全國前列。1994年，武漢市在全國率先實施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。1998年，市政府依據(jù)《建設(shè)部，國家發(fā)展計劃委員會，國土資源部關(guān)于加快我市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐的通知》，進(jìn)一步加快了建設(shè)步伐，并按國家政策將單位利用自有生活用地建設(shè)的職工集資合作建房納入了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)范疇，從1998年開始，市政府將經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作列為政府一級目標(biāo)進(jìn)行考核。2002年，武漢市正式啟動廉租房制度建設(shè)，至此“以面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房為主，以面向國企困難職工家庭的集資建房為輔，以面向最低收入家庭的廉租住房為重要補(bǔ)充的三條住房保障線”的住房保障體系全面建立[1]。

1.2 從經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)飛速發(fā)展到“武漢模式”的形成（2003～2006年）

武漢市自2003年以來，逐年加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模（見表1），2003年下達(dá)計劃63.7萬m2，2004年下達(dá)117.39萬m2，相當(dāng)于2003年的一倍，2005年分三次下達(dá)了共計265.21萬m2的建設(shè)計劃，在2004年的基礎(chǔ)上又翻了一翻，2006年下達(dá)了362.53萬m2的建設(shè)計劃，相當(dāng)于2004年和2005年的計劃總和[2]。4年來，武漢市經(jīng)濟(jì)適用房（含集資建房）累計開工面積達(dá)789.03萬m2，竣工面積達(dá)399.26萬m2。

表1[3]2003～2006年經(jīng)濟(jì)適用房計劃情況表（含集資建房） 萬m2

2005年開始，武漢市全面推行經(jīng)濟(jì)適用住房網(wǎng)上登記，計算機(jī)搖號和簽約網(wǎng)上備案工作，進(jìn)一步從程序上保障了經(jīng)濟(jì)適用住房銷售的公平，公正，公開，避免出現(xiàn)排長隊購房和倒賣購房資格證的現(xiàn)象?？偟怯浱?50號的沈作明第一個拿到經(jīng)濟(jì)適用房的購買權(quán)。2006年12月30日，武漢市麗華苑經(jīng)濟(jì)適用房項目率先在全國推行經(jīng)濟(jì)適用住房搖號現(xiàn)場電視直播和網(wǎng)上直播。此后建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)對武漢市的工作做了高度評價：“武漢經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理工作走在全國的前列，電視直播搖號銷售操作科學(xué)、規(guī)范，體現(xiàn)了公開、公平、公正，武漢經(jīng)驗將寫進(jìn)建設(shè)部全國培訓(xùn)教材，作為武漢模式在全國推廣”。[4]

1.3 經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的供應(yīng)目標(biāo)規(guī)劃（2007～2012年）

在向社會公布的《武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中，確定了“十一五”期間建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1200萬m2的目標(biāo)，明確了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例占整個住宅供應(yīng)量的25%左右。根據(jù)《武漢市建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃（2008-2012）》規(guī)劃期內(nèi)，廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用住房17.50萬套，建筑面積1025萬m2；其中，2008 年 316 萬 m2，占 31%；2009 年 200 萬 m2，占19%；2010年 170萬 m2，占 17%；2011年 170萬 m2，占 17%；2012 年 169 萬 m2，占 16%[5]。

2 武漢經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)中出現(xiàn)的問題

2.1 經(jīng)濟(jì)適用房“適用性”不足

經(jīng)濟(jì)適用房的“適用性”最多體現(xiàn)在住房內(nèi)部空間滿足了居住要求，但是絕大部分“經(jīng)濟(jì)適用房”區(qū)位偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施不足。2009年冬天，武漢市的經(jīng)濟(jì)適用房銷售遭遇了寒冬。武漢兩城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售登記開始后，4個經(jīng)濟(jì)適用房項目有3個供過于求。除了后湖君安花園的103套房子有158人登記，其余三處“黃埔人家·長江明珠”、“城開·天興花園”、“紫潤明園”出現(xiàn)滯銷，特別位于武漢市江岸區(qū)孫家磯的天興花園成為不受歡迎的小區(qū)，108套房源僅僅只有15人登記。原因是天興花園小區(qū)前面就是菜地，周邊也沒有居民小區(qū)，路還在修，沒有公交車直達(dá)。而君安花園位于后湖，周邊配套相對成熟。由此可見，地點偏、交通不便、生活配套不足成為經(jīng)濟(jì)適用房“不適用”的主要原因。表2為武漢市空置經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)計表。

表2 武漢市空置經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)計表（按企業(yè)資質(zhì)等級分）m2

2.2 經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求

2007～2008年，符合武漢市經(jīng)濟(jì)適用房保障標(biāo)準(zhǔn)的城市戶口家庭119603戶，按照《武漢市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃（2007-2010）》要求，按經(jīng)濟(jì)適用住房（含租賃經(jīng)濟(jì)適用住房）戶均建筑面積60 m2計，共需要經(jīng)濟(jì)適用房717萬余m2。而2007年，2008年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積不足260萬m2。近年來武漢市舊城改造工作的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)適用房面向拆遷戶的比例增大，面向社會供應(yīng)的比例有限。通過對2006年2月至2008年5月武漢市公開發(fā)售的22個經(jīng)濟(jì)適用房項目進(jìn)行統(tǒng)計，公開發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用房的套數(shù)只占總套數(shù)32.6%。而登記人數(shù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公開發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用房的套數(shù)。自2005年推行搖號購房以來，絕大多數(shù)項目的供求比例都在1∶10以上。因此根據(jù)一項民意調(diào)查，在住房方面最希望政府采取的措施中，多建經(jīng)濟(jì)適用房占34.48%，位居榜首，其次才是限價房。

2.3 經(jīng)濟(jì)適用房價格偏高

2009年武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售的最高限價為，多層2680元 /m2，小高層 2820元 /m2，高層 2950元 /m2。2009年武漢市享受經(jīng)濟(jì)適用房住房保障家庭的人均可支配月收入為906元以下。按照2680元/m2的價格購買一套60 m2的經(jīng)濟(jì)適用房，總價差不多16萬元，符合保障條件的三口之家按月人均可支配收入906元計算，若將其全部花費在住房上面要近6年的時間才能購買一套經(jīng)濟(jì)適用房。因此存在一部分人雖然取得了經(jīng)濟(jì)適用住房的購買資格，但是卻無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的情況。

3 總結(jié)和建議

3.1 經(jīng)濟(jì)適用房空間的合理分布

武漢市新建經(jīng)濟(jì)適用房的地段多處于發(fā)展期，交通配套、生活配套還很不完善，在未來5年的規(guī)劃中，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房占據(jù)了25%的整體供應(yīng)比例，在住房建設(shè)上，應(yīng)借鑒英國公共住房建設(shè)的經(jīng)驗提高經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量和適用性。如英國住房政府的規(guī)定每年新建的住房要達(dá)到兩點標(biāo)準(zhǔn)：一是面積比現(xiàn)有水平大，二是科技含量要比現(xiàn)有水平高。另外英國政府新建住房采取分散建房的途徑，即政府通過規(guī)劃手段，強(qiáng)制要求新的住宅建設(shè)項目必須有一定的低收入居民住房。這個比例一般占項目建設(shè)總量的15%～50%[6]。因此，應(yīng)當(dāng)合理的安排經(jīng)濟(jì)適用房的空間分布，解決居民交通不便，配套設(shè)施不足，避免經(jīng)濟(jì)適用房空間上的隔離帶來的社會階層的隔離和心理上的隔離。

3.2 擴(kuò)大公共廉租房的建設(shè)

由于經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求，不能滿足龐大的中低收入者的需求，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制，因此存在嚴(yán)重的缺陷。由于公共廉租房制度具有社會救濟(jì)，保險，福利的特征，并且易于建立退出機(jī)制，建議借鑒德國的公共住房制度，擴(kuò)大廉租房的覆蓋面，適當(dāng)提高經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃比例，使得“人人居有其所”。德國政府通過多年實踐，也認(rèn)識到真正的低收入群體是買不起房的。德國并不存在購買“經(jīng)濟(jì)適用房”這一說法，而是大力推行出租形式的保障性公共住房，并對低收入者進(jìn)行房租補(bǔ)貼，以“補(bǔ)”為主。

3.3 穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)適用住房的價格

2009年與2008年的武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售的最高限價相同，即多層2680元/m2，小高層2820元/m2，高層2950元/m2。比2007年經(jīng)濟(jì)適用住房最高銷售價格相比提高了，增幅為0.73%左右。而2008年武漢市城市居民人均收入為16712.44元，增幅為16.4%。如果人均可支配收入的增幅低于經(jīng)濟(jì)適用住房價格的增幅，那么將會有越來越多的人買不起房。因此，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，使得城市人均可支配收入的增幅高于經(jīng)濟(jì)適用住房的價格的增幅，才能使得越來越多的居民能夠買得起房。

[1]武漢地方志辦公室.武漢改革開放 30年鑒（1978-2008年）[M].武漢：武漢出版社，2008.

[2]武漢建設(shè)年鑒編委會.武漢建設(shè)年鑒[M].武漢：武漢出版社，2007.

[3]武漢建設(shè)年鑒編委會.武漢建設(shè)年鑒[M].武漢：武漢出版社，2007.

[4]武漢建設(shè)年鑒編委會.武漢建設(shè)年鑒[M].武漢：武漢出版社，2007.

[5]陳培生.武漢房地產(chǎn)年鑒[M].北京：中國大地出版社，2009.

[6]張永岳.國際房地產(chǎn)概述[M].上海：上海人民出版社，2004.