張襦心

2010年最流行的預言是“千年極寒”。但在國人囤積了一把棉服、煤球、木炭后恍然發(fā)覺，冬天都過了一半，還沒下過一場像樣的雪。

樓市似乎也是如此……

面對居高不下的內地房價，溫總理在視察澳門時第一次表達了無奈:“左一個(國)十條、右一個(國)五條，但房價就是壓不下來。”“這里有多方面的因素，也很復雜，如果真的買不到房，可以考慮用先租的辦法?！?/p>

一個月來，獨立地產評論員、“地產少壯派”論壇創(chuàng)始人王智中對樓市的分析基本上封筆了。另一位筆耕不輟的著名房地產評論人士，也早從10月中旬開始，再無聲音。

“總理講的是真話，房價不容易降。結論很清楚，結果都是明的，也沒什么意外和特殊情況，就不想再講了?！蓖踔侵性诰┙邮苡浾卟稍L時表示。

王智中是國內首個提出“動真格”的學者。

“去年12月7日的中央經濟工作會議和9日的國務院常務會議之后，我就明確地提出國務院對房地產調控動真格了，當時對2010年行情是看空的。4月份國十條出來，第二天我頂著各種壓力和內心的糾結，最終發(fā)布了‘今生首次勸人暫不買房。預測在一定時期，調控政策會層出不窮。后來又出來一個‘國五條，我把它定義為‘加強版國十條，原版國十條的‘補丁版，這兩個說法也被媒體大量引用。但自從溫總理的言論出來，我也不知道該如何描述了。其實總理還沒講的時候，我已經開始轉向悲觀?！?/p>

“地產新政”以后，一線城市量縮價跌，二線城市房地產市場也受到了一定影響。以北京通州為例，新開盤房價平均比新政前低20％以上，根據“地產少壯派”論壇的民間房價指數，北京二手房平均下跌了13％。

但隨著政策的邊際效應下降，特別是二線城市執(zhí)行政策不到位，樓市變數驟然增加?！胺慨a稅”，這一被喻為“放在抽屜里的調控方案”，遲遲難以出臺。

8月31日，王智中不再堅持“不買房建議”。果不其然，樓市歡天喜迎來了一股“回暖”。

盡管調控政策“十月圍城”，11月全國商品房銷售依然走出了量價齊升之勢。11月當月，全國商品房銷售面積10113萬平方米，同比增長14.5％，絕對量比10月份增加834萬平方米，增長9.0％。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7％，環(huán)比上漲0.3％。

正如2010年最流行的預言是“千年極寒”。但在國人囤積了一把棉服、煤球、木炭后恍然發(fā)覺，冬天都過了一半，還沒下過一場像樣的雪。

群體性“不務正業(yè)”

就在這個“調控元年”之末，“地王”再度爭奪眼球。和商品房銷售一樣，土地的價量也開始“比翼齊飛”。

在“土地財政”的誘惑下，各地政府掀起了供地高潮。

據偉業(yè)我愛我家市場研究院數據顯示，北京11月住宅成交建筑面積占比87.4％，較此前全年最高2月份高出13.2個百分點；住宅成交建筑面積較此前全年最高的5月份上漲88.1％，住宅用地出現了明顯的井噴。值得關注的是，主要城市的成交地價，結束了長達6個月的膠著期，又開始快速上升。

根據12月3日中國指數研究院的報告顯示，“9月29日開始的第二輪調控并未對土地市場施加更多壓力，土地市場在10月份的短暫調整之后迅速回暖，土地市場供應量、成交量、價格均高于去年同期水平，溢價率同比降幅也有所縮減?！?/p>

在地方政府加大供應的背景下，“地王”開始躁動。

11月25日，廣州、武漢、杭州地王頻出。11月29日，溫州地王以3.7萬的樓面價，創(chuàng)下全國單價之冠，加上綜合成本，房價至少每平米7萬－8萬。12月9日，上海青浦單價地王誕生，折合樓板價21865元/平方米，溢價率192％。

新一輪“地王潮”來襲，最搶眼的莫過于“抱團拿地”。

上述溫州地王，便是幾十家工業(yè)企業(yè)的聯合體。據北京土地儲備中心11月18日發(fā)布的公告顯示，萬科、五礦聯合體斥52億巨資，拿下了海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)兩地塊，樓面地價近2萬元/平方米。

在備受矚目的中服地塊爭奪戰(zhàn)中，Z14地塊只有一家企業(yè)參與第二輪競標，納入囊中已毫無懸念。這家所謂的企業(yè)堪稱“超級航母”，包括玖龍紙業(yè)、正大集團、正大置地、華僑鳳凰、華康資本、正大制藥投資等10多家企業(yè)。

11月25日，廣州廣鐵南站近50萬平方米“巨無霸”的推出，更是一場集團軍之間的實力對抗。本來認為是最無懸念的原土地所有者廣州鐵路集團，在遭遇貼身逼搶后，最終聯手珠光集團上演了一幕虎口奪食，以86億元的總價，將萬科與越秀城建聯合體、保利與金地聯合體、中海與廣大聯合體等擊敗。樓面地價達17276元/平方米，創(chuàng)下廣州新的樓面價紀錄，溢價率高達79.46％。

據說在拍賣開始，每次舉牌競價僅為500萬元，中途增加到1000萬。但在第57輪，廣鐵集團報出53億元后。拍賣師干脆笑問:是否可以每次舉牌競價2000萬元？在座開發(fā)商一致叫好。

如此“不差錢”，頓時令人聯想到今年兩會剛結束，中國煙草集團在拍出地王時，那位閉著眼睛舉牌的大哥。

而在這些爭奪戰(zhàn)中，另一個惹人注目的現象，莫過于實業(yè)加速投奔房地產的懷抱。

玖龍紙業(yè)的老總張茵，乃是第一位摘得中國內地首富桂冠的女性，號稱“廢紙回收大王”，被譽為“從最傳統(tǒng)的行業(yè)造就的最富有的女性”。但這一次，終究未能抵擋住房地產的誘惑。

海爾、海信、格力、康佳、春蘭、TCL這些家電企業(yè)，雅戈爾、鄂爾多斯、紅豆、杉杉、李寧等紡織服裝品牌扎堆房地產，紛紛扎堆房地產，已經成為一種行業(yè)現象。其中雅戈爾房地產利潤是紡織業(yè)主業(yè)利潤的6.4倍，早已成為第一大主業(yè)。

一個多月前，中國人民銀行溫州市中心支行向政府部門提交了一份名為《金融支持工業(yè)經濟運行分析》的報告，隨后，制造業(yè)之都“產業(yè)空心化”與“民間資本熱錢化”的說法不脛而走。

溫州企業(yè)家們群體性“不務正業(yè)”，都干什么去了？有一句話在當地流傳:“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”。

最近發(fā)布的“2010溫州市百強企業(yè)”中，40多家制造業(yè)企業(yè)都涉足了房地產開發(fā)，康奈、奧康、報喜鳥等知名企業(yè)亦未能免俗。

為什么國內各行各業(yè)都在爭先恐后地進入房地產市場，甚至宏觀政策的打壓絲毫未能減弱它們拿地熱情？

一言以蔽之，看好后市。

“我個人認為房價將來還有一個相當長的上升通道。過去十年是大牛市行情。當年唱空的，現在回過頭來看自己的觀點，會覺得還是很可笑。聰明人都沒發(fā)財。跟著感覺走的企業(yè)、小生意人賭了一把，都賺了。未來十年，也會出現一個小牛行情。因為中國還是依賴于赤字發(fā)展的經濟模式，依靠發(fā)放貨幣來維持社會比較高的運營成本。明年還有7萬億的投放，而新盤去年一年的銷售額4.4萬億，加上二手房6萬億左右，不足以吸納社會上這么多的流動性。再加上美國第二輪的量化寬松政策之后，很多錢通過各種渠道進了中國的房地產。而中國資產的配置真的沒有地方去，還是首選房子。在房子上錢堆得多了，自然表現為房價的上漲。如果這種現象不能改變的話，房價降的可能性就沒有，我們只能看到一個短期政策的波動?！蓖踔侵姓J為。

中產支撐，還有多久？

盡管有限購令、第三套房停貸等政策，但在京城，每隔一兩天，就會有人來向王智中咨詢買房子的問題。

“這一波首次置業(yè)者不多，也沒有特別有錢的富人。前期已經擁有大量房子，比如10－20套的，對國內房產已經沒有了那么大的沖動，打算把雞蛋放入更多籃子里，所以他們多是投資海外的房地產，或者去炒黃金、農產品。目前比較積極的是前期沒有享受到房地產上漲成果的后來者，比如中產、白領，經過這么多年的資產積累，手上開始有一點錢，大約幾百萬，想在周邊城市再買兩三套房子。

為什么房價不容易下降，為什么新盤推出來就賣完了，我們自己的項目也是，還是很暢銷的。我也在想，是不是有這方面原因，畢竟中產、白領數量多，力量還是挺大的?！?/p>

家住北京亞運村的王岳，是一家公司的中層管理者，最近便打算全款買下第三套房。“幾年前父母從老家來京后與我們住不到一起去，讓我在附近再買一套。80多平米的兩居室，買的時候只有50萬，如今已經漲到了260多萬，翻了5倍多。所以我一直后悔自己為什么沒有早一點投資房產的意識，為什么以前買的這兩套都是小房子?！?/p>

根據王智中的統(tǒng)計，北京10月全款買房的比例上升到50％以上，目前更是高達70％。

“說白了，銀行存款利率太低，貸款利率太高。這些人有錢不愿意放在銀行，都想拿來投資置業(yè)，與其高息向銀行借錢，還不如用自己的錢。”

如果說第三套房無貸款無法堵住投資者的熱情，那么限購令，是否能夠堵住再購買第二套、第三套？

“據我了解，限購還是嚴格執(zhí)行的。但我很早就講過，限購令沒有價值，在執(zhí)行過程中，上有政策、下有對策，總能鉆到空子。比如用親戚、家人的身份證，換房主購買。在實際操作過程中問題不大。往往持有10年、20年才可能產生糾紛，如果買了短期就出手，一般都不存在風險?！?/p>

王智中在和這一波購買方交流中，感覺到他們對后市比較有信心，覺得即使不漲，也跌不下去。“早年建倉者無所謂，已經沒風險了。但這部分后來者，相當于是在股票漲到5000點才買入。雖然房價真的不容易跌不下去，但也不是絕對安全。這兩年是看不到什么下降的空間，以后還是會有變數?！?/p>

人們對“地王”分外警惕，便是擔心面粉溢價這么高，明年面包是不是也會迎來報復性大漲？

“我認為只要現有的政策執(zhí)行到位，房價還是可以穩(wěn)定住的。畢竟后來者、全款購房者，這些人的財富對樓市的支撐作用不會太強。而炒房人，通常不會選擇全款炒房，房價不具備大量瘋漲的可能性?，F在北京房價已經進入了僵持期。短期內，現有貨幣政策，也許會在春節(jié)之間讓某些資金鏈繃不住的開發(fā)商降降價?！?/p>

是什么，在以房價的名義急速下跌？

今年一連兩輪號稱“史上最嚴厲”的房地產調控政策和加強版，難道房地產市場，真的要倒逼出“第三輪調控”？最近一段時間，房產稅呼聲甚高，財政部官員“頻頻吹風”:12月2日，財政部稅政司綜合處處長周傳華表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進房產稅改革。3天后，財政部財政科學研究所所長賈康亦聲稱，配合目前的房地產調控，可推出不動產保有環(huán)節(jié)的財產稅制度框架，進行房產稅試點。12月6日則傳出消息，上海、重慶的房產稅試點將于明年初推出，且重慶方案針對別墅等高檔房征收，上海方案針對普通住房征收。

但剛剛閉幕的中央經濟工作會議，將保障房建設定調為房地產調控的主導政策，而被寄以厚望的房產稅并未“雀屏中選”。

“如果房產稅稅率達至2％，一個人有10套房，10年以后兩套房就沒了，對購房者的影響可想而知?！钡踔侵姓J為:“如果僅僅是降房價，政府有無數的手段，技術上沒有什么難題。但國家下不了決心去做，有政策不敢推，導致房價難降?！?/p>

在政策權衡中，房地產的財富示范洪流，裹挾了愈來愈多的制造企業(yè)、中產階層……社科院剛剛發(fā)布的《房地產綠皮書》發(fā)出警示:“當前中國經濟的房地產化將加劇經濟結構失衡、阻礙產業(yè)升級、助長投機心理，從而掏空未來30年中國經濟增長的基礎。如果我們的國家、我們的政府還不能從中醒來，那么其問題的嚴重性是可想而知的?！?/p>

正如一位網友看了牛刀新出版的《窮人通脹，富人通縮》一書后留言:“個人認為，在牛刀這本書中最經得起時間考驗的結論只有一個，并不是房價會下跌，或者幾種解決房價的措施最終被應用，而是中國的所有創(chuàng)造力、精神財富、人的自我認知和價值，這些真正能夠在幾十年的歷史尺度上決定一個國家命運的東西，正在以房價的名義急速下跌?！?/p>