任蕙蘭

經(jīng)歷了暴漲與冰凍,民間智慧顯得氣定神閑。去年在太倉(cāng)成功拿地的“集智建房”項(xiàng)目已順利封頂,購(gòu)房者順利地按當(dāng)年約定價(jià)格簽了預(yù)售合同。

“新國(guó)十條”出臺(tái)一個(gè)月,似乎給躁狂的房?jī)r(jià)打了一針鎮(zhèn)靜劑。4月下旬,北京商品住宅銷售日均簽約套數(shù)為291套,大幅低于上中旬460多套的平均水平。4月18日至30日,上海二手房成交均價(jià)較政策出臺(tái)前回落了7%。

經(jīng)歷了暴漲與冰凍,民間智慧顯得氣定神閑。去年在太倉(cāng)成功拿地的“集智建房”項(xiàng)目已順利封頂,購(gòu)房者順利地按當(dāng)年約定價(jià)格簽了預(yù)售合同。

“集智建房能增加有效房源供應(yīng),而增加供應(yīng)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的唯一方法。”“集智建房”創(chuàng)始者錢生輝道。

我的房子我做主

上海西北方向,與嘉定雞犬之聲相聞的太倉(cāng)璜涇鎮(zhèn),距離鎮(zhèn)政府500米不到的中心路段,有一座已經(jīng)封頂?shù)母邩恰Ｒ晃毁?gòu)房者指著那幢房子告訴記者,這將是自己的窩。

璜涇距離上海市區(qū)不過(guò)1個(gè)多小時(shí)車程。去年2月和4月,錢生輝組織了兩批上海購(gòu)房者到此實(shí)地考察,樣板樓為一棟14層的小高層,采用一梯一戶全復(fù)式空中花園設(shè)計(jì),面積130平方米,提出的口號(hào)是“讓普通百姓用公寓價(jià)格買疊加別墅”。對(duì)于16名參與“集智建房”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這樣的距離和住在上海沒多大區(qū)別,因?yàn)樗麄兊馁?gòu)房目的都是養(yǎng)老,不需要每天朝九晚五往返于工作單位和家庭。

“路遠(yuǎn)一些沒關(guān)系,只要房子夠大,兒女周末來(lái)看望的時(shí)候有個(gè)房間住?！币粋€(gè)購(gòu)房者表示,這套總面積130平方米的單元,讓他徹底告別蝸居生活,而原來(lái)市中心幾十平方米的老房子,將留給在上海工作成家的兒女。

最讓購(gòu)房者稱心如意的是房型設(shè)計(jì)的人性化。一梯一戶,電梯直接通到玄關(guān),復(fù)式結(jié)構(gòu),所有臥室和客廳全部朝南,采光性能好,戶型南北通透,通風(fēng)效果極佳。

錢生輝說(shuō),從房型到小區(qū)規(guī)劃,都是買房人一次次討論后形成的,而這正是“集智”兩個(gè)字的意義。

當(dāng)然,購(gòu)房者參與設(shè)計(jì),并不意味所有天馬行空的構(gòu)想都能成真。最早有人提出來(lái),搞一個(gè)10平方米的陽(yáng)臺(tái),就很快遭到了其他會(huì)員的反對(duì),大多數(shù)人認(rèn)為,陽(yáng)臺(tái)太大會(huì)影響樓下居民的采光,而且增加建筑成本。

夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí),第一個(gè)吃螃蟹的購(gòu)房者嘗到了甜頭。

去年4月,上海16名自然人向錢生輝表達(dá)了有意拍地造房的意圖,并交納了5萬(wàn)元保證金,正因?yàn)樗麄冇忻鞔_的購(gòu)房意愿,吸引了投資者的興趣,于是錢生輝在4月30日組建麗晶公司,除了他以外,公司還有另兩名股東。

8月,受購(gòu)房者委托,太倉(cāng)麗晶公司拍得一幅占地4000平方米左右的住宅用地,成為全國(guó)第一個(gè)“集智建房”拍地且獲得成功的案例。

太倉(cāng)拍地之際,正值全國(guó)媒體將“集智建房”項(xiàng)目推到風(fēng)口浪尖,央視第一時(shí)間的報(bào)道使得蘇州一塊6.1畝的土地歸屬成為焦點(diǎn),每畝競(jìng)拍價(jià)從45萬(wàn)飆升到68萬(wàn)。

“集智建房和集資建房不同,一是拍地建房的資金來(lái)自房產(chǎn)商,不是購(gòu)房者個(gè)人來(lái)出,另一個(gè)集智建房不是大家甩開房產(chǎn)商單干,項(xiàng)目需由有資質(zhì)的房產(chǎn)商承接。”據(jù)悉,拍地建房的錢都來(lái)自麗晶公司的自有資金。

然而,成功拿地之后,“集智建房”并非一帆風(fēng)順。從簽訂“集智購(gòu)房”合約到工地開工乃至簽訂預(yù)售合同的這段時(shí)間,恰逢全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格接連瘋漲,錢生輝告訴記者,他的兩個(gè)合伙人曾不顧自己的反對(duì),打算把每平方米房?jī)r(jià)由最初約定的3000元上漲到3100元,這一分歧最終導(dǎo)致了他與合伙人分道揚(yáng)鑣。

接到漲價(jià)電話通知后,購(gòu)房者們非常著急,錢生輝為眾人出謀劃策:開盤當(dāng)天,大家一起去和房產(chǎn)商交涉,指出漲價(jià)行為違背了當(dāng)初所簽的“集智建房”合約,若房產(chǎn)商一意孤行,他們將訴諸法律。

“其實(shí)所有開發(fā)商在漲價(jià)的時(shí)候都是心虛的,但是大部分購(gòu)房者不會(huì)還價(jià),房?jī)r(jià)一直往上跑,大家擔(dān)心自己不要的話下家就接手了?！卞X生輝表示,當(dāng)購(gòu)房者由個(gè)體發(fā)展為集體后,他們?cè)谂c房產(chǎn)商角力時(shí)就占了主動(dòng)。

最終,預(yù)售合同如約簽訂,房?jī)r(jià)維持不變,樓盤內(nèi)沒有被“集智建房”團(tuán)購(gòu)的其余房屋則在一個(gè)多月內(nèi)以每平方米3500多元的均價(jià)銷售一空。

太倉(cāng)試驗(yàn)成功后,許多人期待著“集智建房”模式能盡快在上海等一線城市落地生根。其實(shí),早在2006年錢生輝已經(jīng)推出了“集智建房”概念,并在上海試驗(yàn)了兩個(gè)項(xiàng)目,因種種原因未能拿到土地,無(wú)奈擱置。

“集智建房的最終目標(biāo)是要在大城市落地生根,但現(xiàn)在還不是時(shí)機(jī),尚有許多準(zhǔn)備工作要做。”目前錢生輝進(jìn)行的第二個(gè)項(xiàng)目“江南水郡”也落戶在太倉(cāng)。

定制

在千篇一律的樓盤設(shè)計(jì)中,“集智建房”讓許多人恍然:哦,房子還可以蓋成這樣。

熱錢涌入,房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格早已背離價(jià)值規(guī)律,衡量好房子的標(biāo)準(zhǔn)不再是房型設(shè)計(jì)或質(zhì)量?！胺慨a(chǎn)商不用告訴你這房子有多好,只需要告訴你房子會(huì)升值,就會(huì)有人買?！卞X生輝坦言。

1994年涉足房地產(chǎn)業(yè),錢生輝在這個(gè)行當(dāng)摸爬滾打多年,他曾是推動(dòng)按揭概念落地生根的第一批人?！叭珖?guó)12家銀行試點(diǎn),上海2家。按揭是個(gè)舶來(lái)品,大家都不知道怎么操作?！碑?dāng)時(shí)錢生輝負(fù)責(zé)一條房地產(chǎn)廣告的策劃,這個(gè)樓盤長(zhǎng)期滯銷,錢生輝靈機(jī)一動(dòng),把“全國(guó)按揭試點(diǎn)”放在廣告的醒目位置。第二天,問詢者絡(luò)繹不絕,房子很快銷售一空。

和當(dāng)初一樣,錢生輝如今又快了市場(chǎng)一步——將歐美國(guó)家的房屋定制概念引入國(guó)內(nèi)。

“定制的意義不止是讓購(gòu)房者能對(duì)自己的房子做主,也是一種定向開發(fā),增加有效的房源供應(yīng)。”

傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)模式是先開發(fā)再銷售,市場(chǎng)渠道單一,購(gòu)房者只能被動(dòng)地等待房產(chǎn)商預(yù)售開盤,因此房產(chǎn)商控制房源操縱市場(chǎng),而政府調(diào)控?zé)o法增加有效供應(yīng),反而加劇房產(chǎn)商推遲銷售,造成壟斷局面更加惡化。

“如果米價(jià)上市,米商囤米,應(yīng)該怎么辦?那就要增加米的供應(yīng)?！?/p>

上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波認(rèn)為,“集智建房”模式形成一種先預(yù)訂再開發(fā)銷售的模式,由于約定價(jià)格和交房時(shí)間,所以房產(chǎn)商不會(huì)囤地捂盤,無(wú)形中增加了供應(yīng)渠道和市場(chǎng)預(yù)期,消除購(gòu)房矛盾和恐慌心理。

另外,錢生輝認(rèn)為定制的優(yōu)勢(shì)在于根據(jù)購(gòu)房需求的輕重緩急,把購(gòu)房者分門別類,比如急于購(gòu)房者可以適當(dāng)支付加急費(fèi)用購(gòu)買現(xiàn)房,而不著急的購(gòu)房者可以安心等待量身定制。

“就像一條車道,所有的車同一時(shí)間在上面跑,當(dāng)然會(huì)擁堵,如果劃一條自行車道,一條機(jī)動(dòng)車道,限時(shí)限流,道路就會(huì)通暢?！?/p>

讓炒房者為老百姓造房

和太倉(cāng)的第一個(gè)集智建房項(xiàng)目不同,錢生輝把“江南水郡”的目標(biāo)客戶鎖定在了炒房客身上。

房?jī)r(jià)暴漲,惡意投機(jī)的炒房行為被千夫所指,但錢生輝毫不諱言,炒房客會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橄乱粋€(gè)項(xiàng)目的“自建商”。

根據(jù)計(jì)劃,在取得土地后,投資客可以先和開發(fā)商簽訂一個(gè)“樓盤合作開發(fā)協(xié)議”,并支付5萬(wàn)元的定金,待整個(gè)別墅達(dá)到預(yù)售許可階段,投資客再向開發(fā)商支付全部房款,以獲得房屋權(quán)利。投資客可以將房屋加價(jià)轉(zhuǎn)售給普通購(gòu)房者,也可以自己持有,或放棄購(gòu)買后通過(guò)房產(chǎn)商銷售內(nèi)部轉(zhuǎn)讓直接獲得差價(jià)。

由于投資客是樓盤的參建方,因此在轉(zhuǎn)讓上述別墅時(shí),并不用支付營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅,這使得投資客有機(jī)會(huì)以比較高的投資杠桿,獲取高額的利潤(rùn)?！胺孔涌們r(jià)是50萬(wàn),只要先交5萬(wàn)元的定金,等房子造好了不用付清余款就能直接轉(zhuǎn)手,即使只以55萬(wàn)的價(jià)格出售,也能獲得100%的利潤(rùn)?！?/p>

據(jù)錢生輝介紹,整個(gè)方案正式推出至今,已有幾十名房地產(chǎn)“自建商”向他遞交了合作建房的申請(qǐng),他將作為這些投資客的代表和合作企業(yè)訂立建房方案。

“房?jī)r(jià)不斷炒高,主要原因是投資需求缺乏合理的投資渠道?！卞X生輝說(shuō),大部分炒房客還是樓市“散戶”,所以必須依賴房屋的中長(zhǎng)期升值獲得高額的絕對(duì)利潤(rùn),而不能完全依賴定金杠桿。

就像商人到零售市場(chǎng)提貨后再次販賣,不僅是與消費(fèi)者爭(zhēng)搶貨源,而且價(jià)格自然是反復(fù)加價(jià),變成了一種“傳銷模式”,而購(gòu)房者如果到“批發(fā)市場(chǎng)”或是“廠家”直接購(gòu)房,然后再次轉(zhuǎn)賣給最終的購(gòu)房者,自然可以變成一種“直銷模式”。

顧海波在調(diào)研了“集智建房”之后表示,引導(dǎo)投資需求獲得合理的回報(bào),不僅規(guī)范投資,減少投資者與自住者爭(zhēng)搶房源,而且將炒房者發(fā)展成一種“代理商”,可以共同為購(gòu)房者造好房,同時(shí)分化炒房的隊(duì)伍。低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期、穩(wěn)定回報(bào)的項(xiàng)目才是許多非職業(yè)炒家心中真正的向往,而現(xiàn)在此類金融投資方向?qū)嵲谑请y以尋覓。

錢生輝期待,將來(lái)某一天這些炒房客能夠組成房地產(chǎn)基金,那時(shí)就有希望將定制的房源迅速銷售,在保證自己高額利潤(rùn)的情況下,也為普通購(gòu)房者提供大量平價(jià)房。