陳基強(qiáng)

2009年至今,“央企”成為全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)道中的關(guān)鍵詞。2009年上半年的4萬(wàn)億投資計(jì)劃為央企帶來(lái)充裕的產(chǎn)值,雄厚的資金和高信貸額賦予了央企在土地市場(chǎng)上絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——2009年保利拿地金額達(dá)到450億元,僅2009年12月就斥資近92億元在成都、上海、北京、大連、廣州等地奪得多宗地塊。

財(cái)大氣粗的央企拿地往往勢(shì)在必得,雖然拿地?cái)?shù)量不多,但是土地成交總額以及樓板價(jià)卻屢次刷新紀(jì)錄——去年6月26日,中澤置業(yè)(中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)下屬公司)以19.6億元勇奪北京朝陽(yáng)奧運(yùn)村鄉(xiāng)(水源九廠東側(cè))地塊,樓板價(jià)15217元/平方米,溢價(jià)124.32%。6月30日,中化方興(中國(guó)中化集團(tuán)下屬公司)以40.6億元豪取北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地塊,樓板價(jià)16022元/平方米,溢價(jià)146.51%。9月10日,中海發(fā)展(中國(guó)建筑工程總公司下屬公司)以70.06億元一舉奪得上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊,樓板價(jià)22409.3元/平方米,溢價(jià)率129%。12月3日,中建國(guó)際(中國(guó)建筑工程總公司下屬公司)聯(lián)合保利興以總價(jià)48億元奪得北京奧體南區(qū)3、4、5號(hào)地,樓板價(jià)分別為18022、19288、18390元/平方米,溢價(jià)率分別為142.9%、151.9%、146.6%。12月4日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(由中國(guó)中化子公司和中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸子公司為主要股東組建)以48.3億元競(jìng)得北京亦莊新城III-1街區(qū)F地地塊,樓板價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率達(dá)468%。

目前出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的央企主要可以分為三類:以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè),并且在“圈內(nèi)”業(yè)績(jī)卓著,如保利集團(tuán)、招商局集團(tuán);以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè),但表現(xiàn)低調(diào),如中化集團(tuán);房地產(chǎn)業(yè)非公司主業(yè),在房地產(chǎn)市場(chǎng)的名聲也鮮有耳聞,如中國(guó)電子,這類央企往往通過(guò)設(shè)立下屬子公司,將大量資金投向土地市場(chǎng)。全國(guó)129家央企中,僅有16家央企的主業(yè)中包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),然而在產(chǎn)能過(guò)剩的情況下,不少“圈外”的央企也按捺不住,將大量資金用于房地產(chǎn)開發(fā),而不是用于其主業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一旦這一現(xiàn)象蔓延開來(lái),將直接影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)。

為此,國(guó)務(wù)院國(guó)資委出臺(tái)新政,約束央企進(jìn)行房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的非主業(yè)投資。中央的這一政策旨在為狂熱的中國(guó)樓市降降溫,為沖動(dòng)的央企,特別是非房地產(chǎn)主業(yè)的央企提個(gè)醒,讓它們保持理性?！叭ν狻毖肫髷y巨資加入土地爭(zhēng)奪戰(zhàn),直接加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。由于它們對(duì)運(yùn)營(yíng)成本不敏感,在輪番喊價(jià)之后,地價(jià)不斷攀上新高,最后成交價(jià)往往令人瞠目結(jié)舌。土地樓板價(jià)的上漲在短期內(nèi)會(huì)使地塊周邊樓盤的房?jī)r(jià)和租金快速提升,在地價(jià)瘋漲的同時(shí),企業(yè)極有可能會(huì)囤地。2009年底,為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱,中央在嚴(yán)查開發(fā)商囤地情況后,首次將9個(gè)城市18幅閑置地公開曝光,一些中央直屬企業(yè)都榜上有名。

另一方面,非房地產(chǎn)主業(yè)央企一旦過(guò)多投資房地產(chǎn)業(yè),主業(yè)發(fā)展將會(huì)停滯不前。這些央企涉及能源、鋼鐵、運(yùn)輸?shù)戎稳珖?guó)發(fā)展的實(shí)體經(jīng)濟(jì),是影響整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈。同時(shí),樓市的高風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。雖然短期內(nèi)在地價(jià)的推動(dòng)下房?jī)r(jià)得以上漲,但是真正影響房?jī)r(jià)的因素紛繁復(fù)雜,從長(zhǎng)遠(yuǎn)期來(lái)看,需求方會(huì)逐漸無(wú)法忍受上漲的房?jī)r(jià),從而持觀望態(tài)度,等待政策調(diào)控,這時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸理性,曾經(jīng)的“央企地王”極有可能出現(xiàn)負(fù)利潤(rùn),從而引發(fā)稅收、就業(yè)等諸多問(wèn)題。(作者為基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理)