張靜

3月15日下午,曾經(jīng)推遲現(xiàn)場競價的“朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地”在北京國土局交易大廳進行現(xiàn)場競價。經(jīng)過84輪激烈角逐,遠洋地產(chǎn)下屬全資子公司——北京遠豪置業(yè)有限公司以40.8億元最終將其拍下,折合樓面價高達2.75萬元/平方米,成為目前望京地區(qū)樓面單價地王。

坊間有戲言:“兩會剛結(jié)束,地王就登場了?！痹谟浾邉倓偸盏降摹杜耸偃龤馊沃緩姟分?任志強又放炮了:“聰明的北京市政府有效地將土地招標工作推到兩會之后。勇敢地再創(chuàng)天價地的新紀錄。四環(huán)之外的望京高達27529元/平方米的樓面地價明顯地是在與溫總理遏制房價過快上漲的精神在唱對臺戲。成功地再一次推高城市整體的樓價水平,北京又為全國的樓價上漲做出了證明和榜樣?！?/p>

眾所周知,去年6月30日,廣渠路15號地以成交總價、樓面價居榜首而成為北京雙料“地王”。此前,廣渠路一帶的二手房價格就已經(jīng)“聞雞起舞”。從每平方米12000元到23000元之間漲到了每平方米16000元到26000元之間。地王產(chǎn)生之后,其周邊二手房主更是紛紛跟風(fēng)提高報價,平均漲幅達到8%。那么在這一房地產(chǎn)調(diào)控的微妙時刻,新地王的產(chǎn)生,是否還能帶來二手房價的狂歡?記者專訪了“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉。

《新民周刊》:遠豪置業(yè)“勇奪”新地王,是否引發(fā)了京城二手房的再度漲價?

胡景暉:來自“我愛我家”望京區(qū)域各門店的匯總統(tǒng)計顯示,消息公布后至各店面當晚下班,客戶咨詢電話比平日增加了2倍,內(nèi)容多是詢問自己關(guān)心的房源有沒有漲價;而業(yè)主咨詢電話比平時也翻了一番,內(nèi)容多數(shù)是詢問其他業(yè)主有沒有調(diào)高掛牌價。而當晚簽署的合同全部順利成交,沒有出現(xiàn)臨時漲價的現(xiàn)象;此外,沒有出現(xiàn)業(yè)主提高掛牌價的情況。

《新民周刊》:你認為這是什么原因造成的?

胡景暉:新地王沒能引發(fā)望京二手房新一輪漲價潮,主要原因是望京的二手房價從2008年最高峰的15000元每平方米跌到2009年初的8000元每平方米,再回調(diào)到現(xiàn)在的20000元每平方米,短期內(nèi)價格升幅已經(jīng)很大,供求雙方已經(jīng)形成了相對穩(wěn)固的均衡狀態(tài),沒有強大的外力作用,很難導(dǎo)致價格進一步快速上漲。同時,近期一系列調(diào)控政策的出臺和兩會釋放出來的政策信號,都不支持短期內(nèi)房價的進一步上漲,業(yè)主擔(dān)心盲目跟風(fēng)調(diào)高房價會造成有價無市的尷尬局面。

根據(jù)“我愛我家”市場研究中心的統(tǒng)計分析,2009年產(chǎn)生的地王,對周邊二手房價格的快速上漲都起到了推波助瀾的作用。但進入2010年,隨著順義地王的收回和廣渠門15號地提高容積率被規(guī)劃部門拒絕,地王對周邊二手房價格的輻射影響力已經(jīng)大幅度下降,以往周邊二手房業(yè)主“至少賣個樓面地價”的心理已經(jīng)有所改變。

《新民周刊》:從整體看,京城二手房價是不是已開始松動?

胡景暉:根據(jù)我們市場研究中心提供的交易數(shù)據(jù)表明,本月上旬二手房市場的整體交易均價終于停止了上攻態(tài)勢,18595元/平方米的交易均價環(huán)比回落了1.74%,城八區(qū)的交易均價則由2月下旬的21167元/平方米下跌至20760元/平方米。

根據(jù)交易均價的變化趨勢可知,本月二手房市場的沖高回落取決于政策與市場這兩個層面的相互傳導(dǎo)作用。自年初起,二手房營業(yè)稅、二套房貸優(yōu)惠利率上調(diào)以及多次涉及遏制房價等的一系列宏觀政策隨著時間的推移逐漸向市場滲透,在買方市場觀望氣氛重現(xiàn)的同時也順勢降低了賣方市場的收益預(yù)期,此前供求嚴重失衡的“搶房”局面被改寫,從供需比來看,2009年末業(yè)主客戶間1:3.71的差距已顯著收縮至1:2.97;而信貸市場的緊縮信號和二套房貸的從嚴更是加深了中、高端市場投資投機性客群的恐慌,從本旬數(shù)據(jù)分析,120-140平方米的房源交易均價相比2月下旬大跌8.29%,從而助推了整個二手房市場交易均價的良性回調(diào)格局。

《新民周刊》:目前二手房的成交量發(fā)生了什么變化?

胡景暉:根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計信息顯示:本月上旬(1-10日)全市二手房住宅網(wǎng)簽總量開始呈現(xiàn)逐日回暖局面,5746套的簽約數(shù)字較突現(xiàn)牛市行情的去年同期還要高出6.47%,環(huán)比漲幅則已達21.87%,而日均成交575套的成績也大幅超出前月同期水平21.82%。

從以上這些數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn),今年二手房小陽春已經(jīng)悄悄來到我們身邊。從近日北京二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)來看,可以發(fā)現(xiàn)成交量以及購房需求還是比較大,從“我愛我家”了解到,本月上旬(1-10日)業(yè)主掛牌量和客戶咨詢量的環(huán)比漲幅分別高達195.48%和239.14%,“我愛我家”認為這種成交量的上漲和掛牌量的上漲足以證明今年二手房市場小陽春如期而至。

《新民周刊》:在政策撤出的背景下,二手房市場小陽春來臨的原因?

胡景暉:第一,有效需求依然存在。從“我愛我家”3月份已成交的二手房中了解到,首次置業(yè)占34.9%,改善型購房占63.3%,投資客比例不足5%。也就是說,在新增購房客戶中,自住型購房的比例是占主導(dǎo)地位的,這表明了市場長期的有效需求依然十分強勁。

第二,房源供應(yīng)量充足。從政策層面上來說,無論是“京版國11條”還是“兩會”釋放出來的信號,對于平抑房價已經(jīng)起到了一定的作用。很多業(yè)主感覺到了目前房價已經(jīng)是階段性高點,需要轉(zhuǎn)換其他投資形式,因此選擇出售房產(chǎn),轉(zhuǎn)入股市或其他投資市場,這樣一來,北京二手房市場房源充分,滿足了當下購房者的需求。

第三,交易熱點產(chǎn)品和區(qū)域持續(xù)“高溫”。根據(jù)我們的統(tǒng)計,免稅房、已購公房、軌道交通沿線二手中小戶型依舊非常熱門。目前北京市的軌道交通建設(shè)速度越來越快,同時也起到了促進沿線周邊的二手房市場,在今年即將開通的6號線、亦莊線、大興線、房山線等沿線二手房市場已經(jīng)日趨活躍起來。另外公路交通建設(shè)也在一定程度上刺激了周邊二手房市場的活躍情況,例如廣渠路二期的開工。廣渠路二期的修建不但可以緩解京通快速路的交通壓力,更加會帶動北京東南部地區(qū)的二手房交易。

第四,即使政府的部分優(yōu)惠政策有所改動,比如二套房貸首付比例上升到四成,營業(yè)稅免征標準的“2還5”等,但是依然保留了部分優(yōu)惠。此外,隨著實體經(jīng)濟的轉(zhuǎn)好,人們的支付能力不斷加強,二手房市場在2010年依然會保持一個相對的繁榮。