金姬

“我們把市場(chǎng)所有競(jìng)爭對(duì)手、所有的同行都看成是一個(gè)公司,在市場(chǎng)上競(jìng)爭,大家比拼的是公司的管理實(shí)力,產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)能力,復(fù)地并不關(guān)心它們的背景、股東是國有還是民營?！?/p>

3月16日,上海復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司在香港公布了2009年業(yè)績,總裁張華松了一口氣。復(fù)地去年的成績十分理想,營業(yè)額約達(dá)人民幣51.85億元,股東應(yīng)占溢利約為人民幣4.97億元,分別較去年同期上升38.9%和388.6%。自去年5月上任以來,低調(diào)的張華始終躲避媒體的閃光燈,“多做事,少說話”是他的一貫作風(fēng)。在年報(bào)發(fā)布之前,這位復(fù)地第二把手終于在復(fù)興東路的辦公室首次接受媒體專訪。他對(duì)《新民周刊》表示,復(fù)地今后10年的戰(zhàn)略目標(biāo)是“投資”和“開發(fā)”雙核驅(qū)動(dòng)。這可能意味著一向穩(wěn)重的復(fù)地將駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

《新民周刊》:復(fù)地去年的表現(xiàn)怎么樣?

張華:2009年不僅對(duì)復(fù)地,對(duì)整個(gè)中國房地產(chǎn)行而言都是變化很大的一年。從上半年的“不確定”,到之后的“大逆轉(zhuǎn)”,應(yīng)該說復(fù)地在2008年時(shí)對(duì)2009年的估計(jì)和判斷還是很準(zhǔn)的,我們開發(fā)的步驟沒有停。2009年保證充分的供應(yīng)量,經(jīng)營指標(biāo)超額完成。

復(fù)地去年提出“成本年”和“資金年”的概念,前者是基本功,就是加大各個(gè)條線的梳理,包括成本管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和產(chǎn)品定位等。尤其在成本管理方面,去年取得長足進(jìn)步。復(fù)地從過去審核式管理,轉(zhuǎn)化到目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理,與信息技術(shù)相結(jié)合,有一套動(dòng)態(tài)的成本管理項(xiàng)目。

2009年復(fù)地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售總建筑面積及銷售金額分別約為116.3萬平方米及人民幣109.2億元(含集團(tuán)擁有股權(quán)的共同控制企業(yè)和聯(lián)營公司項(xiàng)目),按權(quán)益計(jì)分別約為89.2萬平方米及人民幣85.17億元,同比約增長150.3%及169.1%。

除了完成經(jīng)營目標(biāo),復(fù)地去年下半年還確定了今后10年的戰(zhàn)略目標(biāo):就是投資和開發(fā)兩駕馬車。復(fù)地原先以住宅開發(fā)為主,商業(yè)開發(fā)為輔,今后我們將加大投資力度,今年還要組建一個(gè)投資集團(tuán),啟動(dòng)這一塊業(yè)務(wù)。

我們?nèi)ツ赀€有兩個(gè)大的成績:19億公司債的發(fā)行和年底發(fā)了5.5億人民幣的私募股權(quán)基金。去年我們還決定啟動(dòng)回歸A股市場(chǎng)。

《新民周刊》:復(fù)地怎么會(huì)想到要發(fā)展投資板塊業(yè)務(wù)?能否具體談?wù)勈讉€(gè)私募基金和回歸A股市場(chǎng)的情況?

張華:因?yàn)樵谥袊哒{(diào)控頻繁、市場(chǎng)波動(dòng)的環(huán)境下,單一專注于住宅開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過大。為了更好地獲得業(yè)績持續(xù)增長并控制風(fēng)險(xiǎn),我們決定推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資業(yè)務(wù)板塊。投資業(yè)務(wù)則可能包括私募房地產(chǎn)基金及股權(quán)投資等。

復(fù)地會(huì)把私募房地產(chǎn)基金作為一個(gè)長期的戰(zhàn)略來發(fā)展,希望能夠成為公司未來一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)。從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷史看,民間財(cái)富參與房地產(chǎn)開發(fā)的需求還是很旺盛。目前在中國,我們也可以看到民間財(cái)富和中高階層對(duì)房地產(chǎn)投資意愿強(qiáng)烈。過去他們能夠參與的渠道只是通過購買房地產(chǎn)股票或自己投資買房子,而未來房地產(chǎn)的投資基金將是一個(gè)新的渠道衍生,這個(gè)新的渠道是有非常廣闊的市場(chǎng)需求,復(fù)地判斷前景很大。復(fù)地在同行中算是比較早的去做房地產(chǎn)私募基金,復(fù)地希望能夠抓住這個(gè)先機(jī)。2009年我們已經(jīng)有一個(gè)比較成功的嘗試,未來復(fù)地將會(huì)加大規(guī)模。

至于回歸A股市場(chǎng)的工作,正在積極推進(jìn)當(dāng)中。近年來國內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展十分迅速,公司也非常想盡快回到國內(nèi)資本市場(chǎng),樹立國內(nèi)資本市場(chǎng)的品牌形象。

《新民周刊》:復(fù)地多次增持證大股票,之前證大以92.2億元拿到外灘國際金融服務(wù)中心地塊(8——1地塊),復(fù)地會(huì)不會(huì)參與這個(gè)地塊的開發(fā)?

張華:復(fù)地增持證大股票,是因?yàn)榭春米C大公司的長期發(fā)展,這對(duì)復(fù)地而言也是增加在上海市場(chǎng)資產(chǎn)的一種變通的方法,因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)買地代價(jià)比較高,證大在上海有很多資產(chǎn),我們通過買證大股票可以間接增加在上海的資產(chǎn)。至于合作計(jì)劃復(fù)地目前無法給予評(píng)論,因?yàn)樽C大是獨(dú)立上市公司,這取決于證大。

《新民周刊》:目前復(fù)地的項(xiàng)目儲(chǔ)備達(dá)到多少?

張華:公司采取謹(jǐn)慎獲取項(xiàng)目儲(chǔ)備的策略,穩(wěn)健實(shí)施全國化發(fā)展布局和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,通過參與土地競(jìng)投及股權(quán)收購等方式增加項(xiàng)目儲(chǔ)備。截止到2009年12月31日,復(fù)地?fù)碛幸?guī)劃建筑面積總計(jì)約1088萬平方米,按權(quán)益計(jì)總建筑面積約735萬平方米的項(xiàng)目儲(chǔ)備,分別位于上海、北京、天津、南京、杭州、無錫、重慶、武漢、西安、成都、長春等11個(gè)城市。復(fù)地目前的項(xiàng)目儲(chǔ)備總量足夠滿足未來3至5年的發(fā)展需要。

《新民周刊》:之前政府對(duì)樓市的密集型調(diào)控,是否會(huì)影響復(fù)地今年的業(yè)績?

張華:對(duì)復(fù)地而言,業(yè)績?cè)鲩L主要來自于兩方面,一個(gè)是整體市場(chǎng)的增長,復(fù)地預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)和去年相比會(huì)比較平穩(wěn);另外一個(gè)增長則來自于復(fù)地自身,因?yàn)閺?fù)地的發(fā)展規(guī)模從2009年開始已經(jīng)上了一個(gè)新的臺(tái)階,2008年我們有大量的新開工項(xiàng)目在2009年進(jìn)入預(yù)售階段,今年將會(huì)繼續(xù)有更多的項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段,初步估計(jì),2010年我們可銷售量有178萬平方米,預(yù)計(jì)到2011年會(huì)有更多,所以說復(fù)地目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速成長期,這是復(fù)地本身規(guī)模擴(kuò)張而造成的業(yè)務(wù)增長,而且這個(gè)增長速度應(yīng)該已經(jīng)高過整個(gè)行業(yè)的平均增長速度。因此我們對(duì)自身業(yè)績?cè)鲩L有充足信心。

《新民周刊》:目前有“國進(jìn)民退”的說法,國企在競(jìng)投土地時(shí)資金優(yōu)勢(shì)比較大,復(fù)地看法如何?

張華:我們把市場(chǎng)所有競(jìng)爭對(duì)手、所有的同行都看成是一個(gè)公司,在市場(chǎng)上競(jìng)爭,大家比拼的是公司的管理實(shí)力,產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)能力,復(fù)地并不關(guān)心它們的背景、股東是國有還是民營。

至于說部分公司因?yàn)槭菄衅髽I(yè),所以資金勢(shì)力比較雄厚,復(fù)地認(rèn)為這很正常。因?yàn)闊o論在中國還是在其他國家,沒有一個(gè)行業(yè)是沒有競(jìng)爭的。我們身在這個(gè)社會(huì),做任何生意都處在一個(gè)競(jìng)爭環(huán)境當(dāng)中,做任何一個(gè)公司,都要面對(duì)競(jìng)爭,這是個(gè)正常的市場(chǎng)行為。對(duì)于復(fù)地而言,需要做的是在競(jìng)爭中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì),復(fù)地目前的策略是相對(duì)比較穩(wěn)健的,我們會(huì)以一個(gè)合理的預(yù)判去拓展業(yè)務(wù),不會(huì)盲從。復(fù)地相信市場(chǎng)有起有落,總會(huì)有適合我們的機(jī)會(huì)。

《新民周刊》:2010年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是什么趨勢(shì)?

張華:今年中國宏觀經(jīng)濟(jì)層面已逐步擺脫金融海嘯的影響,顯示強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭。盡管中央和地方政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策,但長遠(yuǎn)來看,中國房地產(chǎn)整體仍然供應(yīng)不足,城市化帶來的剛性需求、財(cái)富快速積累下的中產(chǎn)階層的改善和投資需求仍然旺盛,二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也已進(jìn)入快速的通道。所以我們對(duì)2010年的發(fā)展前景保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

《新民周刊》:復(fù)地今年的銷售目標(biāo)如何?

張華:2010公司預(yù)計(jì)簽約銷售目標(biāo)是105萬平方米,這個(gè)目標(biāo)不是基于對(duì)市場(chǎng)火爆的一個(gè)預(yù)期,而是基于全年的可銷售量。而商業(yè)地產(chǎn)的比例在復(fù)地的總資產(chǎn)當(dāng)中不超過20%。未來我們也會(huì)根據(jù)公司開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略,在住宅開發(fā)為主的基礎(chǔ)上尋找合適市場(chǎng)機(jī)會(huì)增加這方面的投資。