金姬

目前大多數(shù)分析人士對(duì)本輪調(diào)控的效果持樂(lè)觀態(tài)度,關(guān)鍵要看這些政策會(huì)持續(xù)多久,執(zhí)行是否到位。

國(guó)慶前夕,樓市“二次調(diào)控”的靴子終于落地。9月29日晚間,國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控樓市的“新國(guó)五條”,其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購(gòu)房套數(shù)及調(diào)整契稅等條款,比今年4月17日出臺(tái)的“新國(guó)十條”更為嚴(yán)厲。隨后,一線(xiàn)城市深圳和上海分別在9月30日和10月7日公布“限購(gòu)令”和“滬十二條”等調(diào)控細(xì)則,體現(xiàn)了中央和地方政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心。

目前大多數(shù)分析人士對(duì)本輪調(diào)控的效果持樂(lè)觀態(tài)度,關(guān)鍵要看這些政策會(huì)持續(xù)多久,執(zhí)行是否到位。

4月新政續(xù)篇

嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō),此次新政并不算今年的第二次樓市調(diào)控,只是延續(xù)了今年4月開(kāi)始的“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”。今年4月以來(lái),國(guó)務(wù)院總理溫家寶和副總理李克強(qiáng)已先后多次強(qiáng)調(diào)了增加保障性住房、堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的重要性。在4月的“新國(guó)十條”中,包括上調(diào)部分購(gòu)房者的首付款比例和抵押貸款利率,但這些措施成效不大。8月份的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)雖然連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比持平,但同比上漲了9.3%。

中國(guó)人民銀行在第三季度初進(jìn)行的調(diào)查顯示,有超過(guò)1/3的居民預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)在第四季度上漲。相比之下,在第二季度接受調(diào)查的居民中,有29%的受訪(fǎng)者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)在第三季度上漲。此外,非官方統(tǒng)計(jì)顯示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)在8、9月份雙雙反彈。

中國(guó)樓市的異常表現(xiàn)也引起了國(guó)際貨幣基金組織(IMF)的密切關(guān)注。IMF在今年第三季度表示,盡管基本面因素似乎為房?jī)r(jià)上漲提供了支撐,但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)熱,尤其是北京、南京、上海和深圳等城市。投機(jī)活動(dòng)的大量出現(xiàn)、商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷增加、住房抵押信貸大幅增長(zhǎng)以及巨額的資金流入可能都是目前中國(guó)樓市過(guò)熱的信號(hào)。

為了遏制資產(chǎn)價(jià)格通貨膨脹并緩解公眾因無(wú)力購(gòu)房而產(chǎn)生的不滿(mǎn)情緒,中國(guó)政府面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。由此,分析人士預(yù)計(jì)政府會(huì)出臺(tái)更多調(diào)控措施。于是在國(guó)慶前、距離十七屆五中全會(huì)召開(kāi)17天之際,國(guó)家級(jí)媒體播報(bào)了國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的五項(xiàng)內(nèi)容,主要包括:(1)各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市在一定時(shí)間內(nèi)限制購(gòu)房套數(shù),政策落實(shí)不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責(zé)任。(2)完善差別化的住房信貸政策。全國(guó)暫停三套房貸,全國(guó)暫停無(wú)1年以上納稅或社保證明的異地購(gòu)房,首套房首付兩成提高到三成,禁止消費(fèi)型貸款用于購(gòu)房,(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)樓盤(pán)進(jìn)行土地增值稅清算和稽查,加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。(4)切實(shí)增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買(mǎi)地資格。

新政影響很微妙

此次“新國(guó)五條”看似對(duì)地產(chǎn)商不利,誰(shuí)知股票市場(chǎng)的地產(chǎn)板塊卻十分堅(jiān)挺?！?·29”新政出臺(tái)第二天,不少股民擔(dān)心的跳水行情并沒(méi)有出現(xiàn),地產(chǎn)股一路走強(qiáng),指數(shù)上漲4.31%,除了ST海鳥(niǎo)等5只個(gè)股有所下降,絕大多數(shù)地產(chǎn)股都不同程度上漲,其中龍頭股萬(wàn)科、保利地產(chǎn)分別高漲7.55%和8.90%。受?chē)?guó)慶前后出臺(tái)的深圳、上海等地限購(gòu)令影響,10月8日節(jié)后第一個(gè)交易日的地產(chǎn)股大幅低開(kāi),但很快就急速翻紅,截至收盤(pán),地產(chǎn)指數(shù)上漲了1.19%,絕大多數(shù)地產(chǎn)個(gè)股上漲,華麗家族甚至出現(xiàn)了漲停?！叭魏握{(diào)控都是雙刃劍,最嚴(yán)厲的二次調(diào)控樓市政策的出臺(tái),被股市看作是壞消息全部出盡。股市反彈強(qiáng)勁?；蛟S恰恰是對(duì)政策的一種嘲弄?”任志強(qiáng)在其微博中直言。

9月30日,深圳市政府發(fā)布通知,明確在深圳市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女)購(gòu)房套數(shù)政策。規(guī)定深圳本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套住房。對(duì)于能夠提供在深圳1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶(hù)籍居民家庭,限購(gòu)1套住房。暫停無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民在深圳購(gòu)房。

而“限購(gòu)令”對(duì)深圳樓市并未起到立竿見(jiàn)影的效果。

“十一”黃金周期間,深圳市新房成交量依然出現(xiàn)井噴式“暴漲”,達(dá)到2313套,是去年國(guó)慶節(jié)同期深圳新房成交量的3.5倍,出乎市場(chǎng)預(yù)料。在資深地產(chǎn)評(píng)論人、深圳星彥地產(chǎn)品牌總監(jiān)王世泰看來(lái),這主要是數(shù)據(jù)滯后造成的。新樓盤(pán)一般從簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)到簽合同約需1周時(shí)間,深圳國(guó)土規(guī)劃部門(mén)公布的房地產(chǎn)每日成交信息有一定的滯后性,目前深圳黃金周銷(xiāo)售火爆主要是延續(xù)9月走勢(shì)。

但王世泰對(duì)《新民周刊》表示,深圳樓市如果在“雙限令”的背景下依舊火爆,深層次原因就是公眾對(duì)樓市調(diào)控公信力的質(zhì)疑?！斑@幾年政府調(diào)一次,房?jī)r(jià)就漲一次。于是大家反而趕快買(mǎi)房,因?yàn)閾?dān)心今后房?jī)r(jià)會(huì)大漲?！蓖跏捞┱J(rèn)為深圳房?jī)r(jià)暫時(shí)不會(huì)降,因?yàn)闃鞘袑?duì)政策的抗壓性強(qiáng),耐受力高。如今觀望氣氛漸濃,如果“限購(gòu)令”繼續(xù)執(zhí)行下去,可能會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的分化:資金充足的開(kāi)發(fā)商“辟谷”,依舊我行我素;而手頭較緊的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)松動(dòng)價(jià)格,爭(zhēng)取多賣(mài)房子回籠資金。反觀之前執(zhí)行類(lèi)似政策的城市,限購(gòu)令的效果可能會(huì)大打折扣。北京在今年4月30日開(kāi)始就已執(zhí)行限購(gòu)令等政策,要求同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房,并對(duì)騙購(gòu)行為作出重罰。此舉直接導(dǎo)致北京五一期間樓市的冷清,觀望情緒升溫,但最根本的價(jià)格問(wèn)題卻未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。此后的官方數(shù)據(jù)表明,6月份,北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲13.5%,而且這一升勢(shì)一直延續(xù)至今。

9月底,北京市又采取了一系列房?jī)r(jià)調(diào)控措施,包括暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款和提高首套房首付等,但是此舉也只是限制交易數(shù)量,并不能遏制高房?jī)r(jià)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,國(guó)慶黃金周前5天北京新建商品房期房及二手房網(wǎng)上簽約與9月份最后5天相比均告大幅下滑,然而與去年國(guó)慶黃金周相比,仍大幅攀升。10月8日、9日新房、二手房的成交又有一定程度的回升,表明目前市場(chǎng)上仍然存在大量剛性需求。

但是對(duì)于剛需群體而言,他們的購(gòu)房成本已經(jīng)大大提高。因?yàn)楸本┮查_(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行第二套房契稅全部3%的政策。相比2009年政策最寬松的時(shí)候,部分房源在新政以后的交易稅費(fèi)已經(jīng)高達(dá)房款的9.5%。以一套總價(jià)200萬(wàn)100平方米房齡3年的二套二手房為例,目前需要交納3%契稅6萬(wàn)元,1%個(gè)稅1萬(wàn)元和5.5%營(yíng)業(yè)稅11萬(wàn)元,共計(jì)18萬(wàn)元。而政策寬松時(shí)僅需交納1.5%契稅3萬(wàn)元和1%個(gè)稅1萬(wàn)元,共計(jì)4萬(wàn)元。

“滬十二條”招招中的

同樣是飽受高房?jī)r(jià)困擾的一線(xiàn)城市,上海在10月7日晚推出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》,被外界稱(chēng)為“滬十二條”,分別從財(cái)稅、信貸、公積金、限購(gòu)、住房保障、銷(xiāo)售規(guī)范等方面對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列新規(guī)定。在上海市政府的轉(zhuǎn)發(fā)通知中明確此次細(xì)則的四大調(diào)控目標(biāo):抑制投資投機(jī)性購(gòu)房;遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭;加快建立和完善住房保障體系;改善居民居住條件。

在易居中國(guó)下屬克而瑞信息技術(shù)有限公司上海研究總監(jiān)付琦看來(lái),“滬十二條”可謂招招見(jiàn)血,四大目標(biāo)逐一落實(shí),上海樓市健康有望。

首先,信貸收緊,通過(guò)提高首付比例控制需求(第二條)。其次,公積金貸款收緊,同樣以此控制需求(第三條)。第三,限購(gòu)條款,排斥多套投資投機(jī)控制需求(第四條)。第四,增加土地增值稅預(yù)征率,收緊企業(yè)資金鏈條,壓迫企業(yè)降價(jià)(第六條)。第五,配套安置房提早上市,增加市場(chǎng)供應(yīng)(第七條)。第六,嚴(yán)禁捂盤(pán)、惜售,變相增加市場(chǎng)供應(yīng)(第十一條)。

付琦指出,從這些條款中可以看出調(diào)控房?jī)r(jià)的邏輯:即減少需求,增加供應(yīng)。供求矛盾激劇時(shí)增加供應(yīng)、減少需求,平衡供求關(guān)系,間接調(diào)控房?jī)r(jià),最終實(shí)現(xiàn)“遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭”。在政策高壓下,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期陣痛(觀望、降價(jià))或許真會(huì)出現(xiàn)。從購(gòu)房者的心態(tài)情況來(lái)看,短期內(nèi)市場(chǎng)或許會(huì)出現(xiàn)明顯的波動(dòng)。最重要的原因在于眾多政策的高調(diào)出臺(tái),大多數(shù)的購(gòu)房者的心里會(huì)受到比較明顯的負(fù)面影響,陷入全面觀望,短期內(nèi)放緩購(gòu)房的意向都會(huì)出現(xiàn),上海樓市完全可能年內(nèi)二次探底。調(diào)整期或?qū)⒕S持半年左右的時(shí)間。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,僅憑借房地產(chǎn)內(nèi)部的調(diào)控,源頭問(wèn)題并為得到改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)上升的勢(shì)頭,房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭恐怕也很難改變。

美聯(lián)物業(yè)指出,市場(chǎng)各方短期內(nèi)絕對(duì)會(huì)知趣,不會(huì)有上漲可能,但要馬上下調(diào)估計(jì)也夠嗆,橫盤(pán)調(diào)整的可能最大。今年10月-12月成交量可能與6月持平。不過(guò)一線(xiàn)城市的低迷狀況,可能造成二三線(xiàn)城市的成交再次火爆。例如,在距離上海僅一小時(shí)的江蘇太倉(cāng)沙溪鎮(zhèn)的盛洋城市花園因?yàn)椤皽l”而十分火爆,不到上海1/5的開(kāi)盤(pán)價(jià)使之在國(guó)慶后迎來(lái)眾多上海購(gòu)房者。

事實(shí)上,“滬十二條”出臺(tái)以來(lái),影響最大的購(gòu)房者是中端改善型購(gòu)房者,他們手頭至少有一套以上房產(chǎn),是否出售再購(gòu)入一套,能否貸到款,非常糾結(jié)。這個(gè)人群目前各有心思,一方面擔(dān)心政策調(diào)整后,價(jià)格下調(diào),想盡快出手;另一方面又擔(dān)心賣(mài)出后很難買(mǎi)進(jìn)。那些正在交易中的改善性需求則是深陷其中。而國(guó)慶后開(kāi)盤(pán)的閔行星河灣和新江灣仁恒怡庭這兩處豪宅,購(gòu)房者依舊十分踴躍,八成人士采取“一次性付款”的方式。

房產(chǎn)稅漸行漸近

上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明指出,歷年樓市調(diào)控都給開(kāi)發(fā)商提供了巨大的投資機(jī)會(huì)?！袄?上海排名前三的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在20年來(lái)都是在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)購(gòu)地?！?/p>

這些專(zhuān)家的擔(dān)心無(wú)不道理,我國(guó)之前8年的樓市調(diào)控都不幸淪為“空調(diào)”。這可能存在一個(gè)調(diào)控范圍的問(wèn)題。付琦指出,政府對(duì)樓市的歷年調(diào)控都是“內(nèi)調(diào)”,其實(shí)高房?jī)r(jià)問(wèn)題需要跳出房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性問(wèn)題在于供求失衡?；蟮呢泿虐l(fā)行、失衡的分配體制、狹窄的投資渠道以及人多地少的基本國(guó)情共同構(gòu)筑了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的龐大需求。樓市外部環(huán)境和長(zhǎng)效機(jī)制等問(wèn)題得不到妥善解決,調(diào)控政策也只能徒喚奈何。

王世泰表示,如果今年二次調(diào)控仍然無(wú)法拴住飛漲的房?jī)r(jià),政府就很可能推出房產(chǎn)稅。

事實(shí)上,此輪新政已經(jīng)提到房產(chǎn)稅“箭在弦上”了。“新國(guó)五條”表示,政府將加快推進(jìn)目前正在部分城市開(kāi)展的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。在外界看來(lái),這是政府首次發(fā)出強(qiáng)烈信號(hào),暗示監(jiān)管部門(mén)正在認(rèn)真考慮利用這一有力的財(cái)政工具來(lái)遏制房地產(chǎn)投機(jī)的可能性。我國(guó)目前只對(duì)商業(yè)地產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅,而這次改革是要將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到住宅地產(chǎn)。但“新國(guó)五條”并未提及房產(chǎn)稅的開(kāi)征時(shí)間、稅率以及適用的房產(chǎn)類(lèi)別等細(xì)節(jié)問(wèn)題。

據(jù)悉,如果開(kāi)征房產(chǎn)稅,一線(xiàn)城市可能是首批試點(diǎn)城市。如此次“滬十二條”明確指出“積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”。上海市房管局局長(zhǎng)劉海生也表示,目前上海已成立房屋狀況信息中心,做好相關(guān)準(zhǔn)備。這相當(dāng)于對(duì)外明確公布了只要房產(chǎn)稅出臺(tái),上海很可能成為首批試點(diǎn)的城市。