賈振華

大概是中國人的錢越來越多了吧，在國內(nèi)的一次房展會上，已經(jīng)有商戶賣起了美國地產(chǎn)。還別說。美國土地真不貴．佛羅里達州的一塊2000平方米的土地．只要30萬元人民幣左右。最主要的是，美國土地有完全的所有權(quán)。你可以完全擁有這片土地。

你也許會問：有這么便宜的事嗎?確實，事情沒有想象的那么簡單。在美國，超過一半的土地屬于私人所有。CNN(美國有線電視新聞網(wǎng))的創(chuàng)始人泰德·特納擁有將近200萬英畝土地，相當于半個以色列大小，是美國最大的私人土地主，堪稱是全球擁有私人土地最多的人。在美國，個人可以自由買賣土地，政府管不著，而且手續(xù)十分簡單。只需向政府繳足稅金，注冊登記即可。土地稅作為財產(chǎn)稅的一部分。也是美國地方政府財政收入的重要來源。為了吸引外資，美國允許外國人到美國買地，并且不加以限制，甚至因此引發(fā)了惡劣的炒作事件。

1992年，為紀念哥倫布發(fā)現(xiàn)美洲500周年，有個美國人靈機一動，策劃了門生意——“擁有一片美國土地”：向外國人出售“美國土地證”，買家將擁有1平方英寸美國土地。雖然只是1平方英寸土地，但它同樣受美國法律保護。盡管這么小的一塊地根本沒有開發(fā)利用價值，可還是有大量中國人趨之若鶩。最后，“1平方英寸土地”止于1萬多元人民幣的天價。賣家、炒家均“滿載而歸”，只剩下接盤的人如夢初醒。

在美國，如果國家想從私人手中買地，可就沒那么容易了。

在南卡羅來納州著名的煙囪山旁，有塊996英畝的私人土地。1902年，摩爾斯，家族買下這塊土地，百年經(jīng)營下來。這里成為每年接納幾十萬游客的公園。這個家族非常愛惜這片風景區(qū)，可是，長久下去。擁有者能否一如既往地愛護公園就說不準了。由政府建立保護區(qū)，不論從資金還是其他方面看，對公園的保護都更有利，于是州政府開始商量購買這塊地。摩爾斯家族開價5500萬美元，但州議會只批準2000萬美元的資金，雙方互不讓步，僵持了兩年多。最終，雙方以2390萬美元成交?？吹竭@里，你可能會有疑問：建保護區(qū)是為了大家好，難道美國政府不能強制征收土地嗎?需要費這么多周折?土地不是隨便征收的，美國政府也可以征用土地，但是要麻煩得多。新倫敦市是康涅狄格州的一座小城市。政府想推動經(jīng)濟發(fā)展，可是推行的經(jīng)濟開發(fā)計劃一直沒什么效果。1998年，一家大制藥商打算在此投資3億美元建一個研究機構(gòu)。看到機會來了，市政府授權(quán)其控制下的開發(fā)公司進行土地規(guī)劃，希望借此吸引更多的投資。兩年后，政府將一塊有100多戶居民的土地批給了開發(fā)公司。

開發(fā)公司本來打算出錢把地買下來，可是有15家“釘子戶”堅決不肯賣。因此。政府決定動用“征用權(quán)”，強行征用土地。

業(yè)主就把市政當局告上法院，控告政府濫用“征用權(quán)”。美國憲法里規(guī)定“不給予公正賠償，私有財產(chǎn)不得充作公用”。也就是說，政府可以征用土地，不過行使“征用權(quán)”必須是為了“公用”。而且要給“公正”補償。

這個案子的特別之處在于政府征用土地的“公用”目的不像修公路、鐵路那樣清楚無疑，而是“發(fā)展經(jīng)濟”，因此，土地主認為政府把私有土地從個人手里奪走，再轉(zhuǎn)給另一個私人，僅僅是因為后者能使這塊地產(chǎn)出更高的稅收，征用土地不是為了“公用”，違背了憲政精神。最后，案件上訴到聯(lián)邦最高法院，最高法院以5：4的微弱多數(shù)，支持了市政府。但超過900／o的美國人認為這個判決是錯誤的，包括國會在內(nèi)。

既然美國政府不能隨便征用土地，那我們就可以放心地到美國買地了，想買多少買多少。想蓋什么蓋什么。豈不是很美?且慢，事實并非如此。

雖然美國政府不管你買賣土地，但是卻管你怎么使用土地。美國的土地已經(jīng)全部登記編碼，規(guī)定好了每塊土地的用途。不準私自變更。例如某農(nóng)場主購買一塊土地用于養(yǎng)殖奶牛，他就只能養(yǎng)奶牛，種小麥都不行；如果農(nóng)場主在他的土地下發(fā)現(xiàn)煤礦或者石油，未經(jīng)過政府批準而私自開采也是違法的。如果你想把種莊稼的土地蓋了房子，必須事先申請批準。有些地方變更土地用途，還要經(jīng)過專家論證，甚至經(jīng)過公開聽證才能得到批準。而有些地任何時候都不準變更用途，例如濕地，因為關(guān)系到環(huán)境保護，所以嚴格禁止對濕地做任何變更，不準種植、不準挖掘，當然更不準蓋房子。

這就是美國對私有土地管理的基本原則，土地擁有者不能在私有土地上進行“有害公益”的行為。原則雖然簡單，但從其延展出的各種對私人土地的嚴格規(guī)定可一點兒也不簡單。

如果你買的是住宅地，從房屋的樣式、高度、比例，甚至到外表顏色。沒有一樣是可以隨心所欲的。無論是買地建新房還是改建舊住宅。屋主必須經(jīng)過城市和社區(qū)規(guī)劃委員會的批準。假如你買的房子所在的社區(qū)規(guī)定該社區(qū)的房子外表必須是白色的，你就休想把房子涂成藍色。如果不服從管理，將被告上法庭，通常都會被加重處罰。

這些規(guī)定還好理解，還有些規(guī)定則匪夷所思，有的州甚至禁止在自家后院拉繩子曬衣服、被子。對屋前土地的使用也有限制，例如禁止堆放雜物阻礙道路和水路暢通，甚至門前草坪生長的草的高度、鮮花種植種類以及門前衛(wèi)生清潔都有章可循。了解過這些后，你就可以決定是否還要到美國買房了。