文/匡賢明

（作者為中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)）

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為上下關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，能否有效控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已經(jīng)涉及到全社會(huì)絕大部分人的利益。在這個(gè)過(guò)程中，有一種思潮需要警惕，這就是把房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲簡(jiǎn)單地歸因于投資者的住房投資，其中最為典型的就是把“溫州客”作為房?jī)r(jià)上漲的基本原因，并且形成對(duì)投資者的仇視心理。

任何一個(gè)商品都具有消費(fèi)與投資的雙重屬性。即便是日常所用的大蒜，在供不應(yīng)求的特殊時(shí)期也會(huì)成為資本追逐的對(duì)象。對(duì)于住房，我們需要關(guān)注到一個(gè)基本事實(shí)，這就是住房的自住屬性與投資屬性并存。前者以基本住房需求或改善性住房需求為主，后者以投資需求為主。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，基本住房需求與改善性住房需求將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。而先富起來(lái)的一批人，其投資需求則更加旺盛。至少在基本層面上，兩種屬性與兩種需求并無(wú)道德的優(yōu)劣之分。溫州客等投資者追逐利潤(rùn)，并不比普通百姓追求住房夢(mèng)，在法律層面居于下風(fēng)。

投資行為不必然導(dǎo)致價(jià)格的普遍上漲。但是，溫州客的到來(lái)卻被視為房?jī)r(jià)上漲的前兆，怎么看待這個(gè)問(wèn)題?從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，有必要分析市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素對(duì)價(jià)格上漲的不同影響。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)投資行為對(duì)價(jià)格的影響，是使各地價(jià)格不斷趨同，是一個(gè)利潤(rùn)空間逐步消失的過(guò)程。從溫州客的投資區(qū)域可以看出，一旦利潤(rùn)空間減少，他們會(huì)轉(zhuǎn)向其他的地區(qū)投資。而非市場(chǎng)的行為，如壟斷等，則有可能導(dǎo)致價(jià)格的普遍上漲，使現(xiàn)有的利潤(rùn)空間不斷擴(kuò)大。從目前各地房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)越高的地區(qū)價(jià)格上漲速度越快。這很難用市場(chǎng)行為來(lái)解釋。

我們需要更多的民間投資，也需要更多的投資者作為真正的市場(chǎng)主體。從這個(gè)意義上說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)的溫州客不是太多了，而是太少了

房?jī)r(jià)的上漲，在基本層面上有多種因素。一方面，市場(chǎng)需求的增加，尤其是城市化的進(jìn)程帶來(lái)的住房需求。未來(lái)10到20年，我國(guó)城市化有可能保持在年均1個(gè)點(diǎn)的速度。大量的人口向城市聚焦，將帶來(lái)住房的巨大需求。而當(dāng)前住房供給的總量與結(jié)構(gòu)、需求不匹配，也是價(jià)格上漲的重要因素。另一方面，還有偏緊的土地政策、寬松的貨幣政策以及地方化的財(cái)政政策等。偏緊的土地政策，使商品房供給與需求之間存在較大缺口。尤其是農(nóng)村土地的市場(chǎng)化程度不高，大量農(nóng)村宅基地浪費(fèi)嚴(yán)重卻難以入市交易。而寬松的貨幣政策，則直接助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲。2009年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，恐怕離不開(kāi)貨幣因素，甚至在某些時(shí)段主要是貨幣因素。在財(cái)政政策上，土地被地方政府視為主要收入來(lái)源之一，使地方政府成為房?jī)r(jià)下降的利益受損者。這些因素恐怕很難通過(guò)調(diào)控得到解決。

從下一步我國(guó)改革的進(jìn)程看，完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系仍然是相當(dāng)重要的一項(xiàng)任務(wù)，我們還面臨包括打破壟斷、規(guī)范市場(chǎng)秩序等多方面的使命。市場(chǎng)化的主體是企業(yè)、是投資者。我們需要更多的民間投資，而不是讓政府和國(guó)有企業(yè)繼續(xù)承擔(dān)市場(chǎng)主體的角色。從這個(gè)意義上說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)的溫州客不是太多了，而是太少了。關(guān)鍵的問(wèn)題在于，通過(guò)調(diào)控需求的辦法使市場(chǎng)降溫，其效果可能要受到多方面的制約。

從當(dāng)前的社會(huì)思潮看，對(duì)溫州客的不正確認(rèn)識(shí)，有可能給我國(guó)的市場(chǎng)化進(jìn)程帶來(lái)負(fù)面影響。而要真正推進(jìn)市場(chǎng)化，關(guān)鍵在于政府自身的改革。能不能加大基本住房的供給(尤其是廉租房)以保障社會(huì)基本需求、能不能打破壟斷以拓寬民間投資的途徑、能不能推進(jìn)財(cái)稅體制改革以降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴、能不能打破政府自身利益(典型代表是政府自身的福利化住房體系)等，都直接關(guān)系到我國(guó)的市場(chǎng)體系建設(shè)。如果在這些方面有大的進(jìn)展，市場(chǎng)中出現(xiàn)更多的投資者，只會(huì)使市場(chǎng)更加活躍。而這恰恰是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力所在。