周政華

在眼下新一輪城市擴張中,自建房之下的土地,將再次收歸國有,經過國土部門的“招拍掛”出售給開發(fā)商,漸次形成開發(fā)商壟斷城市房屋供應的情形

每當門外響起敲門聲,俞純斌的心里就會咯噔一下:“拆遷的又來了?”

噩夢始于今年3月4日。這一天,家住南京市六合區(qū)泰山路109巷的俞純斌,接待了三個年輕人,對方稱受六合區(qū)土地儲備中心委托,進行房屋調查。進屋后,這三人拿起卷尺,開始丈量俞純斌的房屋,并查看了房產證和土地證,臨走時,還對著俞家大門旁的水泥墻噴上紅色的A字。

當天,俞純斌的十幾戶鄰居也接受了這一“沒有事先打招呼”的入戶調查。A字噴上沒一會兒,看慣了滿城“拆”字的俞純斌,覺出不對勁來:莫非要拆遷了?

俞純斌的擔憂不久被證實了。4月4日,泰山路109巷的72戶居民的家門口都塞進一封信,信是南京市六合區(qū)城市房屋拆遷安置工作指揮部發(fā)來的。

在這份題為“致泰山路109巷自建房業(yè)主的公開信”中,俞純斌看到這樣的內容:“星河楓園之西(含泰山路109巷72戶自建房)已納入今年危舊房改造計劃,正依法推進拆遷?！?/p>

看到了拆遷的字眼時,現(xiàn)年79歲的俞純斌回憶說,當時就像五雷轟頂,腦子蒙掉了,好幾分鐘都說不出話來。

別墅變危房

早在年初,俞純斌就從本地電視臺新聞中得知:六合區(qū)政府今年將啟動城區(qū)5個地塊、共計700多畝的舊城改造,2年內就要全部拆遷完畢,新建商品住宅。

區(qū)政府改造規(guī)模之大、動作之快超乎市民預期。俞純斌還記得,在3月14日召開的新地塊動遷工作推進會上,六合區(qū)分管拆遷工作的副區(qū)長徐有俊鏗鏘有力地說,對于新項目拆遷工作,要“環(huán)環(huán)緊扣,步步緊逼”;對于遺留拆遷問題,“要集中處理,徹底解決”。

俞純斌萬萬沒想到的是,他居住的泰山路109巷的72戶自建別墅區(qū),也被政府列入危舊房改造5號片區(qū),成為政府“環(huán)環(huán)緊扣,步步緊逼”的拆遷對象。

這一片區(qū)位于星河楓園小區(qū)以西,平房居多,總面積近80畝,涉及居民693戶,除去1996年購地建房的72戶居民外,其余以原泰山村村民為主。2002年,隨著六合縣撤縣改區(qū)后,泰山村也由村委會改為居委會,原泰山村村民的宅基地也一并變更為國有土地。

俞純斌本以為,原來泰山村的那片平房納入舊城改造自在情理之中,但是他和另外71戶鄰居的房子才蓋了不到14年,“簇新簇新的,怎么也被劃進了危舊房片區(qū)的圈圈了?”

1996年,俞純斌現(xiàn)在所居住的泰山路109巷,還是六城鎮(zhèn)泰山村里的一片菜地。當時的泰山村村民委員會為發(fā)展村集體經濟,決定把這16畝菜地,按照15000元/70平米的價格對外出售,用于新建居民住宅。

俞純斌和另外71戶居民得知這一消息后,各自找到泰山村村委會,分頭買下了這片地。這72戶居民大部分是六合本地人,既有國家公職人員,也有做生意的老板,經濟條件普遍較好。

這一年3月19日,六合縣規(guī)劃局開具了開發(fā)規(guī)劃許可證,并把規(guī)劃實施開工時間確定在當年11月12日。隨后,俞純斌和他的鄰居們請來了南京環(huán)都建筑設計研究院的設計師,為72家房客統(tǒng)一設計戶型。

經過數(shù)月施工,1997年春,俞純斌的新家——一棟擁有一個40多平米的大客廳和四間臥室的2層小樓落成了。這72戶自建房,每2到3戶疊拼為單獨一棟樓,共建成27棟樓,分為5排,坐北朝南依次排列,其布局類似“聯(lián)排別墅”。

“自家蓋房子用的當然是最好的材料?！庇峒儽笳f,當時用的水泥都是500標號,可以防7級地震。俞純斌給《中國新聞周刊》記者算了筆賬:算上買地的3萬元,從蓋房子和裝修、買家具家電,到正式住進去,前后花了20多萬。

記者在采訪中了解到,72戶居民因購地和建房成本差異較大,裝修標準不等,總費用一般在20萬到50萬之間。不過,俞純斌更看重的是房屋之下的土地價值。

房屋陸續(xù)建成后,1999年,72戶居民拿到了由當時的六合縣人民政府頒發(fā)的房屋所有權證和國有土地使用證。不久,六合縣政府也把這72戶自建房的門牌號碼,統(tǒng)一編列為以“泰山路109巷”開頭。72戶居民隨后又自發(fā)成立業(yè)主委員會,由于俞純斌曾經擔任過29年村支書,行政經驗豐富,被推選為業(yè)委會負責人。

官民爭議危舊房范圍

“我們的房子才蓋了不到14年,質量過硬,房產證、土地證都是齊的?！庇峒儽笳f,把72戶自建房并入泰山路平房區(qū)危舊房片區(qū),屬于人為擴大危舊房片區(qū)范圍。

其實六合區(qū)城市拆遷安置工作指揮部(以下簡稱六合拆遷指揮部)也并沒有把72戶的自建房視為舊危房。六合拆遷指揮部辦公室主任王根林也認為,這72戶自建房“年代較短,外表較新,質量較好”。

政府對于這72戶自建房的定性也幾經變化?！耙婚_始,區(qū)領導在不同場合,對這片區(qū)域也有多種提法,比如‘城中村,有時也稱‘危舊房改造片區(qū)腹地。但那都是口頭表述?！蓖醺衷诮邮堋吨袊侣勚芸凡稍L時說,準確的說法應該是危舊房片區(qū)。

與72戶自建小樓的白墻紅瓦相比,原泰山村村民的大片平房,大都建于上世紀五六十年代,年久失修,顯得殘破不堪。

“那片平房,連廁所都沒有的,你在地板上用力跳一跳,就會倒掉,很危險,所以政府下了決心要改造?！蓖醺直硎?72戶自建房位于危舊房的邊緣,如果不納入舊城改造范圍,將影響城建整體配套,必須整體拆遷。

舊城改造歷來被地方政府描繪為一項民生工程。王根林表示,舊城改造是為了給居民創(chuàng)造一個更好的居住環(huán)境,大部分市民都是支持舊城改造的。

“必須整體拆遷”的依據(jù)源自最新的城市規(guī)劃。1996年,俞純斌等72戶居民買下泰山路109巷這片菜地時,政府對這一地段的規(guī)劃還是低密度住宅。2002年,南京市規(guī)劃局六合分局又委托上海同濟城市規(guī)劃設計院重新制訂了城市規(guī)劃方案。在這版最新規(guī)劃中,泰山路109巷目前被政府列位二類居住用地,未來將以中、高層住宅為主。

六合分局國土儲備中心副主任韓小東透露了城市規(guī)劃變更背后的政府深層次想法。韓小東接受《中國新聞周刊》記者采訪時表示,72戶自建房大部分是2到3層小樓,容積率大約在1.2,土地利用率過低。

從韓小東提供的“六合區(qū)規(guī)劃整合一張圖”上看,六合區(qū)今年啟動的5大舊城改造片區(qū),依2002版城市規(guī)劃,限高都在50米到100米之間。韓小東對《中國新聞周刊》記者表示,以后危舊房片區(qū)將主要以小高層和高層商業(yè)住宅為主。

“土地財政”慣性

72戶居民成為了5號地塊拆遷的最大障礙。王根林透露,除72戶以外,目前5號地塊中的危舊房部分的621戶,絕大部分已經完成房屋調查和評估。

對于房屋評估價格,依據(jù)南京市六合區(qū)2002年頒布的《征地拆遷補償安置標準》,一般房屋建筑面積按1000元/平方米,土地價格按1560元/平方米核算,二者相加估價在2560元/平方米左右,土地價格不再單獨補償。王根林表示,72戶自建房的估價水平與這一標準相當。

韓小東表示,對于5號地塊上的拆遷戶,政府目前的初步打算是,就近這一片區(qū)的北面,蓋還建房。安置標準是,“拆一平米還一平方米”,另外還向每戶贈送5平方米。

不論是3000元/平方米的房屋評估標準,還是“拆一還一”就近安置,俞純斌們都難以接受的?！拔业姆孔拥耐恋剡€有57年的使用權,這個怎么算?”俞純斌說,土地才是最值錢的。

截至記者發(fā)稿時,六合拆遷指揮部尚未獲取拆遷許可證。按法定拆遷流程,在正式拆遷之前,應組織房屋調查、評估、公示之后,由當?shù)胤慨a部門頒發(fā)拆遷許可證。

“不該拆的房子也要拆,政府看中的就是這塊地值錢。”俞純斌說,政府是打著舊城改造的旗幟,二次拍賣國有土地賺錢。

十年前,泰山路一帶還只是當初六合縣郊,但眼下已經是市中心繁華地段,用俞純斌的話說“這里離六合區(qū)最好的小學、最棒的醫(yī)院、最大的超市和最漂亮的河濱公園都不到200米?！币驗槲恢煤?這一地段附近成為開發(fā)商必爭之地,已經封頂?shù)淖暇С情_盤均價接近10000元/平方米。

六合分局國土儲備中心副主任韓小東稱,包括72戶在內的泰山路一帶的80畝土地,在完成拆遷后,將立即進入“招拍掛”程序,交由中標的開發(fā)商開發(fā)商業(yè)住宅。

包括六合在內的江北三區(qū)已被南京市圈定為未來該市房地產開發(fā)的主要區(qū)域。由于南京的經濟重心位于江南八城區(qū),偏居江北一隅的六合縣,歷來被視為南京的“蘇北”,經濟總量長期處于南京各區(qū)縣倒數(shù)。

2009年,南京市新一輪規(guī)劃把六合區(qū)定位為南京市江北副城,六合區(qū)政府提出用5年時間在城南再造一個“六合新城”,并與六合舊城改造相結合,五年再造一個六合城。由此,各大開發(fā)商陸續(xù)進入,整個六合區(qū),拆聲一片,推土機轟鳴,儼然成了一個大工地。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,在2009年,全國大中城市的土地出讓金收入中,南京土地出讓金收入為242億,少于同省的蘇州市,位列第16位。

南京市政府似乎打算扭轉這一局面。據(jù)南京市政府網站報道,包括六合區(qū)在內兩江區(qū)域,2010年經營性供地總面積將占南京全市總量的一半以上。南京市國土部門稱,未來這里將成為房地產開發(fā)的主要區(qū)域。

新一輪舊城改造盯上自建房

俞純斌們的自建房,在過去的十余年里成為了六合城區(qū)擴張的主力軍,并由此塑造六合區(qū)“低密度住宅成片”的景觀。在上世紀90年代的六合區(qū),由于房地產市場化尚未啟動,居民住房仍然是以單位福利分房和自建房為主,類似俞純斌們,以個人名義買地蓋樓的不在少數(shù)。

六合區(qū)的北苑小區(qū)和薛云小區(qū)內,大部分房屋也是居民合法自建,擁有區(qū)政府頒發(fā)的房產證和土地證。此外,“村改居”后,大量的原城中村宅基地,為自建房提供了充分的土地資源。

但在眼下新一輪城市擴張中,這些自建房,卻被政府貼上“危舊房”的標簽,淪為拆遷對象。自建房之下的土地,將再次收歸國有,經過國土部門的“招拍掛”出售給開發(fā)商,漸次形成今日開發(fā)商壟斷了城市房屋供應的情形。

國內著名的北京“個人合作建房”倡導者于凌罡也放棄了自建房。在經歷4年奔走后,這個失意的年輕人,由于拿不到城市土地,不得不在去年11月,宣布停止合作建房,并在博客上無奈地寫道,“我高估了自己的能力????我們曾經一起奮斗的某些目標已經無法實現(xiàn)?！庇诹桀脯F(xiàn)在的理想則是,找人合作,“一起當開發(fā)商”。

從2004年10月2日于凌罡公布自己的合作建房計劃開始到現(xiàn)在,于凌罡找項目,墊錢,承擔風險,挨罵,終于明白,“我承認我確實做不成合作建房。該醒醒了?！?/p>

在政府壟斷土地、開發(fā)商壟斷房屋建筑權的背景下,北京合作建房的倡導者于凌罡和南京72家房客的遭遇只是中國眾多城市土地病的一個縮影。自建房博弈開發(fā)商、自建房的安置賠償問題,已然是當前城市建設中最為棘手的難題之一。

俞純斌依然在為了保住房子而四處奔走。因為堅信“道理站在自己這邊”,整個4月份,俞純斌一直忙著“上訪”,僅江蘇信訪局就去了3次,還上了北京,找到國家信訪局,但問題始終沒有得到實質解決。

“我們是合法蓋房,他們卻是非法拆遷。”這個倔強的老人說,我就不相信沒個說理的地方。★