韓令國(guó)

北京一日出三地王后的18號(hào)下午，國(guó)資委召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國(guó)資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，2009年，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入為2209億元，約占全國(guó)商品房銷售收入的5％；房屋銷售面積為2807萬(wàn)平方米，約占全國(guó)商品房銷售面積的3％。

2009年，這16家中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85％；銷售收入為1899億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的86％；凈利潤(rùn)為188億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的94％。這些數(shù)據(jù)表明，中央企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)。

從2009年總價(jià)地王和樓面單價(jià)地王看，前10塊地王中，各有8塊已經(jīng)落入這十幾家房企手中，也就是說推動(dòng)2009年地價(jià)上漲的就是這十幾家央企，而國(guó)資委宣布保留的也正是此前一直在制造地價(jià)房?jī)r(jià)互推的主導(dǎo)者，因此僅推出其余78家央企對(duì)房地產(chǎn)來講，并未起到穩(wěn)定作用，相反這十幾家央企依舊會(huì)繼續(xù)推動(dòng)地王。

從此看房地產(chǎn)的主要問題是央企搶地，從這個(gè)現(xiàn)象看是土地供給不足，正是土地供給不足導(dǎo)致的央企民企搶地現(xiàn)象，推動(dòng)地王。

但是事實(shí)上并非如此，從市場(chǎng)角度看，地價(jià)房?jī)r(jià)互推取決于房?jī)r(jià)預(yù)期，主要原因在于房?jī)r(jià)預(yù)期尚在市場(chǎng)可承受范圍，因此，在市場(chǎng)需求旺盛的情況下，無論房?jī)r(jià)預(yù)期多高都會(huì)有人接盤，在房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下推升地價(jià)效果。

而產(chǎn)生這種現(xiàn)象的真實(shí)原因在于投資需求泛濫，從2009年各房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和銷售代理公司反饋的年終數(shù)據(jù)中分析中可見，2009年全國(guó)二手房與新房銷售數(shù)據(jù)中，有7成購(gòu)房者屬于投資需求，而這種投資需求從其房屋持有年限看，僅為投機(jī)需求，因此房?jī)r(jià)預(yù)期的生成就是投機(jī)需求作祟。

從經(jīng)濟(jì)政策角度看投機(jī)需求成因，就是流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。眾所周知，2009年房地產(chǎn)銷售額達(dá)4.6萬(wàn)億，帶動(dòng)全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長(zhǎng)16.1％，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到10％，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要引擎，而2009年房地產(chǎn)之所以過熱，決定性因素就是國(guó)家向市場(chǎng)投放了過多貨幣，流動(dòng)性增強(qiáng)，過多資本沒有正常投資渠道，房地產(chǎn)投資需求比例就會(huì)增加，同時(shí)通脹預(yù)期與貨幣稀釋作用導(dǎo)致的貨幣貶值現(xiàn)象又會(huì)推高資產(chǎn)與大宗商品價(jià)格，因此，從幾個(gè)數(shù)據(jù)和規(guī)律對(duì)比中可見，房地產(chǎn)政策拉動(dòng)，因此地王的真正制造者也不僅是央企因素這樣簡(jiǎn)單。

實(shí)際上央企之所以會(huì)搶地王，主要原因還是在于錢太多，改革開放以來，每年的銀行信貸中有60％以上流入央企就是主因。

從頭至尾不用多說，已經(jīng)證明國(guó)資委所保留的幾個(gè)央企，今后還會(huì)推升地王，而這個(gè)趨勢(shì)的主要成因依舊是經(jīng)濟(jì)政策與貨幣政策過于寬松，也就是流動(dòng)性過剩，另外一個(gè)輔助原因就是投機(jī)需求沒有遏制，將這兩個(gè)沒有任何制約的因素加在一起，無論用類似于“國(guó)19條”一樣的任何其它政策來調(diào)控、遏制，對(duì)新地王產(chǎn)生的預(yù)期都不會(huì)有任何影響，房?jī)r(jià)地價(jià)互推的游戲也將繼續(xù)。

當(dāng)然有人說房?jī)r(jià)漲、地價(jià)漲，國(guó)家財(cái)政有收入就可以多建保障房，事實(shí)上保障房的效果是什么所有人都應(yīng)該明白，包括限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)，限價(jià)的高價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用的不經(jīng)濟(jì)也不適用，剩下最后一塊廉租房花落誰(shuí)家暫且不提，從財(cái)政投資規(guī)?？?，每年能落實(shí)的數(shù)量依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及需求，因此這輪調(diào)控的最終結(jié)果也依舊未變，幾乎所有人的購(gòu)房支出又要大幅增加，那么這樣的房地產(chǎn)政策受益者是誰(shuí)?在國(guó)資委宣布只保留16家央企繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)真的會(huì)有改變嗎?