李會林

(珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

淺談珠海市城市規(guī)劃驗收測量

李會林?

(珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

規(guī)劃驗收是城市規(guī)劃行政主管部門對已批準的建設(shè)工程進行規(guī)劃監(jiān)督檢查的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，規(guī)劃驗收測量是進行規(guī)劃驗收的基礎(chǔ)工作。本文以珠海市規(guī)劃驗收測量工作實際為基礎(chǔ)，闡述了珠海市規(guī)劃驗收測量工作的流程、作業(yè)方法及其注意事項。

規(guī)劃驗收測量；質(zhì)量控制；特殊規(guī)定

1 概 述

規(guī)劃驗收測量是指某單項工程竣工之后或者一個居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)基本完成或某一期工程完成之后所進行的一項重要的測量工作。規(guī)劃驗收測量成果是城市規(guī)劃行政主管部門對已批準的建設(shè)工程進行規(guī)劃驗收的重要依據(jù)。規(guī)劃驗收測量應(yīng)當嚴格執(zhí)行對所驗收的建筑物或建筑物群與城市規(guī)劃行政主管部門批準的施工圖仔細進行比較，將不一致的地方完全在規(guī)劃驗收測量成果記錄冊中的平面勘測圖中反映出來。規(guī)劃行政主管部門工作人員通過此記錄冊就能知道建設(shè)工程是否存在違規(guī)建設(shè)，如私自加建或改建結(jié)構(gòu)或功能等。

2 平面勘測圖要求

2.1 精度要求

根據(jù)《城市測量規(guī)范》，1∶500地形圖測繪中地物點的點位中誤差不應(yīng)大于±25 cm，相鄰地物點的間距中誤差不能大于±20 cm，地物凹凸小于等于實地±20 cm的用直線連接，該精度要求明顯不能滿足城市規(guī)劃驗收測量的需要。如果精度選擇過低，就無法滿足規(guī)劃驗收測量工作的需要，例如某建筑物某一條軸線剛好在建筑物退讓用地紅線上，多種誤差累計很容易使建筑物超出建筑物退讓用地紅線；精度過高，則很難提高生產(chǎn)效率。如果將地物根據(jù)其重要性進行歸類，不同類別采用不同施測精度，以上問題就可以解決。一般將地物分成兩類，一類為驗收的主體建(構(gòu))筑物，另一類為驗收的次要建(構(gòu))筑物和配套設(shè)施。因規(guī)劃驗收測量的主體為一類，其碎部點測量精度應(yīng)提高到圖根點等級即±5 cm；二類因不為規(guī)劃驗收的主體，其測量精度滿足1∶500比例尺地形圖測量精度則可。

2.2 作業(yè)要求

(1)規(guī)劃驗收現(xiàn)狀地形圖測量除了按數(shù)字地形圖測量有關(guān)規(guī)范實施外，還要對所驗收的建筑物進行比較細致的測量，特別是對轉(zhuǎn)角比較多、形狀不規(guī)范的建筑物，特征點盡量多采集。對于有裙樓和塔樓，而且塔樓又比較復(fù)雜的建筑物，需要把測站點設(shè)置在裙樓上，采集塔樓的主要特征點。目前，通常使用無棱鏡全站儀或全站儀采用距離偏心觀測施測房屋特征點坐標。

(2)建筑物邊長尺寸測量

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市中的建筑物越來越復(fù)雜，這對測量工作者提出了更高的要求，不但要具備測量專業(yè)的知識，還要具備一定的建筑設(shè)計專業(yè)知識，否則連竣工圖紙都看不懂。由于建筑物樓層越來越高，結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，這要求測量工作人員不但要發(fā)揚不怕苦不怕累的測量人精神，還要有實事求是的工作作風。應(yīng)逐間逐條邊進行實量，將數(shù)據(jù)如實注記在外業(yè)工作圖上，若實量的為外圍尺寸就在數(shù)據(jù)后面?zhèn)渥⒁粋€“外”字，若實量的為軸線尺寸就在數(shù)據(jù)后面?zhèn)渥⒁粋€“中”字，若實量的為內(nèi)凈空尺寸就在數(shù)據(jù)后面?zhèn)渥⒁粋€“內(nèi)”字，數(shù)字單位取至厘米。室內(nèi)墻體凸凹在0.1 m以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風道等均應(yīng)表示。建筑物外廓的全長與室內(nèi)分段丈量之和(含墻身厚度)的較差在限差內(nèi)時，應(yīng)以建筑物外廓數(shù)據(jù)為準，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例進行配賦。超出限差的必須進行重復(fù)丈量。

在外業(yè)數(shù)據(jù)采集過程中，測量工作人員還必須認真核對竣工圖，將驗收建筑物的現(xiàn)狀如實反映在工作圖上，以便做規(guī)劃驗收平面勘測圖。

3 建筑面積計算要求

3.1 精度要求

鑒于規(guī)劃驗收的重要性，面積計算精度按照國家房產(chǎn)測量二等執(zhí)行(見表1)。

房產(chǎn)測量面積計算精度表 表1

建筑面積從數(shù)量上反映了建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)工程是否存在違規(guī)及違規(guī)的程度，同時也是處罰違規(guī)部分的重要依據(jù)，關(guān)系各方面的利益。建筑面積的精度直接影響項目容積率，直接影響規(guī)劃監(jiān)督的力度和建設(shè)單位的經(jīng)濟利益及建設(shè)用地周邊百姓的切身利益。面積計算時執(zhí)行《建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353－2005)。其中要注意:單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。建筑物的陽臺(不分封閉與不封閉)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算。這也是與《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986－2000)區(qū)別較大的地方，主要是因為規(guī)劃管理部門考察的是容積率指標，采用建筑面積計算值，而房產(chǎn)管理部門考察的是產(chǎn)權(quán)面積，采用建筑面積。

容積率是指地面上總建筑面積計算值(除去連續(xù)公共開放空間不小于150 m2的架空層)與土地使用面積之商。地面上總建筑面積計算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和。

3.2 計算建筑面積的特殊規(guī)定

(1)住宅建筑:層高在3.3 m～4.4 m之間，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的1.5倍計算；層高超過4.4 m，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的2倍計算；低層住宅的客廳和躍層(含復(fù)式)住宅客廳層高不受該條限制。

(2)商業(yè)建筑:對于建筑面積小于150 m2且層高超過4.5 m的，按外圍水平投影面積的2倍計算。

(3)工業(yè)建筑:工業(yè)廠房層高超過8 m，按該層外圍水平投影面積的2倍計算。

(4)陽臺建筑面積計算:①有頂蓋的陽臺，無論其上蓋高度為幾個自然層高度，均按其水平投影面積的一半計入建筑面積。②每戶住宅陽臺的水平投影總面積占每套住宅建筑面積的比例小于或等于18%的，按其水平投影面積的一半計算建筑面積，超出部分按投影面積計算建筑面積。套型建筑面積的計算標準按《建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353－2005)執(zhí)行。

4 樓高測量

樓高是指建(構(gòu))筑物檐口或女兒墻頂?shù)绞彝獾仄旱南鄬Ω叨取ㄖ飿歉邷y量:室外地坪、室內(nèi)地坪的高程、±0的絕對高程應(yīng)按電磁波測距三角高程測量中五等測量精度進行外業(yè)作業(yè)，觀測采用中絲讀數(shù)法，測量點數(shù)視情況而定；樓層高則采用全站儀中對邊測量中的高差數(shù)據(jù)進行附和線路閉合測量，然后將誤差進行配賦。

5 規(guī)劃驗收房屋層套區(qū)平面勘測圖

規(guī)劃驗收記錄冊要求繪制驗收建筑物每層的平面勘測圖，與報建平面圖仔細進行比較，將不一致的地方如實反映在每層的平面勘測圖上。如圖1所示(該圖為實際工作中所測商住樓復(fù)式上層的平面勘測圖): 01、02、03房復(fù)式上層某部分報建為閣樓，而現(xiàn)狀則是復(fù)式下層的上空；而作居室使用的層高小于2.20 m但大于等于1.20 m部分，應(yīng)按水平投影面積的一半計算面積。

這樣驗收工作人員只要拿著規(guī)劃驗收記錄冊就能一目了然地了解所要驗收的建筑物的情況，檢查出建設(shè)單位是否完全按照報建圖紙進行施工建設(shè)。

圖1 規(guī)劃驗收平面勘測示意圖

6 結(jié) 語

自規(guī)劃驗收測量制度實施以來，已有效地保障了規(guī)劃行政主管部門對城市建筑物規(guī)劃驗收的管理工作并且對房地產(chǎn)市場規(guī)范化起到了積極的推動作用。

[1]GB/T17986－2000.房產(chǎn)測量規(guī)范.

[2]GB/T 50353－2005.建筑面積計算規(guī)范.

[3]GB/T 50026－93.工程測量規(guī)范.

[4]珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標準與準則.

Discussion of the Survey of the Zhuhai Urban Planning Inspection and Acceptance

Li HuiLin
(Zhuhai Institute of Surveying and Mapping，Zhuhai 519015，China)

The planning inspection and acceptance is the key link of the deparment of city pianning administration approved the construction works.The survey of the planning inspection and acceptance is the basic work to carry on the planning inspection and acceptance.This article expounded the work procedure and method or matters needing attention to the survey of the Zuhai planning inspection and acceptance.

The survey of the planning inspection and acceptance；quality control；special provisions

1672－8262(2010)02－132－03

P258

B

2009—12—02

李會林(1976—)，男，助理工程師，現(xiàn)主要從事城市測量工作。