秦 波，孫 亮

（1.中國(guó)人民大學(xué)城市規(guī)劃與管理系，北京 100872；2.新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)系，新加坡 117566）

土地價(jià)格是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的中心環(huán)節(jié)，決定城市中土地資源能否得到高效利用和最佳配置。因此，對(duì)土地價(jià)格影響因素的研究是中外學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期關(guān)注的熱點(diǎn)［1-2］。大量文獻(xiàn)證明，土地價(jià)格是由區(qū)位條件、鄰里環(huán)境、結(jié)構(gòu)屬性等多種因素共同影響而形成的，容積率是其中的重要因素之一［3］。作為衡量用地強(qiáng)度的重要指標(biāo)之一，容積率是規(guī)劃師控制單宗土地開(kāi)發(fā)的“外部性”、協(xié)調(diào)城市整體發(fā)展的重要手段。一般認(rèn)為，容積率越高，土地利用效率越高，開(kāi)發(fā)商越愿意支付更高的價(jià)格獲取土地使用權(quán)。但實(shí)際上容積率對(duì)于土地價(jià)格的影響并非如此簡(jiǎn)單，而是與土地所在的城市、區(qū)位及用地類(lèi)型有著密切聯(lián)系［4］。

隨著中國(guó)城市土地有償使用制度的改革，出讓方式的改變也是影響土地價(jià)格的重要因素之一。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即“71號(hào)令”），要求各地必須在2004年8月31日前將協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的歷史遺留問(wèn)題處理完畢。眾多媒體輿論認(rèn)為，土地以招標(biāo)拍賣(mài)方式出讓將讓政府獲取更高的土地出讓金，從而提高開(kāi)發(fā)商用地成本，因此“71號(hào)令”勢(shì)必推動(dòng)地價(jià)乃至房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但學(xué)術(shù)界對(duì)此存有不同看法［5］。

由于缺乏土地交易數(shù)據(jù)，定量方法應(yīng)用不足，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)上述問(wèn)題的研究以定性為主，缺少大樣本、有說(shuō)服力的定量研究［4-5］。本文以北京市土地整理儲(chǔ)備中心獲取的1363宗土地出讓數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用特征價(jià)格模型分析容積率和土地出讓方式對(duì)土地價(jià)格的影響。為了控制不同用地類(lèi)型對(duì)地價(jià)的影響，本文主要研究住宅用地。

1 研究方法：特征價(jià)格模型

1.1 特征價(jià)格模型

特征價(jià)格模型（Hedonic Model）是針對(duì)具有不同屬性的商品之價(jià)格的多元回歸，所得到的系數(shù)即被認(rèn)為是該屬性的市場(chǎng)價(jià)格［6］。房地產(chǎn)的“異質(zhì)”屬性使其成為特征價(jià)格模型得以廣泛應(yīng)用的研究領(lǐng)域。在實(shí)證研究中，特征價(jià)格模型多采用對(duì)數(shù)函數(shù)形式，一是因?yàn)檫@種形式易于解釋?zhuān)浪愕南禂?shù)可以被解釋為自變量和土地交易價(jià)格之間的彈性；二是因?yàn)閷?duì)數(shù)形式比線性模式的回歸結(jié)果往往更為優(yōu)越［7］。模型形式如下：

式1中，Y是n×1的向量，代表n宗土地交易的價(jià)格；X是n×k的向量，k代表土地的特征屬性信息，包括區(qū)域位置、地塊結(jié)構(gòu)和交易時(shí)間等；β是n×1的向量，表示特征價(jià)格系數(shù)；u代表殘差。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

土地出讓數(shù)據(jù)由北京市土地整理儲(chǔ)備中心提供。該中心成立于2002年，被授權(quán)管理北京城市土地的出讓和土地利用規(guī)劃。北京每宗土地出讓的詳細(xì)信息都必須在土地整理儲(chǔ)備中心登記。本文所采用的數(shù)據(jù)涵蓋從2002年1月至2005年12月1363宗住宅用地的交易信息，包括每宗地的地理坐標(biāo)、土地交易價(jià)格、地塊面積、出讓方式、允許的土地用途類(lèi)型、容積率、土地使用權(quán)出讓的時(shí)間以及其他屬性。

利用GIS生成TIN模型并進(jìn)行渲染，圖1展示了北京市2002—2005年所有出讓的住宅用地單位面積價(jià)格高低以及這些用地容積率高低的空間分布，深色表示價(jià)格（容積率）高的區(qū)域。比較圖1兩圖中地價(jià)和容積率的分布，高單位面積價(jià)格和高容積率的住宅用地集中在朝陽(yáng)區(qū)的建國(guó)門(mén)CBD，復(fù)興門(mén)的金融街，擁有大量科研機(jī)構(gòu)、大學(xué)和高科技公司的中關(guān)村，以及亞運(yùn)村和奧林匹克中心地區(qū)。這些區(qū)域也正是北京市總體規(guī)劃（2004版）所定義的城市中心，不僅經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較為集中，生活設(shè)施也更為成熟。此外，在二環(huán)以內(nèi)有很多高單位面積價(jià)格但低容積率的住宅用地，這反映了規(guī)劃師為了保護(hù)北京以紫禁城為中心、歷史悠久的胡同和街區(qū)而對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)密度控制。

2 實(shí)證研究：實(shí)證模型與回歸結(jié)果

2.1 實(shí)證模型與理論預(yù)期

以收集到的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，本文在實(shí)證研究中采用的特征價(jià)格模型如下式：

式2中，因變量P是地塊的單位面積出讓價(jià)格，即地塊出讓總價(jià)/地塊面積，單位是元/m2。實(shí)證模型中所有的變量和基于理論預(yù)期的正負(fù)號(hào)如表1所示。

表1 變量的定義與正負(fù)符號(hào)預(yù)計(jì)Tab.1 Definitions and expected positive and negative signs of the variables

2.1.1 區(qū)位與土地價(jià)格 區(qū)位是影響土地價(jià)值最重要的因素之一，預(yù)期城市中土地價(jià)格將會(huì)以CBD為中心呈現(xiàn)距離衰減的格局。因此，到CBD距離對(duì)單位面積地價(jià)可能呈現(xiàn)負(fù)的影響。

2.1.2 容積率與土地價(jià)格 容積率越高，則可開(kāi)發(fā)建筑面積越大，開(kāi)發(fā)商越容易實(shí)現(xiàn)盈利，也因此愿意支付更高的價(jià)格。所以，預(yù)計(jì)地塊容積率對(duì)單位面積地價(jià)的影響為正。由于中心城區(qū)的可開(kāi)發(fā)土地資源較為稀缺，市政設(shè)施、商貿(mào)服務(wù)等周邊配套更為成熟，而且消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力往往也更為旺盛，開(kāi)發(fā)商因此更偏好大容積率的地塊。也就是說(shuō)，容積率對(duì)地價(jià)的影響可能隨著從中心到外圍逐步衰減。

本文為此特別加入外城容積率敏感度和遠(yuǎn)郊容積率敏感度兩個(gè)交互式變量來(lái)驗(yàn)證不同地區(qū)的土地價(jià)格對(duì)容積率的敏感程度。是否在外城和是否在遠(yuǎn)郊為表示地塊所在地區(qū)的虛擬變量。北京市內(nèi)城區(qū)包括西城、東城、崇文、宣武；4個(gè)外城區(qū)為海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山；其余的是遠(yuǎn)郊區(qū)。預(yù)期在容積率相同的情況下，如果地塊在外城區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)影響要??；如果地塊在遠(yuǎn)郊區(qū)，影響更小。因此，外城容積率敏感度和遠(yuǎn)郊容積率敏感度的系數(shù)可能為負(fù)數(shù)，而且后者的值更小。

2.1.3 出讓方式與土地價(jià)格 自從20世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)城市土地出讓方式有三種：協(xié)議出讓、招標(biāo)和拍賣(mài)。就單宗土地交易而言，土地以市場(chǎng)導(dǎo)向的出讓方式（招標(biāo)或拍賣(mài)）而形成的價(jià)格通常高于以協(xié)議出讓方式而形成的價(jià)格。實(shí)證模型中的變量土地出讓方式即為衡量不同方式對(duì)單位面積地價(jià)影響的虛擬變量，0為協(xié)議出讓方式，1為招標(biāo)或拍賣(mài)方式，預(yù)計(jì)土地出讓方式的系數(shù)為正。

為了增加城市土地市場(chǎng)的效率和透明度，2004年的“71號(hào)文”取消了經(jīng)營(yíng)性土地出讓的協(xié)議出讓方式。2005年協(xié)議出讓土地的比例因此大幅減少，總的出讓量也呈明顯下降趨勢(shì)，2004年比2003年減少28％，2005年又比2004年減少11％（表2）。這說(shuō)明隨著土地協(xié)議出讓方式的減少，開(kāi)發(fā)商拿地量減少了。本文把2002—2005年分為8個(gè)半年，利用時(shí)間虛擬變量判斷北京市整體的土地出讓價(jià)格隨著時(shí)間的變化趨勢(shì)，同時(shí)檢驗(yàn)北京地價(jià)是否隨著2004年的“71”號(hào)文出現(xiàn)大幅上漲，預(yù)計(jì)時(shí)間虛擬變量的系數(shù)都為正。

2.2 回歸結(jié)果與解釋

模型回歸結(jié)果如表3所示。

表2 北京市住宅用地出讓情況（2002—2005年）Tab.2 Residential land transfers in Beijing from 2002 to 2005

表3 實(shí)證回歸結(jié)果Tab.3 Empirical regression results

2.2.1 到CBD距離對(duì)單位面積地價(jià)的影響顯著 在其他因素保持不變的情況下，距離每增加1％，單位地價(jià)下降0.1686％。該結(jié)果符合理論預(yù)期，和其他一些實(shí)證研究相吻合。Fu和Somerville對(duì)上海土地出讓數(shù)據(jù)進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，到CBD距離同樣對(duì)單位地價(jià)有顯著的負(fù)影響［8］。結(jié)果說(shuō)明土地價(jià)格和就業(yè)中心可達(dá)性之間存在緊密聯(lián)系。

2.2.2 地塊容積率對(duì)單位面積地價(jià)影響同樣顯著 容積率每提高1％，單位地價(jià)上升0.8584％。城市的不同地段，容積率對(duì)土地價(jià)格的影響可能有所不同。結(jié)果顯示，外城容積率敏感度和遠(yuǎn)郊容積率敏感度系數(shù)分別是-0.0660、-1.6639，與預(yù)期的正負(fù)號(hào)相吻合，與預(yù)期的數(shù)值大小變化也相符合，但結(jié)論在統(tǒng)計(jì)上并非顯著。這說(shuō)明中心區(qū)的地價(jià)對(duì)于容積率變化可能更為敏感，此結(jié)論還需要更多的實(shí)證研究來(lái)證明。

2.2.3 土地出讓方式對(duì)單位面積地價(jià)影響十分顯著 通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)出讓的土地單位價(jià)格比通過(guò)協(xié)議出讓的高18.60％（即e0.1706-1）?；貧w結(jié)果顯示，2004和2005年的時(shí)間虛擬變量對(duì)地價(jià)并沒(méi)有顯著性的影響。按照回歸系數(shù)計(jì)算，以2002上半年為基準(zhǔn)，2002下半年地價(jià)上漲29.42％（即e0.2579-1，下略）；2003上半年上漲36.96％，下半年上漲30.32％；2004年上半年上漲22.84，下半年卻下降11.67％；2005上半年上漲17.10％，下半年上漲12.51％?？梢?jiàn)，“71號(hào)令”后2004和2005兩個(gè)年份的地價(jià)上漲幅度甚至有所減少，特別是在2004年下半年竟然出現(xiàn)地價(jià)下降的現(xiàn)象。雖然2004年的“71號(hào)令”更多地引入市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)土地出讓方式有較大影響，但對(duì)整體的土地出讓價(jià)格并沒(méi)有明顯影響。開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因?yàn)橹荒芤哉袠?biāo)拍賣(mài)的方式拿地而高估地價(jià)、支付更多的土地出讓金，而是以更理性、更謹(jǐn)慎的態(tài)度拿地，因此地價(jià)并未抬升，而土地出讓量大幅減少（表2）。

3 結(jié)論與建議

本文利用特征價(jià)格模型對(duì)北京市土地出讓的價(jià)格和影響因素進(jìn)行量化研究，結(jié)果表明區(qū)位、容積率和出讓方式對(duì)單位地價(jià)都有顯著的影響。到CBD距離每增加1％，單位地價(jià)將下降0.17％；容積率每提高1％，單位地價(jià)將提高0.86％，但是容積率對(duì)于土地價(jià)格的影響可能隨著距離市中心的增大而削弱；土地以招標(biāo)和拍賣(mài)方式出讓的價(jià)格比協(xié)議方式高18.6％，但“71號(hào)令”的頒布并沒(méi)有引起北京總體土地價(jià)格的上漲。筆者提出如下政策建議。

（1）堅(jiān)持中國(guó)土地和房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革?！?1號(hào)令”沒(méi)有推動(dòng)地價(jià)上漲，而是減少了土地交易的總量。出讓方式從協(xié)議出讓改為招標(biāo)拍賣(mài)的實(shí)質(zhì)是以市場(chǎng)機(jī)制代替計(jì)劃體制，充分體現(xiàn)土地資源的價(jià)值。而土地價(jià)格是由市場(chǎng)中供給和需求的相對(duì)變化所決定，市場(chǎng)機(jī)制并不會(huì)直接導(dǎo)致地價(jià)上漲。將地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲歸咎于市場(chǎng)化改革是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，無(wú)力購(gòu)房的低收入階層則應(yīng)由政府提供公共住房給以解決。

（2）規(guī)劃部門(mén)要充分考慮區(qū)位條件，審慎地確定容積率。城市土地價(jià)值的空間格局有其內(nèi)在規(guī)律，規(guī)劃師要有意識(shí)地引導(dǎo)地價(jià)空間結(jié)構(gòu)向更優(yōu)的方向演變，最大地體現(xiàn)城市土地的價(jià)值，同時(shí)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，有利于市民居住條件的改善和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在確定容積率時(shí)，規(guī)劃師要充分考慮地塊的區(qū)位條件和市場(chǎng)需求供給情況，畢竟容積率的修改將極大地影響土地價(jià)格。在大規(guī)模土地交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步研究容積率對(duì)地價(jià)的影響機(jī)制，從而更科學(xué)、合理地制定容積率。

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