胡曉添，濮勵(lì)杰，趙 靜

（1.南京大學(xué)地理與海洋科學(xué)學(xué)院，江蘇 南京 210093；2.江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，江蘇 南京 210093）

近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策主要基于國(guó)家層面，由于中國(guó)區(qū)域差異較大，地方政府應(yīng)切實(shí)落實(shí)國(guó)家政策精神，因地制宜制定和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)管控細(xì)則。當(dāng)前房地產(chǎn)研究著重于形勢(shì)分析與政策調(diào)控，即房地產(chǎn)泡沫測(cè)度［1］、房地產(chǎn)周期［2］、房地產(chǎn)市場(chǎng)階段［3］、房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)［4］等方面的計(jì)量與實(shí)證研究，但鮮見(jiàn)對(duì)不同城市住房市場(chǎng)演化規(guī)律的定量分析和比較研究。鑒于此，本文選取中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)江蘇省的蘇南、蘇中、蘇北三大區(qū)域［5］首位城市，比較其在住房市場(chǎng)化過(guò)渡時(shí)期的特征規(guī)律，為國(guó)家制定宏觀調(diào)控政策、地方政府科學(xué)管控住房市場(chǎng)提供參考依據(jù)。

1 研究區(qū)域、數(shù)據(jù)來(lái)源與分析方法

1.1 研究區(qū)域

江蘇省與上海市、浙江省比鄰，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和文化最發(fā)達(dá)的省份之一。2006年江蘇以占全國(guó)1.06％的土地，承載了全國(guó)5.7％的人口，生產(chǎn)了全國(guó)11.4％的地區(qū)生產(chǎn)總值，是典型的人口高密度區(qū)與經(jīng)濟(jì)高密度區(qū)。由于區(qū)域的差異性，江蘇省在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中逐步形成了蘇南、蘇中、蘇北三大經(jīng)濟(jì)極化區(qū)域［6］，依據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，分別選取三大區(qū)域的首位城市蘇州、南通和徐州，作為發(fā)達(dá)地區(qū)、發(fā)展地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)的典型城市（表1）。

表1 2005年江蘇三大區(qū)域首位城市主要指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表Tab.1 Statistics ofmain indicators of the primary cities in the threemajor areas of Jiangsu Province in 2005

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文研究對(duì)象是江蘇省三大區(qū)域首位城市的住房市場(chǎng)，相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局，并經(jīng)過(guò)房產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)，數(shù)據(jù)年限為1997—2005年，這期間正是住房市場(chǎng)化起步與發(fā)展的特定時(shí)期。其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)均引自三個(gè)典型城市對(duì)應(yīng)年份的統(tǒng)計(jì)年鑒與統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

1.3 分析方法

因子分析法是研究如何以最少的信息丟失，將眾多原始變量縮減成為數(shù)量較少的若干因子變量，以及如何使因子變量具有較強(qiáng)可解釋性的一種多元統(tǒng)計(jì)分析方法［7］。本文運(yùn)用因子分析法對(duì)城市住房市場(chǎng)中的各類因素指標(biāo)進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析，從而辨別影響住房市場(chǎng)演變的主導(dǎo)因子變量，對(duì)結(jié)論進(jìn)行現(xiàn)實(shí)意義詮釋。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）是以相對(duì)有效性概念為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的一種效果評(píng)價(jià)方法，優(yōu)點(diǎn)是適用于多個(gè)同質(zhì)決策單元的相對(duì)效率評(píng)價(jià)，特別是對(duì)多投入、多產(chǎn)出的復(fù)雜系統(tǒng)做出效率評(píng)價(jià)［8］，已在土地相關(guān)研究中得到運(yùn)用［9］。通過(guò)數(shù)據(jù)包絡(luò)分析擬考察住房市場(chǎng)中的各類主要指標(biāo)“投入”對(duì)住房?jī)r(jià)格及相關(guān)“產(chǎn)出”指標(biāo)的效率測(cè)定，結(jié)合比較不同發(fā)展水平城市住房市場(chǎng)發(fā)展特征，可以客觀地揭示市場(chǎng)演變規(guī)律。

2 城市住房市場(chǎng)主導(dǎo)因素分析

城市住房市場(chǎng)受到外部因素和內(nèi)部因素的共同影響。外部因素主要有：①地區(qū)生產(chǎn)總值指標(biāo)X1（億元），宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將直接對(duì)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展與購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期有著重要的導(dǎo)向作用；②人口總數(shù)指標(biāo)X2（萬(wàn)人），傳統(tǒng)觀念使得中國(guó)居民對(duì)自有住房有著強(qiáng)烈的偏好，人口基數(shù)支撐著一定的剛性需求；③城鎮(zhèn)家庭居民人均可支配收入指標(biāo)X3（元），購(gòu)房者收入代表了購(gòu)買力水平和支付能力。內(nèi)部因素則主要包括：①住房開(kāi)發(fā)投資額指標(biāo)X4（億元），是住房發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)的判斷與預(yù)期；②住房竣工面積指標(biāo)X5（104m2），是商品房預(yù)售制度下住房市場(chǎng)供應(yīng)的替代性指標(biāo)；③住房銷售面積指標(biāo)X6（104m2），住房市場(chǎng)的實(shí)際需求量；④住房單價(jià)指標(biāo)X7（元/m2），住房市場(chǎng)變動(dòng)與調(diào)控的景氣指標(biāo)。

對(duì)研究期內(nèi)各個(gè)城市住房市場(chǎng)原有變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，KMO檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量分別為0.864、0.732和0.527，均位于相對(duì)適合的區(qū)間內(nèi)，同時(shí)Bartlett球形檢驗(yàn)中各變量的獨(dú)立性假設(shè)不成立，故因子分析的適用性檢驗(yàn)通過(guò)。對(duì)原有變量采用主成分分析法計(jì)算因子荷載與共同度，通過(guò)相關(guān)系數(shù)矩陣R計(jì)算得到特征值、方差貢獻(xiàn)率和累積貢獻(xiàn)率。盡管蘇州市和南通市的第二特征根值小于1，但均遠(yuǎn)高于第三特征根值，與徐州市相關(guān)指標(biāo)對(duì)應(yīng)比較，選取前兩位的因子變量，其方差累計(jì)貢獻(xiàn)值均大于90％，因此前兩個(gè)因子基本上反映了原變量的絕大部分信息。考察提取兩個(gè)公因子后的共同度均在80％以上，可知被提取的公因子對(duì)各變量的解釋能力較強(qiáng)。

為增強(qiáng)因子變量實(shí)際含義的表達(dá)，對(duì)生成的因子載荷矩陣采用方差極大法進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，結(jié)果顯示：蘇州市第一公因子除住房單價(jià)外，其他因子指標(biāo)均表現(xiàn)出較大的載荷，住房市場(chǎng)大部分指標(biāo)具有協(xié)調(diào)性，盡管第二公因子的解釋力不強(qiáng)，但在一定程度上代表了住房?jī)r(jià)格在市場(chǎng)的要素作用；南通市第一公因子除單價(jià)外的住房市場(chǎng)內(nèi)部指標(biāo)具有較高的荷載值，而第二公因子中價(jià)格要素的作用更為突出；徐州市第一公因子中住房市場(chǎng)外部指標(biāo)的荷載值均在0.96以上，同時(shí)住房?jī)r(jià)格效用明顯，第二公因子則表達(dá)了市場(chǎng)供求關(guān)系的作用指標(biāo)。以上結(jié)果表明：江蘇省發(fā)達(dá)地區(qū)住房市場(chǎng)各要素作用相對(duì)均衡，發(fā)展中地區(qū)住房市場(chǎng)的內(nèi)部要素具有導(dǎo)向作用，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部因素起主導(dǎo)作用，同時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系作用顯著（表2）。

3 住房市場(chǎng)投入產(chǎn)出效率比較

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，價(jià)格由供求關(guān)系決定，供應(yīng)和需求的互動(dòng)決定了價(jià)格的形成和波動(dòng)。城市住房市場(chǎng)通過(guò)不同的外部與內(nèi)部要素之間錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)作用，形成了市場(chǎng)的有效需求和承受價(jià)格，構(gòu)建了特定的投入產(chǎn)出體系。選取地區(qū)生產(chǎn)總值、總?cè)丝跀?shù)、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和住房開(kāi)發(fā)投資額作為輸入指標(biāo)；選取住房銷售面積和住房單價(jià)作為輸出指標(biāo)，輸出指標(biāo)未選取住房竣工面積是因?yàn)樵擁?xiàng)指標(biāo)只是住房供應(yīng)的替代指標(biāo)。運(yùn)用Matlab工具對(duì)DEA運(yùn)算程序進(jìn)行編寫，導(dǎo)入輸入與輸出變量，計(jì)算得出結(jié)果，并對(duì)其規(guī)律進(jìn)行比較分析［10］。

本研究采用的是數(shù)據(jù)包絡(luò)分析的CRR投入導(dǎo)向模型，樣本數(shù)據(jù)均通過(guò)檢驗(yàn)（1997—2005年）。從模型的運(yùn)行結(jié)果看，基于不同城市的橫向比較，住房市場(chǎng)運(yùn)行相對(duì)有效年份最多的是南通市，DEA有效值為8年，非有效值1年，但其市場(chǎng)效率逐年下降；徐州市DEA有效值為6年，而非有效值為3年，市場(chǎng)存在不穩(wěn)定性；蘇州市相對(duì)有效年份僅有5年，2000年后逐漸由相對(duì)非有效趨于有效。基于研究期限內(nèi)縱向比較，1997年和1998年各市住房市場(chǎng)波動(dòng)的差異較大，這與城市發(fā)展階段和房產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)相關(guān)聯(lián)，而2004年和2005年各市均表現(xiàn)為排位較前的相對(duì)有效，一定程度上說(shuō)明各市房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期（表3）。

表2 旋轉(zhuǎn)后因子荷載矩陣表Tab.2 Rotated matrix of com ponent factors loading

表3 DEA模型運(yùn)行結(jié)果表Tab.3 Su-Tong-Xu DEA model results

按照住房市場(chǎng)投入與產(chǎn)出指標(biāo)分類，對(duì)各個(gè)要素在研究期限內(nèi)的最大權(quán)重指標(biāo)進(jìn)行累計(jì)統(tǒng)計(jì)（表4）。在投入指標(biāo)方面，城市人口總數(shù)從2001年起對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，這一時(shí)期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入重要度有限說(shuō)明市場(chǎng)以剛性需求為主，而前階段市場(chǎng)主要受地區(qū)生產(chǎn)總值和住宅開(kāi)發(fā)投資額的影響。在輸出指標(biāo)方面，住房銷售面積和住房單價(jià)重要度具有顯著的地區(qū)差異化特征，蘇州市在2002年前以市場(chǎng)供需為主導(dǎo)，徐州市在2000年后對(duì)住房?jī)r(jià)格更為敏感，而南通市這兩個(gè)因素表現(xiàn)為交替作用。根據(jù)模型測(cè)算與分析結(jié)果表明，研究區(qū)域城市住房市場(chǎng)化時(shí)期的拐點(diǎn)在2000年前后。

表4 研究期限內(nèi)住房市場(chǎng)最大權(quán)重指標(biāo)累計(jì)次數(shù)表Tab.4 Maximum weight in dices cumulative of the housing market within the research period

4 結(jié)論與建議

（1）本文研究住房市場(chǎng)的時(shí)空尺度具有特定性。在時(shí)間尺度方面，起點(diǎn)是1997年，正值國(guó)家全面推行住房制度改革的前夕，處于住房市場(chǎng)變革的觸發(fā)點(diǎn)，2005年是國(guó)家首次正式頒布包含住房市場(chǎng)在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策起始年份，因此研究期可以說(shuō)是中國(guó)住房市場(chǎng)化的培育階段。在空間尺度方面，江蘇省行政界域內(nèi)不同城市住房市場(chǎng)有著各自的發(fā)展歷程，綜合蘇州、南通、徐州3市住房市場(chǎng)演變特征在一定程度上可以解釋中國(guó)城市住房市場(chǎng)不同發(fā)展階段的過(guò)程，其拐點(diǎn)大致在2000年前后。

（2）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了住房市場(chǎng)發(fā)展的程度，但中國(guó)龐大的人口基數(shù)形成了一定數(shù)量的剛性需求。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，住房市場(chǎng)受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部機(jī)制作用的影響較大，價(jià)格因素敏感，市場(chǎng)波動(dòng)性較大；在城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，住房市場(chǎng)內(nèi)部要素對(duì)市場(chǎng)起決定性作用，市場(chǎng)也相對(duì)穩(wěn)定；而在城市經(jīng)濟(jì)積累到一定規(guī)模時(shí)，住房市場(chǎng)中各個(gè)要素的作用則相對(duì)均衡，市場(chǎng)的外部條件影響供需平衡但最終趨于平穩(wěn)。

（3）研究表明國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)中國(guó)城市住房市場(chǎng)起到重要的調(diào)控作用，然而區(qū)域的差異性要求地方政府根據(jù)城市住房市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)管控，因此建議中央政府在出臺(tái)宏觀調(diào)控政策過(guò)程中，為地方政府貫徹落實(shí)宏觀政策而制定管控細(xì)則給予一定的彈性空間。

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