周 文

無法接受的天價

經(jīng)過84輪現(xiàn)場競價，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元的總價拍得朝陽區(qū)大望京村地塊，折合的樓面價高達(dá)每平方米27500元，成為新的單價地王。隨后北京中信新城房地產(chǎn)有限公司，經(jīng)過64輪競價，以52.4億元，將大興亦莊地塊拿下，成為總價地王。但僅僅6個小時以后，單價地王就被中國兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元的價格拿下，東升鄉(xiāng)薊門橋地塊的實際樓面價格超過每平方米3萬元。

這是3月15號，北京上演的一場地王爭霸，隨即誕生三個新地王。地王向欲調(diào)控房價的管理層著著實實將了一軍。從這三個地王特征來看，身份都是大型國企。老百姓對高房價上漲的預(yù)期不但沒有緩解，反倒不寒而栗。

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強參加了大望京一號地拍賣，拍賣結(jié)束后，一向大言的他在微博上首次承認(rèn)自己失敗，并表示無法承受這樣的天價，公司將轉(zhuǎn)入二三線城市，希望不是憑膽量，而是憑品牌取勝。而他的遭遇受到了他的好友、另一位地產(chǎn)界的大腕潘石屹的戲謔?！按饲拔覄袢沃緩姴灰⒓哟笸┮惶柕氐呐馁u，爭不過人家。任總一意孤行，繳了幾億元的保證金去參加，據(jù)說舉牌舉到每平方米一萬多元，就再不敢舉了。不是花錢買地，真是花錢買丟人?！?/p>

今年的兩會之上，最熱的議題無疑就是房價過高，上漲過快問題。據(jù)統(tǒng)計，兩會提案一半與此相關(guān)，各種熱議言猶在耳。而就在這期間，北京市將本該3月8號進(jìn)行的一場土地拍賣，延期到了一周之后。

地王的出現(xiàn)，意味著北京又會為全國樓價的上漲做出榜樣。過去的經(jīng)驗是，地王出現(xiàn)在哪里，哪里的房價馬上會被推高。這次地王的出現(xiàn)，會把房價推高到什么程度?以望京一號地為例，有業(yè)內(nèi)人士測算，銷售單價達(dá)到45000元／平方米，才可以有10％的利潤。每平方米四五萬賣給誰?地王豈不是明擺著要抬拉房價?

這是在給總理上眼藥

總理的《政府工作報告》中說要遏制部分城市房價過快上漲這樣一種趨勢。他的話剛剛落地，緊接著三個地王接連創(chuàng)出高價，而且還沒蓋樓，價格就已經(jīng)高出了二手房，甚至旁邊的商品房。人們不禁要問：是不是總理說了不算，總經(jīng)理說了才算。

如果繼續(xù)縱容這些超級央企參與市場競爭、與民爭利，必然會把正常的市場供需秩序割裂，市場會走向畸形的供需格局。正如我們所看到的房價收入比指標(biāo)畸形一樣，有錢人接連買房、囤房，而沒錢的人連一個衛(wèi)生間也買不起。這就是典型的“兩極化”，也是權(quán)貴資本介入市場的典型特征。如不及時防范，后患無窮。

為了保障市場的效率和社會公平，及時抑制超大國有企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)迫在眉睫。同時，應(yīng)該抑制這些超大央企的上市融資和貸款。

他們仗著資本優(yōu)勢，不計成本拿地，制造“地王”導(dǎo)致地價大幅拉升，從而造成未來的商品房價格被懸在高位。房地產(chǎn)商不可能做賠錢買賣。實際上，地王制造的背后大有貓膩。有人在跟蹤2007年的地王后發(fā)現(xiàn)，就老地王本身而言可謂“晚景凄慘”，高成本拿地并沒有讓他們獲取高額收益。但是他們“醉翁之意不在酒”，高價拍地王只是開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣У貎r的手段。因為，他們在拍地王之前或許已經(jīng)在周圍囤積了大量土地和房子，想借地王現(xiàn)象來“四兩撥千斤”。有消息稱，北京這三個地王的降臨使周邊區(qū)域二手房主紛紛坐地提價，二手房價格也水漲船高。

地王最可怕的還在于它們無所畏懼。在兩會上，溫總理剛剛說要調(diào)控房價，“不穩(wěn)定怎么行，肯定行!不行也得行!”北京市領(lǐng)導(dǎo)們也表態(tài)，“北京要為遏制房價高漲做表率”，“瘋狂搶地現(xiàn)象不會再次出現(xiàn)，地王將很難重現(xiàn)”，然而話猶在耳，地王馬上就冒了出來。

好一套瞞天過海與打太極拳的功夫。

地王為什么不怕死?答案是，他們大多數(shù)是央企!拍賣會上舉牌的主角，是中遠(yuǎn)、中信……北京的地是有限的，但它們的錢似乎是無限的；它們賺了錢是自己的，虧了錢卻是大家的；他們說是要拉動GDP，政府是不好管的；國資委要求它們“做好主業(yè)”，但做主業(yè)是沒有做房地產(chǎn)賺錢的。有上述理由，他們就敢站在搶地的風(fēng)口浪尖上——就著實將了管理層一軍，更大的調(diào)控措施真的敢出臺嗎?

“政策強調(diào)要將土地總量70％用于保障性住房，而沒有說明土地供應(yīng)總量是多少?增加了多少?如果總量沒有增加或增加不夠，保障性住房占據(jù)了多數(shù)，那么最終只能導(dǎo)致商品房的供應(yīng)量減少，結(jié)果房價上漲更快。”如果按照這樣的邏輯來賣房或賣地，顯然是在打政策的擦邊球，政策制定部門應(yīng)該及時調(diào)整修復(fù)政策，防止調(diào)控政策成為高價賣地的“幌子”。

北京市對于地王的出現(xiàn)顯然早有預(yù)期。為了避免讓地王在兩會期間成為焦點話題，北京管理部門將競拍日期延后，這樣的做法明智之極!而兩會剛過，北京6地塊出讓，僅此一項攬金高達(dá)140億，何樂而不為。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在兩會上說的是一句大實話：未來20年，中國房價上漲壓力仍然很大……可以肯定，房地產(chǎn)市場不會平靜，遏制房價的路不會平坦。

調(diào)控要把準(zhǔn)脈

“反正我也買不起了，愛怎么漲就怎么漲吧。對于地王的出現(xiàn)，我突然產(chǎn)生了一種輕松感，為什么輕松?其實在北京也好，或者說是上海也好，對于普通的、絕大多數(shù)的中國老百姓來說，對于生活在這個城市里的老百姓來說，當(dāng)房價超過一萬五之后，其實漲不漲跟大家沒關(guān)系了，大家的注意力恐怕不在關(guān)注，你說三萬漲到四萬有什么區(qū)別，反正買不起?！眲⑾壬荒槦o奈的表情。

現(xiàn)在我們不難看出，這個時候不管是政府，還是百姓，真正的關(guān)注點是兩類房子，一個是廉租房，還有一個帶政府幫助性的住房，也就是公屋，怎么樣擴大它的面積，擴大它的供給量，這才是老百姓關(guān)心的。

有人說造成今天高房價一個深層次的原因，就是因為我們國家土地的招牌掛制度。

任志強在接受采訪時認(rèn)為招拍掛土地制度并不能解決政府單一供給土地的缺陷?！耙驗槲覀儸F(xiàn)在可以看到，凡是實行土地招拍掛制度，大部分國家都是私有制。土地的私有制和公有制會平衡，土地私有制國家土地并不都等于完全是私人所有，因為還有大量的土地是國家所有。就像我們過去的王朝一樣，有一部分是歸皇帝的，還有民間自己所擁有的。在土地招拍掛制度，這兩者會平衡。當(dāng)你的公有土地招拍掛價格過高的時候，大家不買你公有土地。會買私有土地。當(dāng)你私有土地價格過高，大家可能會買公有土地，這兩者之間會有一個平衡?！?/p>

據(jù)國土部最新資料顯示，近十年來，中國土地出讓總收入達(dá)6.9萬億，多數(shù)為2004年招拍掛制度以來所得，其中2009年土地出讓收入達(dá)1.6萬億。對于現(xiàn)行的招拍掛制度，國土資源部部長徐紹史說，要堅持

土地招拍掛制度，因為招拍掛最大的好處就是防止暗箱操作，以及由此導(dǎo)致的腐敗和國有資產(chǎn)流失。與此同時，徐紹史認(rèn)為，雖然招拍掛不可廢棄，但仍有較大改進(jìn)和完善的空間。

為什么會有土地招拍掛制度?它是在解決上一個難題和困惑的時候出臺的政策。也就是說，上一個難題和困惑是一支筆。這里就蘊藏著腐敗。因此很多的貪官都能看到與土地千絲萬縷腐敗因素。因此為了制止這樣一種行為，讓土地的出讓在陽光下進(jìn)行。

在招拍掛過程當(dāng)中，也要分開來說。拍賣現(xiàn)在的確陽光了，但是地王接二連三出現(xiàn)，因此在這個時候我們要說，它的確成為加快房價上漲這樣一種重要的因素。到這個時候，面臨了新的歷史階段的挑戰(zhàn)，它具有了可改變的巨大的空間。

有人認(rèn)為，是房價決定了地價，而不是地價推行了房價。因為許多人認(rèn)為是地價上漲了，所以房價一定上漲，如果地價上漲了，需求不在的話，房價仍然上不去的。這就印證了一個道理，現(xiàn)在社會面臨什么?為什么地王出現(xiàn)之后，后邊的房價就跟著漲?是因為地王出現(xiàn)幫助全社會印證了需求是存在的，未來房價仍然是上漲的。所以也可以提價了，因為最根本的還是需求的存在。

我們需要檢討的是宏觀調(diào)控的思路。應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)的供求關(guān)系，以及土地的供求關(guān)系，

從2010年政府工作報告來看，中央財政2010年保障性住房專項補助資金632億元，比2009年僅增加了81億元。而這與2009年全國土地出讓收入15910億元相比，僅是1／25；與2009年房地產(chǎn)銷售額43995億元相比，僅是1／70。這種投入不要說抑制房價，就連解決少部分人的住房問題都不現(xiàn)實。顯然，杯水車薪的保障性住房很難起到平抑高房價的作用，難怪很多房地產(chǎn)商不擔(dān)心政府花拳繡腿式的調(diào)控。

央企應(yīng)是市場的守望者

一位開發(fā)商老總表示：“無論是北京地方版11條，還是剛出的‘國19條，都要求保障和增加保障性住房供應(yīng)，且供應(yīng)占比均大幅提高，但是在用地供應(yīng)的絕對量上卻沒有明確，這意味著普通商品房用地反而減少，粥少僧多，開發(fā)商們不得不爭奪這些地塊，地王頻出也就在意料之中了?！?/p>

雖然“國19條”明確要求70％供地用于保障性和中小套型自住房，但是并不意味著今年全年房地產(chǎn)土地供應(yīng)總量增長。相反，由于保障性住房用地占比達(dá)70％，意味著今年只有30％的土地給予普通商品房，這無形中調(diào)高了開發(fā)商們的拿地預(yù)期。

從2009年樓市回暖以來，央企地王就成為市場最受關(guān)注的焦點(北京下半年的地王全部為央企背景的房企獲得)，一時間“國進(jìn)民退”的說法也遍布全國。在這種情況下，國資委還特意下令禁止央企當(dāng)?shù)赝?，而“?1條”也要求“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為?！?/p>

有人分析表示，一個又一個央企地王現(xiàn)象，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了簡單的土地供求關(guān)系范疇。央企地王的背后，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、金融信貸投放、土地財政等一系列的不合理機制問題。

央企搶地，在過去一年已經(jīng)不是什么新聞了。2009年全國各地產(chǎn)生的90多個地王中，央企占了60個左右。是什么讓央企能在輿論的口誅筆伐中仍然毫不猶豫地給已經(jīng)瘋狂的樓市再添一把火?說到底還是錢在作怪。

從2010年起，央企即將面對的是新一輪的三年期業(yè)績考核，新業(yè)績考核辦法給了央企負(fù)責(zé)人為了自身利益而產(chǎn)生的拿地沖動。

根據(jù)國資委的新辦法，央企如果從事非主業(yè)投資所獲的收益，都將減半計算，為了控制央企地王的誕生，國資委還特地強調(diào)，土地轉(zhuǎn)讓收益屬于非經(jīng)常性收益。

國資委的新考核辦法表面上為了平抑房價，暗地里卻給一些央企鉆了空子——土地轉(zhuǎn)讓收益雖然屬于非經(jīng)常性收益，但只要不是直接賣地而是造樓賣商品房，就可以算成盈利了。

是上項目的投資回報周期短，還是蓋商品房的周期短?是從事老本行投資收益高，還是買賣樓盤賺價差收益高?不用企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)算，老百姓都知道央企的算盤是怎么打的。

其次，除了考核辦法推動之外，央企瘋狂搶地還因為沒有了對手。3月10日晚，國土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。這則《通知》直接收緊了房地產(chǎn)商的資金鏈，導(dǎo)致很多民營地產(chǎn)商開始退出土地拍賣的角逐。

顯然，央企沒受資金的困擾，它們不光融資能力強，而且融資成本低。相比黯然神傷退出一級市場的任志強，央企顯然從容得多，大方得多。

最后，從年度財務(wù)報表的好看程度分析，拿地也不失為把報表做得漂亮的方法之一。央企主業(yè)很多屬于產(chǎn)能過剩行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，央企自然急于擴大地產(chǎn)比重。而且，央企大多是壟斷性行業(yè)，完全可以用壟斷行業(yè)的利潤來彌補房地產(chǎn)業(yè)短期的占壓資金壓力，以更快地擴大地產(chǎn)份額。

從市場經(jīng)濟的角度看，央企這么做，符合企業(yè)利益最大化的要求。但央企自己恐怕都忘記了，它們從來就不是純粹的自由競爭主體，在中國市場中，央企原本應(yīng)該扮演的角色是市場守望者和定海神針。

觀點

大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王建民：

現(xiàn)在實行的招拍掛土地出讓方式是房價高的根本原因，要遏制房價，需要改變目前的土地出讓方式。

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云：

土地財政制度也是地價居高不下的原因之一，為此應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和加強土地出讓金使用管理。應(yīng)嚴(yán)令央企全部退出商品房市場，將有限的國有資源投入到社會保障建設(shè)方面，如建設(shè)廉租房，經(jīng)濟適用房。并且，對于捂盤的開發(fā)商，開征高額的房屋空置稅。

中國社科院金融所金融實驗研究室主任劉煜輝：

地方政府要想在有限的公共財政條件下做出“政績”，就要把“二財政”用好。與按部就班地先賣地、后建設(shè)相比，習(xí)慣于“寅吃卯糧”的地方政府，在銀行的配合下，自然地傾向于選擇貸款——建設(shè)——賣地一還貸的資金運作方式。

SOHO中國till長潘石屹：

說大望京，還不是望京，大望京是在望京的邊上，就是擴大了的望京，是在五環(huán)路邊上的一塊地，樓面價27500元。這就意味著，這個地方房子的售價，我算了一下，我讓我的同事也算了一下，這個地方的房子銷售到四、五萬的時候，利潤率才是10％。

國家發(fā)政委主任張平：

用于刺激經(jīng)濟增長的4萬億投資沒有一分錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場或是用于土地買賣。