張德軍

（湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院基建規(guī)劃處，湖南 長沙 410125）

單位公房是享受國家政策扶持而建的公有住房，是指企事業(yè)單位的職工按國家房改政策與當(dāng)?shù)厝嗣裾鍪酃糠桨纲徺I的公有住房,享受優(yōu)惠政策的經(jīng)濟適用房或集資合作建造的住房，不包括單位公有非居住用房,也不包括與房改無關(guān)系的個人擁有的私產(chǎn)房屋和租用住房。

由于單位公房牽涉面積大，分布范圍廣，特別是在城市住房比例中占一定的比例，同時涉及單位多，它的管理好壞直接關(guān)系到城市建設(shè)的發(fā)展、人們居住環(huán)境的改善和城市品位的提高，以及市民綜合生活質(zhì)量的好壞。

1 農(nóng)業(yè)科研單位公房物業(yè)管理存在的主要問題

1.1 售后公共設(shè)施與共用部位的維修

單位公房多為計劃經(jīng)濟時期建造的。整體來說，這類小區(qū)相對商品房來說，單位公房小區(qū)在硬件設(shè)施和軟件管理上都存在許多歷史遺留問題，單位公房由于建筑時間早、使用時間長而導(dǎo)致保養(yǎng)不夠、損壞較嚴(yán)重，加之配套設(shè)施不完善，設(shè)備老化以及房屋本身質(zhì)量等問題，個別甚至存在安全隱患，給物業(yè)管理帶來較大的困難。其表現(xiàn)為：小區(qū)樓房陳舊，上下水管網(wǎng)及電路網(wǎng)老化，道路凹凸不平，監(jiān)控等信息化設(shè)備缺乏；部分公房外墻已經(jīng)大面積脫落，部分屋面和墻體滲漏，下大雨時會有外墻墻石和樓頂碎石脫落，對樓下過往行人安全造成威脅。

單位公房出售給職工個人后，住房的維修一般情況是：自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，由產(chǎn)權(quán)人自己負(fù)責(zé)，樓房的共用部位和共用設(shè)備的維修養(yǎng)護，通過建立維修基金的辦法，由單位和相關(guān)的產(chǎn)權(quán)人共同進行維修養(yǎng)護。但樓房的居民們無法自發(fā)聯(lián)合進行樓體墻面維修，而單位覺得房子已經(jīng)售給個人，辦好了房產(chǎn)證，屬于個人私有財產(chǎn)了，理應(yīng)由個人自行負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護。由于維修基金本身不多，而且維修費只能用利息，支用維修基金的手續(xù)也很繁瑣，所以公共部位的維修是一大難題。

1.2 物業(yè)費的收繳問題

物業(yè)費是單位公房物業(yè)管理中的核心問題。此費是個人交還是單位交？一直以來，單位公房物業(yè)服務(wù)費用是由售房單位來支付的。當(dāng)前，一些企事業(yè)單位宿舍并不向本單位職工收取物業(yè)管理費，但隨著單位公房交易日趨活躍，越來越多的非本單位人員成為房子的新主人。這些“外來人口”能否“頂替”原房主享受物管費減免權(quán)利？由政府投放資源對已私有化的單位公房進行維修養(yǎng)護，這在資源配置的合理性上可能引起社會質(zhì)疑。

但是，不少單位公房住戶沒有物業(yè)服務(wù)的繳費意識，物業(yè)管理費收不上來。單位公房業(yè)主一般每月向單位交納十幾元清潔費、治安費。即使這么少的錢也不能夠做到100%的收繳率。

1.3 業(yè)主觀念需要更新

大部分業(yè)主，尤其是那些離退休的老同志和下崗工人，經(jīng)濟收入低，福利條件差，守舊思想根深蒂固，住了十幾年乃至幾十年的單位福利房，一直不要交管理費，無論是什么問題，如房屋漏水、路燈不亮等等，都找單位房管科或后勤部門就行了，從來是只管住，不管修。而現(xiàn)在實行物業(yè)管理，住房要交費了，一些維修、服務(wù)也變成有償?shù)牧?。而一些業(yè)主的思想觀念未更新，自然對單位公房物業(yè)管理難以接受或很不理解。另外，一些住戶對物業(yè)管理收費內(nèi)容不明確，以為交了管理費，物業(yè)公司就什么都要做，否則以拒交管理費相脅。

1.4 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)低，虧損嚴(yán)重

單位公房物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。如此一來，形成惡性循環(huán)，使物業(yè)管理工作陷入困境。

1.5 維修基金杯水車薪

單位公房出售后，按照統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修基金，提取比例為房款的2%。事實上，單位公房房屋質(zhì)量普遍較差，而長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護，造成房屋完好率低，設(shè)備陳舊、老化。加之維修基金的匱乏，給維修造成較大壓力。

2 解決農(nóng)業(yè)科研單位公房物業(yè)問題的策略

2.1 加大前期投入，完善配套設(shè)施設(shè)備

政府、單位應(yīng)在公房物業(yè)管理起步階段進行必要的前期投入。比如完善小區(qū)的一些配套設(shè)施設(shè)備，整修樓體外墻、下水道，進行綠化等。除了對單位公房小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備及環(huán)境質(zhì)量進行整治改造外，還要將一系列社會公共服務(wù)設(shè)施一并納入規(guī)劃進行改造，增加前期投入，使其具備物業(yè)管理條件后，再引進市場機制下的物業(yè)管理服務(wù)。這樣既能吸引物業(yè)管理公司接手單位公房，又能減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)，改善業(yè)主生活環(huán)境，有利于業(yè)主接受物業(yè)管理，促進單位公房物業(yè)管理的啟動。此外，由于目前大多的物業(yè)管理還屬于“福利”或“半福利”狀態(tài)，因此必須采取有效措施確保物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出單位公房物業(yè)管理市場，促進形成良性循環(huán)機制。

2.2 加強宣傳動員，明確物權(quán)責(zé)任主體

居民要逐步樹立住房保值增值離不開物業(yè)管理的觀念。而宣傳社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理是實現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。職工宿舍的物業(yè)管理費原是單位的福利補貼，不需要職工本人交納，個別職工將房屋產(chǎn)權(quán)對外出售后，該物管費補貼也應(yīng)隨之取消，改由新戶主交納。

按照單位公房上市交易的有關(guān)規(guī)定，住戶購買的公有住宅樓房上市交易后，該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩慨a(chǎn)權(quán)，新購買并取得該房屋所有權(quán)的住戶應(yīng)負(fù)擔(dān)全部物業(yè)管理交費項目。

如中山市為明確對已出售公房共用部分的維修養(yǎng)護責(zé)任，市政府出臺文件規(guī)定：按房改政策購買的單位公房（已超過5 a）和按成本價購買的公有住房共用部分的維修，原產(chǎn)權(quán)單位不用負(fù)責(zé)，所有資金由住戶分?jǐn)傌?fù)責(zé)；自公有住房售后第6年開始，共用部分的維修養(yǎng)護，原產(chǎn)權(quán)單位不再負(fù)責(zé)，應(yīng)由所在用戶共同負(fù)責(zé)。

個人繳費逐步代替單位繳費，這是業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為的單位公房物業(yè)服務(wù)收費的趨勢，但是在轉(zhuǎn)變過程中尚需各方協(xié)調(diào)努力。

2.3 大力發(fā)展經(jīng)濟，單位給予支持

經(jīng)濟發(fā)展水平不高，業(yè)主收入不高，相當(dāng)部分業(yè)主物業(yè)管理消費承受能力較弱，是業(yè)主對物業(yè)管理收費耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)的維修和養(yǎng)護呢？居住單位公房小區(qū)的居民與商品房小區(qū)的居民相比，收入相對而言要低一些。所以，大力發(fā)展經(jīng)濟，增加居民收入，是推行單位公房物業(yè)管理的根本措施。

要想搞好單位公房的物業(yè)管理，除了政府的重視和扶持外，原單位也要給予一定的支持。作為單位來講，把宿舍小區(qū)推向社會，實行專業(yè)的物業(yè)管理，等于卸了“包袱”，輕裝前進。但這只是“卸”包袱，而不是“扔”包袱。為了讓業(yè)主不會一下子感覺到太大的經(jīng)濟壓力，單位不妨給予一定的補貼。假如物業(yè)管理費是1 元/m2，那么單位、個人各出 0.5 元／m2，按 80 m2計

算個人每月只需要出40元左右，應(yīng)該還能接受。

2.4 業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念，增強被服務(wù)意識

房子歸自己所有后，人們就會重視房子的保值增值問題。行政福利型的管理，非但不能使物業(yè)保值增值，而且還會加重政府負(fù)擔(dān)，對其他的公民也不公平。社會分工越來越細(xì)，財富的積累要靠效率。只有完善的分工和較高的效率，才能使社會高速有效運轉(zhuǎn)。房屋交給物業(yè)管理公司來維修養(yǎng)護，業(yè)主可以有更多的時間和精力在本行業(yè)中發(fā)揮才智。被服務(wù)意識的增強，可以讓業(yè)主更好地分配時間，也會更加容易接受物業(yè)管理。實際從道理上說，單位公房的物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)該由單位公房售后的個人來承擔(dān)。因此，單位公房維修養(yǎng)護應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。

政府有關(guān)部門、單位還可以規(guī)定并積極組織、引導(dǎo)單位公房小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會或成立業(yè)主委員會，通過公開招投標(biāo)的方式向社會選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行專業(yè)性的物業(yè)管理，規(guī)范單位公房物業(yè)管理收費，實行小區(qū)自治，使單位公房物業(yè)管理進入市場化。

2.5 建立完善的維修基金管理制度

建立完善的基金管理制度，對于單位公房的物業(yè)管理將有很大的幫助。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。按有關(guān)文件規(guī)定，單位公房由公房轉(zhuǎn)為私房后，售房款屬于原產(chǎn)權(quán)單位，售房單位應(yīng)將售房款的20%～30%作為單位公房的專項維修基金。同時，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金。維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪作它用。

3 小 結(jié)

單位公房小區(qū)是計劃經(jīng)濟體制下遺留下的產(chǎn)物，有著自身的特點和復(fù)雜性，也關(guān)系到廣大群眾的切身利益。單位公房物業(yè)管理的問題是在經(jīng)濟發(fā)展過程中必須面對的一個問題。單位公房的物業(yè)管理，無論是從居民生活需求，還是從城市的定位來看，都具有重大意義。只有政府、單位、業(yè)主形成良性互動，共同努力，才能把各種問題解決好，真正實現(xiàn)雙贏，營造和諧社會。

[1] 李巧波.公房自營式物業(yè)管理探討 [J].現(xiàn)代物業(yè)，2007，（6）：24-25.

[2] 李愛珍.規(guī)范物業(yè)管理的必要性[J].企業(yè)研究，2004，（11）：67-68.

[3] 陸一川.已售公房物業(yè)管理的三大難題 [J].城市開發(fā)，2002，（19）：39.