陳曉一

(1.西安建筑科技大學(xué),陜西西安710055;2.防災(zāi)科技學(xué)院,河北燕郊065201)

淺析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的四個(gè)時(shí)期

陳曉一1,2

(1.西安建筑科技大學(xué),陜西西安710055;2.防災(zāi)科技學(xué)院,河北燕郊065201)

從1998年7月1日起,在我國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束,住房分配貨幣化的執(zhí)行,住宅消費(fèi)逐漸成為城市居民的消費(fèi)熱點(diǎn),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是一個(gè)極大的促進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)成為重要的投資領(lǐng)域,房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。以時(shí)間為線(xiàn)索,從1998年到2009年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程大體可以分為四個(gè)時(shí)期,每個(gè)時(shí)期都有獨(dú)特的屬性和特征。

房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展;時(shí)期

改革開(kāi)放30多年來(lái),我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng),人民生活水平顯著提高,在基本解決了吃飯穿衣的問(wèn)題以后,中國(guó)人把注意力更多的轉(zhuǎn)向改善居住條件上。1998年,我國(guó)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,標(biāo)志著我國(guó)將建立住房分配貨幣化、住房供給商品化的新體制。從此我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正走向了市場(chǎng),走向了普通大眾,住宅消費(fèi)開(kāi)始逐漸成為城市居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。以時(shí)間為線(xiàn)索,從1998年到2009年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程大體可以分為四個(gè)時(shí)期,每個(gè)時(shí)期具有其獨(dú)特的屬性和特征。

一、平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期

1998年受到亞洲金融危機(jī)的影響,我國(guó)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了有效需求不足的問(wèn)題,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力。在這種情況下,我國(guó)政府果斷決定實(shí)施積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策,并將房地產(chǎn)市場(chǎng)列為重要的投資領(lǐng)域。投資力度加大、城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)促使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,從1998年開(kāi)始,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率逐年上升,房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的重要力量和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

從1998年到2002年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體來(lái)說(shuō)是健康平穩(wěn)的,具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)3.1倍,平均增長(zhǎng)22.5%,而同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)15.9%,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(支出法現(xiàn)價(jià))年均增速為9.4%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度之比平均為2倍,基本上是協(xié)調(diào)的。第二,從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)來(lái)看,我國(guó)商品房完成投資平均每年增長(zhǎng)20.6%,竣工面積平均每年增長(zhǎng)19.35%,銷(xiāo)售面積平均每年增長(zhǎng)22.5%,三個(gè)指標(biāo)基本上是同步增長(zhǎng)。第三,從房?jī)r(jià)來(lái)看,2002年,全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭總收入為24 858元,平均房?jī)r(jià)每平方米2 092元,每套住宅平均售價(jià)145 000.7元,房?jī)r(jià)收入比為5.83[1]。第四,從市場(chǎng)供需來(lái)看,市場(chǎng)需求是一種需求拉動(dòng)增長(zhǎng)的好勢(shì)頭,供給上也加快了建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的步伐,市場(chǎng)供求兩旺。第五,從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展外部環(huán)境來(lái)看,在住房金融上加大住房信貸投入以支持我國(guó)住房市場(chǎng)的建設(shè)與消費(fèi),市場(chǎng)體系逐步完善,物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))得到強(qiáng)勢(shì)推動(dòng),一個(gè)新型的物業(yè)服務(wù)行業(yè)得以迅速壯大。[2]

二、全面過(guò)熱發(fā)展時(shí)期

從2003年開(kāi)始,我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的加速增長(zhǎng)周期,在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨好的大背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺,房?jī)r(jià)連年大幅攀升。從2003年到2007年的第三季度,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于全面過(guò)熱發(fā)展階段。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)計(jì)算,至2007年末平均名義房?jī)r(jià)上漲40%。據(jù)深圳市網(wǎng)上預(yù)售合同統(tǒng)計(jì),2003年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5 621元/平方米,2007年則上升到13 669元/平方米,4年間上漲2.43倍。而在一些大城市較好的位置,房?jī)r(jià)上漲得更快[3],我國(guó)地產(chǎn)價(jià)格虛高現(xiàn)象已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

這一時(shí)期,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、房?jī)r(jià)虛高的原因可以從多個(gè)方面進(jìn)行分析:第一,從需求因素來(lái)看,住房制度改革使城鎮(zhèn)居民潛在的剛性住房需求集中釋放,人們對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期而“炒”房也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)需求。第二,從供給因素來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房供給結(jié)構(gòu)不合理,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)發(fā)展緩慢,房屋二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后。第三,從資金因素來(lái)看,居民儲(chǔ)蓄和企業(yè)資本積累等社會(huì)大量流動(dòng)資金為追逐暴利而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),銀行寬松的抵押貸款和住房按揭政策也為開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者不斷融資提供了便利,外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)。第四,從土地因素來(lái)看,城市拆遷的不規(guī)范操作,寬松及不完全規(guī)范的土地出讓制度,土地征用成本過(guò)低,土地出讓過(guò)程中的“權(quán)力尋租”等腐敗現(xiàn)象,造成土地圈地速度過(guò)快,土地供應(yīng)緊張局面加重。第五,從地方政府因素來(lái)看,土地出讓收入已成為許多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的重要來(lái)源,地方政府越來(lái)越依賴(lài)“土地財(cái)政”。而且地方政府受到GDP增長(zhǎng)業(yè)績(jī)的驅(qū)動(dòng),主動(dòng)刺激房地產(chǎn)增長(zhǎng),這是各地在短期內(nèi)能創(chuàng)造GDP增長(zhǎng)神化的最有效方式。

面對(duì)日趨高升的房?jī)r(jià),2004年5月,我國(guó)政府開(kāi)始綜合運(yùn)用金融、稅收、行政等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控,既改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制投機(jī)需求,同時(shí)又加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障體系。進(jìn)入2007年,政府先后五次上調(diào)住房信貸利率,表明央行力圖通過(guò)金融手段引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2007年1月16日國(guó)家稅務(wù)局實(shí)行清算土地增值稅;2007年9月27日,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。這兩大房地產(chǎn)調(diào)控殺手锏的實(shí)施,表明政府打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為的決心。隨著政府調(diào)控力度呈現(xiàn)出逐漸加大之勢(shì),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了許多深刻的變化。

三、深度調(diào)整時(shí)期

隨著政府宏觀(guān)調(diào)控力度逐漸加大,從2007年第四季度到2009年第一季度,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著明顯的觀(guān)望現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場(chǎng)從一開(kāi)始“有價(jià)無(wú)市”的低迷狀態(tài)發(fā)展到后來(lái)的“價(jià)降量低”的深度調(diào)整狀態(tài)。2009年1月6日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥透露,2008年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)約為6億平方米,較2007年下降超過(guò)18%,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)總水平漲幅明顯回落。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度調(diào)整狀態(tài)的原因主要有以下幾個(gè)方面:首先,高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的承受能力,抑制了百姓的剛性購(gòu)房需求。其次,國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控,對(duì)土地的調(diào)控力度和對(duì)限制土地的查處力度加大,二套房政策的出臺(tái)在一定程度上抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房,加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金鏈條異常緊張。最后,在2007年末和2008年初,中國(guó)樓市“拐點(diǎn)論”逐漸成為人們談?wù)摰慕裹c(diǎn)話(huà)題,奧運(yùn)年的到來(lái)、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)、局部地區(qū)樓市價(jià)格的松動(dòng),這些論據(jù)使得許多業(yè)內(nèi)人士以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛猜測(cè),2008年將是中國(guó)樓市的拐點(diǎn),“拐點(diǎn)論”的頻現(xiàn),市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日漸濃重。[4]

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整狀態(tài)有著不可忽視的負(fù)面影響,特別是房地產(chǎn)市場(chǎng),如果銷(xiāo)售量大幅度下跌持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,會(huì)破壞整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定性,房地產(chǎn)商投入的資金無(wú)法正常收回,必然會(huì)對(duì)銀行金融部門(mén)造成危害。同時(shí),我們也不能忽視房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用,房地產(chǎn)行業(yè)能直接帶動(dòng)53個(gè)行業(yè),間接拉動(dòng)幾百個(gè)行業(yè),如果銷(xiāo)售300萬(wàn)平方米,就能拉動(dòng)10萬(wàn)人就業(yè)[4]。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)持續(xù)下去,勢(shì)必會(huì)危及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),影響到GDP的增長(zhǎng)。

四、迅速回暖時(shí)期

從2009年第二季度至2009年第四季度,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于迅速回暖時(shí)期。

在這一時(shí)期,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊漲”的迅速回暖現(xiàn)象,房?jī)r(jià)大幅度攀升,甚至大大超出了2007年的峰值。2009年3月以來(lái),深圳房?jī)r(jià)逐月上漲:8月,新建商品房銷(xiāo)售突破2007年10月的歷史高位;9月,均價(jià)達(dá)每平方米20 940元,比去年同期上漲68.45%、環(huán)比上漲8.12%,連續(xù)創(chuàng)下深圳新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)的新高[5]。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查,2009年9月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.8%,漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%,漲幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。但這已經(jīng)是今年3月份以來(lái),70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比第7個(gè)月連續(xù)上漲。[6]

分析我國(guó)房?jī)r(jià)在這一階段大幅攀升的原因,首先,從宏觀(guān)政策上看,為應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的全球金融危機(jī)的影響,中央審時(shí)度勢(shì),在2008年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,果斷實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,確定了4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃,加大了市場(chǎng)上的現(xiàn)金流。其次,受惠于宏觀(guān)政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擺脫資金危機(jī)之后不再需要依靠降價(jià)甩賣(mài)來(lái)回籠現(xiàn)金,而是“見(jiàn)好就漲”,而且大多數(shù)開(kāi)發(fā)商傾向于消化存量,降低新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)速度。調(diào)查表明,10月份北京新盤(pán)開(kāi)盤(pán)驟降,原計(jì)劃60個(gè)新盤(pán)入市,但最新信息顯示僅有30個(gè)[7],這就造成了供給的減少。再次,國(guó)有控股的企業(yè)獲得了商業(yè)銀行充足的低息的資金支持,將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域,加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展勢(shì)頭。最后,信貸井噴使買(mǎi)房尤其是通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房成為理性的選擇,對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂(yōu),對(duì)資產(chǎn)保值增值的預(yù)期,推動(dòng)了購(gòu)房者的需求,不可避免導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖,對(duì)于拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)和提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)起到了重要的作用,但當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的承受能力,房?jī)r(jià)虛高加重了百姓購(gòu)房負(fù)擔(dān),對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”,不利于擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)現(xiàn);增加銀行潛在壞賬比例,增加金融風(fēng)險(xiǎn),增加通貨膨脹的可能;扭曲的資源配置制約了非房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖所產(chǎn)生的負(fù)面影響,首先,我們要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策總體穩(wěn)定,避免因?yàn)檎叩牟环€(wěn)定導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落,影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性;其次,政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和整治力度,清理開(kāi)發(fā)商高價(jià)拍買(mǎi)土地、拍而未開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象,規(guī)范二手房市場(chǎng);再次,嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸審批,嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策;最后,加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的資金投入和建設(shè)速度,加快解決城市低收入家庭住房困難。

總之,從1998年我國(guó)推進(jìn)住房制度改革、停止住房實(shí)物分配以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,城鎮(zhèn)人均住房面積平均每年增長(zhǎng)約1平方米,居民住房條件明顯改善。雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題,但我們“應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持住房制度改革的市場(chǎng)化方向,同時(shí)落實(shí)政府解決低收入家庭住房問(wèn)題的責(zé)任,不斷完善市場(chǎng)機(jī)制與政府保障相結(jié)合的住房政策體系”[8],以早日實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康理性發(fā)展。

[1] 金三林.我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的社會(huì)差距及國(guó)際比較[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2007,(10).

[2] 張?jiān)?中國(guó)房地30年[J].上海房地,2008,(12).

[3] 廖英敏.下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析[J].中國(guó)房地信息,2008,(8).

[4] 胡心潔.河南樓市冬天里暢想春天[N].河南日?qǐng)?bào),2009-01-08.

[5] 胡謀.京滬穗深樓市為何遭“秋涼”[N].人民日?qǐng)?bào),2009-10-12.

[6] 70城市房?jī)r(jià)連漲七個(gè)月[N].人民日?qǐng)?bào),2009-10-16.

[7] 王煒.樓市供應(yīng)正不斷增加[N].人民日?qǐng)?bào),2009-10-26.

[8] 王煒.住房改革市場(chǎng)化方向不會(huì)變[N].人民日?qǐng)?bào),2009-10-20.

Analysis of China’s Rea l Estate Market Development in Four Periods

CHEN Xiao-yi1,2
(1.Xi′an University of Architecture&Technology,X i’an710055,China;2.Institute of Disaster Prevention Science and Technology,Yanjiao065201,China)

In 1998,our reform on housing system has go t the epoch-making break th rough.Starting from July 1 of that year,the pattern that the house as a welfare provided by our government and units was over,the capitalization of housing distribution was taken out,the consumption of urban residents gradually become hot,the realestate market has become an important area of investment,and the real estate become a pillar industry in driving national economic grow th.Tim e as clues,from 1998 to 2009,China’s real estate market in the development process can be divided into four periods,each period has its unique attributes and characteristics.

Real estate market;Develop;Period

F293.3

A

1008—4444(2010)01—0063—03

2009-12-10

陳曉一(1979—),女,河北廊坊人,防災(zāi)科技學(xué)院教師,西安建筑科技大學(xué)碩士研究生。

(責(zé)任編輯:王 晶)