李 青

（山東大學(xué) 法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250100）

一、我國(guó)按揭制度的特殊性

按揭制度源于英美法系衡平法中物的擔(dān)保制度，是指?jìng)鶆?wù)人（按揭人）將自己財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人以擔(dān)保債務(wù)履行，債務(wù)人同時(shí)繼續(xù)占有該財(cái)產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)履行完畢時(shí)，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)又轉(zhuǎn)還給債務(wù)人。若債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，則債權(quán)人依據(jù)其對(duì)按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)而支配其交換價(jià)值，從而擔(dān)保債權(quán)受償?shù)囊环N擔(dān)保方式[1]。

英美法上的按揭制度與大陸法系的讓與擔(dān)保制度在法律屬性上具有相似性。在我國(guó)，“按揭”一詞是由香港傳入大陸地區(qū)的，但是我國(guó)的按揭制度不同于英美法系的按揭和大陸法系的一般讓與擔(dān)保，具有其自身的特殊性。我國(guó)現(xiàn)行法律中尚未對(duì)按揭進(jìn)行定性規(guī)定，在金融實(shí)踐中，按揭是指購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給銀行，銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交于房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購(gòu)房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，或由房產(chǎn)商將該房屋回購(gòu)，并以回購(gòu)款償付銀行本息[2]。因此，我國(guó)大陸的按揭制度與英美法上的按揭以及大陸法系中的讓與擔(dān)保不同之處在于：我國(guó)實(shí)踐中的按揭并不存在將購(gòu)房者的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，也不存在回贖的過(guò)程。對(duì)于我國(guó)按揭制度的法律定性問(wèn)題，學(xué)界眾說(shuō)紛紜，有抵押說(shuō)、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)、新型獨(dú)立擔(dān)保類(lèi)型說(shuō)等不同的觀點(diǎn)。中國(guó)人民銀行1998年5月9日頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，對(duì)具有按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進(jìn)行了規(guī)定，但未使用“按揭”一詞。2003年 4月28日最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》中也沒(méi)有使用“按揭”一詞，而是籠統(tǒng)地稱(chēng)為“商品房擔(dān)保貸款”，從我國(guó)的司法審判實(shí)踐來(lái)看也多傾向于將按揭貸款合同認(rèn)定為抵押貸款合同。

按揭制度中主要涉及按揭人（債務(wù)人）、按揭權(quán)人（債權(quán)人）、保證人三方主體之間的法律關(guān)系；按揭人因購(gòu)房和房產(chǎn)商產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；按揭人因支付購(gòu)房款向銀行貸款而產(chǎn)生的房屋按揭關(guān)系；房產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系。

二、法定夫妻財(cái)產(chǎn)制下按揭房屋的所有權(quán)歸屬

夫妻離婚案件中對(duì)按揭房屋的爭(zhēng)議情形主要分為兩類(lèi)：一是一方婚前辦理按揭取得的房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題；二是結(jié)婚后，夫妻雙方共同辦理按揭取得的房屋的歸屬。

1. 婚前一方辦理按揭手續(xù)、婚后夫妻共同還貸的按揭房屋的所有權(quán)歸屬

司法實(shí)踐中，對(duì)于按揭房屋的離婚糾紛多是集中在一方婚前單獨(dú)辦理了按揭手續(xù)，或者已經(jīng)繳付了首付款，婚后夫妻共同清償貸款的情形。對(duì)此類(lèi)按揭房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題，有不同的觀點(diǎn)。觀點(diǎn)一：按照我國(guó)《婚姻法》的規(guī)定，婚后一方的工資、獎(jiǎng)金為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方雖在婚前單獨(dú)辦理按揭手續(xù)，但是由夫妻雙方在婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款，所以該房屋應(yīng)該是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。觀點(diǎn)二：一方婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，一方婚前辦理按揭手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證，按照不動(dòng)產(chǎn)的公示原則，購(gòu)房人在婚前已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，夫妻用共同財(cái)產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬，因此，婚后共同償還貸款的行為并不改變?cè)摲课輦€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑枰苑颠€，離婚后未償還的債務(wù)仍為個(gè)人債務(wù)[3]。對(duì)此觀點(diǎn)，一些學(xué)者持反對(duì)意見(jiàn)，認(rèn)為不宜將夫妻共同還貸的行為界定為一種單純的借貸關(guān)系。借貸行為是指當(dāng)事人雙方約定一方將金錢(qián)或者物品轉(zhuǎn)移于他方，他方在約定期限內(nèi)將同等同類(lèi)、數(shù)量、品質(zhì)的物返還的行為，而夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方對(duì)另一方婚前房屋的還貸行為是為了提升家庭的共同生活水準(zhǔn)，一方婚前購(gòu)置的按揭房屋，婚后雙方無(wú)論是雙方共同償還貸款還是其個(gè)人償還，其用于償還貸款的收入均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。觀點(diǎn)三：在一方婚前已經(jīng)支付首期甚至一部分貸款的情況下，另一方在婚后出于夫妻共同生活的需求，參與共同還貸，其目的應(yīng)當(dāng)推定是為了獲得房屋的部分產(chǎn)權(quán)，而婚前還貸的一方（簽訂購(gòu)房合同的一方或者產(chǎn)權(quán)證上的登記人）也以默認(rèn)的意思表示同意與另一方分享部分產(chǎn)權(quán)。觀點(diǎn)四：對(duì)離婚案件中履行期限跨越婚前婚后的按揭房分婚前還款與婚后還款兩部分，前者歸婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，后者作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)平均分割[4]。

筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)都值得商榷，不過(guò)贊成夫妻婚后共同還貸行為不是借貸關(guān)系的觀點(diǎn)。我國(guó)《婚姻法》所確立的法定夫妻財(cái)產(chǎn)制，是以夫妻生活共同體為倫理基礎(chǔ)，使財(cái)產(chǎn)有助于實(shí)現(xiàn)家庭生活的功能。在個(gè)人權(quán)利得到充分保障的同時(shí)，法律制度的設(shè)計(jì)還應(yīng)當(dāng)有助于夫妻同甘共苦、相互扶持和增強(qiáng)家庭的和睦和凝聚力[5]。但如果就此將此類(lèi)按揭房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)又有很大的不合理性，因?yàn)橐环皆诨榍稗k理按揭手續(xù)的同時(shí)一般也在婚前獲得了按揭房屋的產(chǎn)權(quán)，按照我國(guó)《婚姻法》的規(guī)定應(yīng)該屬于“一方的婚前財(cái)產(chǎn)”，而且如果夫妻一方在按揭房的購(gòu)買(mǎi)和還貸中僅支付很少比例的金錢(qián)卻可以獲得房屋一半的產(chǎn)權(quán)，這對(duì)于另一方來(lái)說(shuō)顯然是不公平的。觀點(diǎn)四有其合理性，但這種處理方式是針對(duì)按揭房屋的價(jià)值以及所有權(quán)確定后一方給與另一方補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，沒(méi)有解決此類(lèi)按揭房的所有權(quán)歸屬。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于此類(lèi)按揭房屋，采取“房產(chǎn)權(quán)益共同”的方式比較合適。對(duì)于一方婚前辦理按揭，甚至已經(jīng)支付首付款或者一部分按揭貸款，婚后由夫妻雙方共同還貸的按揭房屋，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為一方婚前財(cái)產(chǎn)，但婚后夫妻共同還貸最終是為了獲得房屋完整的所有權(quán)，具有某種投資的性質(zhì)，所以夫妻共同財(cái)產(chǎn)在作為供樓款支付后其實(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)益，類(lèi)似于《婚姻法》第17條所規(guī)定的“生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益”。因此，對(duì)于此類(lèi)房屋在夫妻雙方離婚時(shí)，應(yīng)該作為夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸一方所有，但由于“房產(chǎn)權(quán)益”是夫妻共有，所以需要對(duì)“房產(chǎn)權(quán)益”進(jìn)行分割，離婚時(shí)雙方應(yīng)得的房產(chǎn)權(quán)益等于雙方各自婚前婚后已經(jīng)支付的樓款所占房屋原有按揭價(jià)款的比例乘以房屋現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)值或者雙方認(rèn)可的價(jià)值。房屋所有權(quán)人按照此計(jì)算公式下得出的結(jié)果給予另一方補(bǔ)償。也有學(xué)者提出，應(yīng)該在立法中明確規(guī)定“夫妻間的財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)”[6,p195]，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將按揭房屋歸屬有房屋產(chǎn)權(quán)證的一方，至于共同償還貸款的配偶一方已支付的房款，房屋所有人應(yīng)當(dāng)予以返還。這種觀點(diǎn)有其合理性，但僅補(bǔ)償另一方配偶已支付的貸款沒(méi)有考慮到按揭房屋原有市值與現(xiàn)有市值存在差異的問(wèn)題。

現(xiàn)實(shí)中還存在一種情況：一方在婚前辦理按揭手續(xù)，并繳納首付款，在婚后才取得房屋所有權(quán)證，此類(lèi)房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？①根據(jù)婚姻法第十七條的規(guī)定以及相關(guān)的司法解釋和司法實(shí)踐，只要是婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所取得的財(cái)產(chǎn)在夫妻法定財(cái)產(chǎn)共同制下都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但僅僅因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證是在婚后取得而簡(jiǎn)單認(rèn)定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，將出現(xiàn)一方完全沒(méi)有出資卻僅因?yàn)榻Y(jié)婚而成為房屋共有人的現(xiàn)象，這一結(jié)果不但有違公平原則，也有?；榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)獨(dú)立的立法本意。因此由一方在婚前辦理按揭手續(xù)，而婚后才取得房產(chǎn)證的按揭房屋也應(yīng)該是屬于一方婚前所有的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。另外還有一些學(xué)者建議制定補(bǔ)救措施彌補(bǔ)這種不足，即婚前的房屋按揭辦理方如因其有證據(jù)證明此房屋為其婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)置的房屋則可以授權(quán)其在一定期間內(nèi)去辦理個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)登記，以此來(lái)區(qū)別夫妻共同財(cái)產(chǎn)：“婚后取得的特有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人可在取得財(cái)產(chǎn)6個(gè)月內(nèi)到婚姻登記機(jī)關(guān)辦理登記。特有財(cái)產(chǎn)經(jīng)登記的，具有對(duì)抗第三人的效力?！盵6,p198]

另外，將一方婚前辦理按揭手續(xù)、婚后夫妻共同還貸的房屋判歸一方所有后，另一方是否仍對(duì)未清償完畢的按揭貸款負(fù)有連帶責(zé)任？筆者認(rèn)為按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人是夫或妻一方，合同義務(wù)也由該方在婚前開(kāi)始履行，該債務(wù)形成于婚前，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為購(gòu)房一方的個(gè)人債務(wù)，另一方不承擔(dān)連帶責(zé)任。

2. 結(jié)婚后，夫妻雙方共同辦理按揭取得的房屋的所有權(quán)歸屬

對(duì)于結(jié)婚后夫妻雙方共同辦理按揭取得的房屋可以分為兩種情形：一是離婚時(shí)已取得產(chǎn)權(quán)證的按揭房屋；另一種情形是離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的按揭房屋。在我國(guó)夫妻法定財(cái)產(chǎn)制采取“婚后所得共同制”的原則下，對(duì)于離婚糾紛中涉及的第一類(lèi)按揭房屋，依照我國(guó)《婚姻法》的有關(guān)規(guī)定，很明確的應(yīng)該屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按照一般離婚糾紛中不動(dòng)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理即可；對(duì)于后一種情況的按揭房屋，因?yàn)樵陔x婚之時(shí)還未取得房產(chǎn)證，應(yīng)該按照《最高人民法院婚姻法解釋?zhuān)ǘ返?1條的規(guī)定進(jìn)行處理：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟?！盵7]

對(duì)于婚后辦理按揭手續(xù)，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的房屋的歸屬問(wèn)題，如無(wú)證據(jù)證明該房屋是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)辦理的按揭手續(xù)，在離婚時(shí)也應(yīng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。但這里存在的問(wèn)題是：如果法院判決按揭房屋歸非原產(chǎn)權(quán)人所有，就意味著要對(duì)按揭房屋進(jìn)行“轉(zhuǎn)按揭”，由于按揭房屋的特殊性，轉(zhuǎn)按揭的條件比較嚴(yán)格。首先轉(zhuǎn)讓按揭房屋的所有權(quán)應(yīng)征得按揭銀行的同意，未經(jīng)按揭銀行同意的，按揭銀行對(duì)該房屋的按揭權(quán)有追及效力，無(wú)論該房屋轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，只要按揭權(quán)未消滅，按揭銀行都對(duì)該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權(quán)[8]。其次，必須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意，在按揭法律關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商是按揭人的保證人，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第23條規(guī)定：保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人的書(shū)面同意，保證人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任。在實(shí)踐中，按揭人轉(zhuǎn)讓按揭房屋時(shí)，可以用轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償按揭權(quán)人（銀行）的貸款，清償完畢按揭關(guān)系消滅；如果按揭人在轉(zhuǎn)讓按揭房屋時(shí)未能全部清償按揭權(quán)人（銀行）的貸款，按揭權(quán)人和保證人可對(duì)受讓人的資信進(jìn)行按揭的審查，認(rèn)為符合按揭條件的，應(yīng)當(dāng)允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)按揭權(quán)人與受讓人之間簽訂新的按揭協(xié)議，經(jīng)保證人（開(kāi)發(fā)商）同意后可以繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。

三、婚前按揭房屋增值部分的所有權(quán)歸屬

婚前由一方辦理按揭取得的房屋歸婚前一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房屋在婚姻存續(xù)期間由于市場(chǎng)規(guī)律而增值的部分應(yīng)該如何分配也是理論和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。國(guó)外立法中對(duì)此問(wèn)題的規(guī)定也不盡相同。例如，對(duì)于婚姻存續(xù)期間個(gè)人財(cái)產(chǎn)的增值，美國(guó)各州的規(guī)定有所不同：在有些州視為婚姻財(cái)產(chǎn)，有些州則視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但即使在視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的州，也考慮該增值部分是否有他方的貢獻(xiàn)，是對(duì)全部財(cái)產(chǎn)還是對(duì)部分財(cái)產(chǎn)有貢獻(xiàn)，對(duì)因他方貢獻(xiàn)而增值的部分，視為婚姻財(cái)產(chǎn)。在對(duì)增值的個(gè)人財(cái)產(chǎn)定性時(shí)，法院將“因通貨膨脹或其他不是因當(dāng)事人的主觀努力而是因市場(chǎng)價(jià)值的變化而產(chǎn)生的增值”視為被動(dòng)增值，認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；“當(dāng)一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)由于他方或雙方所支付的時(shí)間、金錢(qián)、智力、勞力而增值的應(yīng)屬于主動(dòng)增值”，而認(rèn)定為婚姻財(cái)產(chǎn)[9]。在德國(guó)，采用“婚姻財(cái)產(chǎn)增值共有”的法定夫妻財(cái)產(chǎn)制[10]：無(wú)論夫妻的婚前財(cái)產(chǎn)還是婚后取得的財(cái)產(chǎn)，均為各自的財(cái)產(chǎn)，然而在婚姻中止時(shí)，須計(jì)算結(jié)婚時(shí)與婚姻中止時(shí)的財(cái)產(chǎn)差額，剩余額較少的配偶，對(duì)于剩余額較多的配偶，就剩余差額的二分之一有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)[11]。

我國(guó)學(xué)者對(duì)于婚前按揭房屋增值部分的所有權(quán)歸屬也有不同的意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為，婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值部分屬于房屋原物的孳息，歸房屋所有權(quán)人所有，配偶關(guān)系另一方無(wú)權(quán)要求分割；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法解釋》第11條之規(guī)定，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故對(duì)婚前個(gè)人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值也應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，連同婚后還款引起的房屋增值部分由雙方平分；第三種意見(jiàn)認(rèn)為，婚前個(gè)人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值歸購(gòu)房一方，就婚姻關(guān)系存續(xù)期間該房屋的增值部分，應(yīng)為夫妻共同所有，分割時(shí)購(gòu)房一方應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

筆者認(rèn)為“孳息說(shuō)”的觀點(diǎn)值得商榷，按照我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，孳息分為自然孳息和法定孳息，自然孳息是指原物因自然規(guī)律而產(chǎn)生的，或者按物的用法而收獲的。房屋增值受市場(chǎng)規(guī)律的影響，市場(chǎng)規(guī)律屬于社會(huì)規(guī)律而非自然規(guī)律，所以房屋增值不是自然孳息；法定孳息是指根據(jù)法律的規(guī)定，由法律關(guān)系所產(chǎn)生的收益，法定孳息的產(chǎn)生必然依賴(lài)于他人對(duì)物的使用，而房屋隨市場(chǎng)價(jià)格變化而波動(dòng)，其中不涉及任何法律關(guān)系，因此房屋增值部分也不屬于法定孳息。第二種觀點(diǎn)和第三種觀點(diǎn)將“房屋增值”認(rèn)定為“個(gè)人投資收益”有其合理性，投資是指經(jīng)濟(jì)主體向特定事業(yè)或領(lǐng)域投入經(jīng)濟(jì)要素，以獲取預(yù)期收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。夫妻雙方購(gòu)買(mǎi)按揭房屋或者一方購(gòu)買(mǎi)、雙方共同還貸，無(wú)論是供家庭成員居住還是試圖進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)賺取差額利潤(rùn)，其都具有獲得房屋最終所有權(quán)或增加個(gè)人、家庭財(cái)富的目的，因此從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)可以認(rèn)為是一種投資行為。將“房屋增值”認(rèn)定為“投資收益”的另一個(gè)合理之處在于使得對(duì)房屋增值部分所有權(quán)的認(rèn)定具有現(xiàn)實(shí)明確的法律依據(jù)，在我國(guó)采“婚后所得共同制”而不采“婚姻財(cái)產(chǎn)增值共有”的法定夫妻財(cái)產(chǎn)制框架下，現(xiàn)行法律中還沒(méi)有對(duì)婚姻存續(xù)期間財(cái)產(chǎn)增值部分的所有權(quán)做出明確規(guī)定，因此，在現(xiàn)實(shí)司法實(shí)踐中對(duì)此類(lèi)財(cái)產(chǎn)按“投資收益”進(jìn)行處理是比較可行的方法。但上述第二種觀點(diǎn)和第三種觀點(diǎn)的不同之處在于第二種觀點(diǎn)將這種投資收益完全認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，夫妻應(yīng)該平分；第三種觀點(diǎn)將這種增值又劃分為婚前增值和婚姻存續(xù)期間的增值兩部分，只有后一部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為這兩種處理方式也都值得商榷，不考慮夫妻對(duì)按揭房屋實(shí)際付出的差別而平分的方式對(duì)于支付較多購(gòu)房款或償還大部分貸款的一方來(lái)說(shuō)是不公平的；后一種分割方式與英美法系國(guó)家將增值部分分為主動(dòng)增值和被動(dòng)增值較為一致，但這種分割方式在實(shí)踐中運(yùn)用時(shí)也存在問(wèn)題：要對(duì)房屋的增值進(jìn)行兩次評(píng)估——結(jié)婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值和離婚時(shí)房屋的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，如果后一次評(píng)估值減去前一次評(píng)估值的結(jié)果是正數(shù)還比較好處理，如果兩次評(píng)估值相減的結(jié)果是負(fù)數(shù)，就意味著夫妻雙方不再就房屋增值部分進(jìn)行分割，這對(duì)于非房屋所有權(quán)一方來(lái)說(shuō)顯然是不利的。因此筆者認(rèn)為將房屋增值部分不劃分時(shí)段統(tǒng)一認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)比較合適，為避免分割比例不當(dāng)引起雙方的糾紛，應(yīng)將分割比例固定化，具體來(lái)說(shuō)，可以依據(jù)雙方已支付的樓款占房屋原按揭款的比例來(lái)進(jìn)行分割。

[注釋]

① 對(duì)于現(xiàn)房按揭，一般在辦理按揭手續(xù)時(shí)就應(yīng)具有房屋產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)樵谵k理按揭時(shí)，一般會(huì)要求將房產(chǎn)證交銀行執(zhí)管，以便抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)；但在期房按揭的情形，在辦理按揭手續(xù)時(shí)按揭人還沒(méi)有取得房產(chǎn)證，此時(shí)按揭的標(biāo)的不是所購(gòu)房屋，而是對(duì)房屋的請(qǐng)求權(quán)。