陳宜飚

陳直飚一香港理工大學(xué)金融學(xué)博士，獨立撰稿人，資深財經(jīng)記者及評論員；2004年進(jìn)人香港，對香港資本市場，企業(yè)管治，社會經(jīng)濟(jì)與發(fā)展等話題有深刻見解，致力于為兩地投資者提供專業(yè)及富有深度的報道與分析，常年為中外多

對大多數(shù)中國人來說，在2009年開始流行的“蝸居”將繼續(xù)是2010年的熱門詞匯。而繼續(xù)關(guān)注“蝸居”的朋友，相信電會和本人一樣，對于2009年12月底一則關(guān)于中國內(nèi)地和香港地方政府土地拍賣的新聞感到驚訝。

2009年12月22日，廣州亞運(yùn)城以天價人民幣255億元創(chuàng)下中國土地拍賣有史以來的最高價。同一天，僅一江之隔的香港地政總署的官員向中國某財經(jīng)日報披露，港府2009年有40幅可供勾出的地皮(香港長期以來實行勾地制度與定期拍賣土地并存，勾地制度本質(zhì)是通過市場詢價和成交的土地供應(yīng)制度)，卻還剩下37幅沒有勾出。

更出人意料的是，在2009年創(chuàng)出全球最高售樓價格紀(jì)錄的香港，政府于同年12月28日拍賣兩黃金地塊卻遇到冷場。這是香港近兩年來首次大型住宅地皮拍賣會，兩幅位于新界的地王級臨海地皮，最終分別以51.5億港元和52.5億港元成交。特區(qū)政府拍賣兩幅地皮成交總額為104億元，僅為市場預(yù)測100億元～130億元因區(qū)的一下限。

說是出人意料是因為香港的拍賣會此前被不少媒體看好，大家認(rèn)為在廣州、上海地王紛紛破紀(jì)錄的勢頭下，接受了全球近7000億港元熱錢的香港，每平方米樓面成交地價有望達(dá)到8.6萬元，成為香港新地王。遺憾的是，香港的房地產(chǎn)商并不像媒體那么樂觀，在現(xiàn)場的拍賣官雖然多次動用激將法，甚至表示如果達(dá)不到心理最低價位就會停止拍賣，但是仍然是應(yīng)者廖廖。

為什么一江之隔，會有這么不同的賣地結(jié)果?本人認(rèn)為，大體上可以從兩個方面來理解。一是從拿地的開發(fā)商來看，兩地的開發(fā)商受到的資金約束是完全不同的；二是從房地產(chǎn)市場的買賣來看，兩地的市場成熟程度也不可同日而語。開發(fā)商的“瓶頸”不同

在去年頻頻創(chuàng)造世界樓價紀(jì)錄的香港，為何到了年末房地產(chǎn)價格仍在上漲的時候，地產(chǎn)商對黃金地段的拿地?zé)崆閰s遠(yuǎn)遜于內(nèi)地開發(fā)商?港府30多幅的地皮無人問津，背后是何原因?這其實與香港地產(chǎn)商的融資渠道及香港政府對應(yīng)地政策的打擊有關(guān)。

在香港，勾地機(jī)制下的地皮供應(yīng)與內(nèi)地政府賣地機(jī)制最為接近。但香港很不同的是，開發(fā)商在拍到土地后。要在28日內(nèi)繳清全部地款，港府不會提供分期付款方式。但在內(nèi)地，一些地方政府甚至允許開發(fā)商建樓賣了再還款，這與港府“急著要錢”的心態(tài)是鮮明的對比!

在需要盡快交地款的香港，房地產(chǎn)開發(fā)商需要詳細(xì)測算自己的融資成本，以及土地項目的盈利情況，因此不會在拍賣會上過度進(jìn)取。內(nèi)地地方政府對于囤地的某種默許狀態(tài)，更是為內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商大大降低了高價買地的成本。北京地產(chǎn)商潘石屹曾語出驚人，稱中國有1／3的開發(fā)商只是囤地做“倒?fàn)敗?，從來不蓋房子。

去年央視披露的一個例子是李澤楷旋下盈大地產(chǎn)涉嫌囤地，僅兩三年時間，轉(zhuǎn)手便獲利2，35億港元。雖然媒體的焦點在于房地產(chǎn)開發(fā)商，但這個消息電從側(cè)面反映出，內(nèi)地地方政府在打擊囤地方面的建樹并不高，效率低下。事實上，迄今為止，地方政府主動去調(diào)查、并處罰房地產(chǎn)開發(fā)商的例子很早見諸報端。

在香港，早在賣地時，便已經(jīng)杜絕了囤積土地的可能性。港府在每一份的“勾地表”上會列出可供申請售賣土地的詳情，其中就包括了土地項目最終建成的時間表，而政府會不斷跟進(jìn)這個時間表。香港地政總署官員私下用“海鮮價”來形容香港的土地價格變化，可見他們對于處理囤地現(xiàn)象的認(rèn)識程度。

有了最終期限，房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地時，便需要考慮項目完成時房地產(chǎn)市場情況。從2009年12月底的兩幅土地拍賣會情況來看，香港地產(chǎn)商對于未來幾年市場價格并不抱過高希望。因此不僅參與熱情有所下降，連出價也不是太過進(jìn)取。

市場成熟程度不同

對于內(nèi)地同胞來說，同樣會感到意外的是，香港房地產(chǎn)開發(fā)商在2009年的樓市看漲行情中，并不敢大幅加價賣樓。他們只是在漲價的不同階段對新樓盤的價格進(jìn)行調(diào)整，但是幅度有限，用地產(chǎn)分析師的評論說，“完全是隨行就市。

很多人會奇怪，香港的樓價不是去年頻頻創(chuàng)出全球新高嗎?香港不是有7000億的熱錢流入嗎?香港不是經(jīng)常有房價飚升至1997年水平的報道嗎?為什么地產(chǎn)商不利用這個時機(jī)大賺一筆?這與內(nèi)地情況大不相同。

北京、上海與深圳等大城市的情況就不用多說了，去年連福州這樣的二線城市也傳出了開發(fā)商短期內(nèi)頻頻對新盤提價的新聞。據(jù)搜房網(wǎng)的報道，去年福州商品住宅均價已經(jīng)升至9420元／m²，樓市紀(jì)錄再被刷新，樓市均價或?qū)⑷孢M(jìn)入“萬元時代”。最新一些福州新盤的價格已經(jīng)高達(dá)13000～18000元／m²，接近或是超越了深圳某些樓盤的水平。

福州的生活水平近幾年有了顯著提升是有目共睹，而海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的前景也頗令人看好，但這兩者似乎都不足以支持上述的樓價。筆者關(guān)注的是，在福州這類二線城市里，究竟有多少市場成交是真正數(shù)據(jù)——大量的報道顯示，一些“成交”純屬開發(fā)商行為。不過遺憾的是，正如國內(nèi)囤積土地的大多數(shù)城市一樣，購房者面臨巨大的信息不對稱性，雖然他們可能對開發(fā)商或是房屋中介披露的數(shù)據(jù)與價格將信將疑，但他們沒有更多的渠道了解這個市場，因此要么被迫接受較高的價格(從而抬高了下筆交易起點)，要么他們只能選擇繼續(xù)觀望。

這種信息不對稱現(xiàn)狀其實也不利于開發(fā)商，特別是對那些急于回籠資金的開發(fā)商來說，獲取真正的市場需求信息是相當(dāng)重要的。在香港，情況要好得多。每天房地產(chǎn)市場上的成交記錄都被輸入電腦，購房者可以從中介那兒獲得最真實的信息，包括他想購買的樓盤的面積大小、該樓盤歷史上的所有成交記錄以及房東姓名等，一目了然。中介如果向購房者提供了虛假的信息，將承擔(dān)所有的經(jīng)濟(jì)后果。另一方面，這些信息也成為開發(fā)商銷售價的重要參考。

由于缺乏福州居民的實際收入數(shù)據(jù)，本人無法準(zhǔn)確地說福州“萬元時代”究竟是否符合經(jīng)濟(jì)增長潛力。不過很明顯的是，在2009年，世界發(fā)達(dá)國家人民擔(dān)心經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與就業(yè)問題的時候，中國人更多的是在擔(dān)心通脹問題，擔(dān)心“蝸居”問題，這一點從各大財經(jīng)媒體對地產(chǎn)的關(guān)注就可以看出。

2010年會是什么情況呢?經(jīng)濟(jì)疲弱的美國仍在維系它的寬松貨幣政策，國家主席胡錦濤則稱也將“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。不過筆者留意到，胡主席也提出，要“根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”，中國政府在今年會否繼續(xù)對房地產(chǎn)推出針對性與靈活性的政策?值得觀察。

不管怎么說，港府去年12月賣地遇冷對我們是一個信號，顯示進(jìn)入2010年，香江兩岸的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)分歧。這種分歧又意味著什么?大家還是見仁見智罷了。