王春華

如何看待住房保障在房市調(diào)控中的積極作用

王春華

進(jìn)入新世紀(jì)以來的房市調(diào)控線路是房市價格過高,百姓買不起住房。為了讓百姓買得起,政府就出面抑制房價,房市的需求進(jìn)一步擴(kuò)大,導(dǎo)致房價進(jìn)一步升高,百姓更買不起房。政府的房市調(diào)控目標(biāo)不僅沒有實現(xiàn),反而事與愿違、適得其反。

抑制房價的調(diào)控目標(biāo)難以實現(xiàn)

2009年中國房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢反彈,房價和銷量漲幅均創(chuàng)歷史新高,出乎人們意料。為抑制房價持續(xù)上升,國務(wù)院連續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施,但2010年房地產(chǎn)價格走勢仍未奏效,主要原因就是宏觀調(diào)控沒有遵循中國人多地少的客觀現(xiàn)實。它既不能增加土地供給,也不能減少人口。由于土地總供需的關(guān)系不可能通過宏觀調(diào)控而改變,房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升是有其客觀必然性。

在當(dāng)今中國,市場配置資源的作用十分明顯。當(dāng)供不應(yīng)求時,其價格就會上漲,價格上漲就有錢賺,大家就會都來生產(chǎn),就會出現(xiàn)供過于求。而價格下跌就無錢可賺,人們就會紛紛退出生產(chǎn),導(dǎo)致商品緊缺。市場機(jī)制表明,如果某種資源極度稀缺,讓市場來配置資源,就只會把這些稀缺資源分配給那些占有多數(shù)社會財富的人,而不可能為社會大眾普遍享有。政府必須出面來解決市場失靈的這種問題。但是政府不應(yīng)該用壓抑房地產(chǎn)價格的方式,它不僅不會改善供求狀況,反而會使供求關(guān)系更緊張。

房價上漲的確與地產(chǎn)商“捂地”行為有關(guān),但是捂地行為是在土地供給長期短缺的基礎(chǔ)上,反而是符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的行動,是“順勢而為”,地產(chǎn)商正是由于清楚地看到了土地的長期稀缺性,才敢于花巨資大量囤積土地。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,政府用各種行政的、經(jīng)濟(jì)的手段打擊捂地行為,是想釋放出更多的土地供給,從而降低房價。但打擊捂地行為只能在短期內(nèi)增加一些土地供給,長期看是不能增加土地供給的。

房價上漲的確與炒房人的投機(jī)行為有關(guān),炒房人也是因為看到了房地產(chǎn)資源的長期稀缺性,才敢于大膽融巨資炒房。打擊炒房人投機(jī)行為的確會對商品房的需求減少而抑制房價上漲。甚至?xí)仁狗績r下降。購房需求主要不是來自于炒房者的投機(jī)行為,而是中國城市居民家庭為改善居住條件而形成的正常需求,因此,通過打擊投機(jī)性購房來壓抑房價,即便有效也難持久,更不可能從根本上解決房價過高的難題。

實施住房保障的調(diào)控措施

1、政府提供足量足質(zhì)的廉租房

近十年的房價上漲率是17.6%,但2001年-2010年中國城市居民中有60%的中、低收入居民的年均收入增長率卻只有4.5%,其中最低收入的10%的居民收入年均增長率只有2.2%。由于居民主體的收入增長顯著低于房價上漲。這些居民實際上就永遠(yuǎn)買不起房。

政府所提供的保障性住房應(yīng)以滿足基本居住需求為目標(biāo)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域要有所作為,彌補(bǔ)市場缺陷,要把占城市人口一半的中低收入家庭的住房保障,納入政府所提供的公共產(chǎn)品范圍內(nèi)。對于低收入家庭來說,政府應(yīng)提供廉租屋,使這些家庭能每月花百元以下就可以有房住,對特別困難的家庭,還應(yīng)給予房租補(bǔ)貼。但面積不應(yīng)太大,一家三口有70m2的兩居室就很好了。對于買不起房的中低收入者,政府可以提供面積大一些的公租屋,比如90m2以內(nèi)的大兩居室或小三居室,使這些家庭每月花幾百元就能住得起房。政府給中、低收入者提供了住房保障,中、低收入者住進(jìn)了滿意的廉租房,市場上的商品房需求會大大的減少,房價會有所回落。

2、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念,引導(dǎo)租房住

中國傳統(tǒng)文化是支持買房住的文化?！坝泻惝a(chǎn)才能有恒心”,中國歷史上一直有成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念,解決人的后顧之憂,將遺產(chǎn)留給后人的文化。

現(xiàn)在支撐和維系這種傳統(tǒng)文化的恰恰是生活對比中的精神需求。人口普查中發(fā)現(xiàn)：低收入階層的住房私有化率最高。整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比,反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上,最高收入階層的租房比重反而是最高的。

正是生活對比中高收入不再為自己的生活地位與消費(fèi)能力發(fā)愁,有沒有房產(chǎn)不是最重要的,生活質(zhì)量的好壞才是最重要的。反之,最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財產(chǎn)來保住尊嚴(yán)與地位。

正是生活對比中的作用讓人們在物質(zhì)擁有中和精神需求上形成了反差。互補(bǔ)中的精神與物質(zhì)的追求中,更多的人會以擁有住房資產(chǎn)而驕傲,把租房住被看成是一種無能和恥辱。

3、實施“一戶一房”基本保障制度

國家為解決居民住房問題做出了巨大努力,人們的居住條件有了很大改善。隨著人口的增加和人們對改善住房條件的渴望,妥善解決城市居民住房問題便擺在國家和各級城市政府面前。

政府應(yīng)將“基本保障,一戶一房”作為住房制度的基本國策。“一戶一房”基本保障的含義是：每個中國人在中國境內(nèi)都有居住權(quán),人人有權(quán)享受為維持其本人所需的基本居住條件；在較長時間內(nèi),國家采用一戶一房制保障城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)的基本需求。

我國并不具備滿足特殊群體的高標(biāo)準(zhǔn)大面積住房需求的條件,但是必須滿足所有城市居民基本的住房需求。為此必須采用一戶一房制,絕大多數(shù)住房面積控制在90m2以下。通過逐步推廣新產(chǎn)品、新工藝、新設(shè)備和新材料,使住房質(zhì)量提高,擴(kuò)大可使用實際面積。

實施一戶一房制的住房保障,充分利用緊缺的住房資源,可以限制富人多購買、占用住房,緩解住房的需求壓力。國家可以制定一戶一房制“住房法”,用法律的、經(jīng)濟(jì)的手段回購一戶多房的房地產(chǎn),投放商品房市場或廉租房供應(yīng)。這一制度在現(xiàn)實中,不僅可以減少房市上的需求量,而且還可以增加房市上的供給量。這一增一減就實現(xiàn)了房市調(diào)控目標(biāo)。

（本文作者單位為浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所）