張玉琴

(西山煤電集團公司東曲礦,山西省古交市,030200)

★煤炭科技·地面工程及管理★

國有企業(yè)住房制度改革探討

張玉琴

(西山煤電集團公司東曲礦,山西省古交市,030200)

對國有企業(yè)住房矛盾加劇的現(xiàn)狀和原因進行了分析,闡述了住房制度改革的重要性和意義,提出了解決住房矛盾的四個對策。

住房制度改革 重要性和意義 對策 國有企業(yè)

住房是人民群眾日常生活中的一件大事,實現(xiàn)“居者有其屋”是政府對公眾最起碼的承諾,優(yōu)質(zhì)住房和社區(qū)是改善人類生活條件最有效和最直接的方式,保持適宜的居住條件是家庭成員健康發(fā)展的必要條件,同時也是社會文明和文化發(fā)展的必要條件,不良的居住條件會帶來疾病、犯罪等一系列社會問題。因此,住房不是一般消費品,住房消費要充分體現(xiàn)社會的公平與正義,體現(xiàn)“以人為本”思想。

1 住房矛盾加劇的現(xiàn)狀和原因

20世紀90年代以來,我國每年的住宅投資增加了10多倍,而住房的矛盾卻不斷加劇。因此,必須認真反思我國的住房制度。

(1)住房長期采取隱性分配,實物分配,使之與工資掛鉤有很大困難。各單位、各部門建房資金來源五花八門,有留利,有折舊基金,有計劃撥款安排等等。如果把這些資金攤?cè)牍べY,整個會計科目都會改變,一些盈利企業(yè)因此可能變成虧損了。從一定意義上說,勞動力便宜實際上是個假象,只看到表面上幾百元的工資,沒看到包福利、包醫(yī)療等待遇。如果住房補貼不能進入工資,租金就不可能達到足夠合理的水平,更談不上買房,房改也就難以進行。

(2)實物分配造成部門、行業(yè)、機關(guān)之間住房資源不平衡。有的單位錢多、地多,有的單位過去蓋房子蓋得多,這種結(jié)構(gòu)差別、資源不平衡是房改的一個巨大障礙。從個人來說,也是完全不平等的,同樣的經(jīng)歷,在分到不同單位之后就可能是天壤之別。其實,國有單位的住房資產(chǎn)是屬于全體職工的,因為這是統(tǒng)一扣除該給職工的工資后建造的;新企業(yè)的住房條件好,是因為老企業(yè)積累得多,負擔得多,因為新企業(yè)不是從天上掉下來的,企業(yè)狀況的好壞都是變化的。房改就是要盡量消除這種不合理的差別,使有相同資歷和貢獻的人能夠基本上享受到同樣的住房待遇,所以怎樣改變目前住房資源不平衡的格局,實行公平合理的住房補貼,就成為房改面臨的相當棘手的一件大事。

(3)租售房價不成比例。這個比價也是一種客觀規(guī)律,不去遵循就會受到懲罰。例如,不提租就沒人愿意買房,提租不到位,售價就難到位,在這種情況下,低價售房是必然的。道理在于,買房一次性付款可以平均分攤到折舊期內(nèi)每個月,與租房價格具有可比性,老百姓越算賬越發(fā)覺租房太便宜,越不會去買房子。合理的租售比價應(yīng)該是1: 100～150,即出售價1000～1500元/m2,那么每月租金應(yīng)在210元/m2以上,還有種辦法就是按照實際成本來算出合理的月租金,結(jié)果不會相差很大。

(4)社會化跟不上商品化。住房還是單位所有,沒有解決企業(yè)辦社會問題,也沒有解決住房資源結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象。國家出資辦的企業(yè),后來形成的所有資產(chǎn)包括住房還應(yīng)是國家的,如果說售房資金歸單位所有,那就無法社會化,貨幣化分配住房也就遙遙無期。當然,這里面的歷史因素要考慮,在實物形態(tài)上基本不調(diào)整,但在價值分配上要考慮公平和效率,要完全體現(xiàn)按勞分配,所以,給現(xiàn)在住戶的產(chǎn)權(quán)是要仔細研究的。

2 住房制度改革的重要性和意義

(1)我國以前的住房體制有許多缺點,從幾個統(tǒng)計數(shù)據(jù)就可以看出來。在發(fā)達國家,城鎮(zhèn)居民的平均住房消費約占生活費支出的20%～30%,從全世界平均來看,大體上略低于發(fā)達國家的平均水平,住宅和房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在國民生產(chǎn)總值中占10%左右,很少有其他產(chǎn)業(yè)能有這樣大的規(guī)模。但在我國有關(guān)的統(tǒng)計資料中,城鎮(zhèn)居民住房消費比重卻沒有這么高,只占居民生活費支出的3%左右。在國民生產(chǎn)總值中,住宅業(yè)的貢獻也不超過2%。實際情況是這樣嗎?不是,這是一個假象,由于國家對住房進行暗補,住房價格扭曲,造成了國民經(jīng)濟核算中對住宅和房地產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造增加值的低估。在實際的經(jīng)濟過程中,城鎮(zhèn)居民住房消費由國家和企業(yè)通過統(tǒng)一建房、撥款管理、免費維修等多種形式隱性支出,這筆消費資金沒有進入個人收入,也沒有表現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民個人消費支出,所以在有關(guān)的統(tǒng)計資料中沒有反映出來。但在我國農(nóng)村,農(nóng)民的住房消費比重較高,消費結(jié)構(gòu)比城鎮(zhèn)居民要合理,城市越大,住房價格扭曲越大,假象越嚴重。

(2)由于住房不進入市場,城鎮(zhèn)居民住房消費長期依賴國家和企事業(yè)單位,城鎮(zhèn)居民不可能自愿動用個人收入于住房。個人積累部分不愿用于住房消費帶來一系列問題,從經(jīng)濟上來說,導致與住房建設(shè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)落后,從而進一步制約其他消費品的生產(chǎn),影響經(jīng)濟增長速度。我國居民在吃的、用的方面,許多項目已經(jīng)接近或超過世界先進水平,但在住房方面卻比較落后,本來應(yīng)優(yōu)先發(fā)展的住宅業(yè)沒有得到應(yīng)有的發(fā)展。就是說,和彩電、冰箱的普及程度相比,和交通、通信的發(fā)展速度相比,城鎮(zhèn)住房建設(shè)的發(fā)展速度要慢得多。住房發(fā)展慢帶來很多問題,住宅業(yè)直接、間接地涉及40多個行業(yè)部門,如果住宅業(yè)沒有大的發(fā)展,這些行業(yè)就很難有大的發(fā)展,這也是造成國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理的一個重要原因,所以住房問題不僅是改善人民居住環(huán)境的需要,也是國民經(jīng)濟良性循環(huán)的需要。

(3)住房制度本身也確實到了非改不可的地步。國家包下來的辦法弊病很多,國家、企業(yè)、個人都有很大的負擔,同樣一定量的資源,采用傳統(tǒng)的辦法就會發(fā)生許多浪費。首先,建房的計劃決策就可能是盲目的,建房多的單位并不一定是最急需的單位。其次,建房的過程中,從征地拆遷到設(shè)備安裝,每一個環(huán)節(jié)都可能因為官僚主義、循私舞弊而提高成本、降低質(zhì)量。因為這是公家的工程,又沒有什么監(jiān)督辦法,有辦法也監(jiān)督不過來,因為公房建設(shè)的項目多得不可計數(shù)。第三,房子蓋好以后閑置的比率和時間也十分驚人。由于福利分房是無償?shù)?不要白不要。有的人不僅住一套,還要占一套;有的人還要為未成年的兒女占房;有的人出國了、到外省外市工作了,房子還鎖起來,這是非常不合理的。第四,對政府和單位不但是經(jīng)濟損失,精神上也是負擔。機關(guān)、企事業(yè)單位“辦社會”,住房是大頭。沒房子分發(fā)愁,有了房子分不下去更發(fā)愁,房子一兩年分不出去是常有的事,而且分房沒有明確統(tǒng)一的標準,隨意性很大,因為實物分配從道理上講要考慮許多因素,不可能只按一個標準,別說有私心,就是拿計算機管理也不可能完全公平地排出誰先誰后。特別是房子本身有差別,要靠實物分配方式,綜合平衡各種因素,達到合理、公平、有效率地分房是不可能的。

3 解決住房矛盾的對策

簡單地說,房改的核心內(nèi)容就是行政從實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙洹嵨锓峙涞奶攸c是行政決策、要確定指標、一次性支付;貨幣分配的特點是市場決定、不確定指標、連續(xù)均勻地支付,僅只比較這些特點,看不出多少本質(zhì)的差別。改革的目的是減少實物分配引起的資源配置失誤、閑置浪費,解決造價下不來、質(zhì)量上不去等一系列問題,杜絕住房方面的貪污腐化、以權(quán)謀私,更公平合理地分配收入,更好地滿足人民群眾對住房的實際需求。

(1)存量按照工齡補償。住房的貨幣化分配,要體現(xiàn)按勞分配、效率優(yōu)先、兼顧公平的原則。多年來我們都強調(diào)按勞分配是我們整個社會分配的主要原則。過去長期搞實物分配,老職工工資中的住房消費含量不足,被統(tǒng)一扣除的那部分錢用于公有住房建設(shè),形成了住房的存量資產(chǎn)。為了使過去參加工作的職工都能適應(yīng)市場經(jīng)濟下的貨幣分配方式,必須解決他們積累不足的問題,這就是我們所說的存量補貼。所謂存量補貼,就是將全部公有住房按現(xiàn)值評估后,根據(jù)工齡職級對職工給予一次性補償,是用記賬的形式為每個職工建立的住房基金。存量補貼的基礎(chǔ)是現(xiàn)有住房資產(chǎn),不是現(xiàn)金,絕大部分是用于抵交購房款或房租,但是也有一部分要變?yōu)楝F(xiàn)金。存量補貼變?yōu)楝F(xiàn)金,大體上有四種來源:一是職工買自住房用現(xiàn)金、增量補貼及公積金、貸款支付的部分;二是職工買別人騰空的公房用現(xiàn)金和增量補貼及公積金、貸款支付的部分;三是公房出租后收取的貨幣租金扣除維修管理部分的費用;四是公有住房被拆遷時獲取的拆遷補償費和土地收益。需要用現(xiàn)金支付的存量補貼,主要是用于職工購買非公有住宅或租用商品房。

(2)增量分步理入工資。增量補貼的實質(zhì)是一種對在職職工發(fā)放的工資或津貼。因為今后不再有暗補,不再搞實物分配,每個職工的衣食住行都要從個人工資收入中來安排,所以現(xiàn)在國家和單位每年用于住房建設(shè)的資金以及維修管理方面的支出,都要攤?cè)牍べY?？紤]到過渡的必要性,近期先采取提高公積金的辦法,然后待條件成熟后再發(fā)給現(xiàn)金?，F(xiàn)在有的地方把增量資源用于發(fā)放一次性補貼,即給那些住房不達標或沒有住房的人發(fā)補貼,與新的工資制度還沒有接軌,因此不以理入工資為目標,將來可能會有這樣或那樣的麻煩。舉個簡單的例子,今天的干部職務(wù)是科長,明天就可能提到副處長,今天的住房達標了,明天就又不達標了。區(qū)別職工有房無房、達標未達標來發(fā)放一次性補貼,還需要保留過去實物分房的那一整套審批和計劃體系。另外,從管理和財務(wù)核算的角度來看,成本也非常之大,因為你很難清楚掌握處于流動變化狀態(tài)的干部職工及其住房的真實情況。

(3)統(tǒng)籌調(diào)整租售價格。租售價格客觀要求必須成比例,因為它們都是要收回住房的建設(shè)和維修成本,形成的基礎(chǔ)是一致的。如果租金水平過低,就會制約住房的出售,所有租金都要參照售房價調(diào)整到一定高度。有人擔心承受能力,關(guān)鍵是處理好各類過渡辦法。租售價是攔河壩,補貼是水,扣除一定的差,那么筑多高的壩就能蓄多高的水,租售價提起來了,才有可能給職工更多的存量補貼。有人感到補貼和價格兩相抵銷,提價不是多此一舉嗎?當然不能這么看,因為大家住房面積不同,多住房的人實際上繳的錢少。另外,還有許多高收入的個體戶、三資企業(yè)員工也同樣享受國家本應(yīng)給予國有職工的補貼。租售價提到成本價、市場價水平,才能客觀反映住房資源的稀缺性,減少浪費,提高配置效率,才符合社會主義市場經(jīng)濟的規(guī)律。

(4)多種支付方式并存過渡。采取上述幾種措施之后,在過渡時期內(nèi)職工買房、租房可以動用的資源有多種形式。首先,還要像過去那樣使用工資繳納一部分費用;其次,可以使用公積金(包括增量補貼);第三,可以使用存量補貼;第四,可以申請政策性住房貸款;第五,可以申請商業(yè)銀行的抵押貸款。對于困難職工和特殊情況的居民,還可以考慮另外給予減、免、補的政策,全部住房資金可拿出10%用于這種支出。

2004年3月正式施行的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定地方人民政府應(yīng)當在國家統(tǒng)一政策指導下,根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的實際情況,因地制宜,建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度,并提出廉租住房制度建設(shè)堅持以財政預(yù)算安排為主,多渠道籌措資金。鑒于2009年以來房地產(chǎn)業(yè)存在的問題仍然有待進一步解決,今年的政府工作報告在這方面論述得更為具體,提出“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā),重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房,建立健全廉租房制度和住房租賃制度”。

當前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累了許多結(jié)構(gòu)性的矛盾,單純依靠調(diào)控市場和引導非國有房地產(chǎn)企業(yè)恐怕無法實現(xiàn)上述政策目標,因此政府重新介入房地產(chǎn)市場,以適量的公有住宅調(diào)節(jié)和完善供給結(jié)構(gòu),進而調(diào)控市場顯得十分必要。就解決中低收入家庭住房需求而言,政府以大量公有住宅重新介入房地產(chǎn)市場尤為重要。以廉租房建設(shè)為例,目前仍處于起步階段,資金渠道不落實、不穩(wěn)定,保障方式不完善,覆蓋范圍比較小,地區(qū)間進展不平衡。

所以要緩解居民住房困難,不斷改善住房條件,正確引導消費,逐步實現(xiàn)住房商品化,發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),從改革公房低租金制度著手,將現(xiàn)公房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度,由住戶通過商品交換(買房或租房),取得住房的所有權(quán)或使用權(quán),使住房這種特殊商品進入消費品市場,實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

[1]郭樹清.住房制度改革的思考和討論[N].《中國改革報》

(責任編輯 宋瀟瀟)

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張玉琴(1974-),女,畢業(yè)于山西省委黨校。