文｜《小康》記者 劉彥昆

保障房的海外經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)夾心層的困境

文｜《小康》記者 劉彥昆

新加坡、英國(guó)、德國(guó)，不同的國(guó)家采用了不同的保障房政策，這些海外經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊駷橹袊?guó)解決“夾心層”的困境給予現(xiàn)實(shí)的啟迪？

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題是忽略了一類(lèi)“夾心層”人群——“城市新生代”，這是中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向《小康》記者表達(dá)的觀點(diǎn)。在他看來(lái)，“新生代”的主體是剛剛畢業(yè)走向工作崗位的年輕人，這其中包含了一部分年輕的公務(wù)員，在城市化進(jìn)程中走向城市的農(nóng)民工也即將加入這個(gè)群體。

“新生代”是社會(huì)上“最活躍、最敏感”的群體，也是中國(guó)網(wǎng)民的主體，所以社會(huì)上對(duì)于高房?jī)r(jià)的不滿(mǎn)多集中于這個(gè)群體。但是，“我們過(guò)去的政策卻在關(guān)鍵一點(diǎn)上出現(xiàn)了疏漏?！?/p>

在新加坡，80%以上的居民住在政府的保障性住房里；在英國(guó)，政府“通過(guò)加強(qiáng)住房保障而把弱勢(shì)群體從高房?jī)r(jià)的泥沼中解救出來(lái)”；在德國(guó)，法律制度給予租賃市場(chǎng)近乎完美的保障。這些海外經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊駷橹袊?guó)解決“夾心層”的困境給予現(xiàn)實(shí)的啟迪？

新加坡：參加工作5年后買(mǎi)得起組屋

在新加坡，保障房的總量約有50萬(wàn)套，而新加坡全國(guó)房屋的總戶(hù)數(shù)也不過(guò)65萬(wàn)套左右。87.6%的居民住在政府的保障性住房里，其中8.6%住在廉租房里，79.0%居住在廉價(jià)房里；其余12.4%則居住在私人購(gòu)買(mǎi)的公寓或別墅里。新加坡是全球唯一近乎達(dá)到100%擁有住房率的國(guó)家。

組屋 新加坡的組屋計(jì)劃使80%以上的居民住在政府提供的保障性住房里。

新加坡的“組屋”，全稱(chēng)為組合房屋，類(lèi)似于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房。1964年，新加坡推出了“居者有其屋”的組屋計(jì)劃，政府成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，對(duì)中低收入者統(tǒng)一供應(yīng)組屋，并嚴(yán)格限制房?jī)r(jià)、限制戶(hù)型，保證大多數(shù)居民買(mǎi)得起組屋。組屋房?jī)r(jià)以公積金中的住房部分能“買(mǎi)得起”為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格，目標(biāo)是一個(gè)人參加工作5年后，結(jié)婚時(shí)能首次使用中央公積金購(gòu)買(mǎi)政府組屋。一套100平方米左右的組屋價(jià)格30萬(wàn)新元左右(約合人民幣150萬(wàn)元)，幾乎是私房?jī)r(jià)格的一半。

政府根據(jù)居民家庭收入來(lái)限定購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)：月均戶(hù)收入少于8000新元的，可購(gòu)買(mǎi)4房或5房式組屋（90至110平方米），月均戶(hù)收入少于3000元的，可購(gòu)買(mǎi)3房式組屋（65平方米），少于2000元的可購(gòu)買(mǎi)2房式組屋（40平方米）。 一人一生可以享受政府補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)兩次組屋，年老時(shí)也可以大房換小房，增值部分可以補(bǔ)充個(gè)人公積金用于養(yǎng)老和醫(yī)療支出。

新加坡公民購(gòu)買(mǎi)的組屋只有99年使用權(quán)，所有權(quán)仍歸屬于政府。新購(gòu)組屋在前5年，不能出售。5年后才可轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)手不會(huì)被征收任何所得稅，二手組屋的價(jià)格一般是一手組屋的1.5至2倍。不過(guò)再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)“組屋”時(shí)，將依據(jù)購(gòu)買(mǎi)面積大小的不同，征收1.5～5萬(wàn)新元不等的轉(zhuǎn)手費(fèi)。買(mǎi)了組屋，就必須要住，否則將面臨高額罰款及牢獄之災(zāi)。在買(mǎi)賣(mài)組屋時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)，將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁。

英國(guó)：購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所《經(jīng)濟(jì)走勢(shì)跟蹤》課題組曾經(jīng)對(duì)英國(guó)興建“平價(jià)房”和福利住宅的政策進(jìn)行研究，“我國(guó)調(diào)控政策的重要一點(diǎn)是抑制投資需求、打壓投機(jī)需求”，以及“不斷加強(qiáng)‘限外政策’”，而英國(guó)的做法截然不同，“不去刻意打擊旺盛的需求，也不限制外國(guó)人在大城市買(mǎi)房，而是把重點(diǎn)放在大建中低價(jià)住宅，通過(guò)加強(qiáng)住房保障而把弱勢(shì)群體從高房?jī)r(jià)的泥沼中解救出來(lái)?！?/p>

目前，在英國(guó)居民的住房格局中，有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房。在英國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用住宅體系中，一種是廉租房，這是英國(guó)住房保障政策在20世紀(jì)80年代以前使用的主要辦法；另一種是折價(jià)房，以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)位出售給符合條件的家庭的住宅；第三類(lèi)最具特色——共享產(chǎn)權(quán)住宅，購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)并享有部分產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住宅的一部分產(chǎn)權(quán)(通常是25%或50%)，代表政府管理經(jīng)濟(jì)適用住宅的住房協(xié)會(huì)擁有剩余的產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房者向住房協(xié)會(huì)支付剩余產(chǎn)權(quán)的租金，這部分租金政府也會(huì)給予相應(yīng)補(bǔ)貼。

在共享產(chǎn)權(quán)住宅制度里，購(gòu)房者擁有的部分產(chǎn)權(quán)可以出售，當(dāng)他們具備了購(gòu)買(mǎi)能力的時(shí)候，也可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)下全部的產(chǎn)權(quán)?！霸诖四Ｊ较拢恳淮萎a(chǎn)權(quán)交易的基礎(chǔ)都是市場(chǎng)價(jià)格，想通過(guò)這種方式賺取差價(jià)幾乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配過(guò)程中的道德風(fēng)險(xiǎn)，確保了政府資源能夠真正用在有需要的人身上?！?/p>

德國(guó)：租房有保障

德國(guó)和許多歐美國(guó)家情況類(lèi)似，在二戰(zhàn)后出現(xiàn)了住房荒。政府在戰(zhàn)后就采取了租金管制或指導(dǎo)租金制度。在戰(zhàn)后住房短缺時(shí)期，住房租金上漲，很多民眾無(wú)力承擔(dān)。政府采取相應(yīng)的保護(hù)措施，要求各地方政府對(duì)不同位置、不同房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量的住房進(jìn)行租金水平指定標(biāo)準(zhǔn)。隨著住房矛盾的緩解，政府從上世紀(jì)60年代開(kāi)始解除租金管制制度。

取消租金管制制度后，又建立起房租補(bǔ)貼制度。現(xiàn)在德國(guó)還在沿用這個(gè)制度，是低收入群體住房保障的主要方式。德國(guó)的住房補(bǔ)貼法明文規(guī)定，居民實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負(fù)擔(dān)。實(shí)際做法是，居民拿出家庭收入的30%來(lái)承擔(dān)租金，剩下的房租補(bǔ)貼資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。

德國(guó)房屋租賃方面的法規(guī)相當(dāng)完備。一般情況下，房東在出租后3年內(nèi)不得將租金漲幅超過(guò)20%。即使有正當(dāng)?shù)睦碛上胩岣咦饨?，也必須?jīng)過(guò)房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強(qiáng)行提高租金。另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東不經(jīng)過(guò)訴訟途徑，不得強(qiáng)迫房客搬出。而如果法院判令房客搬出，在法院設(shè)定的合理遷出期限屆滿(mǎn)前，租賃關(guān)系也一直存續(xù)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對(duì)房屋的各項(xiàng)權(quán)利。

德國(guó)法律明顯偏向房客，使房東漲價(jià)難、解約難。德國(guó)法律給予承租人近乎完美的保障。德國(guó)約有60%左右的居民租住住房，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。約有86%的德國(guó)人都可以享受不同額度的住房補(bǔ)貼。

中國(guó)“夾心層”困境求解

參照海外的成功經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)“夾心層”的住房問(wèn)題又該如何解決。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開(kāi)彥說(shuō)，保障房其實(shí)是一個(gè)大的概念，它指的是“每個(gè)公民都有權(quán)享受住房”。目前中國(guó)享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的人群比例很小，不會(huì)超過(guò)15%，對(duì)待這部分低收入群體，政府有義務(wù)解決他們的住房問(wèn)題并且“困難不大”。但是，現(xiàn)在最大的問(wèn)題在于超過(guò)50%的“夾心層”被趕向了商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)上卻沒(méi)有提供與他們收入水平相對(duì)應(yīng)的住房產(chǎn)品。

開(kāi)彥較贊同龍永圖的觀點(diǎn)，“要形成中國(guó)新的住房格局，就應(yīng)該三分之二的房子由政府提供，三分之一的房子由市場(chǎng)解決?！彼f(shuō)，具體做法上不是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，“可以根據(jù)人們不同的承受能力給予相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)助和優(yōu)惠政策，為他們提供政策性商品房?！彼J(rèn)為過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的大量問(wèn)題，主要原因是“沒(méi)有管起來(lái)”，對(duì)適用于“夾心層”的住房應(yīng)該盡快研究，對(duì)這一類(lèi)房屋的性能、配置等級(jí)都要有細(xì)致的考慮。

對(duì)于“政府解決為大部分人提供保障房”的解決辦法，大連市委黨校經(jīng)濟(jì)管理教研部主任張道航提出了自己的疑問(wèn)，他說(shuō)：“必須要注意國(guó)情的差別，新加坡也好、香港也好，基本上沒(méi)有窮人，也沒(méi)有農(nóng)民，我們十多億人口，都要住政府提供的保障性住房，現(xiàn)實(shí)嗎？”所以，張道航認(rèn)為德國(guó)模式，尤其是德國(guó)管理租賃市場(chǎng)的一些做法在中國(guó)更具有現(xiàn)實(shí)意義。

張道航的這一說(shuō)法，似乎暗合了近些年許多官員和學(xué)者倡導(dǎo)的“買(mǎi)不起房先租房”，但是中國(guó)的租賃市場(chǎng)環(huán)境是怎樣的？張道航介紹說(shuō)，在國(guó)內(nèi)房東可以隨便攆走房客，這在德國(guó)是不可能出現(xiàn)的情況，德國(guó)的房東要賣(mài)掉房子也要先把承租人安頓好。他對(duì)《小康》記者說(shuō)：“我們?yōu)槭裁匆I(mǎi)房，中國(guó)人買(mǎi)房，不完全是文化上的因素，也是出于安全的考慮?！蔽覈?guó)對(duì)于住宅租賃市場(chǎng)的法律制度建設(shè)和監(jiān)管都“缺位”了。

（《小康》實(shí)習(xí)生李雅男對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）