文|《小康》記者 李秀江

新政下的炒房生態(tài)

文|《小康》記者 李秀江

投機性“炒房”被認為是推高房價的因素之一，而此次新政的意圖正是打擊炒房

對策 新政出臺后，對于還想購買第二套房的購房者來說，他們還是想出了各種辦法來對付，比如假離婚、通過中介開虛假購房合同等。

樓市新政出臺一個月之后，有形之手的調控威力開始顯現(xiàn)，北京、深圳等地二手房成交量大幅下跌，“打擊炒房”似乎初見成效。

中國投資協(xié)會會長、發(fā)改委投資研究所張漢亞認為，一個城市的投機性購房比例很難統(tǒng)計，炒房客對房價的影響程度也難以估計。一個“炒房團”出資上千萬甚至上億元整棟整棟地炒樓，肯定會影響周邊的房價，但就整體房地產市場而言，這樣的“炒房團”終究是少數(shù)，而更多的“散戶”炒房客的心態(tài)各異，既有投資，也有投機。

張漢亞分析，新政“嚴格限制炒房和投機性購房”，看似起到了一定效果，實際上是許多炒房客在觀望。

散戶退場

5月15日，記者輾轉聯(lián)系到郭玉良時，他已經不再炒房了?！靶抡囊鈭D就是打擊炒房，以現(xiàn)在的形勢看，不好再炒了?！?郭玉良說，自己只是炒房客中的散戶，沒有實力與新政抗衡。

郭玉良是無意之中加入炒房大軍的。早年，他在東北做糧食生意攢了些積蓄。2003年在北京南二環(huán)買了一套房，當時的價格每平米8000元左右，隨后價格開始上漲，郭玉良看準時機，賣掉這套住房，又在東四環(huán)、北四環(huán)和通州等地買進兩套住宅和一處底商，他當時的想法是，如果房價還能上漲，可以轉手賣掉，如果不漲，可以出租，底商可以自己做生意用，也可以租給別人做生意。這樣不管房價是漲還是跌，都沒有損失。

讓他驚喜的是，房價越漲越快，多年做生意的經驗告訴他，炒房比做其他生意賺錢快。于是，他賣掉一處房產，以按揭貸款的方式又買進三套住宅。此后的幾年中，他四處出擊，低買高賣。

他說，銀行按揭?guī)土怂艽竺Α！氨緛碇粔蛸I一套房子的錢，通過按揭可以交三套房的首付，房價上漲轉手一賣，每套房賺個幾十萬不成問題?！?/p>

郭玉良由需求性購房到炒房，算不上真正的炒家，與溫州、山西那些一出手就是幾十套上百套的大炒家沒法比。

“就像股市中的散戶，我們不可能影響房價，推高房價的是那些大炒家?！惫窳颊f，新政之后，他不可能再炒房了，銀行貸不到款，每個家庭也只能買一套房，還怎么炒？是該退出來的時候了。

與郭玉良類似“不小心”加入炒房大軍的，還有另外一種類型：由改善性購房到炒房。他們大多是北京公務員，享受過福利分房待遇，房改時只交很少的錢，公房就成了私產，這是一筆財富。

隨著近年來房價越漲越高，為了改善自己的居住條件，他們賣掉這套老房子，再買兩套或多套遠一點但更大更好的房子。炒房成了他們工作之外的又一財源。

還有一種是城市居民拆遷后拿到一筆補償款，到離城中心遠一些的地方買兩套房，在一次次房價上漲中，又分拆出多套住房。他們多是炒長線，既可自住，也可價高時賣掉，賺錢后再買幾套。

張漢亞介紹，許多散戶炒房客最初的目的并不是為了炒房，只是較早地擁有了自己的房產，又趕上房價飛漲的時代，一套變兩套，兩套變四套，客觀上助推了炒房的風氣。

大炒家轉移陣地

新政之后，投機性炒房并不會收手。

“上有政策，下有對策，只要想炒總是有辦法的。”浙江炒房客朱先生表示，每次樓市調控之后，都會出現(xiàn)報復性上漲，現(xiàn)在房價下跌，正是抄底的好機會。

新政雖然實行更嚴格的住房信貸政策，但真正的大炒家并不需要從銀行貸款。知情人透露，溫州“炒房團”很少用銀行貸款，他們多是以家族或投資公司為單位炒房，一下子拿出幾千萬甚至上億資金毫不費力。

不過，朱先生承認，北京這樣的城市炒房空間越來越小了，許多專業(yè)炒房客已經轉戰(zhàn)二三線城市去炒房，不僅升值空間大，而且政策會相對寬松。

據(jù)統(tǒng)計，在新政出臺后的一周內，所觀測的35個大城市中，商品房交易價格下跌幅度最大的是北京，跌13.92%，上漲最高的有：寧波漲36.92%，南京漲28.27%，銀川漲13.77%，這組數(shù)據(jù)似乎佐證了炒房客看好二三線城市的原因。

鏈家地產市場部一位負責人估算，目前全國超過30%的炒房者轉向房價相對較低的二三線城市，南京、武漢、重慶等城市都成為了炒房者的“新陣地”。

同時，一些熱點城市也成為炒房客投機的對象。2009年，《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》獲得國家批準，海南房價迅速攀升。公開數(shù)據(jù)顯示，投資海南樓市的幾乎都是用現(xiàn)金交易的大炒家。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，一季度海南商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達381.2%。但一季度僅新增個貸32億，占同期商品房銷售額的15%左右，相當于85%使用了一次性付款方式。

同時，海南省高層曾公開表示：三亞及?？诘耐鈦砣丝谕顿Y買房占到總體買房量的八成左右，對于外地人買房未來幾年都不會出臺限制性政策。一大批實力較強的炒房客已經轉戰(zhàn)海南樓市。

借助中介機構炒房

新政雖然嚴歷，而對于還想在北京買二套房的購房者來說，他們還是想出了各種辦法應對。

長期從事房屋中介的姚海燕告訴記者，現(xiàn)在許多想購買二套房的家庭甚至想出了假離婚的辦法應對限購二套房。她說，“你總不能不讓人家離婚，離婚后再買一套房，買完房再復婚，和諧社會不能不讓人家復婚吧?！?/p>

姚海燕介紹，現(xiàn)在成交量降幅太大，有的中介機構為了促成交易，會幫助購房者辦理各種手續(xù)，包括幫助購房者提高評估價格來從銀行獲得高額貸款。比如，購買的二手房屋實際價值為80萬元，房貸新政出臺前，執(zhí)行首付三成需繳納24萬元，可從銀行獲得56萬元貸款。但新政出臺后，執(zhí)行首付五成，就要交40萬元。如果購房者資金緊張，中介公司會與購房者簽兩份購房合同，一份是實際價格80萬元的真實合同，另一份則是通過提高評估價格后的110萬元的虛假購房合同，提交給銀行。這樣一來，購房者按首付五成計算，仍可以從銀行貸款55萬元。而購房者實際首付按第一份合同執(zhí)行，只需交納24萬元。購房者從銀行貸到的款與新政前相差無幾。

據(jù)姚海燕的經驗，很多銀行都有放貸的任務，為了完成任務，銀行有時候也是睜一只眼閉一只眼。

有關部門已經發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象并發(fā)出警告：銀行可查詢數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，一旦發(fā)現(xiàn)評估價異常，就會拒絕放貸。

在北京已有多套房產的朱先生并不以為然，他說，銀行不給貸款沒關系，自己手里已經有多套住房，而且都是付的全款，房產證已經到手，“我可以去拿房產證去銀行抵押貸款，也可以拿房產證到民間金融機構融資，有房產還怕借不到錢嗎？”

新政之后，買三套房的人幾乎沒有可能在銀行貸到款，而辦理房產抵押來短期融資炒房客越來越多。尤其是民間借貸公司，只要拿房產證抵押，他們不會管資金的用途，這成了炒房客短期融資的捷徑。

樓市新政能在多大程度上抑制投機炒房，是否能夠真正實現(xiàn)“遏制部分城市房價過快上漲”的目的還有待觀察。

張漢亞提醒說，如果新政執(zhí)法不嚴、地方政府決心不大、政策的延續(xù)性不夠，投機性購房還會反彈。