文｜《小康》記者 張旭

物業(yè)稅并非平抑房?jī)r(jià)的首選
——專訪房地產(chǎn)研究專家章林曉

文｜《小康》記者 張旭

建立與保障房建設(shè)相對(duì)應(yīng)的福利性金融體系，是我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的當(dāng)務(wù)之急

章林曉 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，側(cè)重房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域研究。

《小康》：最近出臺(tái)的一系列旨在抑制房屋需求的政策已經(jīng)導(dǎo)致房屋交易量的下降，但這樣的政策被普遍認(rèn)為是治標(biāo)不治本。請(qǐng)問(wèn)導(dǎo)致中國(guó)房屋價(jià)格高企的根本性的金融問(wèn)題有哪些？最近的各項(xiàng)政策將在何種程度上對(duì)解決這些問(wèn)題有所貢獻(xiàn)？

章林曉：從金融角度來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)高企的根源在于，在現(xiàn)行國(guó)際貨幣體系安排下，我國(guó)地方政府主導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的惡性競(jìng)爭(zhēng)造成對(duì)資源、環(huán)境和人民健康的過(guò)分讓度，即形成“血汗貿(mào)易順差”，由此引來(lái)的“噬血”海外游資加劇了我國(guó)國(guó)際收支的失衡，并通過(guò)巨額外匯占款渠道對(duì)人民幣的供應(yīng)量形成強(qiáng)烈沖擊，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終成了貨幣泡沫的宣泄口。因此，抑制高房?jī)r(jià)從根本上來(lái)說(shuō)應(yīng)消除“血汗貿(mào)易順差”及由此引來(lái)的“噬血”海外游資，而其前提則是杜絕因惡性競(jìng)爭(zhēng)而造成的我國(guó)資源、環(huán)境和人民健康的過(guò)分讓度。必須叫停一些地方為了單純追求GDP增長(zhǎng)，相互間展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終陷入增產(chǎn)不增收乃至賠本賺吆喝的“悲慘式”增長(zhǎng)。

在最近出臺(tái)的各種政策中，“外資購(gòu)房限制”可算為“噬血”海外游資購(gòu)房筑了一道堤壩，其余的各種政策對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)高企的根源幾乎沒(méi)有涉及。

《小康》：自2003年至今，中國(guó)市場(chǎng)上的流動(dòng)資金大部分時(shí)間都處于過(guò)剩狀態(tài)，而城市土地供應(yīng)量卻相對(duì)不足，即存在“錢松地緊”的情況，由此又導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。請(qǐng)問(wèn)“錢松地緊”的原因是什么？為解決這個(gè)問(wèn)題，政府需要在金融政策方面做出哪些調(diào)整？

章林曉：就“錢松”而言，在外向型發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，外匯占款日益成為基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)的重要渠道。自2001年起，我國(guó)外匯儲(chǔ)備進(jìn)入大幅增長(zhǎng)階段，國(guó)家通過(guò)外匯占款渠道被動(dòng)投放基礎(chǔ)貨幣的規(guī)模也越來(lái)越大。

我國(guó)外匯儲(chǔ)備從2003年1月的3044.57億美元，增長(zhǎng)到2010年3月的24470.84億美元，以1：7.2的比例進(jìn)行粗略計(jì)算，央行需投放基礎(chǔ)貨幣約154269.14億元人民幣。如果以貨幣乘數(shù)為5計(jì)算，則貨幣供應(yīng)量增加了771345.7億元人民幣。雖然央行采用了一些技術(shù)手段予以對(duì)沖，但效果不佳，中國(guó)市場(chǎng)上的流動(dòng)資金因此長(zhǎng)期處于過(guò)剩狀態(tài)。

就“地緊”而言，我國(guó)人多地少，人均耕地僅有1.43畝，不及世界平均水平的40%；城市又往往多建于平原地帶，所以城市用地的外延擴(kuò)張勢(shì)必要占用城市郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)耕地。到2003年底，我國(guó)耕地面積已降至18.51億畝，即突破了2010年計(jì)劃耕地保有量的底線。為堅(jiān)守耕地紅線，進(jìn)而確保國(guó)家糧食安全，工業(yè)化和城市建設(shè)用地的供給必然受到嚴(yán)格限制，因此可以說(shuō)“地緊”是不可改變的常態(tài)。此外，“零地價(jià)”招商引資的工業(yè)用地，以及一些奢侈的形象工程、政績(jī)工程用地，還在不斷擠占原本有限的建設(shè)用地，因而加劇了“地緊”的嚴(yán)重程度。

解決“錢松地緊”問(wèn)題，一方面，政府必須在外匯政策上做出適當(dāng)調(diào)整，真正認(rèn)識(shí)到我們“不惜血本”招商引資的嚴(yán)重后果；另一方面，“零地價(jià)”招商引資的工業(yè)用地必須叫停，嚴(yán)格按照規(guī)定實(shí)行招拍掛，同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地，也應(yīng)試行有償使用的方式，以此杜絕形象工程、政績(jī)工程對(duì)土地的亂占濫用。

《小康》：目前的房地產(chǎn)金融政策在房（建）貸和購(gòu)貸方面分別存在哪些問(wèn)題？您認(rèn)為應(yīng)如何解決？

章林曉：房（建）貸最忌諱的是“大放大收”，目前房地產(chǎn)金融政策在房（建）貸方面恰恰患了這個(gè)“病”。

由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期相對(duì)較長(zhǎng)，而且資金需求體量巨大，資金供需之間存在一定的時(shí)間差。為解決房地產(chǎn)資金供需這個(gè)時(shí)間差，就需要房地產(chǎn)金融的支持。因此，房地產(chǎn)行業(yè)屬資金高杠桿率行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)又不同于其他一般企業(yè)，其他企業(yè)往往有許多種產(chǎn)品；而房地產(chǎn)業(yè)只有一種產(chǎn)品——房屋。這就決定了在產(chǎn)品利潤(rùn)下降時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法像其他行業(yè)一樣做出停止生產(chǎn)某一種產(chǎn)品的決定。唯其如此，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)才會(huì)在平時(shí)高于其他產(chǎn)業(yè)，而當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)走向蕭條時(shí)，往往又率先滑坡。

對(duì)于資金高杠桿率，同時(shí)又屬高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房（建）貸最忌諱的是“大放大收”。“大放大收”極易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)被逼得破產(chǎn)之后，放貸銀行自然會(huì)血本無(wú)歸。

房地產(chǎn)購(gòu)貸金融政策的最大問(wèn)題，是將自住性、投資性、投機(jī)性購(gòu)房需求全“打飛”了。

“新國(guó)十條”關(guān)于二套房首付款不得低于50%的規(guī)定造成了改善性需求的斷層，改善性住房需求必然因此大幅萎縮。由于高杠桿性是投資/機(jī)性資金的偏愛(ài)，所以第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放，可說(shuō)完全打掉或者至少說(shuō)是打掉了大部分投資/機(jī)性需求。由此看來(lái)，“新國(guó)十條”的出臺(tái)使得90平方米以上自住性、投資性/投機(jī)性購(gòu)房需求幾乎完全抑制，90平方米以下的自住性需求也受到極大沖擊，樓市成交量迅速全面下挫，直至進(jìn)入凝凍狀態(tài)，便是自然而然的事情了。

總的來(lái)說(shuō)，貨幣政策歸根到底是總量工具，難以勝任結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重任，所以解決問(wèn)題最好是依托稅收政策。

《小康》：您認(rèn)為合理、有效的房地產(chǎn)金融政策與保障房建設(shè)之間的關(guān)系是什么？

章林曉：現(xiàn)在絕大多數(shù)國(guó)家將居民購(gòu)房融資分為福利性住宅金融和商業(yè)性住宅金融。福利性住宅金融以非贏利為出發(fā)點(diǎn)，旨在提供各種幫助，體現(xiàn)政府福利；而商業(yè)性住宅金融以贏利為目的，遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則。而我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融政策，卻將福利性住宅金融和商業(yè)性住宅金融這兩者混于一處，試圖讓商業(yè)銀行承擔(dān)解決中低收群體住房難題的重任。

折腰 在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，物業(yè)稅的開征很可能會(huì)成為壓垮“房奴”的最后一根稻草。

相對(duì)于福利性金融體系，我國(guó)商業(yè)性金融體系相對(duì)較為成熟，而福利性金融體系除住房公積金制度外還是一片空白。當(dāng)前，建立與保障房建設(shè)相對(duì)應(yīng)的福利性金融體系，是我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

《小康》：您對(duì)其他有助于平抑房?jī)r(jià)的措施，如物業(yè)稅等有何見(jiàn)解？

章林曉：物業(yè)稅并非平抑房?jī)r(jià)的首選。世界上開征物業(yè)稅的國(guó)家中，物業(yè)稅年稅率普遍不超過(guò)3%。如葡萄牙大約為1.1%～1.3%，加拿大為0.5%，日本為1.4%～2.1%，美國(guó)為1%～3%，法國(guó)則按0.5%～1.5%的超額累進(jìn)稅率；芬蘭一般稅率為0.2%～0.8%，長(zhǎng)期居住用不動(dòng)產(chǎn)稅率為0.1%～0.4%。

物業(yè)稅是對(duì)居民財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制性稅收，如果過(guò)分加重民眾負(fù)擔(dān)，勢(shì)必造成民眾與政府的對(duì)立，加大物業(yè)稅的征收難度和征收成本。我國(guó)物業(yè)稅的年稅率，一般也不可能超過(guò)3%的上限。對(duì)于價(jià)格瘋變的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，3%的物業(yè)稅年稅率上限難以對(duì)投機(jī)炒作形成有效威懾。

持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的設(shè)立和開征，是“重持有，輕交易”的體現(xiàn)，這對(duì)提高房地產(chǎn)資源的利用效率無(wú)疑有積極意義。但是，試圖通過(guò)提高房地產(chǎn)資源的利用效率進(jìn)而達(dá)到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的目的，即便能夠?qū)崿F(xiàn)也將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。而且，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨兩次探底的復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，物業(yè)稅的開征很可能會(huì)成為壓垮“房奴”的最后一根稻草。

如果所得稅征收施行“三年以內(nèi)轉(zhuǎn)手的征100%，三年以上六年以內(nèi)征50%，六年以上免征” 諸如此類的政策，海外游資就不得不對(duì)其投機(jī)行為進(jìn)行更慎重的考慮。

立足當(dāng)前宏觀背景的前瞻性分析，可以知道物業(yè)稅的出臺(tái)，在今天并非當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化所得稅的出臺(tái)，實(shí)在是不能再拖延了。