文｜《小康》記者 劉彥昆 北京、天津報(bào)道

房地產(chǎn)商的黃金期還有20年？

文｜《小康》記者 劉彥昆 北京、天津報(bào)道

“現(xiàn)金為王”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭企業(yè)動(dòng)作不大，很多開(kāi)發(fā)商采取了保守的戰(zhàn)術(shù)，在一片唱衰聲中，他們對(duì)市場(chǎng)的前景依然十分看好

黃金期 在一片唱衰聲中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的前景依然十分看好，有人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)還有20年黃金期。

任志強(qiáng)終于“挨揍”了。

5月初接受媒體采訪時(shí)，任志強(qiáng)曾調(diào)侃自己，“中國(guó)人‘最想揍的人’，第一個(gè)是小泉，第二個(gè)是陳水扁，我只能排第三。”話音剛落，在大連參加某地產(chǎn)論壇時(shí)，他就遭遇了“鞋襲”。事后，任志強(qiáng)在他的博客里這樣描述：“5月7日在大連的演講時(shí)，一個(gè)約25歲左右的年輕男孩向演講臺(tái)扔了兩只鞋子，然后雙手在頭頂拍著手掌高興地離開(kāi)了會(huì)場(chǎng)，也似乎在等待著觀眾們的喝彩，一個(gè)無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命英雄的形象雖然并沒(méi)有引發(fā)人們過(guò)多的注意，卻讓我享受了一次總統(tǒng)的待遇?！?/p>

今年初，天津富力城開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)謝強(qiáng)出版了《一個(gè)文人的地產(chǎn)江湖》一書(shū)，回顧了自己在地產(chǎn)圈的十幾年經(jīng)歷，謝強(qiáng)寫(xiě)道：“在這個(gè)狂躁、浮華的物質(zhì)主義時(shí)代，資本密集，快速而高企的財(cái)富積累，‘房地產(chǎn)’ 三個(gè)字似乎成了一種象征，地產(chǎn)商則是房地產(chǎn)的最直接代表。因而，地產(chǎn)商不管你人品、不管你質(zhì)量，必須自然而然地背負(fù)起社會(huì)不滿的包袱。”

新政出臺(tái)后的地產(chǎn)商們

被稱為“史上最嚴(yán)厲”的“新國(guó)十條”調(diào)控措施出臺(tái)后的第5天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)在在博客上發(fā)表了《這只是個(gè)開(kāi)始》的萬(wàn)言書(shū)，稱：“我不反對(duì)政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，但更希望政府用市場(chǎng)化的手段調(diào)控，而不是堅(jiān)持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段進(jìn)行惡性干預(yù)。”

在任志強(qiáng)看來(lái)，此輪調(diào)控是“有病亂投醫(yī)，治標(biāo)不治本”。慣于和任志強(qiáng)較勁的潘石屹則表示支持政府的這一輪調(diào)控政策，并稱北京的房?jī)r(jià)要跌15%～20%。隨后恒大地產(chǎn)又發(fā)出全國(guó)降價(jià)銷售的口號(hào)，地產(chǎn)商們這一輪高調(diào)的表現(xiàn)，引發(fā)了市場(chǎng)新一輪爭(zhēng)議。

更多的房地產(chǎn)商人，事實(shí)上對(duì)調(diào)控政策的到來(lái)早有預(yù)料。

北京鵬潤(rùn)地產(chǎn)控股有限公司總裁王軍說(shuō)，憑借多年經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)于嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控早有預(yù)期，鵬潤(rùn)地產(chǎn)在2009年“拿地不多”。事實(shí)上，不僅僅是民眾面對(duì)飆升的房?jī)r(jià)“很受傷”，專業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)此也憂心忡忡。地產(chǎn)商期待市場(chǎng)回歸理性，實(shí)際上與新政的期待不謀而合。王軍說(shuō)：“多數(shù)同行支持宏觀調(diào)控?！?/p>

謝強(qiáng)向《小康》記者透露，天津富力目前的工作計(jì)劃并沒(méi)有因?yàn)樾抡牡絹?lái)而調(diào)整，富力集團(tuán)整體的運(yùn)作也沿著年初的目標(biāo)進(jìn)行。他說(shuō)：“這次宏觀調(diào)控與08年世界性金融危機(jī)的背景不同，富力集團(tuán)去年銷售額有240億元，資金較充裕?！?/p>

王軍告訴《小康》記者，一年多來(lái)大量的社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，土地市場(chǎng)也陷入不理智的狀態(tài)。去年9月鵬潤(rùn)地產(chǎn)在上海拍得一塊地，一兩個(gè)月后，這塊地周邊的地價(jià)就上漲了40%。王軍說(shuō)：“房?jī)r(jià)飆升背后，房地產(chǎn)業(yè)本身也陷入巨大的風(fēng)險(xiǎn)中?！背钟蓄愃朴^點(diǎn)的還有湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司董事長(zhǎng)方明理。他說(shuō)：“一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能暴漲，也不能暴跌，需要平穩(wěn)增長(zhǎng)，去年‘地王’不斷涌現(xiàn)，不是好兆頭?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2009年土地市場(chǎng)的資源競(jìng)爭(zhēng)中，擁有央企背景的開(kāi)發(fā)商憑借雄厚的資金實(shí)力屢屢拿下各地地王；兩會(huì)剛結(jié)束，北京一日便拍下三塊“地王”。方明理向《小康》透露： “‘地王’一出，股市樂(lè)淘淘，一個(gè)漲停頂上幾年的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)了。”所以，“地王”不考慮賣(mài)房子賺錢(qián)的事，他們把房地產(chǎn)當(dāng)作了資本運(yùn)作的工具。

王軍注意到一個(gè)現(xiàn)象，在2008年樓市低迷的情況下，大量的剛性需求被隱藏起來(lái)。開(kāi)發(fā)商據(jù)此作出判斷，減少新開(kāi)工面積，拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。而在2009年3月以后，剛性需求集中爆發(fā)出來(lái)以后，人們卻發(fā)現(xiàn)，商品房供給卻不足了，到2009年下半年有些城市竟然無(wú)房可賣(mài)。尤其到了年底的時(shí)候，絕大多數(shù)公司尤其是上市公司已經(jīng)完成全年銷售業(yè)績(jī)，他們最忌諱的是“業(yè)績(jī)波動(dòng)”影響股市，這些上市公司出于自身利益的考慮，將新開(kāi)盤(pán)的樓價(jià)標(biāo)高讓買(mǎi)房者生畏，可是沒(méi)想到，需求依然旺盛，這一行為帶來(lái)的是連鎖的惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)漲得更猛了。

“現(xiàn)金為王”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭老大萬(wàn)科、萬(wàn)通等企業(yè)新政后動(dòng)作不大，很多開(kāi)發(fā)商同樣采取了保守戰(zhàn)術(shù)，在一片唱衰聲中，他們對(duì)市場(chǎng)的前景依然十分看好。

危機(jī)與機(jī)遇

新政對(duì)于“投機(jī)炒房”進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，并且加大對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地、融資及交易秩序的監(jiān)管。地產(chǎn)商又將如何應(yīng)對(duì)？

王軍向本刊講述了他在房產(chǎn)業(yè)第一輪宏觀調(diào)控時(shí)的經(jīng)歷。

2004年 5月16日，王軍供職的中海地產(chǎn)在蘇州高價(jià)拿了一塊地。此前三年間，蘇州房?jī)r(jià)從每平米1000余元迅速攀升到6000多元。但是拿地后沒(méi)過(guò)幾天，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)行情迅速冷卻。中海地產(chǎn)拿地的價(jià)格大概在每平米3500元，算上建房成本，房子買(mǎi)到每平米6200元才不至于虧本，而此時(shí)蘇州房?jī)r(jià)已經(jīng)下降到每平米5000余元。

牛人挨“揍” 任志強(qiáng)曾調(diào)侃自己是中國(guó)人“最想揍的人”之一。

王軍感受到了宏觀調(diào)控背景下的危機(jī)。為了不虧本，王軍等人只能更為細(xì)致地研究市場(chǎng)需求。他們盯準(zhǔn)了“事業(yè)上升期的白領(lǐng)階層”，把工作重點(diǎn)放在了如何營(yíng)造令人心情愉悅的居住氛圍，例如每棟樓的角度都經(jīng)過(guò)精心分析測(cè)算，使小區(qū)70%的房子從客廳望向窗外都視野開(kāi)闊。因?yàn)閷?duì)客戶的精準(zhǔn)分析，雖然市場(chǎng)行情不好，王軍的房子顯得很稀缺，推向市場(chǎng)后反響很好，到收盤(pán)時(shí)，這個(gè)小區(qū)房子的均價(jià)達(dá)到每平米18000元。

這段經(jīng)歷讓王軍有了一個(gè)認(rèn)識(shí)，“市場(chǎng)情況不好，開(kāi)發(fā)商會(huì)更關(guān)注住宅品質(zhì)和市場(chǎng)需求，反而有利于行業(yè)整體的提升?！痹谖C(jī)的背后，可能就是機(jī)遇。王軍說(shuō)：“如果相關(guān)政策做好，這一輪宏觀調(diào)控能夠落到實(shí)處，那時(shí)就是我們投資的最好時(shí)機(jī)。”王軍看到了此輪宏觀調(diào)控不同于以往的積極訊號(hào)。在“國(guó)十條”出臺(tái)的同時(shí)，國(guó)土資源部公布了2010年住房供地計(jì)劃，住房用地的供應(yīng)總量將達(dá)18萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)近130%；另一方面保障房的建設(shè)規(guī)模也在擴(kuò)大。

天津富力城開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)謝強(qiáng)在2008年樓市低迷的時(shí)候有過(guò)這樣的思考：“真正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是能夠戰(zhàn)勝不同的經(jīng)營(yíng)環(huán)境獲得長(zhǎng)久的生命力的。也只有困境才能考驗(yàn)出真正的強(qiáng)者?！痹谥x強(qiáng)看來(lái)，地產(chǎn)商這個(gè)群體與其他的商界人士并沒(méi)有不同，他們?cè)谔囟ǖ臍v史條件下獲得了發(fā)展機(jī)遇。

保障與市場(chǎng)

在方明理看來(lái)，前幾次宏觀調(diào)控的效果都“很糟”，“打壓需求”的方法招致的是新一輪“報(bào)復(fù)性上漲”，“此次宏觀調(diào)控也沒(méi)有從根子上解決問(wèn)題。”

前些天，方明理去鳳凰衛(wèi)視做節(jié)目，臺(tái)下坐著許多每個(gè)月只有1000多元退休金的老太太，她們也在討論房?jī)r(jià)太高，方明理反問(wèn)，把現(xiàn)在的房?jī)r(jià)降下80%，這些中低收入者就能買(mǎi)得起房嗎？高房?jī)r(jià)的問(wèn)題與這些中低收入群體有多大關(guān)系？被認(rèn)為是房地商代言人的任志強(qiáng)亦有類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，并不是買(mǎi)不起開(kāi)發(fā)商的房子，而是買(mǎi)不起政府的地。

方明理意識(shí)到，人們已經(jīng)把保障房的問(wèn)題與市場(chǎng)的問(wèn)題混淆在一起。他說(shuō)：“建國(guó)六十年了，老百姓不能沒(méi)有房子住，這是民生問(wèn)題?！彼J(rèn)為民生問(wèn)題要靠政府來(lái)解決，不能把買(mǎi)不起房子的人也趕向商品房市場(chǎng)。鵬潤(rùn)地產(chǎn)的王軍也向《小康》表達(dá)了相似的觀點(diǎn)，“保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，他認(rèn)為政府可以通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)調(diào)控財(cái)富分配，一方面刺激富裕階層需求拉動(dòng)消費(fèi)來(lái)保證GDP的增速；另一方面，政府則通過(guò)土地出讓金和稅收政策來(lái)保證公共產(chǎn)品的提供，建設(shè)更多的保障房來(lái)提供給中低收入者，解決社會(huì)矛盾。但是在過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的十幾年間，政府在保障性住房的建設(shè)上“缺位”了。

王軍看來(lái)，中國(guó)住房問(wèn)題的解決之道在于“多層次的住房供給制以滿足各階層的需要”。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開(kāi)彥對(duì)《小康》說(shuō)，十多年的實(shí)踐顯示，“光靠商品房解決不了全部的問(wèn)題，反而導(dǎo)致社會(huì)矛盾更加尖銳”，“保障房的問(wèn)題已經(jīng)成為發(fā)展住房商品化市場(chǎng)的一個(gè)障礙?！?/p>

房地產(chǎn)還有20年的黃金期

20年前，方明理坐上湖南醴陵市物資局局長(zhǎng)的位子，為解決全系統(tǒng)幾百號(hào)干部職工的住房問(wèn)題，他仔細(xì)研究了相關(guān)文件，把物資局的房子“公房出售”，職工自愿購(gòu)房，按規(guī)定職工只能購(gòu)買(mǎi)80%產(chǎn)權(quán)，另外20%還歸單位所有。他自己帶頭買(mǎi)下了80多平米的三室一廳，一年多以后，住公房的職工都出錢(qián)買(mǎi)了房。這樣物資局就有了一筆收入，用這筆錢(qián)再建新房，新房建好再出售，物資局系統(tǒng)的職工就都有了解決住房的機(jī)會(huì)。1992年底，方明理調(diào)到湖南省株洲市青少年宮工作，他給領(lǐng)導(dǎo)打報(bào)告要政策允許“集資建房”，方明理的思路是，不向國(guó)家要一分錢(qián)，每個(gè)職工掏38000元錢(qián)，他在少年宮的自有土地上規(guī)劃為每戶提供一套95平米的住房。

方明理得到了一個(gè)啟示：“中國(guó)的房地產(chǎn)只有沿著公房出售、集資建房的市場(chǎng)化方向走，才有可能使全國(guó)人民住上好房子?！庇谑?994年，方明理辭掉了公職，正式“下?！比?shí)現(xiàn)他的住房市場(chǎng)化夢(mèng)想。一路走到今天，盡管“樓市一直在玩過(guò)山車(chē)”，但是他依然對(duì)行業(yè)的前景充滿信心。

鵬潤(rùn)地產(chǎn)的王軍曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景做過(guò)精確的分析。他說(shuō)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)規(guī)律，人們購(gòu)房的高峰期平均出現(xiàn)在26歲至42歲，37歲達(dá)到峰值。我國(guó)在1963年至1972年、1981年至1985年有兩個(gè)人口出生高峰期，根據(jù)規(guī)律，第一撥人口高峰期的人群從1999年進(jìn)入購(gòu)房期并持續(xù)到2014年，而第二撥80后人群購(gòu)房的高峰期將出現(xiàn)在2020年至2027年，雖然這兩個(gè)高峰期中間有六七年的間隔，但是中國(guó)全面城市化的進(jìn)程每年將新增城市人口2000萬(wàn)，這2000萬(wàn)人將帶來(lái)旺盛的購(gòu)房需求?；诖?，王軍的判斷是“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年黃金期”。

王軍進(jìn)一步說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在時(shí)間只有20年，快速發(fā)展也是近10年的事情，許多上世紀(jì)90年代的商品房從套型到居住環(huán)境已經(jīng)與人們的需求出現(xiàn)了差距，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的改善性需求形成了一個(gè)巨大的市場(chǎng)，而他們騰出的二手房市場(chǎng)大概可以滿足新增城市人口和首次置業(yè)買(mǎi)不起新房的人群。王軍的另一個(gè)判斷是“今后商品房市場(chǎng)的主力將是改善性需求的城鎮(zhèn)居民”。

（《小康》記者談樂(lè)炎、實(shí)習(xí)生李雅男對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

責(zé)編 張凡 xk_g2012@126.com