田野

從總體上看，西歐國家住房政策的發(fā)展可以劃分為三個階段：在1945年后，由于第二次世界大戰(zhàn)造成的損毀，大量的重建工作成為必須，從而成為政府的主導政策，政府在此期間提供大量補助和政府貸款，許多公共住房就是在這個時期建造起來的；在大量住房得以修復和建造后，人們開始注重房屋質量和住房條件的改善，房產的私有化進程開始，但是各國的住房政策開始出現(xiàn)差別化，這一階段持續(xù)到20世紀70年代；最后一個階段就是從20世紀70年代至今，用于住房的公共支出逐漸減少，這主要由于70年代的經濟蕭條和后期執(zhí)政思路的變革，市場主導化成為主流。在補貼政策上，總體的趨勢是補貼重心從建造環(huán)節(jié)逐漸轉向直接補貼居民。在住房自有率上，近些年人們的住房自有率出現(xiàn)上升，最初加入歐盟的15個成員國（EU-15，其中12個國家于1993年共同成立歐盟，1995年又有3個新國家加入）的這一比率從1980年的57%上升至2004年的65%。盡管從大趨勢上看，許多國家的住房政策都較為相近，但是每個國家的具體住房政策不盡相同，下面具體介紹幾個典型歐洲國家的住房政策。

英國

在英國，住房政策的制定集中于中央政府。最開始，英國政府也是主要將資金用于建造上的補貼，而且主要是用于公共住房的建造。直到20世紀80年代，英國的公共住房居住比例一直都很高。隨著個人購買權利政策的推出，許多人受到政府鼓勵，選擇購買屬于其私人的自有住房。受此政策的影響，英國的住房自有率出現(xiàn)明顯上升，政府也將大量資金用于對個人的補貼。自20世紀80年代后，租住住房比例出現(xiàn)下降，從40.2%下滑到2004年的29%，而在租住住房領域，公共住房所占的比重也從28.9%下降到21%。在補貼形式上，對個人和建造的補貼比重從總體上看較為平均。1980年，對住房建造補貼占到47%，對個人補貼為53%；1995年，對住房建造的補貼由于政策變動下降至27%，對個人補貼則為73%；2004年，政府對住房建造補貼的比重又回升到40%，而對個人的補貼占比為60%。

法國

法國的住房政策制定權也歸于中央政府，地方政府只參與到住房金融的安排上。國家從1950年起一直支持公共住房事業(yè)，法國的公共住房政策惠及到全國19.5%的人口。公共財政為公共住房的建設出資，其中，中央出資53%，其余部分由地方政府和社會保障資金提供。2004年，法國的住房自有率為54.2%，公共住房占比17%，其余部分為個人租住住房。同許多其它歐洲國家一樣，法國起初也將大部分資金用于住房的建設，直到1977年才逐漸改變這一政策，增加對于個人的補貼比重。到1984年，對住房建造的補貼比例降至49%，對于個人的直接補貼達到34%，其余17%通過免稅進行補貼。2002年，對住房建造的補貼比例進一步下降到20%，對個人的直接補貼占到53%，剩下的27%份額通過免稅實施。

奧地利

奧地利的公共住房涉及范圍較廣，在首都維也納，24%的居民從公共住房政策中受益。人們廣泛認為公共財政有為公民提供足夠住房的職責，而不能將住房完全交由市場，因此，奧地利政府對公民享受政府補貼的限制條件也較少較松，全國僅有10%-20%的公民沒有享受到任何形式的住房補貼。在第二次世界大戰(zhàn)剛剛結束時，政府對住房補貼沒有規(guī)定任何限制，無論是從收入上還是從住房種類上。從1954年開始，住房補貼對象被限制在90平米到130平米之間的住房；從1972年開始，居民個人收入也開始納入限制范圍。直到1987年到1988年期間，中央政府逐步將制定住房政策的權利交給9個省級政府，各省可以根據(jù)自身情況制定適合本省的住房政策，并加以實施，目前各省的住房政策在許多方面還是比較相近的。奧地利政府鼓勵人們租房，從1980年至今，居民通過租住住房解決住房問題的比例一直介于40%至46%之間，在全部住房中，21%到26%的住房屬于公共住房，為許多人提供了較為低價的住房，而住房自有率僅有小幅上升，達到57%。從補貼形式上看，不僅是公民可以得到租房補貼，房屋建造者也可以獲得資助和貸款，80%的新建住房都有公共部門資金的參與。

西班牙

從20世紀80年代開始，西班牙的住房政策制定逐步從中央政府轉移到地方政府。目前，中央政府仍然對用于住房購買與住房修復的直接補貼制定計劃，而地方政府也有自己的住房計劃。西班牙的住房政策主要惠及低收入群體，涉及約12%的人口。相對于租房，政府更傾向于鼓勵人們購買自己的住房，且資金主要用于對個人的支持。支持手段主要是減稅、對首次購房家庭補貼以及按揭貸款補貼等。在1960年，租住住房比例為45%，國家出臺有利于降低租住住房比例的政策，鼓勵人們購買住房，而不是租房。到1980年，出租住房比例下降到21%，政策力度也于1985年逐漸減輕。到2004年，租住住房比例已經下降到16%，公共住房的比例僅占到所有住房的2%。

荷蘭

荷蘭自第二次世界大戰(zhàn)以后，無論是對于個人的補貼還是對于住房建造的補貼，一直都傾向于補貼租住住房，這些支持政策主要包括對于租房人的直接的租金補貼以及對于提供租住住房的建造者的補貼和貸款。不過1980年后，荷蘭的住房自有率還是出現(xiàn)了上升，從1980年的44%上升到2004年的55%，與此相比，租住住房比重從56%下降至45%，而公共住房比重也同樣出現(xiàn)下降，從1980年的39%下降到2004年的35%。1989年，一系列住房政策發(fā)生重大變化。一方面，對于住房的金融支持、建造和管理從政府部門逐漸轉向私有系統(tǒng)，主要通過住房協(xié)會進行管控。另一方面，住房補貼的對象也有所轉變，補貼更加針對個人，而不是住房的建造者。

瑞典

瑞典的中央政府主要負責立法和補貼，而地方政府主要承擔住房政策的制定和執(zhí)行。在2003年，15.924億歐元用于有關住房的補貼，主要用于擁有孩子的家庭和退休人員。瑞典的住房保障涉及面很廣，在2002年，80%的住房家庭從住房保障政策中受益，11%的住房合作參與家庭受益，9%的住房所有者也從中獲得好處。租住住房一直都是政府所鼓勵的，自從1980年，租住住房的比例一直徘徊在38%到45%之間。在2004年，瑞典22%的住房屬于公共住房。20世紀60年代，一項通過特殊貸款和利率補貼對住房建造提供支持的政策推出，一直到80年代，這項政策使得大量非居住人所有的住房得以建成。此后，政策逐漸向個體傾斜，政府為個人提供更多的貸款。

丹麥

在丹麥，23%的家庭得到政府的住房補貼，其中，94%的家庭居住在租住的住房中，5%的家庭屬于住房合作參與家庭，1%是自有住房者。無論是私人所有的租賃住房還是公共所有的租賃住房，政府提供的總住房補貼額都超過租金的一半。自1980年以來，用于出租的住房占住房總量的比例一直介于40%到45%之間。2004年，公共住房占所有住房的20%，而2006年的統(tǒng)計表明有55%的住房屬于自有住房。

對中國的啟示

從歐洲住房政策的發(fā)展歷史看，政府在最初都要對房屋的建設，尤其是公共住房的建造投入大量的資金、補貼和貸款，且大多鼓勵人們選擇通過租賃方式解決住房問題。住房補貼較大部分用于住房的建造，較少部分直接給予個人。隨著住房存量的增加，有些歐洲國家開始鼓勵人們購買自己的住房，使得歐洲的住房自有率在近些年出現(xiàn)上升，政府在住房補貼的分配上也逐漸傾向于直接向個人提供補貼。

對于中國而言，1998年住房改革以后，商品住房市場發(fā)展較為迅速，而住房租賃市場發(fā)展相對滯后，不利于解決人們的住房問題。因此，政府目前應該投入大量資金用于保障性住房（主要是廉租房和公共租賃房）的建設，且應該鼓勵人們先通過租賃的方式解決住房問題。從資金的利用看，政府用于住房保障的大部分資金應該分配到保障性住房的建設上，并且可以通過多種方式拓展資金渠道。例如，可以鼓勵大型企業(yè)、民間資本參與到保障性住房的建設中，逐步推進房地產投資信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）的試點工作，合理引導保險資金對住房市場的投入，并通過稅收、補貼等多種手段吸引上述資金流入到保障性住房的建設。

與此同時，還應該將一部分資金用于為個人提供直接補貼，這樣，就能夠在較短時間內解決大量居民的住房問題。一方面，政府可以繼續(xù)為符合一定條件的家庭提供租賃住房補貼，讓他們在住房租賃市場上選擇適合自己的住房。同時，擴大這一部分家庭的比重，讓更多住房困難家庭從住房保障資金中受益。另外，中國的住房公積金存量較大，下一步可以分配更多的資金用于對租房群體的支持，可以讓他們每月提取相當數(shù)額的住房公積金用于房租的支付。日后，隨著保障性住房規(guī)模發(fā)展到一定程度，再進一步考慮推行鼓勵住房者購買自有住房的政策，政府可以像許多歐洲國家一樣，通過貸款優(yōu)惠、補貼和減稅等方法對買房家庭進行購房支持。到時候，住房自有率自然會出現(xiàn)上升。