勞燕玲，李海波

(1.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(武漢) 資源學(xué)院，湖北 武漢 430074；2.欽州學(xué)院 資源與環(huán)境學(xué)院，廣西 欽州 535000)

1 研究區(qū)概況

1.1 區(qū)位概況

欽州地處祖國(guó)西南沿海，廣西南部，位于北緯20°54′至22°41′，東經(jīng)107°27′至109°56′之間.欽州市位于南北欽防中心地帶，城市定位為臨海工業(yè)城市，目前大部分城鎮(zhèn)人口集中在河西區(qū)域.截至2009年底，欽州市總?cè)丝谶_(dá)到371.2萬(wàn)， 城鎮(zhèn)化率為35%.

從區(qū)位來(lái)看，欽州得天獨(dú)厚，欽州為東南亞與大西南兩個(gè)輻射扇面的軸心，是西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)最便捷的出?？?，市區(qū)距離首府南寧119 km，距北海99 km，距防城港63 km，是我國(guó)少有的集沿海、沿江、沿邊于一體的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，具有一市聯(lián)五南(大西南、東南亞、越南、南寧、海南)之稱.但一直以來(lái)，欽州都未能將這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)演變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì).2008以來(lái)，欽州市迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇.主要表現(xiàn)在一是《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》批準(zhǔn)實(shí)施；二是商務(wù)部下發(fā)《關(guān)于確定第二批加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地的決定》，確認(rèn)欽州成為全國(guó)第二批加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地；三是國(guó)務(wù)院下文批準(zhǔn)設(shè)立廣西欽州保稅港區(qū)，成為中國(guó)第6個(gè)保稅港區(qū)，也是西南地區(qū)第一個(gè)保稅港區(qū).隨著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)放開(kāi)發(fā)、欽州市保稅港區(qū)的封關(guān)運(yùn)作、以及中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)正式運(yùn)行，欽州市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在悄然向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變.

表1 欽州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)一覽表

1.2 欽州市房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧

欽州市房地產(chǎn)的發(fā)展起步較晚，在2002年以前，欽州市還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)，大量土地利用率低、容量小的私人竹筒樓成為當(dāng)時(shí)“城市特色”.2002年欽州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有6家，之后房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始緩慢發(fā)展，2005年以來(lái)，欽州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，隨著《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》批準(zhǔn)實(shí)施和欽州保稅港區(qū)的設(shè)立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)駐，2008年底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到了169家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、銷售額、銷售面積都快速增加.特別是2009年，欽州市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，根據(jù)《欽州市2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》，2009年欽州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、銷售面積、銷售額快速增長(zhǎng)，達(dá)到歷史最高.

2 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

研究地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)，須首先分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，綜合國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素包括房地產(chǎn)自身因素和外部因素兩大類，其中自身因素包括房地產(chǎn)本身的實(shí)物狀況、所處區(qū)位狀況及權(quán)益狀況三類，外部因素包括制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)及心理因素等[1].鑒于文章研究目標(biāo)為地區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)趨勢(shì)，而非具體地段房地產(chǎn)價(jià)格，因此自身因素不在研究范圍之內(nèi).另一方面，外部因素又可以分為可量化和難以量化兩大部分，可量化的主要包括經(jīng)濟(jì)因素，將重點(diǎn)予以定量分析；難以量化的如制度政策、國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)以及心理因素等，對(duì)定量預(yù)測(cè)分析結(jié)果有一定影響.

3 評(píng)價(jià)指標(biāo)選取

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，在考慮數(shù)據(jù)資料可獲得性和可靠性的基礎(chǔ)上，將可定量的外部因素進(jìn)行分解，最終確定了地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、城鎮(zhèn)居民可支配收入、職工平均工資、固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售額、貸款利率八大指標(biāo)，其中貸款利率是國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的政策工具，在此屬于政策因素，又屬于經(jīng)濟(jì)因素.

表2 欽州市房地產(chǎn)銷售價(jià)格及指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽表

注：數(shù)據(jù)來(lái)源：廣西統(tǒng)計(jì)年鑒2004～2009；欽州市政府工作報(bào)告2010；廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng).

4 預(yù)測(cè)模型的建立

按照預(yù)測(cè)方法的不同，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)可分為定性預(yù)測(cè)、定量預(yù)測(cè)、綜合預(yù)測(cè)三種，其中綜合預(yù)測(cè)法既可以是定性與定量預(yù)測(cè)相結(jié)合，也可以是一種定量預(yù)測(cè)與另一種定量預(yù)測(cè)的綜合.在此采用綜合預(yù)測(cè)，即通過(guò)時(shí)間序列和回歸分析兩種定量預(yù)測(cè)方法，再結(jié)合定性分析法，以提高預(yù)測(cè)的精度和可靠性[3].

4.1 時(shí)間序列分析法

時(shí)間序列分析法是在占有過(guò)去的發(fā)展數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)事物的發(fā)展趨勢(shì)一致性原理，以過(guò)去推斷未來(lái)的一種預(yù)測(cè)方法，時(shí)間序列分析法主要包括序時(shí)平均法，移動(dòng)平均法，長(zhǎng)期趨勢(shì)法和季節(jié)預(yù)測(cè)法等[4-6].考慮到是對(duì)年度平均價(jià)格的預(yù)測(cè)，文章在此以長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)欽州市房地產(chǎn)建立預(yù)測(cè)模型.通過(guò)對(duì)2003～2009年廣西欽州市商品房絕對(duì)價(jià)格的變化趨勢(shì)模擬分析，發(fā)現(xiàn)指數(shù)模型擬合效果最好(r2=0.9857)，其模擬效果如圖1所示.

圖1 指數(shù)模型擬合效果圖

表3時(shí)間序列模型模擬值與實(shí)際值比較表(單位：元/m2)

Tab.3 Values of Time series model companied with the actual one

年份2003200420052006200720082009201020112012實(shí)際值985115515141602210925502804///模擬值991118714221703204024442927350742005031誤差/%-0.6-2.86.1-6.33.34.2-4.4

表4 回歸模型模擬值與實(shí)際值比較表

y=827.48×e0.985 7x(r2=0.985 7)

根據(jù)長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)方程計(jì)算結(jié)果，檢驗(yàn)未來(lái)2003年以來(lái)的模擬值與實(shí)際值的誤差情況，可以看出，2003～2009年的實(shí)際值與模擬值的誤差相對(duì)較小，因此可以用此模型預(yù)測(cè)欽州市未來(lái)3年的房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì).

4.2 回歸分析法

回歸分析法是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達(dá)式(稱回歸方程式)的一種分析預(yù)測(cè)方法[7].根據(jù)回歸分析自變量的多少，可分為一元和多元回歸兩種類型，在此，首先通過(guò)相關(guān)分析，建立多元線性回歸方程，并通過(guò)逐步回歸尋求建立最優(yōu)預(yù)測(cè)模型.

根據(jù)商品房銷售價(jià)格及指標(biāo)數(shù)據(jù)一覽表資料，初步確立地區(qū)生產(chǎn)總值(X1、億元)、財(cái)政收入(X2、億元)、城鎮(zhèn)居民可支配收入(X3、元)、職工平均工資(X4、元)、固定資產(chǎn)投資額(X5、億元)、房地產(chǎn)投資額(X6、億元)、房地產(chǎn)銷售額(X7、億元)、貸款利率(X8、%)等8個(gè)指標(biāo)與商品房銷售價(jià)格(Y、元/平方米)來(lái)做相關(guān)分析和回歸分析.

在置信度α=0.01時(shí)，欽州市商品房銷售價(jià)格Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的相關(guān)系數(shù)都在0.90以上并通過(guò)檢驗(yàn)，說(shuō)明存在顯著的相關(guān)關(guān)系.而X8沒(méi)有通過(guò)置信度α=0.05的檢驗(yàn)，說(shuō)明貸款利率與商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)程度較低，可以從商品房?jī)r(jià)格的影響因素中排除.通過(guò)SPSS數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)剩下的7個(gè)因子進(jìn)行逐步回歸分析，在置信度為0.01時(shí)，剔除了除X3以外的6個(gè)因子.最后得到的最優(yōu)方程為一元線性回歸方程:

Y=-536.9+0.216X3

通過(guò)對(duì)2003～2009欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入來(lái)做預(yù)測(cè)分析，發(fā)現(xiàn)其逐年變動(dòng)指數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)y=6189.9×e0.1324x(r2=0.986 2)，據(jù)此預(yù)測(cè)出2010～2012年欽州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為17 852、20 379、23 264元，代入回歸方程得欽州市未來(lái)3年的商品房銷售價(jià)格模擬值.

4.3 定量預(yù)測(cè)結(jié)果綜合

綜合以上兩種定量預(yù)測(cè)方法，時(shí)間序列分析法由于僅僅考慮價(jià)格變量與時(shí)間的關(guān)系，而忽略了對(duì)價(jià)格影響因素的分析，雖然方法簡(jiǎn)單，但預(yù)測(cè)精度相對(duì)較差.而回歸分析是一種因果分析法，既考慮了變量之間因果的關(guān)系，同時(shí)又有對(duì)模型的檢驗(yàn)，預(yù)測(cè)可信度較高[8].鑒于以上分析，在此將兩種結(jié)果分別賦予不同權(quán)重加權(quán)平均.取2003～2008年誤差絕對(duì)值倒數(shù)之比作為預(yù)測(cè)結(jié)果之權(quán)重之比，得出時(shí)間序列法的權(quán)重為0.45，回歸分析為0.55，定量綜合預(yù)測(cè)結(jié)果如表4所示.

5 預(yù)測(cè)結(jié)果綜合分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的地區(qū)性市場(chǎng)，地區(qū)性特征決定了房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)將主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)的綜合發(fā)展.20世紀(jì)80年代亞太地區(qū)的韓國(guó)、新加坡及中國(guó)臺(tái)灣、香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨之相應(yīng)大幅度增長(zhǎng)，特別是日本在二戰(zhàn)后共出現(xiàn)三次地價(jià)暴漲，其重要原因就是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展.可以預(yù)見(jiàn)，只要?dú)J州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不變，欽州市未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格必將隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)上揚(yáng).通過(guò)前面的定量分析發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的影響最大，而城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高除了分配環(huán)節(jié)的影響，更重要取決于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展.GDP 作為一個(gè)國(guó)家或地區(qū)一段時(shí)間內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度，按可比價(jià)格計(jì)算，自2004年以來(lái)，欽州市經(jīng)濟(jì)一直保持高速發(fā)展勢(shì)頭，GDP增長(zhǎng)率平均快于廣西水平1.9個(gè)百分點(diǎn)，快于全國(guó)5.3個(gè)百分點(diǎn).隨著《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》實(shí)施推進(jìn)和廣西欽州保稅港區(qū)的設(shè)立，以及欽州成為全國(guó)第二批加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地和中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的推進(jìn)，欽州市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)正悄然向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變.

表5 定量分析綜合預(yù)測(cè)值一覽表(單位：元/m2)

如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將促進(jìn)提高地區(qū)房?jī)r(jià)的攀升，那么金融危機(jī)的影響將通過(guò)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.雖然金融危機(jī)緣起發(fā)達(dá)世界的美國(guó)，但從2008年世界經(jīng)濟(jì)綜合表現(xiàn)來(lái)看，金融危機(jī)正從發(fā)達(dá)國(guó)家向發(fā)展中國(guó)家波及，并對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大的影響，欽州市作為廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成實(shí)體，其越來(lái)越高開(kāi)放程度趨勢(shì)必然將受到東盟經(jīng)濟(jì)體、華南經(jīng)濟(jì)區(qū)等的綜合影響.由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展一方面受制于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面對(duì)金融機(jī)構(gòu)的高度依賴，因此，如果世界金融危機(jī)波及影響加重，將最終影響到欽州市未來(lái)房?jī)r(jià)的走向.但從欽州市2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合表現(xiàn)(商品房銷售額增長(zhǎng)79%，銷售面積增長(zhǎng)63%)來(lái)看，金融危機(jī)的影響已經(jīng)減弱.

6 研究結(jié)論

2003～2009年廣西欽州市商品房交易價(jià)格呈現(xiàn)指數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；交易價(jià)格與欽州市城鎮(zhèn)人均可支配收入的相關(guān)度最大，回歸模型表明城鎮(zhèn)居民可支配收入每增加1 000元，欽州市房地產(chǎn)銷售價(jià)格將上漲216元.另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，文章的預(yù)測(cè)結(jié)果雖然受制于2008年以后世界金融危機(jī)的影響，但此影響已被快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求所沖抵，并呈現(xiàn)出快速上升的發(fā)展趨勢(shì).

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