劉慶清，周國新，唐 旭，趙 翔，周光源

(1.廣東省地價評估中心，廣東 廣州 510075；2.武漢大學 資源與環(huán)境科學學院，湖北 武漢 430079；3.中國土地勘測規(guī)劃院地價所， 北京 100035)

宗地地價評估是根據(jù)特定的評估目的，針對待估宗地的特點和當?shù)赝恋厥袌龅臓顩r，分析待估宗地的權益狀況并選擇適宜的估價方法，計算宗地在設定的條件下于某一時點的土地使用權價格[1].宗地地價評估涉及較多的數(shù)據(jù)調查采集、參數(shù)查詢、計算等較為繁瑣的工作，手工進行宗地地價評估往往存在“數(shù)據(jù)存儲方式落后、估價效率較低、日常報表打印零散，主觀性太強”[2]等問題.同時由于宗地評估的調查數(shù)據(jù)、評估成果等資料也是城市基準地價更新和地價動態(tài)監(jiān)測的重要基礎數(shù)據(jù)，需要能有效存儲和有序管理.因此，建立采用計算機信息系統(tǒng)實現(xiàn)地價評估的自動化與評估數(shù)據(jù)管理的集成成為地價管理工作重要的應用需求.

國內諸多學者基于不同設計理念和平臺，先后開發(fā)出較具有代表性的宗地地價評估系統(tǒng)，如：李滿春等基于FoxPro平臺并結合GIS技術開發(fā)的運行于MS-DOS系統(tǒng)下的城鎮(zhèn)宗地地價評估系統(tǒng)；張增峰基于VB6.0與MapInfo開發(fā)的宗地估價信息系統(tǒng)[3]；董啟國等基于VB與MapX平臺開發(fā)的基于土地定級估價信息的宗地地價評估系統(tǒng)[4]；陳紅艷基于Office和GIS組件開發(fā)的宗地估價系統(tǒng)[5]；譚子芳等基于VB.NET與MapObjects平臺開發(fā)的“湘潭市城區(qū)宗地評估信息系統(tǒng)”[6]等，從總體上實現(xiàn)了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱“規(guī)程”)中提供的各種地價評估方法計算機集成和基于空間數(shù)據(jù)庫格式的數(shù)據(jù)管理與查詢，并不同程度的實現(xiàn)了評估報表的自動化生成，減輕了估價人員的計算負擔，提高了評估結果的準確性和客觀性.但較少系統(tǒng)地對實際工作中出現(xiàn)的諸如混合用途宗地、里地線分割商業(yè)類型宗地、樓面價和地面價互算以及自定義評估計算公式等復雜條件需求下的宗地評估進行的方法研究，系統(tǒng)實用性受到相應的限制.因此，本文將結合實踐應用分析宗地評估業(yè)務需求，從方法流程和技術實現(xiàn)兩方面進行研究解決上述實際工作中遇到的問題，并在實現(xiàn)多種地價評估方法計算機集成和評估報告的自動生成的基礎上，實現(xiàn)評估成果圖件、數(shù)據(jù)和文檔的一體化管理，保證提高評估效率的同時為數(shù)據(jù)的拓展應用提供技術支持.

1 系統(tǒng)業(yè)務需求分析

對《規(guī)程》中所規(guī)定的宗地地價評估基本方法和流程進行分析，并結合城鎮(zhèn)宗地地價評估實際工作中可能遇到的各種復雜條件的宗地的評估方法和流程進行匯總歸納與研究，設計系統(tǒng)業(yè)務流程如下：

圖1 宗地地價評估業(yè)務流程圖

通過業(yè)務流程的分解與總結，將城鎮(zhèn)宗地地價評估業(yè)務分為以下7個業(yè)務結點：①確定待估宗地的用途.通過資料收集與調查，明確待估宗地的用地類型及所有建筑物的樓層、建筑面積及用途信息；②調查宗地內各類用途分攤的土地面積和宗地內可供交易面積的比例，并根據(jù)各樓層的收益比值系數(shù)計算宗地的加權建筑面積(計算方法見3.2)；③根據(jù)宗地的用地條件和當?shù)赝恋厥袌龅膶嶋H情況，估價師分別采用多種估價方法分別評估宗地于某單一用途下單位面積或單位建筑面積的地面價或樓面價.采用商業(yè)路線價評估商業(yè)用地價格時，若里地線分割宗地，則必須分別以路線價和商業(yè)級別價計算宗地分布在里地線內外部分的價格；④根據(jù)宗地的建筑面積信息，根據(jù)需要進行宗地于地面價與樓面價的換算；⑤根據(jù)各種方法評估結果的準確度，估價師將各種方法評估得到的地價加權得到宗地于某單一用途下的綜合樓面價和地面價；⑥估價師根據(jù)各類用途分攤的土地面積或建筑面積分別以地面價或樓面價匯總為宗地總價，并完成評估技術報告；⑦將各估價師評估的總價進行綜合，得到宗地的最終價格，并形成土地估價報告.

2 系統(tǒng)總體設計

2.1 數(shù)據(jù)庫設計

為了保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)的規(guī)范性，提高地價評估數(shù)據(jù)的共享度，宗地地價評估數(shù)據(jù)庫以《城鎮(zhèn)土地定級估價數(shù)據(jù)庫標準(試行)》(以下簡稱“標準”)為指導進行系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設計.根據(jù)存儲內容和數(shù)據(jù)源的不同，系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫從邏輯上劃分7個子數(shù)據(jù)庫以便數(shù)據(jù)共享與維護：①宗地地籍庫，從地籍數(shù)據(jù)庫中獲取城鎮(zhèn)內所有的宗地地籍信息；②基準地價成果庫存儲了城鎮(zhèn)最新的基準地價評估成果，包括商、住、工三類用途的土地級別與基準地價分布信息，以提取城鎮(zhèn)內任意宗地的基準地價和級別信息；③市場樣本庫存放市場交易樣本信息，為宗地地價評估提供市場比較案例，同時也可以作為基準地價的地價樣本；④估價參數(shù)庫存儲不同時段的等地價評估參數(shù)；⑤評估項目庫.系統(tǒng)以“評估項目”作為一次地價評估數(shù)據(jù)組織單元，并為其分配唯一的“項目編號(PID)”.評估項目庫中存放了待估宗地的地理位置信息、各用途分攤的土地面積、宗地上建筑物的棟數(shù)、樓層和建筑面積信息以及宗地的評估結果信息；⑥評估案例庫.系統(tǒng)將完成評估的宗地結果信息存放于評估案例庫中，為下次宗地地價評估提供比較案例，同時也可作為該城鎮(zhèn)基準地價更新的地價樣本；⑦成果報告庫，系統(tǒng)以二進制流的形式將地價評估過程中形成的估價技術報告、估價報告以及各類評估報告的附件存放于數(shù)據(jù)庫中.

圖2 宗地地價評估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫關系

系統(tǒng)子庫均參照《標準》指定的結構進行設計，使得宗地地價評估系統(tǒng)不僅可以通過標準的數(shù)據(jù)結構輕易獲取城鎮(zhèn)基準地價更新成果數(shù)據(jù)，為宗地的基準地價系數(shù)修訂法評估實施提供基礎數(shù)據(jù)支持，同時通過日常評估案例的積累、交易樣本的采集和估價參數(shù)的更新，也可為城鎮(zhèn)基準地價更新提供可靠的地價樣本和估價參數(shù)數(shù)據(jù).

2.2 系統(tǒng)軟件結構

考慮宗地地價評估的業(yè)務的日常性，系統(tǒng)設計為C/S版的局域網(wǎng)內運行模式，系統(tǒng)軟件結構可分為數(shù)據(jù)服務層、應用邏輯層和表現(xiàn)層三個層次.

圖3 宗地地價評估系統(tǒng)總體架構

(1)應用邏輯層：根據(jù)工作內容、技術流程和成果要求等業(yè)務需求，綜合考慮軟件平臺成熟度、開發(fā)難易程度和開發(fā)周期等因素，選取ESRI 的ArcGIS Engine 9.2組件庫為GIS開發(fā)平臺，Microsoft Visual Studio2005 C#作為開發(fā)工具實現(xiàn)宗地地價評估所需功能的系統(tǒng)定制.

(2)數(shù)據(jù)服務層：采用Microsoft Office Access 的MDB格式數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)宗地地價評估的空間數(shù)據(jù)庫和系統(tǒng)參數(shù)庫的構建和存儲，分別通過系統(tǒng)層次的I/O、ADO.net和空間數(shù)據(jù)庫引擎實現(xiàn)數(shù)據(jù)庫文件、非空間表Table和空間數(shù)據(jù)的訪問和操作.

(3)表現(xiàn)層：表現(xiàn)層通過宗地地價評估系統(tǒng)提供的按鈕、對話框等用戶交互界面實現(xiàn)相關業(yè)務功能的具體實現(xiàn).業(yè)務功能主要包括評估數(shù)據(jù)采集、評估項目管理、宗地地價評估、成果圖件和報告管理、系統(tǒng)工具5個模塊.其中：①評價數(shù)據(jù)入庫模塊實現(xiàn)宗地地籍數(shù)據(jù)、市場交易樣本和估價參數(shù)的入庫；②評估項目管理模塊完成評估項目的新建、歸檔和查詢，為待估項目分配估價師，并通知估價師進入系統(tǒng)進行地價評估操作；③估價師利用宗地地價評估模塊，分別選取不同的估價方法進行宗地地價評估；④成果圖件報告管理模塊按照《規(guī)程》中所規(guī)定的格式實現(xiàn)估價技術報告、土地估價報告的自動生成和輸出打印；⑤系統(tǒng)工具模塊提供數(shù)據(jù)編輯、查詢和統(tǒng)計分析、估價師信息維護、系統(tǒng)授權管理和數(shù)據(jù)備份等基本的用戶交互操作功能和系統(tǒng)維護功能.

3 關鍵技術與方法

3.1 綜合用途的宗地地價評估方法

具有綜合用途的宗地是指在宗地內或其建筑物的不同樓層上有2種或2種以上土地利用方式存在的宗地.綜合用途的宗地無法通過單一地類的基準地價修正得到，因而評估方法相對復雜.參考文獻[7]中設計的綜合用途宗地地價評估方法，結合計算機輔助估價的特點，設計城鎮(zhèn)宗地地價評估方法的一般流程如下：

(a)單一用途宗地地價評估流程 (b)商業(yè)用地系數(shù)修訂法評估流程 (c)綜合用途宗地地價評估流程

綜合用途宗地應當根據(jù)所包含的用途分解成多宗單一用途的宗地進行評估，基本步驟為：①單一用途宗地地價評估：按照《規(guī)程》的基本規(guī)定，根據(jù)待估宗地的條件和當?shù)赝恋厥袌龅幕咎卣鳎謩e選取系數(shù)修訂法等多種方法分別評估宗地價格，并根據(jù)各方法的準確度分配不同的權重綜合計算待估宗地的價格；②商業(yè)用地系數(shù)修訂法評估：根據(jù)《規(guī)程》的要求，采用系數(shù)修訂法評估商業(yè)用地地價時，里地線內的臨街地必須以路線價作為宗地基準地價系數(shù)修正法的修正基準，里地線外地塊以商業(yè)級別基準地價作為修正基準.對于城鎮(zhèn)內被里地線分割的商業(yè)用地評估，分別按照路線價和商業(yè)級別價修正得到兩部分的單價，再由估價師根據(jù)里地線內外土地面積或建筑面積比例等加權得到綜合單價，進而得到整塊宗地的總價；③綜合用途宗地地價評估：根據(jù)宗地內包含的用途，分別按照單一用途宗地地價評估的方法得到該宗地商業(yè)、居住和工業(yè)部分的評估單價，在此基礎上，根據(jù)宗地內各用途所分攤的土地面積或建筑面積綜合計算得到待估宗地的單價和宗地總價.

3.2 宗地地面價與樓面價換算方法

宗地地價根據(jù)特定的需要有地面價和樓面價兩種表現(xiàn)形式，其中，地面價表示的是單位土地面積的地價，樓面價表示的是單位建筑面積分攤的地價.宗地內不同樓層的實際收益不同導致不同樓層上的樓面地價通常存在差異，因此在進行宗地樓面價計算時往往計算的是特定條件下的樓面地價，例如宗地的首層樓面價或者平均樓面價等，據(jù)此原理設計宗地樓面價與地面價換算方法原理如下：

圖5 宗地地面價與樓面價換算方法

由宗地地面單價換算設定條件下的樓面價的基本步驟為：①由宗地地面單價與宗地面積計算得到宗地總價；②通過市場調查等方法獲取待估宗地的地價樓層價格比值系數(shù)(設收入最低的樓層價格比值系數(shù)為1，各樓層收入與該層收入的比值即為該樓層的價格比值系數(shù))；③通過樓層價格比值系數(shù)和宗地分棟分層建筑面積，計算待估宗地的加權建筑面積；④宗地總價除以宗地加權建筑面積即可得到價格比值系數(shù)為1的樓層的樓面價；⑤通過各樓層的價格比值系數(shù)，即可計算得到任意樓層的樓面單價和總價.由設定條件下的樓面價換算為地面單價則是一個相反的計算過程.

3.3 宗地地價計算公式自定義技術

系統(tǒng)按要求預置了《規(guī)程》中規(guī)定的各種地價評估方法計算的數(shù)據(jù)項和地價計算公式.然而，在實際評估工作中通常由于待估宗地的實際條件不同和估價目的不同導致地價計算公式也表現(xiàn)出一定的差異.為了提高系統(tǒng)的開放性和實用性，文獻[8]中通過設計專門的公式解析引擎，實現(xiàn)了地價評估計算公式的自定義.為了使之更加符合城鎮(zhèn)宗地地價評估的需要，本文在公式解析引擎的基礎上進一步實現(xiàn)了地價計算數(shù)據(jù)項的自定義，即用戶可以根據(jù)需要任意定義當前參與計算的數(shù)據(jù)項以及地價計算的步驟與對應的公式，基本原理如下圖所示：

圖6 公式自定義技術實現(xiàn)原理

地價計算公式自定義技術主要包含5個核心部件，其中：①數(shù)據(jù)字典編輯器用于維護當前參與地價計算的數(shù)據(jù)項，用戶根據(jù)自定義的數(shù)據(jù)項進行評估數(shù)據(jù)項數(shù)值輸入；②公式編輯器與用戶交互，實現(xiàn)公式的輸入、編輯和顯示操作；③語法分析器對公式編輯器或數(shù)據(jù)庫中讀取的模型公式表達式進行語法驗證，并從驗證合法的公式表達式中解析出公式變量和計算符號，以堆棧形式存儲；④變量統(tǒng)計器通過1)中定義的數(shù)據(jù)項及用戶輸入值獲取步驟③的公式變量值；⑤公式計算器根據(jù)步驟③和④得到的各變量值和堆棧中的運算符號執(zhí)行數(shù)學計算，得到地價計算結果.

宗地地價計算公式自定義技術的實現(xiàn)與集成可以滿足系統(tǒng)在地價計算數(shù)據(jù)項和計算公式不確定情況下的地價評估，有助于提高評價系統(tǒng)的開放性和實用性.

3.4 “圖數(shù)文”一體化管理技術

為了數(shù)據(jù)管理、分析和成果應用的方便，系統(tǒng)充分利用ESRI的Geodatabase數(shù)據(jù)模型對多源異構數(shù)據(jù)集成的功能[9]，利用文獻[10]中關于地價評估成果的“圖數(shù)文”一體化存儲機制，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)宗地地價評估的空間數(shù)據(jù)、屬性表格、成果圖件和成果報告等多種類型數(shù)據(jù)進行一體化組織與存儲.

4 系統(tǒng)開發(fā)實現(xiàn)

城鎮(zhèn)宗地地價評估系統(tǒng)建設的主要目標在于滿足評估中介結構以及政府部門的宗地地價評估業(yè)務需求.系統(tǒng)以Microsoft Visual C# 2005為開發(fā)工具，ArcGIS Engine Developer Kit V9.2為GIS平臺組件，并以規(guī)程提供的估價報告為基礎，結合計算機輔助估價的特點進行優(yōu)化，設計“報告式”風格的功能界面.城鎮(zhèn)宗地地價評估系統(tǒng)部分應用界面截圖如圖7所示.

(a)各用途分棟分層建筑面積分攤 (b)成本逼近法地價計算數(shù)據(jù)項自定義

(c)成本逼近法地價計算公式自定義 (d)評估報告自動生成

(e)系數(shù)修訂法宗地地價評估

5 結語

本文所研究的城鎮(zhèn)宗地地價評估系統(tǒng)以獨特的方式在軟件中集成了綜合用途宗地地價計算、宗地地面價與樓面價換算、宗地地價計算公式自定義以及評估成果的“圖數(shù)文”一體化管理技術，從方法和技術兩方面滿足了城鎮(zhèn)宗地地價評估工作需求.軟件開發(fā)完成后在廣東省陽江市國土資源局地價評估部門中得到了實踐應用與檢驗，實踐證明：該系統(tǒng)能夠勝任實踐中不同評估目的和復雜條件下的宗地地價評估工作的需要，具有較強的適應性和實用性.然而，考慮到WebGIS軟件開發(fā)成本過高，系統(tǒng)基于C/S架構設計和開發(fā)，一定程度上增加了系統(tǒng)運行的維護工作量；另一方面，系統(tǒng)運行于公司或單位內部局域網(wǎng)，無法在Internet網(wǎng)絡上運行，其應用范圍受到一定限制.因此，尋找一種廉價、健壯、高效的WebGIS開發(fā)平臺，實現(xiàn)宗地地價的在線評估將是本系統(tǒng)下一步研究的重點所在.

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