陳　橋

剛性需求，正在被投資性需求擠出樓市

華業(yè)地產(chǎn)通州項(xiàng)目是去年底開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，據(jù)華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰介紹，目前購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量眾多。據(jù)了解，華業(yè)通州項(xiàng)目以緊湊型的中小戶型為主，由于該項(xiàng)目總價(jià)不高，且為著名房企華業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，吸引了大量購(gòu)房者的關(guān)注。“目前無(wú)法判斷這些準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的人群中，投資性購(gòu)買(mǎi)所占比例有多少，但投資性購(gòu)買(mǎi)的人肯定是大有人在的?！标愒品迦绱苏f(shuō)。

陳云峰同時(shí)還是中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)，據(jù)其對(duì)聯(lián)盟內(nèi)近百家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)。2009年下半年在售的樓盤(pán)中投資性購(gòu)買(mǎi)比例能夠占到70％?！扒澳?月份投資者開(kāi)始入場(chǎng)，10月份投資性購(gòu)買(mǎi)略有回落，現(xiàn)在這些投資性購(gòu)買(mǎi)再次抬頭?！标愒品甯嬖V筆者。按照目前的情況來(lái)看，炒房已經(jīng)滲透到各類(lèi)不同的房子中，不論是高價(jià)還是低價(jià)的房子，總能看到投資購(gòu)買(mǎi)者的身影。

據(jù)有關(guān)人士最近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些高端樓盤(pán)也出現(xiàn)了投資者身影。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)員理論價(jià)格有些高時(shí)，身邊響起來(lái)自山西或河北唐山口音的購(gòu)買(mǎi)者——“給我來(lái)三套?！眱叭皇琴I(mǎi)大白菜的口氣，要知道北京萬(wàn)科藍(lán)山按照3萬(wàn)元，平方米來(lái)算，每套都在四五百萬(wàn)元左右。

多位開(kāi)發(fā)商表示，從去年下半年開(kāi)始，購(gòu)買(mǎi)者中一次性付款，或者一次購(gòu)買(mǎi)多套的人多了起來(lái)。這些投資性購(gòu)買(mǎi)者，根本不問(wèn)戶型和朝向，一般是按照開(kāi)盤(pán)中價(jià)格總價(jià)較低的房子出手，甚至在購(gòu)買(mǎi)完畢，都不知道他所購(gòu)買(mǎi)的房子所在的位置，今年，此類(lèi)“好對(duì)付”的客戶越來(lái)越多。

目前最可憐的是那些剛性需求，這些需求正在逐步被投資性需求擠出樓市。

趙先生最初買(mǎi)了一套自住房。去年年初又投資了一套首城國(guó)際中心的房產(chǎn)。最初他的想法就是趕快攢錢(qián)，將首城國(guó)際中心的房子提前還貸。但慢慢地他發(fā)現(xiàn)，身邊的人都在買(mǎi)房子。

“誰(shuí)都不著急還貸，誰(shuí)都想擁有多套房產(chǎn)，這就是我準(zhǔn)備再次出手的原因?！壁w先生表示?！安荒苷f(shuō)這種情況好還是不好，只能說(shuō)是不正常的，是非理性的?！睒I(yè)內(nèi)人士如此表示，在一個(gè)較短的周期下，大幅提高市場(chǎng)需求量，可能會(huì)引起房?jī)r(jià)大幅度上漲。而所有的業(yè)內(nèi)人士都將全民炒房歸結(jié)到房?jī)r(jià)暴漲上來(lái)。陳國(guó)強(qiáng)將導(dǎo)致該現(xiàn)象分析為三種原因。首先是由于房?jī)r(jià)上升，投資收益空間較大，再加上一些人的恐慌因素，使得一些房子被炒作。其次則是怕優(yōu)惠政策取消。最后就是，通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，使人們把房子作為保值增值的一種手段。

“大家都看好經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央再次明確2010年還是寬松的政策。”一位著名學(xué)者如此說(shuō)。炒房者心理都有底，不會(huì)心虛的，所以敢于出手。實(shí)踐也證明，炒房者現(xiàn)在都賺得盆滿缽滿的。“2008年只是被嚇了一下跳。”他認(rèn)為，目前最可憐的是那些剛性需求，這些需求正在逐步被投資性需求擠出樓市?！巴顿Y者有錢(qián)，能夠一次性付款，或者付50％?！彼M(jìn)一步解釋，由于樓房需要封頂后才能辦理按揭，所以開(kāi)發(fā)商更喜歡一次性付款的購(gòu)買(mǎi)者。

多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商公開(kāi)宣稱，現(xiàn)在買(mǎi)房子都需要托關(guān)系了，沒(méi)有關(guān)系的人很難買(mǎi)到合適的房子。投資者一般有一定的資金基礎(chǔ)和社會(huì)關(guān)系，他們更容易找到關(guān)系，即使是開(kāi)發(fā)商組織的所謂網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)，也都可以通過(guò)技術(shù)手段進(jìn)行造假，一位購(gòu)房者親歷了通州某項(xiàng)目搖號(hào)造假的全過(guò)程。他說(shuō)，只要是關(guān)系戶，排的號(hào)都可以提前搖出來(lái)。

在新房?jī)r(jià)格一路走高的引領(lǐng)下，二手房的價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。

以北京的東五環(huán)東壩出口的康靜里小區(qū)為例。修建于上世紀(jì)90年代末。由于離市區(qū)較遠(yuǎn)，去年房?jī)r(jià)一直在6000元左右徘徊，可最近一墻之隔首開(kāi)常青藤項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，也帶火了該小區(qū)的人價(jià)格。除去中介費(fèi)和稅費(fèi)，現(xiàn)在該小區(qū)樓房均價(jià)每平方米一萬(wàn)元。

開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的六個(gè)理由

不少人都提到了“隨行就市”這個(gè)詞語(yǔ)，行情是什么?誰(shuí)在制造行情、誰(shuí)在引導(dǎo)行情?

杭州的王先生說(shuō)，報(bào)紙上每天宣傳的我國(guó)已經(jīng)從金融危機(jī)中開(kāi)始恢復(fù)，而且正一步步走向好轉(zhuǎn)?！斑@讓我們對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景非?？春?，所以房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，只會(huì)走上漲這條路?！?/p>

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商給出了漲價(jià)的六個(gè)理由：一是通貨膨脹。不管到哪個(gè)樓盤(pán)，售樓員可能都會(huì)拿這個(gè)問(wèn)題說(shuō)事兒。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇通道之際，雖不致使通脹即刻發(fā)生，卻導(dǎo)致了對(duì)通脹的預(yù)期。有研究表明，公眾的通脹預(yù)期在一定程度上也會(huì)造成通脹發(fā)生。通脹意味著貨幣貶值，也就是我們俗稱的“錢(qián)不值錢(qián)”。一旦形成通脹預(yù)期，就可能促使一些人將資金更多地投入到樓市、股市，以期保值或增值。今年，眾多投資房產(chǎn)者都懷有同樣的通脹預(yù)期，尤其二手房市場(chǎng)火爆。二是城市規(guī)劃推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。實(shí)際上，房產(chǎn)商們最喜歡說(shuō)的理由還是城市規(guī)劃利好推動(dòng)了區(qū)域房產(chǎn)的升值。售樓人員最喜歡拿這些說(shuō)事，比如我們這里馬上要通地鐵，當(dāng)然房?jī)r(jià)要上漲了……三是有稀缺資源的地段。以北京為例，房子位于稀缺地段、具有稀缺資源的房子永遠(yuǎn)是賣(mài)得最貴的。比如太陽(yáng)公園，位于北三環(huán)，區(qū)內(nèi)有三大公園環(huán)繞，小區(qū)內(nèi)引入了名校，本身區(qū)位就已經(jīng)很稀缺，北三環(huán)邊上可供開(kāi)發(fā)的土地幾乎沒(méi)有了。又有公園、又有學(xué)校。這些優(yōu)質(zhì)的資源讓這個(gè)小區(qū)價(jià)格一路暴漲，從最初的18000多元每平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了近30000元每平方米。并且，想買(mǎi)上房很不容易。四是地價(jià)推動(dòng)。從去年5月份以后，北京的房?jī)r(jià)進(jìn)入爆發(fā)性上漲期，詢問(wèn)各項(xiàng)目售樓處漲價(jià)的理由，其中被提及最多的就是“地價(jià)都那么貴了，我們的房?jī)r(jià)怎么能不漲?”7月份，大興新拍土地樓面地價(jià)屢次突破7000元／平方米。8月份，領(lǐng)海、鴻坤理想城等項(xiàng)目加價(jià)2000元，平方米左右。鴻坤理想城的銷(xiāo)售人員更是直接對(duì)記者說(shuō)：“大興地價(jià)都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣(mài)到15000元／平方米，我們現(xiàn)在才賣(mài)13000元／平方米，絕對(duì)劃算”。如此說(shuō)辭，在樓市屢見(jiàn)不鮮。五是換代產(chǎn)品品質(zhì)提升。樓盤(pán)漲價(jià)是因?yàn)槠焚|(zhì)提升，精裝修做得更精，園林做得更細(xì)，住宅做得更科技……這也是冠冕堂皇的漲價(jià)理由。六是優(yōu)惠政策即將到期。這也是諸多項(xiàng)目找的漲價(jià)理由。因?yàn)?009年低落的樓市之所以能起死回生，跟政府的一系列優(yōu)惠政策是密不可分的。由于這些優(yōu)惠政策的推波助瀾，使得樓市在經(jīng)歷了短暫的低潮后迅速回暖，一發(fā)而不可收拾，房?jī)r(jià)直逼2007年的最高點(diǎn)，有的甚至已經(jīng)超過(guò)了最高點(diǎn)?？墒?，有不少優(yōu)惠政策是只有一年的期限，眼看著就要進(jìn)入12月，優(yōu)惠政策能否繼續(xù)執(zhí)行存在著變數(shù)。因此，近期很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始借機(jī)漲價(jià)。

呼吁盡快出臺(tái)物業(yè)稅

2009年初還是一派肅殺，房?jī)r(jià)一跌再跌無(wú)人問(wèn)津；年中，房?jī)r(jià)瘋狂飆升，炒房現(xiàn)象狼煙再起；年底，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，一年房?jī)r(jià)翻番的樓盤(pán)比比皆是，投資、炒房更是幾乎全民參與。浙江炒房團(tuán)再現(xiàn)樓市，集體出

現(xiàn)在：某項(xiàng)目。據(jù)該項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，30％以上認(rèn)籌客戶是以投資為主的團(tuán)購(gòu)客戶，至于散購(gòu)?fù)顿Y者，亦不在少數(shù)。

年初采訪業(yè)內(nèi)人士時(shí)，幾乎沒(méi)人認(rèn)為樓市還有投資炒房現(xiàn)象；到了年中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為樓市投資購(gòu)買(mǎi)行為僅在15％—20％，八成以上購(gòu)買(mǎi)都是自住型需求；近期，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)至少有4成需求屬于投資行為。有開(kāi)發(fā)商甚至直言不諱，“如果把帶投資性質(zhì)的自住購(gòu)房算進(jìn)去，估計(jì)至少有7成以上?！?/p>

美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在北京三季度購(gòu)房人群中，購(gòu)房人主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65％。而在二季度這一比例僅為32％，上漲幅度達(dá)到一倍以上。

短短5個(gè)月的時(shí)間，投資比例就已經(jīng)迅速上升到如此“全民”的程度，不得不說(shuō)是一個(gè)奇跡。在對(duì)炒房人，抑或說(shuō)投資客的采訪中，筆者發(fā)現(xiàn)幾乎所有的炒房人都認(rèn)為在現(xiàn)階段炒房幾乎是一本萬(wàn)利穩(wěn)賺不賠的“投資行為”，尤其是挺過(guò)去年寒冬期的炒房人，更堅(jiān)定炒房行為的正確性。有投資客以去年為例給記者算了筆賬。他2009年初以14000元／平方米的價(jià)格買(mǎi)了3套50平方米左右的小戶型，如今該項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)漲到23000元，平方米左右，獲利超過(guò)60％，而目這次購(gòu)買(mǎi)契稅僅3萬(wàn)出頭，持有成本更低，4.8元的物業(yè)費(fèi)雖然不低，但三套房子一年下來(lái)才8000多元?！拔疫@還是全額付款，如果是貸款，獲利更大”，該投資者不無(wú)得意地說(shuō)道。“沒(méi)有物業(yè)稅就等于沒(méi)有成本，雖然說(shuō)要開(kāi)征物業(yè)稅，但我估計(jì)一兩年內(nèi)不會(huì)出來(lái)，就算出來(lái)了，力度也非常小，所以，基本不用考慮成本問(wèn)題?！?/p>

城市化進(jìn)程中必然伴隨房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，加上沒(méi)有物業(yè)稅這樣后期平衡的經(jīng)濟(jì)措施，炒房在國(guó)內(nèi)就成了穩(wěn)賺不賠的“投資行為。”

2009年初，國(guó)內(nèi)組織了多起美國(guó)購(gòu)房團(tuán)，報(bào)名爆滿，但幾乎都空手而歸。據(jù)媒體報(bào)道，團(tuán)員們均感慨在美國(guó)買(mǎi)房便宜，但持有房屋的成本過(guò)高，房屋管理費(fèi)、物業(yè)稅、地稅、房產(chǎn)稅等都比國(guó)內(nèi)高。40萬(wàn)美元的房子，平均每年的持有成本都在1萬(wàn)美元以上。

許多專家、學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)稅出臺(tái)將令市場(chǎng)的實(shí)際空置率下降，有效提高房產(chǎn)的使用率，過(guò)多的出租房源將降低租金，同時(shí)市場(chǎng)的出售二手房源將激增，有利于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上升的可能，同時(shí)也可以對(duì)炒買(mǎi)炒賣(mài)的投機(jī)者形成壓力。

作為支柱產(chǎn)業(yè)，不符合中國(guó)國(guó)情

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)不符合中國(guó)的基本國(guó)情。眾所周知，我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，人多地少是我國(guó)面臨的基本國(guó)情，如何解決13億人的吃飯問(wèn)題始終是擺在我國(guó)政府面前一項(xiàng)重要課題。雖然經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年的發(fā)展，我國(guó)基本上解決了人民的溫飽問(wèn)題，但長(zhǎng)期而言，對(duì)糧食安全仍不可掉以輕心。也正是出于對(duì)糧食安全的考慮，我國(guó)確定了不可突破的18億畝耕地紅線。從目前的情況看，面對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和工業(yè)化、城市化對(duì)土地需求的不斷增長(zhǎng)，這一耕地紅線的維持面臨著越來(lái)越大的壓力。在土地資源十分有限、糧食安全又不可忽視的情況下，將房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)顯然不具有長(zhǎng)期的可持續(xù)性，不顧中國(guó)的這一特殊國(guó)情而普遍把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)異于飲鴆止渴，并貽害子孫。

首先是房地產(chǎn)業(yè)的地位。在危機(jī)重壓下的2009年，房地產(chǎn)業(yè)是使中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)8％左右的GDP增速的主力軍，但“保增長(zhǎng)就是保房地產(chǎn)”的“無(wú)奈”也讓一些企業(yè)有恃無(wú)恐，裹挾著銀行貸款大步踏^這一產(chǎn)業(yè)。這個(gè)對(duì)技術(shù)領(lǐng)先或技術(shù)進(jìn)步并無(wú)明顯推動(dòng)的行業(yè)，既擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)會(huì)，也使一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了脫離普通老百姓承受能力的瘋漲，引發(fā)民生問(wèn)題。今年，如何在保證一定GDP增速的同時(shí)，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的倚重，宏觀政策需要進(jìn)行明確而有針對(duì)性的調(diào)整。

其次，如何抑制投機(jī)性購(gòu)房。在新關(guān)口，需要明確界定什么是投機(jī)性購(gòu)房，從而制定相應(yīng)的政策措施。以影響樓市交易量最敏感因素的房貸政策來(lái)說(shuō)，如果過(guò)于寬松，意味著從銀行貸款容易，那么通過(guò)買(mǎi)房來(lái)保值、增值的需求則會(huì)受到鼓舞，出現(xiàn)投機(jī)行為。如果任由“炒房者”利用大量熱錢(qián)撈取巨額收益，必將危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、良性運(yùn)行。

再有，關(guān)于政策性住房，溫總理明確指出要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，但在地方政府受財(cái)力有限而積極性并不高、關(guān)于保障性住房的建設(shè)比例又沒(méi)有硬性規(guī)定的情況下，“重要位置”這個(gè)先天不足的要求的含金量往往會(huì)打折扣。

從近期來(lái)看，關(guān)于購(gòu)房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策是否延續(xù)的問(wèn)題由此可迎刃而解，可以區(qū)分不同的人群制定相應(yīng)的更精準(zhǔn)的政策。而從中遠(yuǎn)期來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)欲擺脫房地產(chǎn)業(yè)挑大梁的局面，避免經(jīng)濟(jì)因?yàn)檫^(guò)于倚重房地產(chǎn)業(yè)而陷入投機(jī)波動(dòng)的泥沼，就必須有的放矢，圍繞著加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)、確保保障性住房建設(shè)等來(lái)制定政策導(dǎo)向。