細(xì)說房價(jià)。

此事關(guān)乎GDP、政策、產(chǎn)業(yè)、民生、城市化、就業(yè)率、成就感、階層屬性、投資獲利、人生歸屬、溫暖幸福#8943;#8943;宏觀了說，房地產(chǎn)在世界上大多經(jīng)濟(jì)體中都是支柱性產(chǎn)業(yè);微觀了說，東方文化中對居住之所有著諸多的附加感受;專業(yè)一點(diǎn)說，目前房屋價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的金融產(chǎn)品性，而商品特征少;大眾一點(diǎn)說，誰都需要有地兒住，住的更好是人類的共同追求。

所以總是核心。

在這個時點(diǎn)上討論“房”事，弗洛依德比格林斯潘更有用。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度分析房價(jià)未來走勢，難免讓人陷入迷惑:2009年GDP“保八”成功，房地產(chǎn)僅銷售一個環(huán)節(jié)就貢獻(xiàn)13.11%，如果算上其帶動的相關(guān)收益、相關(guān)產(chǎn)業(yè)，30%應(yīng)該是最保守的數(shù)字。

預(yù)測2010。我們不在乎GDP的增長率了嗎?和房地產(chǎn)一樣能產(chǎn)生巨大貢獻(xiàn)率的替代性行業(yè)在哪?房價(jià)利益鏈能從根本上改變嗎?

不如拋開宏觀，看看如何才能跳出“房價(jià)圈”，投資致勝。

中國式房價(jià)升值三步曲

2009年，房產(chǎn)業(yè)界自己也沒想到會發(fā)生這樣的事:房子賣瘋了和萬科都拿不到地了。

今天的房子非常容易令人腎上腺素激增。造成血液澎湃效果的顯然不僅是房子本身，還有價(jià)格走勢。一面是地王頻出、地方政府公開促銷、大城市走向國際化，另一面是成交量大起大落、地產(chǎn)大佬各執(zhí)一詞、投資性驅(qū)動成為主流，引得無數(shù)工薪族競相入場。

劉凱去年11月買了一套北京三環(huán)邊上的二手房，他說出門前一個朋友告訴他:身上帶2萬元現(xiàn)金再走。據(jù)說，去ATM機(jī)取錢的功夫，房子就可能賣給別人。劉凱還有一個朋友，在沒計(jì)劃時被帶去幫忙“看看房”，三個小時后卻刷爆了身上所有的信用卡帶著一紙合約“凱旋”。

查爾斯#8226;P#8226;金德爾伯格在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典》上寫道:泡沫不太嚴(yán)格地定義是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣”。

房價(jià)的演繹似乎已經(jīng)脫離了“理解”的范疇。

其實(shí)在成為房價(jià)之前，房子曾作為“土地的使用方向之一”“可交易的大宗商品”和“投資性資產(chǎn)”三種狀態(tài)出現(xiàn)。一塊地，是用于耕種還是商業(yè)開發(fā)?一幢房子，是投入市場銷售還是用于公共政策扶持?一間商品房，是用于居住還是賣出獲利?不同的用途決定了土地乃至房屋的不同價(jià)格。關(guān)于房價(jià)的探討，可以糾結(jié)在任何一個點(diǎn)上爭論不休，但若能跳脫局外，縱觀整個房產(chǎn)價(jià)值鏈，房價(jià)就不再是難識的“廬山面目”了。

地王頻現(xiàn)的2009

房子賣瘋了。

“去年這個時候，我們見面的時候，我認(rèn)為整年都會走弱，所以實(shí)在不愿意再預(yù)測2010年會怎么樣了，我不想明年見面時說‘我又錯了’” 王晨博士是DTZ香港戴德梁行研究部主管，負(fù)責(zé)全國市場的研究和報(bào)告發(fā)布，和以前相比，他對于“預(yù)測”越來越謹(jǐn)慎。

不只是王晨，來自房地產(chǎn)銷售部門的反映也是這樣:

“2月底我還擔(dān)心項(xiàng)目銷售情況呢，3月份忽然感覺暖流到來，隨后一片大好。雖然隱隱對國家政策走向、市場變化感到擔(dān)憂，但這一年來業(yè)績確實(shí)非常好。之前完全沒預(yù)料到?！蹦硣蟊本╉?xiàng)目營銷總監(jiān)孫雷(化名)說。

和他有共同感受的還有劉遠(yuǎn)(化名)，他在一家香港房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場拓展部擁有一個“資深”的職位，對市場的總結(jié)就是:“一整年都是在擔(dān)心中喜悅著!出乎意料的高增長、難以言狀的擔(dān)憂!”

趙焱，某地產(chǎn)上市公司高級市場分析師說:“2月份在我負(fù)責(zé)的分析報(bào)告里，你還能體會到暗暗‘蕭颯’的基調(diào)，但從3月份開始，不斷瘋漲的數(shù)據(jù)讓我們自己都覺得不可思議?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，全國性房地產(chǎn)公司的銷售情況，大致分為“三步走”:一季度逐漸回暖;二季度完成任務(wù)，奠定了全年業(yè)績基礎(chǔ);三、四季度策略戰(zhàn)，維持穩(wěn)定“出貨量”。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述企業(yè)在上半年銷售均價(jià)由7353元/平方米增長到了10268元/平方米，8月份達(dá)到峰值10744元/平方米，至11月銷售均價(jià)較1月銷售均價(jià)上漲了44.33%。隨著強(qiáng)勢回暖行情延續(xù)，多家房企提前完成全年銷售目標(biāo)。

其中，萬科的年銷售額為634億元，銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)年度銷售額和銷售面積的雙料冠軍。這一紀(jì)錄也超越了他上一個高點(diǎn)“輝煌2007年”時的記錄，當(dāng)年萬科A的股價(jià)最高時超過40元每股(現(xiàn)在不到10元);另一個引人關(guān)注的是綠城中國，在全國各地的項(xiàng)目銷售態(tài)勢喜人，創(chuàng)下同比增長251%的記錄，成為年度黑馬。

二級市場的紅火在一定程度上鼓勵了開發(fā)商對于土地占有的狂熱。于是，跟銷售一樣節(jié)節(jié)高的是土地轉(zhuǎn)讓市場——“地王”頻頻，央企上榜。

“2008年很多企業(yè)沒有拿地，結(jié)果2009年銷售很好;開發(fā)商有句老話，叫‘不拿地是等死，拿地是找死’”。而到了年中，“找死”的門檻都已經(jīng)高的驚人了。

萬科，這個中國最著名的房地產(chǎn)公司，也只在年初時以10.01億元的價(jià)格標(biāo)下了長春一地的“地王”，一線城市里則被資金實(shí)力雄厚的央企甩得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的?！暗赝酢被I碼越來越大，到年底，昔日紅極一時的富力地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園要靠聯(lián)合才能搶下標(biāo)，重上“地王榜”。

在2009年土地市場的資源競爭中，擁有國企背景的開發(fā)商憑借雄厚的資金實(shí)力屢屢拿下各地地王，前十名有9家都有國企代表。2009年，單個企業(yè)總價(jià)地王排名前4的開發(fā)商綠地(72.45億元)、中海(70.06億元)、北京大龍(50.5億元)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(48.3億元)無一例外全是國企。

“說起來有點(diǎn)意思，富力斥巨資拿廣渠門10號地的時候，更多是公司情感使然，因?yàn)檫@個地方和其之前開發(fā)的富力城項(xiàng)目相連，拿下這塊地有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體優(yōu)勢，在拍賣現(xiàn)場，他們完全沒計(jì)算成本。但現(xiàn)在看來，不僅是沒賠，簡直是大賺。”趙焱表示。

劉遠(yuǎn)認(rèn)為，貨幣因素才是“地王”爭奪戰(zhàn)的主導(dǎo)，如果沒有足夠的貨幣支撐，企業(yè)即使再缺地，也不敢貿(mào)然火拼。結(jié)果是推高了土地出讓金，也直接推高了未來的房價(jià)。

王放曾和公司高層一起沖擊過地王爭奪戰(zhàn)，他的回答更充滿老莊式的辯證主義思維。他解釋“地王”就是明星，明星的隱私無處可逃。老虎伍茲的“一桿進(jìn)洞”變成了全世界的花邊新聞，地王本身沒有錯，錯的是“地王”的制造者，地產(chǎn)公司并不掌握游戲規(guī)則。

郎咸平教授曾在公開演講中不客氣地指出，“國家在這輪救世中給了國企大量短期融資，但國企不敢投資到實(shí)體領(lǐng)域，只能將大量資金投入股市和樓市，而制造業(yè)資金和避險(xiǎn)資金也進(jìn)入房地產(chǎn)。這是用明天的產(chǎn)能過剩拉動今天的產(chǎn)能過剩。”

“土地是有限資源”的另類理解

關(guān)于高地價(jià)推高房價(jià)的指責(zé)一直不斷，作為土地所有者和出讓受益方的地方政府也因此飽受爭議。有人把土地價(jià)格不斷升高的原因歸為:城市化的加速和“十一五”里強(qiáng)調(diào)的保證18億畝耕地的紅線。

國土資源部副部長就曾公開表示:地價(jià)確實(shí)是影響房價(jià)重要因素之一，但不是決定因素。決定房價(jià)關(guān)鍵因素或者根本因素是供求關(guān)系。因此，所謂保護(hù)18億畝耕地紅線政策推漲房價(jià)的說法毫無根據(jù)。

學(xué)者林清泉直言，保護(hù)18億畝耕地紅線政策的確不會推漲國內(nèi)房價(jià)，但打著保護(hù)耕地的幌子限制土地供應(yīng)卻無疑會推高房價(jià)。

對于開發(fā)商而言，地價(jià)上升將帶來成本基數(shù)的上升，對沖地價(jià)成本的方法就是提高房價(jià)，因?yàn)楸ＷC利潤率是商人的本能，也是“對股東負(fù)責(zé)的行為”。林清泉認(rèn)為，在存在相同外部地價(jià)市場環(huán)境的情況下，開發(fā)商在定價(jià)選擇上容易表現(xiàn)出同質(zhì)性，即集體傾向于高房價(jià)，形成定價(jià)合謀的局面。而地方財(cái)政中由于土地財(cái)政占比太高，會傾向于執(zhí)行各種“使土地增值”的政策，這就出現(xiàn)了在“土地有限論”之下的地方政策的順?biāo)浦叟c開發(fā)商們的團(tuán)結(jié)一致奠定房價(jià)高位行走的基礎(chǔ)。

林還指出，土地供應(yīng)被限制之后，相應(yīng)地市場所供應(yīng)的房子也會在數(shù)量上被限制，而面對市場一定時間段內(nèi)的市場需求，壓縮供應(yīng)必然引起房價(jià)上行。上行的房價(jià)會過濾部分購買力不強(qiáng)的消費(fèi)者，同時在其消費(fèi)心理層面打下房價(jià)高位運(yùn)行的認(rèn)同感。這部分消費(fèi)者會在房價(jià)長期的高位行走中從觀望走向購買，演化成房價(jià)高位運(yùn)行的支撐力量。

“我不同意中國房地產(chǎn)業(yè)的問題，在于土地招拍掛制度的不完善上，根源是土地財(cái)政的問題?！贬槍γ襟w近期頻頻提出“招、拍、掛制度”的種種問題，某市場人士表示。他認(rèn)為很多批判和建議，有點(diǎn)隔靴搔癢。

新近提出的“國十一條”中，第七條提出“進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標(biāo)方法?！?/p>

“對于企業(yè)來說，招拍掛比之前的協(xié)議出讓方式最大的進(jìn)步是，市場更加公開透明，多數(shù)情況下，任何企業(yè)都可以在土地市場參與競爭，就算面對的是萬科這樣的大開發(fā)商，只要企業(yè)能算過帳來，只要有錢，那你就能拿下你要買的地塊。這個政策本身沒有問題，不能說因?yàn)榈貎r(jià)很高，就得推翻招拍掛。雖然‘探索土地出讓綜合評標(biāo)方法’，但綜合評標(biāo)方法勢必會添加很多主觀性評價(jià)指標(biāo)，到時候暗箱操作等問題就會出現(xiàn)。”上述市場人士表示。

但對此，地產(chǎn)商顯然有不同的理解。

行業(yè)分析師趙焱認(rèn)為:“是招拍掛制度推高了地價(jià)，使得開發(fā)商被迫成為地王。如果完善招標(biāo)制度，對政府和企業(yè)都是一件好事?！?/p>

“2009年開發(fā)商特別缺地，而政府也摸清了買家的心態(tài)，所以在推出地塊較少的情況下，拍掛而非相對完善的競標(biāo)機(jī)制導(dǎo)致‘價(jià)高者得’，而且是溢價(jià)甚高的情況下得，現(xiàn)行溢價(jià)200%-400%都屬于正常現(xiàn)象。對于政府來說，財(cái)政收入增加，但開發(fā)商被迫買了高價(jià)地，成為地王，也成為媒體眾矢之的。其實(shí)開發(fā)商自己也很頭疼，高額買進(jìn)意味著樓面成本和售價(jià)肯定沒法低，只能朝著高端和豪宅的方向邁進(jìn)，不然只能虧本。流行點(diǎn)說，這叫‘被地王’，‘被豪宅’，最后買單的還是老百姓”趙炎說。

根源問題不解決，控制二級市場的交易似乎只能推延問題。如果泡沫是在房地產(chǎn)還處于“土地化”階段時就已經(jīng)開始堆砌的話，所有在價(jià)格和交易環(huán)節(jié)上的政策作用就會超兩個方向作用:轉(zhuǎn)化為不同方向的推力，加劇房地產(chǎn)交易價(jià)格的波動;把價(jià)格泡沫破滅推后的同時，也加劇了泡沫的規(guī)模。這和格林斯潘時代的美國貨幣政策無二。

房價(jià)是這樣漲起來的

土地的有限性、需求的剛性和長期的保值性是人們不愿意相信地產(chǎn)泡沫破滅論的三大武器。房子作為成品，從土地市場轉(zhuǎn)向商品市場之后，開始按照商品交易的規(guī)則玩了。

在“土地時期”，成本決定了價(jià)格基礎(chǔ);在商品時期，供求決定的是利潤率。供應(yīng)有限且需求預(yù)期充分的商品，率潤率通常是有保證的。因此，供應(yīng)商要保證“供應(yīng)有限”和“需求預(yù)期”這兩個條件，這使得房價(jià)游戲，就是供貨方主導(dǎo)了。

面對近期媒體頻頻曝光的“囤地問題”，分析師趙焱指出，開發(fā)商的心態(tài)很微妙，“近期囤地的，大多都是之前買的高價(jià)地。地價(jià)過高，近期開盤又不會有好的市場，不如暫時擱置，等著市場好轉(zhuǎn)時再開發(fā)?！?/p>

現(xiàn)階段，通貨膨脹的預(yù)期推高了資產(chǎn)的價(jià)格，無論水電煤、貴金屬、能源還是基于土地之上的房地產(chǎn)，所有看起來是“有限的”“可交易的”商品都是如此。

價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格圍繞著價(jià)值上下波動。近幾年房價(jià)飆漲的原因，一是價(jià)值中樞在上移，二是價(jià)值論不斷被推翻。

價(jià)值中樞的上移是毋庸置疑的，其原因除了我們熟知的城市化外，還有全球化。城市化增加土地的附加值，給人們的生活帶來舒適和便利，農(nóng)村土地和城市土地的價(jià)格顯然不能同日而語。全球化令跨國公司接踵而至，并且伴隨著大量外商直接投資的涌入，這同時帶來了很強(qiáng)的示范效應(yīng)，中國的大城市開始向國際都市靠攏。

新世紀(jì)的十年，是城市化和全球化加速推進(jìn)的十年，房產(chǎn)特別是如北京、上海、深圳這些一線城市的房產(chǎn)價(jià)值迅速提升，并且通過溢出效應(yīng)向周邊城市和二三線城市蔓延。未來除非出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長和全球化進(jìn)程的突然停滯，否則價(jià)值中樞還將上移。能計(jì)算出一個城市房價(jià)的合理估值嗎?不可能!這與對上市公司估值一樣，始終在變，而且影響因素很復(fù)雜。

現(xiàn)在的價(jià)格水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理的價(jià)值區(qū)間，但是，是否到達(dá)了危險(xiǎn)地區(qū)間?

從商用物業(yè)和居民住宅的價(jià)格比、租售比等指標(biāo)都可以測算出泡沫出現(xiàn)了，但這個泡泡是會越吹越大直至破掉，還是會被迅速崛起的內(nèi)在價(jià)值消化掉?

我們要先看看房價(jià)泡沫的形成過程。

貨幣發(fā)行過快是首要因素。自從住房商品化改革以來，貨幣供應(yīng)的速度一直快于GDP增長的速度，多余的貨幣必須找到吸附物，土地和房產(chǎn)以其相對稀缺和保值的功能成為最好的選擇。有一種說法是:如果這幾年房價(jià)不是漲這么快，那么通脹早就起來了。反過來也可以這樣理解，如果不是刻意的壓制通脹，房價(jià)泡沫也不會膨脹得這么厲害。正是在長期無通脹、低利率的環(huán)境下，房產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮才越刮越烈。

貧富分化同樣功不可沒。某券商的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾評價(jià):房價(jià)是富人指數(shù)、股價(jià)是中產(chǎn)階級的指數(shù)，物價(jià)(CPI)是窮人指數(shù)。細(xì)細(xì)品味，此話很有道理。由于經(jīng)濟(jì)制度結(jié)構(gòu)存在一系列問題，新世紀(jì)以來貧富懸殊日益加大，代表富人指數(shù)的房價(jià)自然水漲船高。在如此低利率的環(huán)境下，又沒有物業(yè)稅的侵?jǐn)_，對于富人來說，買房是資產(chǎn)保值增值的最佳手段，這點(diǎn)無可厚非。

地方政府的“土地財(cái)政”更是一只重要的幕后推手。從1994年分稅制改革推行后，地方政府“事權(quán)過大、財(cái)權(quán)過小”，就將手伸到土地上來。特別是當(dāng)2004年土地招拍掛制度確立后，地方政府干脆就不用廉價(jià)土地招商引資了，直接通過供給調(diào)控來讓土地增值，以增加財(cái)政收入。貨幣發(fā)行逐年增多，土地在人為調(diào)控下供給稀缺，“地王”頻出沒什么好奇怪的。

還有有特色的城市化。在上一頁，你可以看到，大量的高房價(jià)集中在一線城市和沿海城市——這些城市還伴隨著高速的城市化、大量的企業(yè)和就業(yè)機(jī)會。眾多的人口聚集在一個狹小的區(qū)域里，必然造成資源緊張，房價(jià)飆升。

除了上述因素外，中國農(nóng)耕文明中對土地的偏執(zhí)喜愛、人口周期恰逢“改革的一代”處在婚育年齡#8943;#8943;這些都從側(cè)面推動了房價(jià)超越其內(nèi)在價(jià)值。也就是說，擁有房產(chǎn)給生活品質(zhì)帶來的提升，低于房價(jià)對其所造成的壓力。

從長期價(jià)值的角度看，房地產(chǎn)確實(shí)具有“保值特性”。我們看到的隨機(jī)數(shù)據(jù)顯示，即使是經(jīng)歷了金融危機(jī)沖擊的2008年，美國的普通住宅10年來的平均數(shù)據(jù)仍舊是小幅上揚(yáng)的。(見下圖)

但顯然，我們要剔除一些非正常的數(shù)據(jù)才行。

目前的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)一線城市和部分二線城市(如杭州、海南)的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過普通民眾的購買力。但全國市場的差異性非常大:一線投機(jī)、二線投資、三線小漲、四線待開發(fā)，這也是之前所言“泡沫得以推延”的市場空間。房地產(chǎn)泡沫是看起來最美的那一種，而“投機(jī)”卻是最可能戳破房價(jià)泡沫的那根針。

Dtz的華北區(qū)董事何衍鈞提到，了解中國高房價(jià)的背后是否存在過度投機(jī)需要了解中國房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的真正原因。

何衍鈞認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)很大程度上是投資主導(dǎo)型的，不是消費(fèi)主導(dǎo)型的。一些統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，中國2006年GDP中，消費(fèi)支出只占了36%，在所有大型經(jīng)濟(jì)體中是最低的，一般發(fā)達(dá)國家都在50%以上。而家庭投資收益就更低，只占了2%，而這一數(shù)字在美國是15%。因此，很多慣常的經(jīng)濟(jì)學(xué)手段不足以表明中國房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。例如租售比。很多“房地產(chǎn)有泡沫”的結(jié)論源于過高的租售比。然而實(shí)際情況是，普通民眾投資房地產(chǎn)對租售比非常敏感，但機(jī)構(gòu)投資人則不然。由于機(jī)構(gòu)投資人可能更加看重房產(chǎn)的資本增值，而不一定關(guān)注日常收益。這樣，盡管在中國，房屋租售比已經(jīng)達(dá)到了可怕的高度(北京大概是1:450)，但是由于家庭投資收益在全年GDP所占比例非常低(2%)，因此尚不足以借此下結(jié)論說中國房地產(chǎn)市場過度投機(jī)。

他強(qiáng)調(diào)，中國經(jīng)濟(jì)一定意義上可以說是政府財(cái)政主導(dǎo)。財(cái)政收入與GDP的比例遠(yuǎn)高于其他國家。2008年GDP在全世界排名第三，排在美國和日本之后，但政府的財(cái)政收入在2006年就超過了日本;而工人的平均工資僅相當(dāng)于日本工人的1/50左右，并且還在加速下滑。因此，考察中國經(jīng)濟(jì)的未來走向，包括房地產(chǎn)業(yè)的走向，首先需要考察的是政府以及機(jī)構(gòu)投資人的動向。他說，很多常見的經(jīng)濟(jì)手段不足以解釋中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。一個重要的原因是這些經(jīng)濟(jì)手段建立在一個重要前提基礎(chǔ)上，即政府、機(jī)構(gòu)投資人、民眾共同決定了經(jīng)濟(jì)的未來走向;而在中國，政府掌握了比外國政府龐大得多的財(cái)富和資源，因而也具備了比外國政府強(qiáng)大的多的左右國民經(jīng)濟(jì)的力量。

何最后總結(jié)，國內(nèi)資本的盈余，投資渠道的缺乏等，都是房價(jià)的走高的原因。相反，國際熱錢進(jìn)入則首先要面對外匯管制。

金融性超越商品性

2009年，股票一年的最好投資收益是50%，而部分城市的房價(jià)漲幅是100%甚至更多。在世界上絕大多數(shù)的國家里，專業(yè)投資者費(fèi)盡心機(jī)也達(dá)不到這樣的業(yè)績水平。讓我總結(jié)一下你所做的這項(xiàng)投資:在北京或者上海、付20%的首付款、享受著30% off的貸款折扣利息、持有6個月，然后#8943;#8943;跑贏巴菲特。

作為一個商品，房子比大多數(shù)金融投資產(chǎn)品漲得快得多，這通常是不可想象的。簡單的解釋就是，在某些城市，房地產(chǎn)已經(jīng)成為完全性質(zhì)的金融投資品，它繼續(xù)上漲的動力來源于不斷進(jìn)入市場接棒的人，而不是所謂的剛性需求。

需求是跟價(jià)格互相作用的。目前一線城市的市場，價(jià)格遠(yuǎn)比剛性需求來得瘋狂——“單身女白領(lǐng)”“丈母娘”“富三代”一起推高房價(jià)僅是現(xiàn)象——就像100倍PE的創(chuàng)業(yè)板股票，只要熱情在，就總有人在高位接棒。

如果放棄成家立業(yè)論、忽視來自“丈母娘”的壓力、住自己房子的踏實(shí)感的話，獲得100%收益后最好的方式是選擇獲利了結(jié)。因?yàn)檫@不但是一個過快上漲的市場，還是一個借助高杠桿率的快速上漲的市場:地產(chǎn)開發(fā)商從銀行貸到一筆錢用于修建房子，在房子還沒建成之前開始銷售，注意，此時他們收回的是100%的現(xiàn)金，還是銀行支付的;他們收到錢后可以選擇繼續(xù)這樣的循環(huán)(一道簡單的數(shù)學(xué)題，如果有10塊錢就可以貸款得到50塊然后蓋房再賣100塊的話，最后收益是10塊錢的多少倍?)。

如果買房的主要動因不是要住在那里，而是因?yàn)樗鼉r(jià)格上漲別人都在買，如果你不在乎你買的是哪個位置、建筑的質(zhì)量如何，只寄希望于它還會繼續(xù)上漲你可以輕松把它賣給別人，那房子就不是大宗消費(fèi)品而是純粹的金融投資品了。還是PE很高的那一種。價(jià)值洼地已成凸地，再受追捧的金融商品也終要回歸價(jià)值。

一個對沖基金經(jīng)理說的好:日本不缺地嗎?日本人不多嗎?日本的房子腰斬之后漲回來了嗎?需求不是脫離價(jià)值的原因，投機(jī)才是。

當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫后……

王石在接受《華爾街日報(bào)》專訪的時候，提出“北京等一線城市存在明顯的泡沫，如果不進(jìn)行及時調(diào)控，二線城市也將受其影響和波及，這樣一來其性質(zhì)就會類似日本歷時十年的房地產(chǎn)泡沫時期?！?/p>

作為商品，房產(chǎn)承擔(dān)了過多的投資或投機(jī)機(jī)能，使得大多數(shù)人的支付能力不足以消費(fèi)，而是20%甚至更少的人買了很多。而地產(chǎn)企業(yè)還在依靠單一的規(guī)模積累的粗放方式，市場的調(diào)整將會損傷多方利益。

我們不提出價(jià)格預(yù)測，這里有一些實(shí)用性的建議:

1. 泡沫出現(xiàn)后要慎重應(yīng)付。當(dāng)年日本政府采用的是強(qiáng)硬擠壓的辦法。在一年零三個月的時間內(nèi)，日本銀行加息達(dá)3.6個百分點(diǎn)，貼現(xiàn)率(discount rate)一次性從4.25%漲到6%，導(dǎo)致了在長達(dá)10年的經(jīng)濟(jì)衰退。統(tǒng)計(jì)表明日房產(chǎn)暴跌造成的損失多達(dá)6萬億美元。

2. 避免資本過分集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。日本和香港的案例都說明了這一點(diǎn)。

3. 避免房地產(chǎn)對金融業(yè)的過度依賴。美國的次貸危機(jī)和日本的經(jīng)濟(jì)衰退都表明，房地產(chǎn)過度依賴金融業(yè)是危險(xiǎn)的。

4. 把民生保障住房和投資性住房分開解決。民生住房應(yīng)該具有這樣一些特點(diǎn):價(jià)格低廉，不允許作為投資工具，且數(shù)量龐大。這樣，可以把房地產(chǎn)投機(jī)僅僅局限在高端住房上，避免房地產(chǎn)震蕩對普通民眾生活的影響。新加坡等地就是這么做的。

貸款，被動連著你和我?

地產(chǎn)行業(yè)的“放”與“縮”，很多時候是依靠貨幣手段來調(diào)節(jié)的。與強(qiáng)制性的政策規(guī)定相比，金融調(diào)節(jié)顯得更具靈活性也似乎更溫和。而銀行貸款就是這其中重要的一環(huán)。1月18日起，央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金0.5%，有人預(yù)測，央行同時還在進(jìn)行是其他的窗口指導(dǎo)工作。

這主要是針對一月份過快增長的放貸規(guī)模。

與“謹(jǐn)慎、平穩(wěn)”的指導(dǎo)思想不同，各商業(yè)銀行在一月開始的第一周就加快了他們的放貸速度，大有一舉完成全年目標(biāo)的意圖。與其他業(yè)務(wù)不同，未避免呆壞賬，銀行大規(guī)模放貸時更多的是考慮抵押物的價(jià)值，如:擁有土地、房產(chǎn)等有形資產(chǎn)的企業(yè)比擁有商標(biāo)、知識產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)的企業(yè)更受青睞。

“作為朋友私下聊，倒是可以講講當(dāng)年銀行在放貸時的小故事”一位曾是某商業(yè)銀行任分行行長的前銀行業(yè)人士談到，“大多時候，包括我們分行長在內(nèi)身上都是背任務(wù)的。畢竟，國內(nèi)的銀行還是主要靠存貸差的。地產(chǎn)商是大客戶，好多年前，土地拍賣的時候，銀行(貸款部)是要去現(xiàn)場的，看誰拍下地就主動表達(dá)放貸意愿……土地總跑不了吧?”

鼓勵、鼓勵、再鼓勵

“2009年初，我們開會很頻繁，公司一再強(qiáng)調(diào)開源節(jié)流，現(xiàn)金為王。”凱德置地的一位市場人士透露，“我感覺政策驅(qū)動性極強(qiáng)。特別明顯就是信貸環(huán)節(jié)的放松，房地產(chǎn)又成了銀行的金牌客戶。雖然很多專家也提到地價(jià)和房價(jià)的相互推動，自住型和改善型剛性需求，2008年市場低迷導(dǎo)致2009年市場供應(yīng)不足等原因，但信貸才是第一要素?！?/p>

一方面，地產(chǎn)商利用土地抵押，從銀行獲得資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，并在未建成時開始預(yù)售期房回流資金;另一方面，大量的個人購房者用最高80%的銀行貸款買一套幾年后建成的住宅，雖然是“抵押貸款”，但抵押物顯然并不完全存在。在某一時點(diǎn)上看，銀行用自己的錢承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)和價(jià)格上漲過程中的大部分風(fēng)險(xiǎn)(地產(chǎn)商空手套、貸款人無力還貸)，顯然，這筆業(yè)務(wù)還很重要。

在中國指數(shù)研究院的報(bào)告數(shù)據(jù)中，我們不難尋覓信貸市場為房地產(chǎn)行業(yè)保駕護(hù)航。(見右表)

2009年年初，國家有關(guān)部委相繼出臺一系列鼓勵政策，將上一輪緊縮型調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)樾乱惠喌臄U(kuò)張型調(diào)控，開始放松房地產(chǎn)政策調(diào)控。比如:首次置業(yè)者購房首付利率可以在基準(zhǔn)利率上打7折，這是從來未有過的優(yōu)惠。很多自住型購房者就是受此鼓勵開始看房。

“2009年以來，我國實(shí)行了寬松的貨幣政策，金融機(jī)構(gòu)信貸意愿增強(qiáng)，信貸投放增加，導(dǎo)致M1、M2同比增速創(chuàng)下自上次亞洲金融危機(jī)以來的新高;而從歷史經(jīng)驗(yàn)可知，貨幣供應(yīng)余額增長率對CPI增長率存在著時間上的領(lǐng)先性。因此，由2009年貨幣供應(yīng)量的大幅增加所引發(fā)的投資者對未來通貨膨脹的預(yù)期是當(dāng)年房地產(chǎn)市場火爆的重要誘因?！壁w焱解釋道。

對M1、M2沒有概念的李紅，在接待客戶時也嗅到一些變化。

“4月份前，很多客戶都是長居北京的，其中很多是自住型，國家對首次置業(yè)有了優(yōu)惠政策，他們考察好幾次的房子終于可以下手了。但隨后我們更多會接觸到一些來自內(nèi)蒙、山西、浙江甚至海外的客戶，他們更看好房子的投資價(jià)值，有時甚至整層購買，一次性全款支付，這種現(xiàn)象到年底的時候異常明顯?！?/p>

在前不久新京報(bào)的地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)頒獎典禮上，北京房協(xié)副秘書長陳志也向媒體表示，2009年北京市成交購房對象，本市居民所占比重下降為60%左右，外省和境外個人購房，則占據(jù)40%。

在同幾位圈內(nèi)人士的訪談中，他們都提到北京房地產(chǎn)市場2009年的4個階段性變化。

●1月—2月:低迷時期，不管是成交量還是價(jià)格，都在低位徘徊

●3月:2008年抑制的市場需求得以初步釋放，走入‘小陽春’。

●4月—6月:正當(dāng)房地產(chǎn)商們正在遲疑和爭論時，自住型和改善型的消費(fèi)者推動了市場購買力，默默漲價(jià)的局面出現(xiàn)在很多樓盤的價(jià)目表上。同時投資型和投機(jī)型的買家跟進(jìn)。

●十一前后:市場快速上漲造成了購買力出現(xiàn)短暫萎縮。但由于政策不明朗，抵御通脹預(yù)期和住宅庫存量和去化周期明顯降低，供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致很多人產(chǎn)生了恐慌性入市心理，從而房地產(chǎn)市場又攀新高。加之各地頻繁出現(xiàn)地王也是助推房價(jià)上漲的重要因素之一，面粉貴過面包在各地頻頻上演，必然推動周邊房價(jià)上漲。

調(diào)整轉(zhuǎn)向“資金鏈條”

事實(shí)上，調(diào)整從去年年末就開始了:2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。但相于與購房所需資金來講，營業(yè)稅僅在消費(fèi)者在房產(chǎn)消費(fèi)資金的很小一部分，營業(yè)稅的調(diào)整只是一道“開胃菜”。進(jìn)入2010年，風(fēng)向開始變了，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率只是“最清晰的信號”。

顯然，政策也指向了資金鏈條。2009年12月17日，五部委通知:開發(fā)商拿地首付至少50%。由于銀行貸款不可以用于購買地皮，這將資金鏈不充足的中小開發(fā)商擋在了門外，但也有諸如華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)所言的“北京的房地產(chǎn)商向來全款拿地”。

從另一個角度看，此《通知》中并未限定50%的首付資金是否可為貸款。由于土地出讓金是很多地方財(cái)政的主要來源，不排除大型房地產(chǎn)開放商可以通過地方政府借款、集資拿地，一邊限一邊放。

進(jìn)入1月，“國十一條”對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)管理，要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求。房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)銀行業(yè)本質(zhì)上都是以利潤最大化為目標(biāo)的。對于商業(yè)銀行來說，調(diào)控房產(chǎn)消費(fèi)并不是它的追求，而是中央銀行和銀監(jiān)會的使命。調(diào)控房產(chǎn)消費(fèi)是商業(yè)銀行在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求下所實(shí)現(xiàn)的副產(chǎn)品。追求利潤才是商業(yè)銀行的使命，但要實(shí)現(xiàn)利潤而不對重要行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)給于資金支持是不可能的。在追求利潤和調(diào)控職能的雙重壓力下，商業(yè)銀行唯一能做的就是在房地項(xiàng)目貸款中嚴(yán)格把關(guān)，而不可能“扼殺”房地產(chǎn)上的資金鏈。

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率在時機(jī)上超出市場的普遍預(yù)期，被視為央行釋放出了信貸政策趨向收緊的重要信號。但市場對此的反應(yīng)并不劇烈。

信達(dá)證券銀行業(yè)研究員饒明表示，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)50個基點(diǎn)，相當(dāng)于凍結(jié)了超過3000億元的資金，從信用創(chuàng)造的角度看，按當(dāng)前4.39的貨幣乘數(shù)計(jì)算，將會減少至少1.3萬億元的派生貸款。銀行信貸緊縮可能對房地產(chǎn)行業(yè)有一定影響，特別是在當(dāng)前情況下，銀行放貸也將更加謹(jǐn)慎，但實(shí)際影響有多大還需進(jìn)一步觀察。

2010年的新增貸款7.5萬億元，盡管與2009年相比有所收縮，但這也是向正常放貸水平的一種整體回歸，而且相對于2008年和2007年的新增貸款規(guī)模而言，還是很寬松的。饒明認(rèn)為，下一步，資本充足率監(jiān)管要求的調(diào)整也會對銀行的放貸行為進(jìn)行約束。而交通銀行信貸科的王強(qiáng)卻沒有這樣的擔(dān)心，在他看來，在當(dāng)前通脹預(yù)期下，央行出臺這樣的政策毋庸置疑。2009年銀行新增貸款余額9.5萬億，2010年為7.5萬億，雖然整體減少并上調(diào)0.5%的準(zhǔn)備金，但是并不會影響銀行盈利?！?.5”分散到銀行各個業(yè)務(wù)中，對房貸的實(shí)際操作并不會有影響。

銀行是幫兇個還是債主?

在整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條中，土地是根本，資金是血液。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，銀行處于資金提供者的位置，從房地產(chǎn)建設(shè)、銷售運(yùn)作到消費(fèi)者購房貸款，貫穿了整個房地產(chǎn)鏈條。在這一輪房地產(chǎn)泡沫興起過程中，銀行究竟是消費(fèi)者眼中的高房價(jià)“幫兇”，還是地產(chǎn)商口中不能得罪的“債主”?

交通銀行信貸科王強(qiáng)(化名)介紹，銀行會在客戶準(zhǔn)入、貸款審批權(quán)限方面做出多級篩選以確定是否房貸及具體貸款規(guī)模和利息。以交通銀行為例，房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目實(shí)行總行上收審批權(quán)限制?！皬哪壳暗膶?shí)際操作來看，中小型房地產(chǎn)公司很難拿到貸款。這種情況雖然一直存在但近幾年會更加明顯。隨著央行對貸款管理力度加強(qiáng)，加上房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很明顯，作為以盈利為最終目的的銀行，也會對這種風(fēng)險(xiǎn)有所估計(jì)?！?/p>

銀行對于房地產(chǎn)對公貸款的風(fēng)險(xiǎn)的管控主要體現(xiàn)在:加強(qiáng)前期項(xiàng)目調(diào)查、落實(shí)有效抵押、確保專款專用、監(jiān)控資金使用和銷售款的回籠上。貸款用途也僅限于項(xiàng)目開發(fā)、禁止貸款用于購買土地和其他非指定用途。金強(qiáng)表示，對銀行來說房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)大于購房貸款，但相對其他貸款，房地產(chǎn)貸款有足額和有效的抵押擔(dān)保，所以商業(yè)銀行對規(guī)模較大、經(jīng)營成熟和項(xiàng)目較好的房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是積極的。而且只有做項(xiàng)目貸款，才能帶來樓盤按揭貸款。

流動性才是關(guān)鍵。因?yàn)閷ν浀念A(yù)期加強(qiáng)，人們傾向于投資保值的資產(chǎn)和商品，而住房就是投資保值的重要對象。商業(yè)銀行信貸科科長金強(qiáng)同樣不認(rèn)為商業(yè)銀行是“高房價(jià)”的幫兇——銀行只是在這個市場變化過程“順勢而為”:經(jīng)濟(jì)低潮時，加大放貸力度和以信貸促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)成為了國內(nèi)商業(yè)銀行的一項(xiàng)“政治任務(wù)”。房地產(chǎn)貸款和購房貸款增速過快必然會推動房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，但“推動”也是“形勢所需”。

違規(guī)放貸的若干個“接口”

“不會有銀行因?yàn)榉琅菽艞壏康禺a(chǎn)貸款。這家不做，另一家也會毫不含糊地做”某商業(yè)銀行信貸科科長金強(qiáng)說。

銀行占據(jù)市場份額主要體現(xiàn)在對優(yōu)質(zhì)客戶的爭取上，這個過程中，就可能產(chǎn)生銀行信貸內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，包括房產(chǎn)公司假賬騙貸，銀行內(nèi)部違規(guī)操作以及行政干預(yù)。

假賬騙貸，空手套白狼。房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資金分為三塊，預(yù)收款或定金、自有資金和銀行貸款。開發(fā)商自有資金規(guī)模少就意味著風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力薄弱。為了獲取貸款順利通過，申請貸款公司可能會通過做假賬來欺騙第三方機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)狀況評估。銀行如果在選擇評估機(jī)構(gòu)和事前調(diào)研中不到位，就很可能被假賬欺騙，無形中加大了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對利潤有較大影響的貸款項(xiàng)目，通過違規(guī)操作和“通融放水”的辦法拉攏客戶。對于身處一線、有信貸指標(biāo)任務(wù)的貸款部而言，爭奪優(yōu)質(zhì)客戶資源、維護(hù)良好銀企合作都可能成為違規(guī)操作的接口。

在評估階段，粉飾“合格”的評估報(bào)告。王強(qiáng)表示:“產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也是銀行自己造成的，最多的時候是銀行任務(wù)重。比如2009年上半年，放款快，市場需求量大，下半年和第二年總行還是會給你下更多的額度任務(wù)。如果你上半年的業(yè)務(wù)額度不夠，總行就會認(rèn)為你這個支行的需求量不大，以后會給的更少。銀行的考核的方式也是問題之一。出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能認(rèn)了?！?/p>

在貸款“委托支付”施行前，當(dāng)出現(xiàn)客戶小規(guī)模違規(guī)使用貸款金的時候，有的銀行從業(yè)人員就會在上報(bào)、維護(hù)規(guī)定和不上報(bào)、維系長期合作中徘徊。據(jù)王強(qiáng)介紹，以前很多銀行給大客戶一筆大額授信，客戶可以選擇如何用這筆資金?，F(xiàn)在證監(jiān)會考慮會銀行貸后監(jiān)控問題，提出了“委托支付”，如果超過一筆貸款總額的5%或單筆超過500萬，這筆資金就必須走由銀行直接劃給收款方——這也是對銀行的保護(hù)。但是如果貸款方將一部分資金用在了無關(guān)大礙的事情上，銀行會上報(bào)么?如果該企業(yè)和銀行部門的關(guān)系很好，存在密切的利益關(guān)系，有的從業(yè)人員就會有一定程度的瞞報(bào)。

此外，對于地方性商業(yè)銀行或由地方政府控股的商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款很多都要由當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，行政干預(yù)的影響不可忽視。

泡沫風(fēng)險(xiǎn)自產(chǎn)自“消”?

“房地產(chǎn)有泡沫”——這已經(jīng)成為銀行從業(yè)人員的共識——但沒人認(rèn)為這泡沫會“破裂”。

王強(qiáng)認(rèn)為:“房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)被媒體放大了——市場中的確存在一大批不受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的消費(fèi)者，而且中國人的傳統(tǒng)就是買房、買地。尤其是‘中國的村長都想在北京買一套房子’。北京房地產(chǎn)市場是有泡沫，但是也會不斷地有人接手。所以，很多時候只不過是泡沫發(fā)展到一定程度，適當(dāng)回縮。但說北京市場出現(xiàn)拐點(diǎn)和崩盤，幾乎不可能?！?/p>

為消化泡沫，銀行可以通過降低抵押率來提高保障，對小面積住宅項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目等給與相應(yīng)優(yōu)惠，而對于大面積住宅項(xiàng)目和營業(yè)房項(xiàng)目則在利率、抵押率等方面給與限制，通過貸款重點(diǎn)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給#8943;#8943;針對購房貸款，銀行可以對首次購房者給與最大優(yōu)惠，而對于投資性購房者和投機(jī)性購房者在首付款和利率等方面給與不同程度的限制，也會起到抑制泡沫的作用。當(dāng)然這種作用的實(shí)現(xiàn)需要政策來給商業(yè)銀行加壓。商業(yè)銀行的趨利性和相互競爭性會推動泡沫的產(chǎn)生和變大，但加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)也可能會使其成為消化泡沫的重要力量。

金強(qiáng)說:“如果認(rèn)為泡沫會破裂，銀行也不會大量發(fā)放貸款。而且房產(chǎn)泡沫破裂，無論對國民經(jīng)濟(jì)還是對銀行都是致命打擊。破裂的前提是政府對泡沫置之不理，而在中國這種前提是不存在的?！?/p>

最大的爭論，中國是不是日本?

20年前，如果北京中關(guān)村的房子賣到每平米2000元，肯定會被人們認(rèn)為是“天價(jià)”，但假如現(xiàn)在賣到20000元，很多人會覺得:挺便宜的。為什么?土地還是那塊土地，但土地上的附屬物已經(jīng)變了。國際知名的IT公司入駐了、家樂福來了、更多高檔的商場和電影院開業(yè)了，再加上愈發(fā)顯得稀缺的教育資源，這塊土地的價(jià)值已經(jīng)今非昔比。當(dāng)越來越多的人包括一些國際精英在這里從事經(jīng)濟(jì)活動，當(dāng)人們享受到更便利的購物條件、更多更好的就業(yè)和賺錢機(jī)會，它的價(jià)值怎么會不提升?

所以說，盡管自從住房商品化改革以來房價(jià)一路飆升，但其中有些部分是真實(shí)的價(jià)值，是很難跌破的。說城市化進(jìn)程也好，說土地附加值增加也好，過去十年來，房價(jià)的上漲絕對有其合理的成分。但北海的房價(jià)在泡沫破裂后一蹶不振;香港的房價(jià)雖經(jīng)歷過金融危機(jī)的洗劫，但最終能恢復(fù)元?dú)?次貸危機(jī)中，底特律的房價(jià)比紐約的房價(jià)跌得狠，因?yàn)橐粋€是衰落的汽車城、一個還是全世界冒險(xiǎn)家的樂園。

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，最為學(xué)術(shù)的討論焦點(diǎn)集中在了:中國和日本房價(jià)的相同與不同。究竟在日本房價(jià)崩盤前經(jīng)濟(jì)社會處于怎樣的狀態(tài)?中國當(dāng)前的情況是否有借鑒必要?

上世紀(jì)90年代初，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂所造成的土地和房產(chǎn)價(jià)格暴跌，今天，這場二十年前發(fā)生在近鄰日本的往事又被屢屢提起。我們呈現(xiàn)出兩位學(xué)者的觀點(diǎn)，引用了他們大量的數(shù)據(jù)和研究，現(xiàn)在看來，中國不是日本，但價(jià)格堆砌過程中的機(jī)理類似。

“中日泡沫”不可同日而語

劉軍紅

近期，“中國資產(chǎn)泡沫”備受關(guān)注，不少學(xué)者、媒體也開始援引“日本泡沫”來說明其嚴(yán)重性。但“中日泡沫”可以類比嗎?照搬日本泡沫治理方式會否引發(fā)“政策風(fēng)險(xiǎn)”?

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“泡沫”是指土地、股票等資產(chǎn)價(jià)格背離資產(chǎn)定價(jià)基礎(chǔ)條件的膨脹(或萎縮)現(xiàn)象。上世紀(jì)80年代中后期的“日本泡沫”堪稱一種超常膨脹和惡性暴跌，與當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中的“資產(chǎn)價(jià)格上漲”有本質(zhì)的區(qū)別。

日本的泡沫生成有三大結(jié)構(gòu)性動因。一是家庭、企業(yè)資金雙剩余，給日本泡沫生成提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。上世紀(jì)70年代日本人口增長率下降，設(shè)備投資減緩，民間儲蓄過剩;而80年代，大企業(yè)利潤攀升，自有資金剩余;同時在金融自由化下，大企業(yè)融資成本下降，市場流動性過剩。其結(jié)果導(dǎo)致家庭和企業(yè)資金雙重剩余，為資產(chǎn)泡沫的生成奠定了“物質(zhì)基礎(chǔ)”。

二是日本的金融自由化改革不徹底，證券、銀行、保險(xiǎn)依然固守分業(yè)管理模式，金融產(chǎn)業(yè)走出了“雙軌制”，即證券業(yè)大發(fā)展的同時，銀行業(yè)仍然不可越雷池一步，必須堅(jiān)守固有行業(yè)，只能靠借貸利差過日子，無法享受金融自由化的好處。尤其是隨著大企業(yè)自有資金剩余，且可以在股票市場直接融資，對銀行的依賴減輕，出現(xiàn)了“銀企脫股”現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行失去了傳統(tǒng)的穩(wěn)定客戶，收益來源受阻，被迫轉(zhuǎn)向中小企業(yè)。而日本的商業(yè)銀行與中小企業(yè)尚未建立信任關(guān)系，對中小企業(yè)的融資多采取“抵押貸款方式”，即中小企業(yè)用土地作擔(dān)保，向銀行借款。在土地價(jià)格上漲時期，抵押資產(chǎn)可以確保銀行資產(chǎn)良性化，而當(dāng)土地價(jià)格下降時，抵押資產(chǎn)縮水，給銀行留下不良資產(chǎn)。問題在于戰(zhàn)后以來，日本持續(xù)存在兩種神話:股票不倒，土地不敗。面對1986年以后的新一輪景氣膨脹期，日本的土地價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，中小企業(yè)的抵押貸款迅速膨脹，銀行賬面利潤快速增長。而在內(nèi)需擴(kuò)張期，中小企業(yè)融資大部分運(yùn)用于“股票投資”，陶醉于“資本運(yùn)營技術(shù)”，反過來又進(jìn)一步驅(qū)動中小企業(yè)拿出土地，擔(dān)保融資。

三是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的結(jié)構(gòu)性扭曲。上世紀(jì)80年代，日美經(jīng)濟(jì)摩擦不斷升級，日本的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面臨美國政治的超高壓，日元被動升值。但1986年后，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、歐美相繼提息，對日本的政策壓力放緩。日本趁機(jī)走內(nèi)需發(fā)展型道路。根據(jù)日本銀行公布的政策會議記錄，當(dāng)時日本央行一度準(zhǔn)備提息，以應(yīng)對景氣過熱，問題是此時，美國為確保日元資金回流，托扶美元不倒，對日施壓不允許日本搞金融緊縮政策。結(jié)果，從1987年2月到1989年5月，日本被迫執(zhí)行了2年零3個月的超寬松金融政策，央行貼現(xiàn)利率由5%一下子降到2.5%。這給日本泡沫升騰提供了政策土壤。

日經(jīng)股指(225種股票平均價(jià)格)從1985年的15860日元，漲到1989年年底的38915.87日元，約膨脹2.4倍，整個80年代的10年日經(jīng)股指上漲率達(dá)5.9倍，東京證交所一部的市價(jià)總額膨脹了9.2倍，1988年一度超過紐約;與此同時，東京的商用土地價(jià)格從1980年到1989年上漲4.21倍。

在日本泡沫升騰的過程中，銀行和證券公司扮演了推波助瀾的角色。一方面，銀行對企業(yè)的抵押貸款到了狂熱的程度。另一方面，證券公司則不僅積極推動企業(yè)發(fā)行債券、股票融資，且不斷發(fā)布狂熱的行情預(yù)測，煽動股價(jià)攀升。

從1985年到1990年，法人企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)借款和通過發(fā)行股票、債券等融資總額超過405萬億日元，其中金融資產(chǎn)增加額高達(dá)258萬億日元，實(shí)物投資總額僅為148萬億日元。資產(chǎn)價(jià)格膨脹嚴(yán)重脫離了資產(chǎn)定價(jià)的基礎(chǔ)條件，最終釀成了泡沫。

與日本不同，中國股價(jià)沒有出現(xiàn)背離資產(chǎn)定價(jià)基礎(chǔ)條件的膨脹。2009年上證綜合指數(shù)從1月的1990.66點(diǎn)，漲到12月的3277.14點(diǎn)，雖然全年上漲率達(dá)64.67%，但其基本上是前半年對危機(jī)后股價(jià)暴跌的恢復(fù)，7月到12月事實(shí)上下降了3.9%。

其次，中國的住宅、土地價(jià)格上漲也并未構(gòu)成事實(shí)上的泡沫，基本上可認(rèn)為是“危機(jī)對策的利好”反映。如，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2009年“前十一個月全國房地產(chǎn)運(yùn)行情況”，全國商品房銷售面積同比增長53.0%，商品房銷售額同比增長86.8%。11月全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%。而同期，中國GDP增長率接近9%以上。

其三，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策是依據(jù)中國經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行狀況和內(nèi)外環(huán)境變化制定的，具有強(qiáng)大的政治自主性，并不像當(dāng)年的日本深受外界影響。這是確保中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的根本保證。此外，歷經(jīng)金融危機(jī)，中國金融監(jiān)管改革進(jìn)展，證券公司、商業(yè)銀行自主經(jīng)營，銀行對證券市場的資金轉(zhuǎn)移受到嚴(yán)格控制，有效抑制了資產(chǎn)市場，為中國在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中有效避免了泡沫提供了市場環(huán)境。

盡管“日本泡沫”及其崩潰后遺癥的教訓(xùn)值得全球引以為戒，但日本泡沫有其特殊的歷史背景，不能無條件比較。特別是日本治理泡沫的經(jīng)驗(yàn)，更不能無條件照搬。

(本文作者為中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院日本所研究員)

中國房產(chǎn)“神似”當(dāng)年日本

高善文

中國和日本在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、金融體系結(jié)構(gòu)上有很大差異，但在房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制上卻有很多“神似”的地方，不能不讓我們保持警惕。

先看一下日本房地產(chǎn)泡沫的形成過程。在1983—1991年，日本私人部門消費(fèi)率一直在下降，從60%下降到57%的水平。宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語之中，沒有消費(fèi)掉的收入就被定義為儲蓄。作為這個硬幣的另外一個方面，同期日本私人部門的儲蓄率在上升。日本私人部門消費(fèi)率的下降和儲蓄利的上升，對于宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一系列的影響。

從企業(yè)的角度來講，企業(yè)生產(chǎn)過程形成了最終的產(chǎn)品和服務(wù)無法在國內(nèi)被消費(fèi)掉。從而面臨著很強(qiáng)的壓力要把產(chǎn)品和服務(wù)賣到國際上。第二個壓力是由于私人部門的儲蓄越來越多，對于私人部門的投資而言，儲蓄資金的供應(yīng)就越來越多。但由于產(chǎn)品和服務(wù)賣不出去，所以私人部門的投資意愿就會下降。一方面私人部門的儲蓄在上升，一方面私人部門的投資意愿在下降，整個經(jīng)濟(jì)水平在下降。

由于產(chǎn)品和服務(wù)在國內(nèi)賣不出去，日本的企業(yè)被迫將大量的產(chǎn)品向世界出口。80年代，日本經(jīng)常賬戶盈余占GDP的比例出現(xiàn)了系統(tǒng)性的向上抬升。如果我們看日本長期國債，10年期的國債在1983—1989年間，利率都在系統(tǒng)性的下降。表明在整個經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部，資金的來源超過了資金使用的需求，另外一個含義是大量的資金很容易流向資產(chǎn)市場。

由于日本經(jīng)常賬戶盈余擴(kuò)大，引來了和美國之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系非常緊張。美國迫使日本匯率大幅度的升值，而且日本自我限制出口，過剩產(chǎn)能無法通過出口排出，大量閑置生產(chǎn)能力導(dǎo)致日本的通貨膨脹很低。日本的中央銀行大幅度的降低利率，并且在很長的時期之內(nèi)將利率維持在非常低的水平。這一政策的主要原因是國內(nèi)的低通貨膨脹產(chǎn)能過剩的壓力。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部，私人部門不愿意消費(fèi)，從而形成了國內(nèi)低通貨膨脹的壓力。由于低通貨膨脹的壓力，出現(xiàn)了非常寬松的貨幣信用條件，同時由于國內(nèi)的產(chǎn)能過剩的壓力，私人部門非常不愿意投資，儲蓄資金的供應(yīng)又非常多，銀行體系又在大量的制造信用。這樣的情況下，大量的資金流入了房地產(chǎn)市場，結(jié)果就是日本房地產(chǎn)市場的泡沫化。從日本1973年大約完成城市化以后，日本私人部門的投資占整個經(jīng)濟(jì)的比重就處在系統(tǒng)性的下降趨勢之中。到80年代初的時候，基本上處在4%高一點(diǎn)的水平。但是1986年以后，私人部門住宅投資出現(xiàn)了逆勢上升，上升到6%的水平。在住房市場泡沫化的背景下，住戶部門、銀行、政府都非常開心。但是最后的結(jié)果是大家都知道，房地產(chǎn)泡沫無法維持的條件下就會破滅。

日本房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制可以很清晰的呈現(xiàn)出來:第一個特征是私人部門儲蓄意愿的上升，第二個特征是經(jīng)常賬戶的盈余非常大的變動，第三是長期債券收益率的下降，第四是非常低的通貨膨脹率，第五是極度寬松的貨幣政策，第六是異?；钴S的信用創(chuàng)造，第七是私人部門的投資意愿非常弱，這個情況下房地產(chǎn)泡沫幾乎是不可避免的。我們想要強(qiáng)調(diào)的是把所有這些條件放在2009年的中國來看沒有一條不存在。

關(guān)鍵是泡沫將以什么方式收場，是會像1973年的日本，鼓了一個小包，然后破滅了再漲起來。還是像1986年的日本，急速膨脹然后崩盤。這兩者的差異是，前者是長期內(nèi)需推動的。而進(jìn)入80年代則相反，私人部門的消費(fèi)率下降儲蓄率上升。

中國如何管理這個泡沫?最根本的是必須提高私人部門的消費(fèi)率，降低儲蓄率。這需要解決國民收入分配的問題，將是一個長期艱巨的任務(wù)。而眼前處在泡沫破裂的臨近狀態(tài)，提前加息刺破泡沫可能會令經(jīng)濟(jì)二次探底。不刺破泡沫，繼續(xù)任由膨脹，則會復(fù)制日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅時的同樣故事。

(作者為安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本文根據(jù)他的演講整理，有刪節(jié)，題目為編者所加)

2010，用買股票的眼光看房價(jià)

“我在考慮，把北京的兩套房子賣掉”一位第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理說。

與價(jià)格相比，大多地段的租金并沒有明顯變化。這也是獲得高額收益后，優(yōu)先選擇賣出的原因。即使這位理財(cái)師原本的計(jì)劃是持有該物業(yè)15年，然后依靠租金收回購房成本—現(xiàn)在目標(biāo)提前是想了?！岸€城市我只做個別考慮”他說，“更多的機(jī)會在三四線城市中，也許不在今年，但肯定有機(jī)會”。

今天人們之所以拼命買房，最主要原因就是:房價(jià)還會漲。當(dāng)購買一件東西只考慮其未來價(jià)格變化，而不管使用價(jià)值如何，那么這件東西就是與股票一樣的金融投資品。所謂的“剛需”與投資客相比，只是在行為方式上有些差距，而實(shí)際上是帶著同一種心態(tài)和預(yù)期，面對同一個市場。

既然如此，我們判斷房價(jià)未來走勢，就可以完全用預(yù)測股市的方法來進(jìn)行。

股市的漲跌要看基本面，也就是宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和上市公司業(yè)績變化。一個區(qū)域未來的房價(jià)走勢，也要看中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，更主要的是該區(qū)域參與到城市化和全球化的速度。目前全國房價(jià)的上漲速度已透支了基本面的改善。當(dāng)然，像海南“國際旅游島”這樣的超強(qiáng)概念，還是會吸引資金大力追捧的。

貨幣供應(yīng)量和利率對股市的影響很大，如今居然房價(jià)也對其變得愈發(fā)敏感，這也是房子成為金融投資品的一個佐證。2010年的貨幣政策趨緊，緊縮的程度有多大將決定房價(jià)是崩盤還是逐步消化泡沫。

股票的估值水平也決定著未來股價(jià)的表現(xiàn)，再好的股票如果價(jià)格過高也不能買。通常我們用市盈率來判斷股市的風(fēng)險(xiǎn)，20倍的市盈率被認(rèn)為是中國股市比較合理的估值水平。房產(chǎn)市場也有“市盈率”，就是用房價(jià)比上年租金，目前這個比例已經(jīng)超過了50倍。

最后還得說說政策因素，歲末年初，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺已經(jīng)有了初步的效果，未來的影響有多大，還是個未知數(shù)。但有一點(diǎn)是可以明確的，2009年年初拯救樓市的最有效政策手段—極度寬松的貨幣政策，在今年不可能出現(xiàn)了，這也是我們擔(dān)憂樓市泡沫破裂的最主要原因。

如今的房子，作為一種金融投資品，和股票有如此多的相似之處。那我們不妨再套用一下股市崩盤的前兆:

● 成交量急劇萎縮，有價(jià)無市。2010年以來的幾周，樓市也出現(xiàn)了同樣的情況;

● 散戶變得瘋狂。最近三個月來，你隨便坐在一家餐館里，都能聽到鄰桌的人在談?wù)摲孔印６以谌ツ昴甑?，散戶投資客也開始瘋狂的涌入樓市，沒有條件創(chuàng)造條件也要炒;

● 90%以上的人都“賺了錢”?，F(xiàn)在手中有房的人都享受到了紙面富貴，但這個比例超過90%則是非常危險(xiǎn)的信號。

● 看空的人不說話了?！翱疹^不死，多頭不止”，這句話適用于股市也同樣適用于房市，多空雙方爭論最激烈的時候，市場往往安全，最怕的是一方將另一方完全壓制。

● 傻瓜叫囂著“不賣”和“抄底”。金融投資行為中有一種“搏傻”理論，也就是找到下一個傻瓜，那你就能成為贏家。

中國房地產(chǎn)也有2012

盧 帆

中國房地產(chǎn)市場會在2012年全面崩盤，到時中國的房價(jià)會大跌40%~50%。

在曹建海的新書《向高房價(jià)宣戰(zhàn)》發(fā)布會前夕，記者見到了傳說中的“地產(chǎn)三劍客”—曹建海、時寒冰、牛刀，三人正忙著為新書簽名。采訪剛一開始，曹建海先聲奪人，拋出崩盤論。

“中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是由消費(fèi)者主導(dǎo)的市場逐步演變成了由投機(jī)主導(dǎo)的市場，所以房價(jià)才會不斷上漲。通俗一點(diǎn)講，中國現(xiàn)在的房市就相當(dāng)于股市，投機(jī)或者說投資行為占據(jù)了主導(dǎo)地位。既然性質(zhì)相近，股市會大跌，房市也會大跌;股市會崩盤，房市也會崩盤?！辈芙êψ约旱呐袛喑錆M信心。

利益鏈條催生高房價(jià)

曹建海認(rèn)為，當(dāng)前的高房價(jià)是由一個完整的利益鏈條催生出來的，從政府部門、開放商、炒房團(tuán)包括二手房中介，到最終環(huán)節(jié)的消費(fèi)者，都在不同程度地推高了房價(jià)。

“你知道什么是GDP嗎?”曹建海笑容隱藏著故事，見記者有些疑惑便接著說:“GDP就是‘搞地皮’，政府部門搞搞地皮，就能實(shí)現(xiàn)‘保八’的目標(biāo)。前兩天看見一條新聞，2009年國內(nèi)新房銷售額占到GDP總量的13%(編著:根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，2009年房地產(chǎn)銷售額近4.4萬億，占GDP比重為13.11%)，可以想象，經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴有多大!”

記者在曹建海的新書里看到這樣一段話—由于混淆了公共利益和商業(yè)開發(fā)之間的關(guān)系，地方政府成為城市土地供給的唯一壟斷者、經(jīng)營者。不僅征用價(jià)格過低，而且通過“招拍掛”的方式，還可以盡可能高地獲取土地收益。

曹建海認(rèn)為，現(xiàn)在國家的“土地儲備中心”實(shí)際上是一個商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過“收、儲、賣”三個環(huán)節(jié)賺取土地的高額差價(jià)。說到底，地方政府是房地產(chǎn)利益鏈條的一級獲利者。

“開發(fā)商哄抬房價(jià)的手段很多，最突出的就是制造‘假按揭’騙取銀行貸款。‘假按揭’最原始的做法就是開發(fā)商自買自賣，先以企業(yè)員工的名義買房，然后再與中介機(jī)構(gòu)合作，在二手房市場高價(jià)兜售，炒高房價(jià)。”曹建海說，開發(fā)商也好，炒房團(tuán)、中介機(jī)構(gòu)也罷，其實(shí)都是通過向銀行貸款來推高房價(jià)、獲取暴利的，銀行信貸政策越寬松，開發(fā)商和炒房團(tuán)就有更多的可趁之機(jī)。

曹建海稱，消費(fèi)者是最終環(huán)節(jié)，也是最終接盤的人。但是，中國消費(fèi)者買漲不買跌的消費(fèi)心理也對房價(jià)的高漲起到了推動作用。尤其是通脹預(yù)期引發(fā)的理財(cái)投資需求，讓大部分消費(fèi)者都把住房當(dāng)成了抵御通貨膨脹的最佳工具，貨幣大量流入房地產(chǎn)市場，房價(jià)自然大幅上漲。

我有一千種辦法調(diào)控房價(jià)

曹建海口中的“危機(jī)”能否化解?他表示，從當(dāng)前的態(tài)勢來看是無法避免的。

“其實(shí)不是完全沒招，而是國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控太溫柔。當(dāng)然，這些溫柔政策是可以預(yù)見的，因?yàn)樵谡麄€利益鏈條中，地方政府部門獲益匪淺。要我說，我會有一千種方法來調(diào)控房價(jià)?！辈芙ê７Q，國家的調(diào)控措施很矛盾，一方面寄希望于房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一方面又礙于國計(jì)民生問題，所以只能選擇溫柔。

在曹建海的新書中，記者看到了犀利的六條關(guān)于調(diào)控房價(jià)的思路和措施。第一條他就談到了“改革土地制度，促使政府推出房地產(chǎn)利益鏈”的問題，稱要解決高房價(jià)問題，就一定要限制地方政府通過土地出讓牟取不合理利益的機(jī)制，將土地交易權(quán)留給土地的實(shí)際供給者和使用者。

“比如，推進(jìn)多元化的住房建設(shè)開發(fā)模式，鼓勵居民自建房和合作建房，打破開放商的壟斷地位;再比如，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、嚴(yán)格控制住房信貸風(fēng)險(xiǎn)、積極推進(jìn)物業(yè)稅制度建設(shè)等等，這些措施都能在一定程度上調(diào)控房價(jià)?！辈芙êＨ鐢?shù)家珍，娓娓道來。

“當(dāng)然，不是想不到，而是做不到?！?他話鋒一轉(zhuǎn)，回到現(xiàn)實(shí)。

房價(jià)將是一個長“L”型

“從短期看，中國的房價(jià)取決于信貸政策，但是從長期的趨勢來看，房價(jià)終歸是要回落的。預(yù)計(jì)到2012年，國內(nèi)的房價(jià)會回落到一個很低的水平，大約為2008年‘小陽春’時期的40%-50%。”

這番預(yù)言，不僅讓人聯(lián)想到不久前上映的影片《2012》。

泡沫破滅了，房地產(chǎn)市場會怎樣?

曹建海認(rèn)為，國內(nèi)的房價(jià)在2012年后，將呈現(xiàn)一個“L”型的長期走勢。這是因?yàn)椋绊懛績r(jià)的長期根本因素還是供求關(guān)系，按照現(xiàn)在的估算，一二線城市的房屋空置率為10%，三四線城市為15%，即便是城市化進(jìn)程加速，大量人口涌入城市，高房價(jià)還是讓很多人買不起房，房地產(chǎn)市場還是供大于求。

“房地產(chǎn)市場的崩盤會從炒房環(huán)節(jié)開始，炒房團(tuán)和二手房中介機(jī)構(gòu)炒房的資金主要來自銀行，如果最終消費(fèi)者沒有能力接盤買單，炒房團(tuán)和中介機(jī)構(gòu)將出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，以崩盤告終。說到底，最終受沖擊的還是銀行金融系統(tǒng)。”曹建海預(yù)測，房市崩盤后不可能再次反彈，因?yàn)橄@場“危機(jī)”需要很長時間，市場經(jīng)濟(jì)主體也會相應(yīng)調(diào)整，形成防御體系。

鐘維杰，內(nèi)地買家入港樓市

鐘維杰

我曾撰文探討國內(nèi)房地產(chǎn)市場有沒有泡沫，基本上結(jié)論是有些但未至好嚴(yán)重，而近期本港樓市出現(xiàn)天價(jià)(39號干德道七萬港元有多一平方)，據(jù)說買家為國內(nèi)人士(或于內(nèi)地有生意之人士)，若屬實(shí)，則對上述泡沫之猜度有支持。

為甚么?因七萬港元一平口尺是非?！昂罋狻敝畠r(jià)位，估計(jì)背后不但錢多，更是滾滾來的，而這通常又和經(jīng)濟(jì)過熱有點(diǎn)關(guān)系。不少本港人士聞價(jià)后嘩然，認(rèn)為本港樓市泡沫甚大，又恐慌樓宅全都被人購買，且說要重建居屋等，更因該樓盤甚多“八字”樓層，連樓層之層數(shù)亦提議要監(jiān)管，一時熱鬧非常。

然而，這是捉錯用神，因天價(jià)和“八字樓”皆屬小事，不買樓因由如下:

過往十五年，香港住宅樓市整體是有波幅無升幅的

詳情可參靠以往文章《長弱短強(qiáng)》和《購買力每況愈下》。這等價(jià)格走勢會變嗎?當(dāng)然有可能，但請看第二點(diǎn)。(下圖顯示在近十五年內(nèi)價(jià)位有上落但沒升幅。)

現(xiàn)階段之人口優(yōu)勢已用得差不多 (Demographics)

除非香港可生育之女士們突然“多產(chǎn)”起來，來制造二十年后另一嬰兒潮，又或有大量年輕有為之新移民(國內(nèi)外也好)，否則未來樓市難復(fù)當(dāng)年勇和價(jià)量長期齊升。

整體住宅市場在高位運(yùn)行

無論是整體計(jì)，或分港島、九龍和新界計(jì)，甚至以個別普及屋村計(jì)，以致時空有長短，皆顯示高位運(yùn)行情況，急甚么?(下圖用太古城作示范:價(jià)格水平已超越近年波幅之高位。)

該樓盤只位于傳統(tǒng)中產(chǎn)區(qū)

甚至可以說是上中產(chǎn)區(qū)，但仍然是中產(chǎn)區(qū)，并非山頂，賣得比山頂還貴，真的可持續(xù)嗎?若可，山頂豈非要賣十多萬，這又可以持續(xù)嗎?

該區(qū)二手價(jià)一般由數(shù)千至一萬多

新樓價(jià)格當(dāng)然可看高些，但無論用料如何一流，設(shè)計(jì)怎樣新穎，設(shè)施何等高級，甚至實(shí)用率奇高，也不能盡釋貴出數(shù)倍的價(jià)，相信開發(fā)商入地時未預(yù)期可賣這價(jià)位。

機(jī)遇可能是千載難逢

若非碰上金融海嘯，就不會有全球央行合力救市的行動，包括國內(nèi)之?dāng)?shù)萬億人民幣刺激方案，那香港這些貴宅價(jià)格現(xiàn)象會發(fā)生嗎?再者，近年中國亦漸有信心兼有策略“走出去”，即刺激方案加走出來之政策，本港不見這些大手筆投資才奇怪。 (見圖:留意金額約由今年二月上揚(yáng)，與刺激方案時間大約吻合，數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)網(wǎng)站。)

若有人出天價(jià)，就賣給他們吧

天價(jià)不但表示高價(jià)、好價(jià)又或出乎意外之價(jià)，更是不常遇的情況，賣出通常有好處，因回報(bào)不菲，就算日后買家仍有水位賺，他們所承受之風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)超賣家的。至于有指樓宅全都被外來人士購買，一來根本沒可能，二來若真有這么多外來人出天價(jià)置業(yè)，賣給他們遷往別的城市暫住也好，等價(jià)跌才遷回。從未見過有城市可純靠外來人和投資，而長期興旺的。

嫌貴不買就是

置業(yè)，尤以自住是消費(fèi)行為，并非純投資行為，正如光顧餐廳(消費(fèi))或買股票(投資)一樣，嫌貴便不吃，嫌高便等待。此外，沒有必要將結(jié)婚和置業(yè)扯上等號，置業(yè)是好事，但勉強(qiáng)就可能變得不好。

至于四十樓變八十樓，連買家們都未有投訴，周圍之閑人，還是關(guān)注其它更重要的事情吧。

(本文作者為香港卓凌地產(chǎn)分析有限公司行政總裁)

誰說我們溫州人看好海南?

羅燕紅

問及“房產(chǎn)泡沫破滅”，陳俊笑了，他說:“無稽之談”。

陳俊是北京浙江商會副會長，浙江投資團(tuán)發(fā)起人，北京今日潮流企業(yè)策劃公司董事長。

2010年，陳俊的確認(rèn)為年初會有起伏不大的震蕩和橫盤調(diào)整，這樣的調(diào)整在他們看來是為之后房價(jià)的再次飛漲的一次鋪墊和緩沖，而在五六月份，春夏之交，房價(jià)會“強(qiáng)勁地向上反彈”。因此，年初這一段時間成了“價(jià)格的相對洼地”和“入手的大好機(jī)會”。由于市場的普遍心態(tài)是買漲不買落，人們總是在漲的時候追漲，而在跌的時候坐等跌得更多，因此，“這樣的機(jī)會非常容易被大家忽略從而錯過?！?/p>

記者問“2010年預(yù)測—百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)查”顯示50%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為2010年我國房價(jià)仍會小幅上漲，看漲觀點(diǎn)成為主流。陳俊笑說:“專家也可能偶爾對一次”。

是商品就要允許自由買賣

“在浙商眼里，任何東西只要有市場需求，都可以拿來買賣。經(jīng)濟(jì)的活力，就在于商品的流通。所謂商品房，既然承認(rèn)房子也是一種商品，就要允許人自由地買賣、流通。沒有投資的房地產(chǎn)市場，是不健康的市場;沒有流通的市場，只能是死水一潭的市場!”陳俊一直都宣傳這樣的論調(diào)。

陳俊從來不愿意稱“炒房團(tuán)”，他一直對外宣稱自己是“浙江投資團(tuán)”。

“浙江投資團(tuán)”以民間投資的形式運(yùn)行，是一個較松散的組織，成員不固定，大多是同鄉(xiāng)、老表、小舅子這樣七大姑八大姨的關(guān)系，在牽頭人看上某個項(xiàng)目之后，臨時開始招呼人組團(tuán)，然后開始一邊討論，一邊組團(tuán)實(shí)地考察。久而久之，“團(tuán)員”變得相對固定。他們匯資加上部分的銀行信貸，數(shù)額少則千萬元，多則數(shù)十億。

抱團(tuán)投資同單槍匹馬的投資是完全不一樣的，對抱團(tuán)投資客，資金量大、影響大，開發(fā)商會給足地價(jià)、給足優(yōu)惠政策，這個空間出來，再和房產(chǎn)本身升值的空間兩個疊加起來，就是投資回報(bào)的潛力無限。

陳俊第一次出手買房是2001年，那時候是為了自住。他回憶說，“有所謂的專家在2003年10月就發(fā)表報(bào)告稱‘中國房地產(chǎn)市場的泡沫尤其嚴(yán)重’?？墒俏覀兌贾?，那時的房地產(chǎn)價(jià)格是明顯被低估的?！?/p>

“我們投資團(tuán)，在北京打的第一槍，就是南城的萬年花城?！标惪≈两袢越蚪驑返?。那是2005年春夏的事情。

陳俊認(rèn)為，提出任何判斷都應(yīng)是建立在有實(shí)踐的基礎(chǔ)上的。陳俊堅(jiān)持認(rèn)為自己是實(shí)戰(zhàn)派，是在市場里摸爬滾打的一線操作人員，與市場的關(guān)系非常緊密，有很強(qiáng)的敏感度，他不愿理會“專家”的話，而更愿意與同道之人多交流，多切磋。他說“春江水暖鴨先知”，江水里的鴨子們對江水溫度的感知和感覺是第一手的、是最準(zhǔn)確的。投資客對市場的研究才是全面系統(tǒng)、細(xì)致入微的。

“買房子”的基本原則

“買房子其實(shí)沒有那么復(fù)雜，看好你就買。”陳俊教導(dǎo)說，買房其實(shí)只要掌握一些基本原則就好，如:在新樓盤一開始銷售的時候就應(yīng)該投，寧要雞頭，不要鳳尾。等大家都挑挑揀揀得差不多，好房型也基本沒什么剩下的了，價(jià)格又被拉上去了，這種時候不適合投資。

就好比游戲中，前面和中間的人才會賺錢，最后的人不但不賺錢，反而要承擔(dān)不屬于自己的責(zé)任。投資樓盤，他看2個方面:一是硬件，即樓盤的合法性，如法律、賬目、經(jīng)濟(jì)往來;二是軟件，地段、環(huán)境、戶型，這些是軟件。硬件不行，軟件再好也不管用。每次對一個新盤下手，他都會反反復(fù)復(fù)地到現(xiàn)場看五六次，地段、樓層、朝向、交通、發(fā)展?jié)摿?、周邊環(huán)境。而做商業(yè)地產(chǎn)，我們先問這個城市的常住人口是多少，流動人口是多少，人均收入是多少，在兩公里之內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有多少。外部環(huán)境、社會治安情況怎么樣。

不信專家，但他們非常關(guān)注政府的政策。“浙商投資團(tuán)”的商規(guī)第一條就是:身為商人，不要錯過看《新聞聯(lián)播》，“懂大體、識大局才能賺大錢”。他們看新聞的目的，也是為了捕捉商機(jī)，避免做頂風(fēng)逆勢的買賣?！罢粫屖袌鎏边@一想法，在中國股市里根深蒂固?！胺康禺a(chǎn)也一樣?！标惪≌J(rèn)為，“房地產(chǎn)市場在政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃上的地位舉足輕重，崩盤、破裂這樣的情形都不可能出現(xiàn)?！?/p>

2006年5月29日，九部委發(fā)布“新政”。當(dāng)天下午陳俊得到信息“十五項(xiàng)條款，我翻過來、倒過去，足足看了一個多小時?！弊约嚎戳T，他又跟多位浙商通電話，交流學(xué)習(xí)心得。

很快，他們達(dá)成共識，簡單的兩條:一、新政局限在住房領(lǐng)域，對商業(yè)地產(chǎn)等其他領(lǐng)域涉及甚少;二、調(diào)控重點(diǎn)在房產(chǎn)交易過程。“我們一下子松了一口氣，新政絕非實(shí)質(zhì)性地打壓，更不是一棍子打死。所以，我和投資團(tuán)還可以繼續(xù)留在北京，房地產(chǎn)仍可大膽投資?！钡谕顿Y方向上，他們做了調(diào)整:國家出臺的一系列調(diào)控措施，對商業(yè)地產(chǎn)幾乎沒有限制?！耙酝覀兺顿Y喜歡‘眉毛胡子一把抓’。如今，我們的投資領(lǐng)域，從住房、商業(yè)并重，轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)為主，而做商業(yè)地產(chǎn)，是浙商的強(qiáng)項(xiàng)?！?/p>

2009年年底，國務(wù)院常務(wù)會議上提出了“國四條”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，也有提到，政策總體利于房地產(chǎn)業(yè)，未提“發(fā)揮支柱作用”，問陳俊怎么看，他說，國家主要還是會以穩(wěn)定為主，不可能進(jìn)行打壓。即使有什么安撫民心的調(diào)節(jié)政策出臺的話，也是溫和、平緩的，而不會是激烈和劇烈的，就更不用說崩盤了。

就目前的市場形勢來看，陳俊認(rèn)為“商業(yè)市場還有較大的機(jī)會”。商業(yè)是一個永恒的主題。就以往的經(jīng)驗(yàn)，一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)是普通住宅的2.5倍左右，這樣才能達(dá)成一個均衡狀態(tài)。當(dāng)然高于2.5倍也不正常，這意味著住宅被低估了，商業(yè)地產(chǎn)被高估，投資比較危險(xiǎn)。但是目前，這二者的價(jià)格是倒掛的，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格被低估了?！巴顿Y到商業(yè)地產(chǎn)，要趁人之危、逢低入市”。“以后如果有合適的機(jī)會，我們還想大量物色上海、北京的商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目，少數(shù)地段稀缺的地區(qū)還可以考慮長線持有出租?！彼f。

陳俊說，即使市場處在“宏觀的調(diào)節(jié)中”，只要判斷準(zhǔn)確，操作得當(dāng)，投資者仍然有無數(shù)的機(jī)會。他認(rèn)為一線城市較繁華地段每平方米六七萬元是有價(jià)值支撐的，是站得住腳的。這是城市化進(jìn)程中必須會出現(xiàn)的現(xiàn)象和造成的結(jié)果。

如果真像許多人認(rèn)為的，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價(jià)已經(jīng)估高，市場機(jī)會已經(jīng)飽和的話，像大連、南京等二、三線城市里最黃金的地段，還有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會在等投資客們。

莫低估了“實(shí)際購買力”

陳俊認(rèn)為，普通投資客習(xí)慣用自己的猜測判斷市場。

他強(qiáng)調(diào)，普通投資者(泛指買一兩套房子、期盼升值或是靠租金收回投資的形式)不要根據(jù)自己的收入和想象來判斷中國富人，也不要低估對這樣的房子有消費(fèi)需求的人群數(shù)量和消費(fèi)能力。

他說，攤開中國地圖，貫穿中國南北的京廣鐵路沿線的二三線城市他都很看好，也很有興趣，再還有就是沿海的14個開發(fā)、開放城市。

目前，陳俊正在關(guān)注二三線城市。他帶領(lǐng)一幫“粉絲”去湖南長沙、安徽、重慶看市場，“在2005年之前投入的住宅項(xiàng)目，到目前為止收益都至少翻了3倍?，F(xiàn)在一線城市機(jī)會有點(diǎn)飽和，投資回報(bào)率已降到10%，個別項(xiàng)目甚至低于5%，算不上是肥肉了。我們喜歡和積極尋找的是，15%~20%的投資回報(bào)。我們認(rèn)為，一些交通發(fā)達(dá)、資源豐富的二三線城市的房價(jià)是被低估的，它們的發(fā)展?jié)摿Ψ浅４螅彩俏覀円院笾攸c(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，如長沙、成都、沈陽等地方?！?/p>

他說所謂的旅游城市，如目前熱炒的海南島，住宅地產(chǎn)是沒有什么大前途的。根據(jù)目前的情況來看，對所謂的“海南題材”，“浙江投資團(tuán)”沒有外界宣揚(yáng)的那么熱衷，他們在海南島花費(fèi)的精力和投入的資金量都不算大?！巴顿Y團(tuán)的有些人在海南也投了一些，就像資產(chǎn)配置一樣，只要有一些機(jī)會，大家還是愿意配置一點(diǎn)?！?/p>

陳俊認(rèn)為，旅游城市，其實(shí)是留不住人的，人們?nèi)ツ抢锸菫榱擞^光、旅游，并不需要長期居住，也就并不需要住宅。它需要的是有一定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檔次的酒店，而這樣的“標(biāo)的物”并非他們的投資方向和重心。

自投、批發(fā)、掮客，投資客新招式

羅燕紅

“如果你是一個買房前還在算剩下多少年使用權(quán)的人，那你不適合做房地產(chǎn)投資。”這是張羽沖的名言。

張羽沖是最早介入中國房地產(chǎn)市場的投資客之一。憑借在華騰園、富力城等項(xiàng)目上的投資和后來的商鋪投資經(jīng)歷，被媒體譽(yù)為“京城地產(chǎn)投資第一人”。

一般人認(rèn)為，炒房有三種形態(tài): 炒樓花、出租、轉(zhuǎn)手買賣?！俺礃腔ā笔翘兹「哳~訂金、賺差價(jià)，購房出租者是相對保守和實(shí)力不強(qiáng)的投資方法，轉(zhuǎn)手買賣適用于房價(jià)上升較快的城市，在房屋預(yù)售時以較低的價(jià)格買進(jìn)，當(dāng)所買的房屋成為現(xiàn)房后，房價(jià)已有了不小的漲幅。

而在張羽沖看來，房產(chǎn)投資有兩種回報(bào)模式，一種是低買進(jìn)高賣出，打價(jià)格差;這就好比股票市場上的“快進(jìn)快出”的短線投資者。而另一種就是依靠地段的升值，使房產(chǎn)增值。即所謂的價(jià)值投資，就像在資本市場，從巴菲特到普通的基金經(jīng)理，甚至再到普通的投資者都宣稱自己是“價(jià)值投資者”一樣。所謂的價(jià)值投資，不一定要在高點(diǎn)賣出，但卻一定要在低點(diǎn)出手買入，賣的時候覺得值得就賣了，不用在最高點(diǎn)賣出，也算是留點(diǎn)機(jī)會給別人。

在“華騰園”時，張羽沖還只是小打小鬧的“散戶”，到“富力城”時代他儼然已成為大進(jìn)大出的“莊家”:靠自己的人脈關(guān)系和較大的資金量，找到相當(dāng)一部分以較低于一般投資者的價(jià)格買入后，再轉(zhuǎn)手賣給其它資金量較小的投資客。

在房價(jià)迅速上漲飆升的這幾年，他積累了上億元的資金，還替別人炒，他跟出資方達(dá)成一個協(xié)議，用出資方的錢，自己進(jìn)行操作，每年給別人一定的回報(bào)。

現(xiàn)在，除了把自己手里的房子轉(zhuǎn)賣獲利之外，張羽沖又身體力行地開始了另外一種投資和獲利的模式。這也是他目前做的最多的操作方式。

張羽沖認(rèn)為，投資的角度來說，現(xiàn)在3萬了，過一兩年漲到32000-35000元就沒有太大投資意義了，每年漲20%-30%以上才是暴利，對于想賺取差價(jià)的投資者來說，目前價(jià)格漲得太快了，市場空間已經(jīng)縮小了，假設(shè)兩年內(nèi)出了物業(yè)稅，那風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。

“我現(xiàn)在手里已經(jīng)沒有多少房子了，已經(jīng)在逐漸退居二線，現(xiàn)在做的主要是幫助和指導(dǎo)別人投資”張羽沖說。

所謂“幫助”和“指導(dǎo)”，就是指張羽沖自己先看好了房，再介紹給他的“粉絲們”來買，而他自己則從其中獲得一定的傭金或提成，這其實(shí)是充當(dāng)了類似掮客的角色，這個角色頗受開發(fā)商和普通投資人的歡迎。但是，在市場上，“掮客”這樣的角色并不適合大多數(shù)的投資客。充當(dāng)“掮客”的投資者，首先需要自己有過成功的投資操作，并且在媒體有較多曝光率提高他們的知名度，為他們吸引來“粉絲”，同時，他跟開發(fā)商有較多來往，保持了比較友好的關(guān)系，開發(fā)商一方也能給他優(yōu)惠條件和提成。

現(xiàn)在，張羽沖在海南做的主要就是這種模式。1月4日，國務(wù)院正式宣布海南國際旅游島建設(shè)規(guī)劃方案獲批。未來10年內(nèi)海南將建成國際級購物中心。

對海南，張羽沖“非常有信心”。他多次提到，人們開始注重生活品質(zhì)，投資旅游地產(chǎn)正是機(jī)會。他曾在多個場合聲稱，3年后，他對海南的樓市判斷就會見分曉，以前都說海南只有一手市場沒有二手市場，以后就會不一樣了。但他也很謹(jǐn)慎地說，不是所有項(xiàng)目都能有好的收益，還是要要看具體的項(xiàng)目。挑選重點(diǎn)第一是未來熱點(diǎn)地區(qū)，第二要找數(shù)一數(shù)二的開發(fā)商的產(chǎn)品，好的開發(fā)商會設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品。他買的每一套房都會親自到工地考察。

炒房團(tuán)開始介入開發(fā)

這些年，有組織“浙商投資團(tuán)”，成群結(jié)隊(duì)、大江南北地買住宅、買商鋪。像買大白菜一樣，一層一層、一片一片、一棟一棟地買。而隨著市場形勢的變化浙江團(tuán)的打法也“升級換代”。他們由最開始的短線爆炒、快進(jìn)快出、瞬間獲利、獲利走人，到后來的把短線炒房，逐漸拉長，變成為以中長線的價(jià)值投資為主;標(biāo)的物也從最初的住宅投資，轉(zhuǎn)向城市商業(yè)高端投資，到城市綜合體投資。另一大趨勢是，他們中的一些已經(jīng)開始由“二級市場”殺向“一級市場”，逐步開始介入前端的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。

以往，浙江商人在北京做房地產(chǎn)投資，除了有個別知名房地產(chǎn)商是直接做地產(chǎn)開發(fā)，其他人都是買房、在銷售市場上行動。不過，從前年以來，形勢發(fā)生了一些變化。這些資金有一大部分，逐漸由買房轉(zhuǎn)為買房和開發(fā)并舉。陳俊說，這是因?yàn)?，房地產(chǎn)價(jià)格比以前高了，在“二級市場”的獲利空間也相對變小，而浙江人通過在房地產(chǎn)“二級市場”摸爬滾打這幾年，不再“人生地不熟”了，對市場的環(huán)境和變化都更加了解了，所以他們開始尋求利潤更加豐厚的開發(fā)環(huán)節(jié)的投資機(jī)會。

而相比傳統(tǒng)的民間借貸或炒房，如今，受過完整高等教育甚至有海外教育背景的浙商 “富二代”們常用的是聯(lián)合發(fā)起基金、創(chuàng)投資本等，他們的操作方法更為公司化和規(guī)范化。

陳俊介紹說，“浙商投資團(tuán)”一般用這幾種模式;一、項(xiàng)目整包后分租。這是最簡單、也最常見的方式。整體承包的好處是能壓低價(jià)格，一下承租10年、20年。然后，再重新包裝、定位、以及對外招商;二、以租代買。如果一個項(xiàng)目投資兩三億元;只需要首付啟動資金3000萬元;半年后再付一筆錢;一年后又付一筆錢。兩三個億，在幾年之內(nèi)付清。三、協(xié)助招商引資，按業(yè)內(nèi)規(guī)矩賺得傭金。四、只買攤位，再轉(zhuǎn)租。

2005年投資萬年花城的時候。開發(fā)商看一下來這么多浙商集體看房，也高興。因?yàn)檫@就意味著，浙江投資資本看好他的樓盤，這簡直是營銷宣傳的“活廣告”。這次購房行動，陳俊說確實(shí)吸引了不少媒體的關(guān)注，甚至招來了日本、新加坡、澳大利亞等海外媒體。陳俊和他的投資團(tuán)，不僅記者采訪他，甚至連房展會的老總，擔(dān)心展會冷清，也專程登門，請他們到房展會上露露面，幫忙激活人氣。當(dāng)然，開發(fā)商也會給他們優(yōu)惠和折扣。

成立中介公司炒房

李欣夫婦是較早投入炒房的一批人，他的丈夫更是屬于最早的一批，到如今已經(jīng)有13年的時間了。他們的炒房也與普通人不同，為炒房，他們成立了一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。通過經(jīng)紀(jì)公司的各家店鋪進(jìn)行信息上的便利分享，了解房地產(chǎn)市場第一手的資料。

李欣介紹，2010年年初，看房者相比去年有大幅下降。過去她的公司每個店面一天看十多套房，最高紀(jì)錄是去年12月，單店單日成交20套左右，基本形勢是“上午看房，下午簽約”，市場太過火爆，購房者的心理有點(diǎn)失控;現(xiàn)在一天看三四套就算不錯了，很多店鋪1月份只成交了一二套。

但李欣認(rèn)為這是符合往年的成交變化規(guī)律的，歷年交易都是年初和年底少，中間，特別是九十月份二手房交易比較活躍。去年相對而言，稍顯反常，年底非?；?。

張欣說，一般人都有追漲和等跌的心態(tài)，房價(jià)目前可能會有一個觀望期，成交暫時被預(yù)期壓制了，劉欣認(rèn)為從自己八九年來的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷來看，房價(jià)往往跌少漲多，跌小漲大。在觀望過后價(jià)格還會上來，全年下跌的可能性不大，北京房價(jià)“暴跌”更難，崩盤則“簡直無從說起”。好的信號一出來，房地產(chǎn)市場就會有成交的動力，而市場活躍很快就會帶來價(jià)格的上漲。

“不過房價(jià)漲跌對于中介來說影響較小，我們看重的是成交量，看買賣雙方能否爽快地達(dá)成一致?！睆埿勒f，自己只是市場上的“散戶”，房價(jià)漲跌對她來說是不可抗拒的因素，只能順其自然，而成交量相對而言是她可以控制和努力的，也是她獲利的一個主要方面。

李欣認(rèn)為，普通購房者買房大家都想買到便宜的，越便宜越好。但是其實(shí)價(jià)格中間的、不高不低，與市場水平一致的最好。因?yàn)檎嬲暮玫牡蛢r(jià)的房子不可能到普通老百姓手中，早在中介手里就把低價(jià)房子截下了，自己投資或介紹給相熟的投資者，過了幾手，價(jià)格很快就上去了。

從信號上說，她認(rèn)為并沒有準(zhǔn)確的指標(biāo)或者現(xiàn)象可以判斷房地產(chǎn)市場。但中介非常關(guān)注房地產(chǎn)稅收、購房貸款方面的政策，因?yàn)樗麄円?fù)責(zé)替客戶做這些，同時這也是他們賺取利潤的主要來源之一。國家的政策，目前來看對市場的根本作用效果不大，特別是營業(yè)稅，這么多年增加交易成本，最后都會轉(zhuǎn)嫁到買方身上。

房地產(chǎn)市場變數(shù)太多，國家政策還是最重要的方向標(biāo)。她很注意領(lǐng)會國家的新出臺政策體會字里行間的意思，做出自己的理解和解讀。例如在2009年年初，政府出臺政策，是希望房價(jià)不跌。而當(dāng)前政策的一個中心思想就是不希望房價(jià)過快上漲。總體還是想保持比較平緩的態(tài)勢。

2010首屆中國經(jīng)濟(jì)年會

財(cái)智巔峰對話把脈經(jīng)濟(jì)動態(tài)

1月17日，“2010首屆中國經(jīng)濟(jì)年會”在北京隆重舉行，本次年會以“宏觀經(jīng)濟(jì)分析與展望”為主題。與會的60多位政府官員，100余位專家學(xué)者及200余名頂尖知名企業(yè)家使此次大會成為當(dāng)下規(guī)格最高、最受矚目的年度經(jīng)濟(jì)盛會。

一汽-大眾奧迪品牌再次以創(chuàng)始年度合作伙伴身份鼎力支持年會，向會議提供官方貴賓用車，以此展現(xiàn)了國內(nèi)一流汽車企業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)增長的信心和責(zé)任。作為首屆中國經(jīng)濟(jì)年會“唯一指定牛奶”的特侖蘇全程為參會的政要學(xué)者和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)袖提供高品質(zhì)的營養(yǎng)牛奶，見證精英智慧的誕生。

首屆中國經(jīng)濟(jì)年會圍繞后危機(jī)時代全球及中國的新經(jīng)濟(jì)策略，立足宏觀經(jīng)濟(jì)，探討中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的“新起點(diǎn)、新機(jī)遇、新挑戰(zhàn)”。在全球經(jīng)濟(jì)衰退的態(tài)勢得到遏制、中國實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢下，首屆中國經(jīng)濟(jì)年會搭建了高端、莊嚴(yán)、權(quán)威的溝通平臺，打造了中國最高規(guī)格的經(jīng)濟(jì)盛典。本次年會中，特侖蘇也與多位專家學(xué)者一起，共同探討了未來乳業(yè)發(fā)展對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。

包括國家發(fā)展和改革委員會副主任兼能源局局長張國寶、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新、國家開發(fā)銀行董事長陳元、國家發(fā)展和改革委員會副主任張曉強(qiáng)、中央財(cái)經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任劉鶴、北京大學(xué)社會科學(xué)部部主任厲以寧、中國人民銀行貨幣政策委員會委員樊綱在內(nèi)的國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員和企業(yè)界人士，共同就全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新趨勢、經(jīng)濟(jì)增長新動力及管理通脹促消費(fèi)的話題進(jìn)行了高規(guī)格的對話和深入的探討。

從達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇到博鰲亞洲論壇，再到中國經(jīng)濟(jì)年會，一汽-大眾奧迪品牌不僅是中國社會名流和精英青睞的高檔座駕，也是國際高規(guī)格會議的合作伙伴，一路相伴各類深具進(jìn)取心與責(zé)任感的頂級經(jīng)濟(jì)盛會，鼎力支持的同時盡顯企業(yè)公民形象。

一汽-大眾奧迪品牌作為中國高檔汽車品牌的領(lǐng)軍者，在2009年也從國家推出的各項(xiàng)支持汽車發(fā)展的政策中受益匪淺，不僅自身全年累計(jì)銷量一舉創(chuàng)下超過15萬輛的新紀(jì)錄，同比增長33.1%，同時還帶動了下游零部件等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為保增長、促內(nèi)需的宏觀目標(biāo)貢獻(xiàn)出一份力量。

公司董事、總經(jīng)理安鐵成在采訪中表示:“汽車工業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，能撬動數(shù)倍于自身規(guī)模的上、下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)及增值服務(wù)業(yè)的增長，在2009年中國經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮了重要作用。毋庸置疑，中國雖然已經(jīng)是全球第一大汽車市場，但中國汽車市場的長期發(fā)展?jié)摿σ廊皇志薮?，而汽車工業(yè)能為國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長提供長期的推動力。展望2010年，汽車企業(yè)有責(zé)任也有能力保持汽車市場價(jià)格穩(wěn)定，并通過積極發(fā)展汽車金融服務(wù)、開拓二三級市場，為促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需貢獻(xiàn)一己之力?！?/p>

奧迪品牌回顧

● 奧迪品牌由奧古斯特#8226;霍希(August Horch)于1909年7月16日創(chuàng)立，擁有超過百年的傳奇歷史。秉承“突破科技、啟迪未來”的品牌理念和“進(jìn)取、尊貴、動感”的品牌價(jià)值，奧迪不斷挑戰(zhàn)現(xiàn)狀，引領(lǐng)技術(shù)和設(shè)計(jì)創(chuàng)新。2008年奧迪品牌全球總銷量首次突破100萬輛，連續(xù)13年刷新銷售紀(jì)錄，并成為盈利能力最強(qiáng)的國際汽車廠商之一。自1988年奧迪品牌進(jìn)入中國以來，經(jīng)過20余年植根中國市場的精耕細(xì)作，一汽-大眾奧迪品牌憑借在品牌、產(chǎn)品、服務(wù)等領(lǐng)域的綜合競爭優(yōu)勢始終領(lǐng)跑國內(nèi)高檔汽車市場。

● 2009年奧迪品牌在華銷量達(dá)到157，188輛(不包括香港)，同比增長33.1%。目前奧迪品牌在中國產(chǎn)品線涵蓋A、Q、R三大系列，主要包括A系列轎車車型A4L、A6L、A5/S5、A8L/S8;Q系列SUV車型Q5、Q7;R系列跑車車型R8、TT/TTS。一汽-大眾奧迪品牌擁有國內(nèi)最成熟的銷售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，160家授權(quán)經(jīng)銷商覆蓋了全國95個城市，其尊貴、完善的服務(wù)共8次摘得J.D.Power公布的“中國汽車用戶服務(wù)滿意度”冠軍和“中國汽車銷售滿意度”冠軍。

關(guān)于特倫蘇

● 2005年，特侖蘇初問世時，即以一種革新的視角，將高端奶的概念真正引入了中國乳業(yè)。此后，乳業(yè)步入了“黃金時代”。

● 這種變化，不僅為消費(fèi)者帶來了更豐富多樣的選擇，更為乳企的同質(zhì)化競爭找尋了新出路?？梢哉f，特侖蘇創(chuàng)造了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是乳業(yè)升級的典范。