[摘要] 以北京市為例，通過對房地產(chǎn)價格影響因素的分析，研究各種因素對房地產(chǎn)價格的作用機理，并通過對影響我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格的主要包括土地價格指數(shù)、房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)等因素，利用統(tǒng)計方法，與房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行實證檢驗。實證檢驗表明目前北京市的房地產(chǎn)政策能夠很好的把握當(dāng)前經(jīng)濟形勢，能夠使用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)房地產(chǎn)政策消費者信心指數(shù)土地價格房租Granger檢驗

一、引言

1988年第一次住房制度改革工作會議以來，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了20余年歷史。這20年中我國房地產(chǎn)一直保持著高投資、高增長，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率越來越高，存在著房價過高、局部過熱的問題。從2003年下半年開始，政府開始對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，使用了包括產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)規(guī)范、利率政策、政府補貼，以及目前的廉租房、“兩限房”等手段，力求確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。特別是金融危機之后，為應(yīng)對危機、實現(xiàn)“保增長”的戰(zhàn)略目標(biāo)，更出臺了一系列刺激政策，房地產(chǎn)業(yè)開始走出房價和成交量的寒冬，北京地區(qū)房價大漲、土地市場活躍，取得了超預(yù)期效果。然而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻有悖于平穩(wěn)健康發(fā)展的初衷。若用國際上通用的指標(biāo)來衡量，絕大部分指標(biāo)都顯示我國房價水平已明顯偏離合理軌道。那么，到底是什么在支撐我國的高房價?

二、房地產(chǎn)市場供求及房價分析分析

1.房地產(chǎn)價格

西方經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為房地產(chǎn)價格是在市場條件下房產(chǎn)的使用價值的貨幣表現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場上，供給因素(主要指成本)和需求因素共同影響房產(chǎn)的價格走勢。房地產(chǎn)成本是在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營的過程中的損耗，包括土地獲得費用、建安成本和相關(guān)稅費等。

首先，土地因素。房地產(chǎn)成本中行業(yè)相關(guān)稅費基本變動小，具有剛性;建安成本主要包括建材費與人工費。房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，建安和銷售都發(fā)生在完全競爭市場(見圖1)，只有土地獲取發(fā)生在壟斷市場(見圖2)。在我國，城市屬于國家所有，政府以掛牌拍賣的方式，向市場供應(yīng)土地。由于土地的稀缺性和不可再生性，土地市場的供應(yīng)量限制，近年來我國的土地供應(yīng)越來越少，這導(dǎo)致政府不可能會降低土地價格，從而繼續(xù)推動土地價格維持上漲。從目前的房產(chǎn)開發(fā)情況看，地價已經(jīng)成為房產(chǎn)價格的主要成本之一，土地供應(yīng)制度成為調(diào)控房產(chǎn)市場的重要手段。本文用城市土地價格指數(shù)反映土地市場的供求情況，通過分析我們可以知道房地產(chǎn)價格與土地價格正相關(guān)(圖3)。

資料來源:《北京市統(tǒng)計年鑒》2009

其次，需求因素。改革開放以來，我國GDP保持著較高的增長速度，國民財富的增加、人民生活水平的提高，消費者預(yù)期未來經(jīng)濟狀況良好，必然要求改善住房，提高生活水平;資金有投資需求，相較于股市的高風(fēng)險和房地產(chǎn)開發(fā)的高投入，在預(yù)期未來北京房地產(chǎn)持續(xù)高漲的前提下，只有購買房地產(chǎn)作為投資最適合個人和家庭投資，進(jìn)一步推動了住宅價格的快速上漲。

第三，房屋租賃價格。對房屋的使用權(quán)獲得有購買和使用兩種形式，二者之間存在一定的替代關(guān)系。房屋租賃價格在一定程度上反映房屋銷售價格。理論上講，房租是憑借房屋所有權(quán)的貨幣化，在房屋價格p和房租α之間應(yīng)該存在如下關(guān)系:

p=a/r(其中r代表利息率)

房價和利息決定共同決定房租的價格。房屋租賃價格可以在一定程度上反映房地產(chǎn)的價格，是房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。

從以上的分析中，我們可以得出，在房地產(chǎn)市場中，土地價格、消費者預(yù)期、房屋租賃價格共同影響房地產(chǎn)。

2.目前房價的形成原因

首先，第三人支付房屋價格已經(jīng)成為“潛規(guī)則”。房屋成為家庭的最大開支，一套房屋需要三代人共同支付，幾個家庭支持一對年輕人買房，成為社會主流觀念。鑒于財富創(chuàng)造的積累性，這一購房模式具有完全的不可持續(xù)性。

其次，投資投機需求旺盛。截至2009年10月，我國的股市、房市經(jīng)歷了近十年的持續(xù)上漲，雖然2005年和2008年深圳、廣州等地區(qū)出現(xiàn)過短暫的小幅下跌，但之后往往出現(xiàn)更大漲幅、更長時間的反彈，增強了購房者預(yù)期;資產(chǎn)價格上漲的財富效應(yīng)支持了投資投機者的有效需求。同時，政府出臺的諸多優(yōu)惠政策，大大降低了購房成本，這在一定程度上是鼓勵合理需求的同時，更使眾多“搭便車”者的投機需求進(jìn)一步膨脹。另外，政府不斷釋放流動性，流動性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期，購房保值也很正常。

第三，房地產(chǎn)市場供求矛盾一直沒能有效解決。從根源上講，土地尤其是房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)剛性是根本原因，土地是稀缺資源，供給上缺乏彈性，存在地區(qū)性和不完全競爭性;同時市場機制的不健全，信息不對稱，捂盤惜售、哄抬房價、跟風(fēng)現(xiàn)象間接推高了房價。在市場經(jīng)常性地處于供不應(yīng)求狀態(tài)的情況下，房價不漲幾乎是不可能的。

鑒于對城市化水平、利率水平等數(shù)據(jù)獲取難度，本文主要通過對土地價格指數(shù)、房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)、城市有效購買需求對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，通過對歷史數(shù)據(jù)的不斷挖掘，力求找到影響房地產(chǎn)市場的因素，為政府在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中找出依據(jù)。

三、對房地產(chǎn)價格影響因素的實證研究

房地產(chǎn)市場一般分為住宅市場與非住宅市場。我們主要研究北京市房地產(chǎn)中的住宅市場，分析各種要素與房屋銷售價格指數(shù)的影響。根據(jù)分析結(jié)果，歸納出北京市住宅市場價格的影響因素， 并分別進(jìn)行Granger檢驗，分析其對房地產(chǎn)價格形成的影響。

1.數(shù)據(jù)選取及平穩(wěn)性分析

本文選取了2006年1月到2009年9月的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行計量分析，包括房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)(住宅)、土地銷售價格指數(shù)、房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)，以及社會財富。但是，北京市統(tǒng)計局提供的土地銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)都是季度數(shù)據(jù)，不利于數(shù)據(jù)的處理。為了保證數(shù)據(jù)的真實性和模型的可靠性，我們將對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行近似處理。其中，北京市居民消費價格指數(shù)(CPI)(數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局)中租房費用指數(shù)部分作為考察指標(biāo)，替代房屋租賃價格指數(shù);土地市場是壟斷市場，北京市供地保持著一定的連續(xù)性，取北京市建筑企業(yè)購地費用(數(shù)據(jù)來自清華金融研究數(shù)據(jù)庫)近似替代土地價格指數(shù);消費者購房行為是建立在自身預(yù)期的條件下的(包括經(jīng)濟前景、收入預(yù)期等)，消費者信心指數(shù)反映消費者對本地經(jīng)濟信心強弱的指標(biāo)，是綜合反映并量化消費者對當(dāng)前經(jīng)濟形勢評價和對經(jīng)濟前景、收入水平、收入預(yù)期，以及消費心理狀態(tài)的主觀感受，預(yù)測經(jīng)濟走勢和消費趨向的一個先行指標(biāo)，成為影響消費者購房行為的重要因素(數(shù)據(jù)來自清華金融研究數(shù)據(jù)庫)。

對各變量進(jìn)行平穩(wěn)性分析，檢驗所使用的時間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。ADF平穩(wěn)性檢驗結(jié)果如表1所示?？芍鱾€變量的時間序列數(shù)據(jù)并非平穩(wěn)，它們必須通過1階或者2階差分后才能成為模型中可以使用的平穩(wěn)數(shù)據(jù)。

2.Granger因果關(guān)系檢驗

首先，對表1中各變量進(jìn)行Granger檢驗，檢驗結(jié)果見表2。從表中可以看到，Lnland是Lnhousep的三階Granger原因，Lnhousep和Lnrentp互為Granger因果，而lnhousep是Lnconsi的Granger原因，而反向則不成立。通過Granger檢驗發(fā)現(xiàn)，土地和房租價格是房地產(chǎn)價格的Granger原因，而房地產(chǎn)價格是又房租和消費者信心的Granger原因。相較于房屋租金和消費者信心指數(shù)，土地價格和房租指數(shù)更能解釋房價形成問題。

3.共線性分析及調(diào)整

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論我們知道，房屋租賃價格指數(shù)是反映消費者消費的指數(shù)，當(dāng)經(jīng)濟繁榮時，消費者信心指數(shù)較高，房屋租賃價格指數(shù)也較高;當(dāng)經(jīng)濟衰退時，消費者信心指數(shù)下跌，房屋租賃價格指數(shù)也隨之下跌。同時，土地作為重要的生產(chǎn)資料，它也必然受經(jīng)濟發(fā)展的影響。因此預(yù)測三者之間存在一定的共線性。

首先，我們對數(shù)據(jù)做多元線性回歸，得到下圖:

可以看到F統(tǒng)計值較大，F(xiàn)檢驗顯著，t統(tǒng)計值較小，t統(tǒng)計不顯著，只有Lnconsi的統(tǒng)計量顯著，顯然存在共線性。但是，當(dāng)分別使用Lnlandp、Lnrentp和Lncosi對Lnhousep進(jìn)行回歸時，得到的判定系數(shù)R2的值見表3:

因為因變量對所有自變量回歸的擬合優(yōu)度大于任何一個自變量對其余自變量回歸的擬合優(yōu)度，我們可以對多重共線性不做處理。這樣我們得到的回歸方程是:

1nhousep=-0.2914-0.00201nlandp+1.07031nconsi+0.02761nrentp

(0.4937) (0.0038) (0.0765) (0.0791)

回歸模型表明土地價格與房價變動呈相反的趨勢，而消費者信心指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)與房價成同方向變動，并且消費者信心變化對房價的影響最大。

四、結(jié)論與建議

通過以上分析，可以認(rèn)為土地價格對房地產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響，土地價格上升導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，進(jìn)而房價下降。房租水平和房價互為Granger因果，可以解釋為房地產(chǎn)價格影響著房租水平，而房租水平的上漲又推動房地產(chǎn)進(jìn)一步上揚。消費者信心指數(shù)反映消費者對未來收入、經(jīng)濟狀況和生活水平的預(yù)期，當(dāng)預(yù)期未來收入增加時，消費者可能提出改善住房要求甚至是貸款買房，Granger檢驗結(jié)果說明了目前消費者信心指數(shù)指數(shù)對目前較高的房價存在一定的依賴關(guān)系，如果房價停止上漲，會對消費者信心產(chǎn)生一定的副作用。

房地產(chǎn)市場是一個逐步完善的市場，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控走過了從計劃性、行政化到經(jīng)濟性、市場化逐步完善的過程，當(dāng)前市政府推出的政策性住房和鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策恰恰正是市場化的體現(xiàn)。這是因為:房價受消費者信心和房租水平的影響比較大，只要采取積極的政策措施，例如:第一，以人為本，爭取保證市民的基本住房要求，特別是城市夾心層、困難群體的住房要求，提供更多的經(jīng)濟適用房;兩限房、廉租房等政策性住房，使多種市場主體參與房地產(chǎn)市場，改善房地產(chǎn)供給，降低房租水平;第二，千方百計提高消費者信心指數(shù)，正如溫家寶同志所說“信心比黃金更重要”，在當(dāng)前的經(jīng)濟尚未完全走出金融危機的情況下，鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展，，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的刺激和拉動作用，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展;同時，著眼于經(jīng)濟發(fā)展，努力提高居民收入水平，保持經(jīng)濟發(fā)展一貫的水平，增強消費者對市場信心和購買能力。

房地產(chǎn)的發(fā)展離不開市場，房地產(chǎn)市場化的歷史是一部宏觀調(diào)控的發(fā)展史。經(jīng)過20余年市場經(jīng)濟的熏陶和教育，我們已經(jīng)逐步放棄了最初的行政命令，開始轉(zhuǎn)向利用市場、尊重市場的市場化探索。在社會主義市場經(jīng)濟制度下，房地產(chǎn)業(yè)管理會更加體現(xiàn)市場力量，要求把房地產(chǎn)市場調(diào)控和解決居民住房需求結(jié)合起來，體現(xiàn)以人為本，體現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧，使“看不見的手”和“看得見的手”共同為房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。

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