[摘要] 隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，農(nóng)村的面貌也悄悄發(fā)生著轉(zhuǎn)變，“空心村”成為我國(guó)農(nóng)村結(jié)構(gòu)的新形態(tài)?！翱招拇濉爆F(xiàn)象導(dǎo)致大量農(nóng)宅空置，造成了農(nóng)村土地資源的極大浪費(fèi)。這些資源的長(zhǎng)期閑置，對(duì)農(nóng)民擴(kuò)大再生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展都造成了極大的危害，并嚴(yán)重影響了農(nóng)村的人居環(huán)境。針對(duì)該現(xiàn)象，筆者運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會(huì)學(xué)知識(shí)對(duì)其產(chǎn)生的原因和危害進(jìn)行了分析，并由此提出了“空心村”整治的途徑和方法——宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，并結(jié)合十七屆三中全會(huì)土地改革的有關(guān)精神對(duì)流轉(zhuǎn)的方式和作用作了具體分析，并提出了詳細(xì)的實(shí)施意見(jiàn)。

[關(guān)鍵詞] 空心村土地制度改革宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

“說(shuō)村不是村，有院沒(méi)有人，說(shuō)地不是地，草有半人深?！边@就是“空心村”的真實(shí)寫(xiě)照。農(nóng)村住宅空心化是中國(guó)廣大農(nóng)村聚落空間結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展到特定歷史時(shí)期的一種特殊現(xiàn)象。改革開(kāi)放后，隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，農(nóng)民建房選址多趨向于交通相對(duì)便利的公路干道附近，農(nóng)村建設(shè)用地呈外延密集中心空置的趨勢(shì)。同時(shí)，隨著城市化的不斷發(fā)展，受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市，但受到戶(hù)籍制度等方面因素的約束，他們保留了原有的宅基地及住宅。所以，“空心村”也被定義為“是在農(nóng)村現(xiàn)代化過(guò)程中，由于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變?cè)斐纱迩f內(nèi)部建設(shè)用地限制的一種聚落空間形態(tài)的異化現(xiàn)象”。 “空心村”現(xiàn)象已經(jīng)是現(xiàn)當(dāng)今農(nóng)村普遍出現(xiàn)并嚴(yán)重阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)及生活水平進(jìn)一步發(fā)展的問(wèn)題之一。

一、“空心村”的產(chǎn)生原因

“空心村”現(xiàn)象形成的背后有其復(fù)雜而深刻的原因。為尋找形成的原因，進(jìn)行了大量的表格調(diào)查、實(shí)地考察、資料收集等，并對(duì)上述信息進(jìn)行了分析，得出了以下原因。

首先，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化的表現(xiàn)和中國(guó)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。從全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化演進(jìn)的歷程來(lái)看，“空心村”現(xiàn)象是伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化的進(jìn)程而產(chǎn)生發(fā)展的。從我國(guó)的基本國(guó)情來(lái)看，隨著改革開(kāi)放，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，而我國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，存在著由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)部門(mén)和現(xiàn)代商業(yè)構(gòu)成的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，處于弱勢(shì)地位的農(nóng)業(yè)由于利潤(rùn)和勞動(dòng)邊際生產(chǎn)率低，對(duì)高素質(zhì)勞動(dòng)力缺乏吸引力，而工業(yè)化程度較高的城市能提供給勞動(dòng)力較為優(yōu)厚的待遇，使得農(nóng)村勞動(dòng)力在利益的趨勢(shì)下大量涌入城市，尋找更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。與之相應(yīng)的是，由于戶(hù)籍制度的制約以及傳統(tǒng)觀念的束縛，再加上出于對(duì)城鎮(zhèn)就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，即使在城市中有了居所，農(nóng)村的老房子依然被保留了下來(lái)。而國(guó)家對(duì)這種多宅現(xiàn)象并沒(méi)有相關(guān)的法令予以約束，長(zhǎng)此以往，這些長(zhǎng)期空置的老房子就成為了“空心村”景觀的構(gòu)成元素。

第二，缺少完善的村鎮(zhèn)規(guī)劃和強(qiáng)有力的行政管理體制，公用設(shè)施不完善。我國(guó)農(nóng)村現(xiàn)在的住房基本上建筑年限都已超過(guò)十年，甚至有三十年以上的建筑，這些房屋年久失修，存在安全隱患，且多為自發(fā)建設(shè)，缺乏整體規(guī)劃，也不利于道路修建和公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的建設(shè)部門(mén)對(duì)建房沒(méi)有嚴(yán)格依法審批和系統(tǒng)管理，出現(xiàn)了一家多地，一家多房的情況。而在村莊方面來(lái)說(shuō)，有些村莊公共積累極少且村干部更迭頻繁，所以在位的村干部往往沒(méi)有資金和動(dòng)力去進(jìn)行村鎮(zhèn)面貌大整頓這種需要大量資金又出力不討好的工作。他們往往不愿意因?yàn)榘徇w得罪村民，而任憑村民自行解決問(wèn)題，村民的自發(fā)性和盲目性最終造成了“空心化”程度進(jìn)一步加深。

最后也是最重要的一點(diǎn)是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，這也被認(rèn)為是空心村現(xiàn)象產(chǎn)生的根源。農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，但屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組哪一級(jí)并沒(méi)有規(guī)定清楚，這就給土地管理帶來(lái)了相當(dāng)大的困難。而且按我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。而對(duì)于農(nóng)村在基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)钡绞邔萌腥珪?huì)以前，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)也沒(méi)有明確規(guī)定。所以，農(nóng)村住房的轉(zhuǎn)讓一直不受法律保護(hù)，流轉(zhuǎn)十分困難，這也是為什么村民寧可將房屋空置，也不愿意將其轉(zhuǎn)賣(mài)他人的根本原因。而同時(shí)，有些村民抱著“不占白不占，占了也白占”的心理，在建了新宅以后，依然保留空置的舊宅，導(dǎo)致新宅不斷地向外擴(kuò)展。

二、空心村帶來(lái)的問(wèn)題

“空心村”現(xiàn)象不僅擾亂了村莊空間布局，同時(shí)帶來(lái)了許多經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。

第一點(diǎn)，土地資源的浪費(fèi)。土地資源作為一種不可再生資源，是人類(lèi)社會(huì)最基本的的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)對(duì)象。而空心村的存在導(dǎo)致大量耕地被占用，直接危害到了糧食生產(chǎn)和農(nóng)民增收，加劇了生態(tài)環(huán)境的惡化。從宏觀上看，“空心化”程度的加劇讓本就短缺的耕地?cái)?shù)量更是飛速減少，逼近溫總理所提的18億畝紅線(xiàn)，我國(guó)耕地資源形勢(shì)不容樂(lè)觀?？罩猛恋氐臄?shù)量十分驚人!有些村的空置用地占全村總占地面積(生活用地與農(nóng)田之和)的近十分之一，若照此推算，全國(guó)的空置用地面積將是一個(gè)多么驚人的數(shù)字，這不得不引起我們高度關(guān)注和重視。

第二點(diǎn)，農(nóng)村人才流失和養(yǎng)老問(wèn)題。大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市，是造成空心村的原因之一，反過(guò)來(lái)，“空心村”所造成的惡劣的生活環(huán)境，使得人們外出務(wù)工的念頭更加強(qiáng)烈。隨著外出務(wù)工人員的日益增多，農(nóng)村常住人口的構(gòu)成悄然發(fā)生著變化。大批青壯年勞動(dòng)力離開(kāi)了村子，他們往往被認(rèn)為是掌握知識(shí)和技術(shù)的農(nóng)村“精英”，他們的離開(kāi)，讓本就落后的農(nóng)村喪失了青春和活力，并在資本利益的驅(qū)使下，造成資本從利潤(rùn)率較低的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向利潤(rùn)率高的產(chǎn)業(yè)，從而引發(fā)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)空洞化。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)在此影響下，趨于停滯甚至倒退，本就驚人的城鄉(xiāng)差距被越拉越大。同時(shí)，農(nóng)村基層干部的年齡老齡化嚴(yán)重，后備干部極其缺乏，使得農(nóng)村面臨人才短缺的危機(jī)。與此相關(guān)的是，以老人，孩子，婦女為主的留守人員的生活問(wèn)題，特別是老年人，由于他們已喪失自主勞動(dòng)能力，孩子不在身旁照料，又沒(méi)有養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障，除了心理上的孤單寂寞，經(jīng)濟(jì)上也只能依靠外出務(wù)工的子女，往往晚年生活的并不愉快。再加上青壯年的大量流出，老人的比例逐年提高，農(nóng)村的養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)危害到了社會(huì)穩(wěn)定。越來(lái)越多的老人被留在家中，他們的生活和健康無(wú)人照料。

第三，生活環(huán)境日趨惡化。生活環(huán)境的惡化加劇了“空心村”的形成，而“空心化”程度的加深使得生活條件日趨簡(jiǎn)陋。在空置的房屋周?chē)?，由于長(zhǎng)期無(wú)人居住，景象逐漸荒蕪衰敗，公共設(shè)施年久失修，而新的設(shè)施難以進(jìn)行修建，老舊的房屋留下了諸多安全隱患。

最后一點(diǎn)，影響社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展。我國(guó)農(nóng)業(yè)人口眾多，而農(nóng)民和農(nóng)村問(wèn)題始終是社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的關(guān)鍵，要真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)的現(xiàn)代化，就必須將農(nóng)村問(wèn)題妥善解決?！翱招拇濉眴?wèn)題的不斷蔓延，將嚴(yán)重危害我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)安全，導(dǎo)致農(nóng)村居住環(huán)境的持續(xù)惡化，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的繁榮，危害整個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)治久安。

三、空心村的整治措施

由于“空心村”給我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成了極大的危害，早日解決該問(wèn)題已成為不僅僅是農(nóng)民自身，也是全國(guó)上下共同的心愿。在“空心村”現(xiàn)象引起人們廣泛關(guān)注后，人們圍繞該現(xiàn)象提出了許多治理意見(jiàn)。綜合分析來(lái)說(shuō)，我們應(yīng)該從標(biāo)、本兩個(gè)方面來(lái)改變這種現(xiàn)象。

首先，各級(jí)應(yīng)盡快制定和出臺(tái)整治“空心村”的法規(guī)或政策，規(guī)范宅基地占用標(biāo)準(zhǔn)，使“空心村”整治有法律政策依據(jù)。特別是村兩委干部，要重視村建規(guī)劃管理，常抓不懈，一屆抓一屆，傳好接力棒。縣區(qū)政府應(yīng)制訂農(nóng)民建房管理辦法，做到“先建老宅基后批新屋基;先拆改老房屋，再建新住房”。通過(guò)這些約束機(jī)制防止“空心村”現(xiàn)象出現(xiàn)或擴(kuò)大。有關(guān)部門(mén)要依法辦事，嚴(yán)格執(zhí)行“無(wú)規(guī)劃，不批地”、“先規(guī)劃，后批地”政策，杜絕“以罰代批”行為。其實(shí)在訪談過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，很多村一級(jí)的干部和村民都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題了，只是上級(jí)管得松，又受到利益驅(qū)的使，總是力不從心。

其次，要讓村民樹(shù)立法律觀念。村委會(huì)要配合村小組深入農(nóng)戶(hù)中，多做思想教育工作。用黨的政策說(shuō)服群眾，用文明道德去感化村民，用法律觀念去教育每個(gè)人，從而化解宗族矛盾，調(diào)解宅基地糾紛，解決“空心村”現(xiàn)象。

而且，還要開(kāi)展對(duì)宅基地占用情況的大清查，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行“空心村”治理試點(diǎn)，對(duì)多占的或“人走屋空”的宅基地全部收回由集體統(tǒng)一管理。對(duì)于規(guī)模比較大、經(jīng)濟(jì)條件比較好的村莊要落實(shí)村莊規(guī)劃，填實(shí)插建，平房改樓房。通過(guò)拆遷舊宅、茅廁、豬圈等，打通道路，搞村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減少占用耕地，使村莊用地趨于合理。

以上這些措施都可以在一定程度上減輕“空心村”現(xiàn)象的程度，一直其進(jìn)一步蔓延，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，“治標(biāo)不治本”，沒(méi)有從根源上解決導(dǎo)致“空心村”形成的原因，換言之，土地產(chǎn)權(quán)，這個(gè)導(dǎo)致“空心村”的根源并沒(méi)有被消除。所以，要通過(guò)促進(jìn)農(nóng)宅關(guān)系的發(fā)展，逐步消除農(nóng)村住宅的空置問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)宅基地供求平衡，提高土地集約化程度和利用的效率問(wèn)題。結(jié)合今年十七屆三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)權(quán)問(wèn)題的提出，“空心村”現(xiàn)象的根本解決看到了一線(xiàn)曙光。下面將對(duì)解決“空心村”問(wèn)題的基本措施——農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的合理性進(jìn)行分析。

從歷史上來(lái)說(shuō)，我國(guó)的土地制度對(duì)于農(nóng)村土地處置權(quán)得有關(guān)問(wèn)題一直不太明確，《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地的所有權(quán)屬于集體(村民或村民小組)，但國(guó)家“賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地所有權(quán)”，這種權(quán)利具體表現(xiàn)為農(nóng)戶(hù)對(duì)土地的所謂承包權(quán)。土地承包法事實(shí)上顯示了國(guó)家集體和農(nóng)戶(hù)對(duì)土地所有權(quán)的分割，但卻沒(méi)有明確、清晰、合理的界定它們之間的權(quán)利邊界。但法律不能將權(quán)利的邊界明晰時(shí)，實(shí)際的政治力量將取代法律效力，而產(chǎn)生真正的作用。在此狀況下，農(nóng)民的利益將被極大削弱，他們所真正擁有的不過(guò)是一個(gè)不完整的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，即不完整的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)和保障預(yù)期極低的土地使用權(quán)。而從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)說(shuō)，目前，我國(guó)城市居民購(gòu)買(mǎi)商品房后，即獲得了該房產(chǎn)的使用權(quán)，房屋成為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，土地為國(guó)家所有:而農(nóng)民呢，他們?cè)谧约旱恼厣仙w房子，和城里人一樣，也享有對(duì)房屋和宅基地的使用權(quán)，土地歸國(guó)家所有。但所不同的是，城市住宅及其土地的使用權(quán)可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)，而農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓卻受到了極大的限制，宅基地也不能任意自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)@無(wú)疑讓人感到了極大的不合理。農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被嚴(yán)重打擊，同時(shí)也為“空心村”現(xiàn)象的產(chǎn)生埋下了隱患。

解決“空心村”現(xiàn)象最有效徹底的方法，就是讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民可以將控制的宅基地自由買(mǎi)賣(mài)。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)能自由流轉(zhuǎn)的前提一個(gè)是農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化，即賦予土地商品的屬性，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易、自由流轉(zhuǎn)，而另一個(gè)是我國(guó)的法律法規(guī)必須明確規(guī)定農(nóng)民對(duì)其宅基地享有充分的處置權(quán)，可以依法將其使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

首先來(lái)談一下土地商品化的問(wèn)題。土地的商品化即指其承包權(quán)可以自由買(mǎi)賣(mài)，而能夠真正實(shí)現(xiàn)土地在商品市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)的前提是其承包權(quán)具有獨(dú)立性和長(zhǎng)期性。獨(dú)立性說(shuō)的是所有的宅基地按照一定標(biāo)準(zhǔn)承包給農(nóng)戶(hù)，避免有些村干部可憑借土地集體所有而濫用手中的政治權(quán)力任意發(fā)包土地，制止土地制度向“集體制”回歸，設(shè)立一個(gè)在足夠長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)獨(dú)立于現(xiàn)行法院體系之外的土地法庭，處理土地案件糾紛，在條件成熟后，并于我國(guó)現(xiàn)行的司法體系內(nèi)。這樣就在法律和政治上保證了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的獨(dú)立性。而長(zhǎng)期性指的是將土地的承包權(quán)延長(zhǎng)到一個(gè)較長(zhǎng)的年限，例如50年，100年，從而提供給農(nóng)民長(zhǎng)期對(duì)土地進(jìn)行投入的激勵(lì)，為農(nóng)民安心生產(chǎn)吃下一顆“定心丸”同時(shí)，也讓土地作為一種商品進(jìn)行流通的過(guò)程更加順暢。但需要指出的是，這里提到的年限只是一個(gè)象征，它指的是土地的承包權(quán)不再變化，它已經(jīng)是農(nóng)民的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)。而說(shuō)到商品，又不得不提到的就是產(chǎn)權(quán)的明晰問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)完整和清晰是商品交換順利進(jìn)行和減少交易成本的關(guān)鍵所在。在獨(dú)立性和長(zhǎng)期性的保障下，土地的產(chǎn)權(quán)被清晰界定，真正被賦予了商品屬性，它具備了在市場(chǎng)上自由流通的能力。

然后再來(lái)談一下我國(guó)法律對(duì)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定。建國(guó)以來(lái)，我國(guó)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)都采取禁止性規(guī)定，但是隨著改革開(kāi)放以來(lái)，城市化的不斷發(fā)展和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，事實(shí)上，宅基地使用權(quán)的隱形流轉(zhuǎn)時(shí)有發(fā)生。由于農(nóng)村土地的優(yōu)惠政策較多，再加上政府對(duì)齊的稅費(fèi)減免，建筑的商品房相對(duì)城市物美價(jià)廉，吸引了許多城市居民在農(nóng)村置房。同時(shí)，戶(hù)籍制度的部分放松及城市優(yōu)越的生活環(huán)境和就業(yè)機(jī)會(huì)，促使許多農(nóng)民進(jìn)城，并舉家搬遷，空置的宅基地便交易了。但由于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)一直不受法律的保護(hù)，這種交易一直是私下進(jìn)行的，這極大的限制了宅基地的自由流轉(zhuǎn)，許多農(nóng)民怕?lián)?zé)任，最終選擇將空置的宅基地保留，這一舉動(dòng)加速了“空心村”現(xiàn)象的形成。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，在固守宅基地不可流轉(zhuǎn)的規(guī)定已是不可能的事情了。而今年剛剛召開(kāi)的十七屆三中全會(huì)有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定終于將這種局面打破了?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的若干問(wèn)題的決定》提出，加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。決定同時(shí)確立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須遵循的重大原則——“三個(gè)不得”，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這就是說(shuō)農(nóng)村土地歸集體所有，土地流轉(zhuǎn)的只是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不能在流轉(zhuǎn)中變更土地所有權(quán)屬性。這一決定終于將困擾農(nóng)民數(shù)十年的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的難題用政策法規(guī)的形式確立了下來(lái)。

既然農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不再受到政策上的約束，那么如何開(kāi)展宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作呢，下面將針對(duì)這個(gè)問(wèn)題開(kāi)展對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)模式的探討。

事實(shí)上，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)模式在全國(guó)各地已經(jīng)有了積極的探索，但大多數(shù)探索都停留在將集體土地先征為國(guó)有土地，再按國(guó)有土地的相關(guān)規(guī)定辦理土地流轉(zhuǎn)，而并沒(méi)有真正解決農(nóng)村宅基地的商品屬性問(wèn)題，沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的要求，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。所以真正能解決方法還是如前文提到的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化，即賦予土地商品的屬性，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易、自由流轉(zhuǎn)。而為了真正實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值，農(nóng)村在基地市場(chǎng)必須實(shí)行“三放開(kāi)”制度，即“購(gòu)買(mǎi)對(duì)象放開(kāi)，購(gòu)買(mǎi)區(qū)域放開(kāi)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格放開(kāi)”，通過(guò)設(shè)立固定場(chǎng)所，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，確保土地交易合法性和安全性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，形成土地使用權(quán)公平、公開(kāi)、公正交易的市場(chǎng)環(huán)境。購(gòu)買(mǎi)對(duì)象放開(kāi)指的是宅基地的流轉(zhuǎn)不能僅僅局限于原有的本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或本鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部的有關(guān)人員，同時(shí)也應(yīng)允許社會(huì)各類(lèi)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象購(gòu)買(mǎi)。而購(gòu)買(mǎi)區(qū)域放開(kāi)，顧名思義，是指農(nóng)村宅基地不能因?yàn)槠渌幬恢玫牟煌?，而在上市交易的過(guò)程中受到任何限制，造成不平等的轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買(mǎi)價(jià)格放開(kāi)指的是農(nóng)村在基地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格完全由買(mǎi)賣(mài)的雙方協(xié)商決定，完全由市場(chǎng)的供求機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)，政府或集體不得對(duì)其定價(jià)或限價(jià)。但是，允許宅基地在市場(chǎng)上自由流轉(zhuǎn)，并不意味著政府已經(jīng)完全放手，由農(nóng)民自行交易了。任何一個(gè)完全由供求機(jī)制操縱自行運(yùn)作的市場(chǎng)終有一日會(huì)走向崩潰的邊緣，特別是土地這樣一個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的資源，一旦土地交易市場(chǎng)出現(xiàn)巨大波動(dòng)，國(guó)家安全便岌岌可危。所以，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)必須建立在政府的管理之下。政府在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，需要充當(dāng)一個(gè)管理者的角色對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，下面就主要談一下政府所起的作用。

第一點(diǎn)，做好現(xiàn)有宅基地普查工作。農(nóng)村宅基地一旦上市交易，它的多少將給農(nóng)民的收益帶來(lái)巨大的差異，所以宅基地的普查工作一定要做好。而由于宅基地的普查工作量大面又廣，有能力做好這件事的只有政府。在允許宅基地上市轉(zhuǎn)讓的前期，政府可先對(duì)準(zhǔn)備上市的宅基地進(jìn)行調(diào)查核實(shí)登記，以節(jié)約時(shí)間。

另外一點(diǎn)，由于客觀上貧富差異的存在，若任由農(nóng)村宅基地市場(chǎng)自由發(fā)展，農(nóng)村宅基地將有可能想少數(shù)人手中傾斜，影響宅基地的供求平衡。這時(shí)候就需要政府對(duì)其進(jìn)行調(diào)控和管理。政府通過(guò)減免流轉(zhuǎn)過(guò)程中的稅費(fèi)，同時(shí)對(duì)空置的農(nóng)村宅基地開(kāi)征房產(chǎn)稅，鼓勵(lì)那些遷出戶(hù)、一戶(hù)多宅戶(hù)賣(mài)出其空置的住宅;與此相對(duì)的，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住宅的農(nóng)民，嚴(yán)格按照“一戶(hù)一宅”的原則加以限制。

最后，任何市場(chǎng)都需要有規(guī)則的存在，一個(gè)有序的市場(chǎng)才能更好地抵御風(fēng)險(xiǎn)。政府通過(guò)規(guī)范農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的程序，更好的推進(jìn)了市場(chǎng)的運(yùn)行。土地流轉(zhuǎn)需遵循以下程序:流轉(zhuǎn)申請(qǐng)、流轉(zhuǎn)審批、流轉(zhuǎn)登記，由流轉(zhuǎn)雙方持原有土地證書(shū)及流轉(zhuǎn)協(xié)議向當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)審核、批報(bào)后，流轉(zhuǎn)雙方辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)證書(shū)，并交納有關(guān)稅費(fèi)。

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