[摘要]房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)具有高度關(guān)聯(lián)性，加強(qiáng)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管意義重大。2007年爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)席卷全球，監(jiān)管部門對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管缺失是危機(jī)爆發(fā)的主要原因之一。借鑒美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，本文提出我國(guó)應(yīng)著力加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸、個(gè)人信貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信貸創(chuàng)新的監(jiān)管，加強(qiáng)商業(yè)銀行周期發(fā)展模式和商業(yè)銀行道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。

[關(guān)鍵詞]次貸危機(jī) 房地產(chǎn)信貸 監(jiān)管 啟示

[中圖分類號(hào)]F832 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-6623(2010)05-0099-04

美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)席卷全球，雖然對(duì)我國(guó)影響不大，但危機(jī)暴露出美國(guó)監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的缺失，其教訓(xùn)具有普遍意義。借鑒次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，加強(qiáng)并完善我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，對(duì)商業(yè)銀行健康有序發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行具有重要意義。

一、銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管缺失的國(guó)際教訓(xùn)

美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因眾多，但監(jiān)管者對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管缺失是次貸危機(jī)產(chǎn)生的重要原因之一，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

(一)對(duì)銀行房地產(chǎn)衍生品監(jiān)管不力

次貸衍生產(chǎn)品的出現(xiàn)，使銀行以存定貸的模式發(fā)生了翻天覆地的變化，使銀行發(fā)放按揭貸款能力得到極大提高。但衍生品市場(chǎng)的發(fā)展是一柄“雙刃劍”，其相關(guān)產(chǎn)品雖然可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，但不會(huì)消滅風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)商業(yè)銀行為自身投行業(yè)務(wù)部門資產(chǎn)證券化、次級(jí)債承銷等業(yè)務(wù)提供擔(dān)保，將銀行原本通過(guò)資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)，又轉(zhuǎn)回銀行體內(nèi)。美國(guó)次級(jí)抵押信貸產(chǎn)生于房屋按揭業(yè)務(wù)，之后被層層包裝設(shè)計(jì)為不同產(chǎn)品。當(dāng)衍生產(chǎn)品所依托的房地產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，銀行也難逃干系。美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)銀行基于房地產(chǎn)信貸形成的衍生產(chǎn)品放松監(jiān)管，存在監(jiān)管的缺失，最終引發(fā)了次貸危機(jī)的爆發(fā)。

(二)對(duì)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管寬松、造成還款能力不足的借款群體出現(xiàn)

次級(jí)抵押貸款是向信用差的家庭和個(gè)人發(fā)放的貸款。隨著次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，部分放貸機(jī)構(gòu)推出了多種高風(fēng)險(xiǎn)的新貸款產(chǎn)品。例如只付利息抵押貸款，即允許借款人在頭幾年里只付利息不償還本金。在貸款的頭幾年，借款人每個(gè)月的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款，這使得一些低收入者紛紛入市購(gòu)房。但幾年之后，借款人每個(gè)月的償還負(fù)擔(dān)加重，這就留下了借款人日后可能無(wú)力還貸的隱患。另外一種高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品是低首付(首付小于20％)甚至是零首付貸款，這使得借款人的杠桿率急劇上升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年38Z的次級(jí)抵押貸款是零首付貸款(黎曉靜，2009)。美國(guó)浮動(dòng)利率貸款和只支付利息貸款大行其道，占總按揭貸款的發(fā)放比例迅速上升。與固定利率相比，這些創(chuàng)新形式的金融貸款只要求購(gòu)房者每月負(fù)擔(dān)較低的、靈活的還款額度。這樣，雖然減輕了購(gòu)房者的壓力，促進(jìn)了美國(guó)房產(chǎn)的繁榮，但也埋下了次級(jí)房貸市場(chǎng)泡沫的禍根(劉英奎，2008)。另外，迫于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，銀行還放松了對(duì)借款人收入證明的要求，甚至可不提供，對(duì)信用記錄不強(qiáng)的借款人發(fā)放貸款也是銀行放松信用標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)。資料顯示，次貸借款人大部分為拉美移民、美籍非洲人，上述少數(shù)種族的居民信用記錄基本沒有。次級(jí)借款人紛紛圓了購(gòu)房夢(mèng)，但次貸借款人除了已經(jīng)抵押的房產(chǎn)外一無(wú)所有，房?jī)r(jià)和利率惡化后，這些借款人就只能交鑰匙走人。由于次貸為銀行帶來(lái)高額收益，銀行往往會(huì)放松次貸發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管部門熟視無(wú)睹，無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的存在，任由次貸風(fēng)險(xiǎn)蔓延，日久成災(zāi)。

(三)對(duì)房地產(chǎn)信貸周期監(jiān)管缺失

監(jiān)管部門未對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸周期進(jìn)行監(jiān)管，任由銀行進(jìn)行順周期的信貸模式。表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)及房?jī)r(jià)上升時(shí)，銀行通常進(jìn)行擴(kuò)張性的房地產(chǎn)信貸投放，反則降低。在房?jī)r(jià)上升時(shí)，銀行因放松對(duì)房產(chǎn)抵押借款人的審查，使不合規(guī)的借款人很容易獲得貸款，造成銀行貸款質(zhì)量在房?jī)r(jià)下行時(shí)惡果呈現(xiàn)。次貸危機(jī)爆發(fā)前的2002～2006年期間，美國(guó)銀行住房貸款平均增長(zhǎng)率為10％，超出了GDP和個(gè)人收入的增長(zhǎng)速度。因采取經(jīng)濟(jì)繁榮、放貸擴(kuò)大的順周期信貸模式，為銀行埋下了極大風(fēng)險(xiǎn)隱患。次貸風(fēng)險(xiǎn)在房?jī)r(jià)上漲時(shí)基本不會(huì)發(fā)生，但隨著美國(guó)次級(jí)抵押貸款利率的大幅上升，購(gòu)房者的還款壓力加大，次貸風(fēng)險(xiǎn)開始逐步顯現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)蕭條使房產(chǎn)出售或通過(guò)現(xiàn)有房產(chǎn)再抵押貸款變得困難，導(dǎo)致次貸借款人開始不能按期償還貸款。美國(guó)監(jiān)管部門未針對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸進(jìn)行逆周期監(jiān)管，也為次貸危機(jī)爆發(fā)埋下了伏筆。

(四)銀行道德風(fēng)險(xiǎn)未得到有效監(jiān)管

在美國(guó)次貸危機(jī)前，發(fā)放住房抵押貸款的銀行是整個(gè)次貸鏈條中最核心的參與者。銀行只要貸款發(fā)放出去就會(huì)賺取利潤(rùn)。銀行會(huì)在貸款數(shù)量與質(zhì)量?jī)呻y境地進(jìn)行抉擇，在利潤(rùn)以及績(jī)效的誘惑下，貸款質(zhì)量往往只能退居二線。美林、雷曼等瘋狂逐利心態(tài)下大肆購(gòu)買抵押貸款并將其證券化，不負(fù)責(zé)任地進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)漠視，道德風(fēng)險(xiǎn)未得到足夠監(jiān)管是引發(fā)次貸危機(jī)的重要原因之一。次貸危機(jī)從興起到崩潰整個(gè)過(guò)程，將盲目、貪婪以及恐懼等人性最丑惡的一面暴露得淋漓盡致(葛兆強(qiáng)，2008)。次貸發(fā)放及后續(xù)的貸款證券化因道德風(fēng)險(xiǎn)蔓延而危機(jī)四伏，而監(jiān)管者未及時(shí)提出監(jiān)管措施，使危機(jī)最終全面爆發(fā)，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)監(jiān)管商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的問(wèn)題

(一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸監(jiān)管不嚴(yán)、監(jiān)管政策執(zhí)行不到位

我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)自有資金少，資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)監(jiān)管部門提出的自有資金比例要求多數(shù)無(wú)法落實(shí)，使房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金主要來(lái)自銀行貸款。而銀行出于完成業(yè)績(jī)指標(biāo)的考慮，對(duì)沒有或自有資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)往往變相發(fā)放貸款。首先，監(jiān)管部門并未嚴(yán)格監(jiān)管，監(jiān)管政策執(zhí)行不到位，當(dāng)國(guó)家實(shí)行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻升高，貸款利率提升，特別是個(gè)人按揭貸款利率升高，使銷售不暢，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈極易斷裂。其次，因?yàn)楸O(jiān)管不嚴(yán)、不到位，使銀行向報(bào)批手續(xù)不全、四證不齊的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，極易使商業(yè)銀行蒙受重大損失。再次，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款多以房地產(chǎn)為抵押物，在抵押物價(jià)格大幅縮水時(shí)，災(zāi)難將“眷顧”監(jiān)管不嚴(yán)的銀行。房貸的風(fēng)險(xiǎn)常常會(huì)波及到諸多信貸交易主體，這不僅給貸款銀行帶來(lái)大量的呆賬壞賬，還會(huì)危及銀行體系的安全及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，銀行需要在風(fēng)險(xiǎn)和收益中做出理性的選擇，提高識(shí)別和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力(汪利娜，2007)。監(jiān)管部門加強(qiáng)監(jiān)管正是使銀行做出理性選擇的重要舉措。

(二)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)還款來(lái)源監(jiān)管的缺失

現(xiàn)階段，對(duì)銀行個(gè)人信貸監(jiān)管存在缺失，如根據(jù)銀監(jiān)會(huì)要求，個(gè)人按揭貸款月還款額不得超過(guò)家庭月可支配收入的50％。但目前我國(guó)商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，一般是通過(guò)個(gè)人提供工資收入證明來(lái)核實(shí)其收入狀況。因銀行信貸人員和房地產(chǎn)銷售人員面臨業(yè)績(jī)考核壓力，對(duì)個(gè)人虛假收入證明往往睜只眼、閉只眼，甚至主動(dòng)協(xié)助借款人偽造收入證明，收入證明無(wú)法真實(shí)反映其還款能力。造成銀行無(wú)法判斷借款人是否具備還款能力，此舉無(wú)異于飲鴆止渴，為商業(yè)銀行帶來(lái)無(wú)窮的后患。而在東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，香港房?jī)r(jià)大幅縮水，許多房產(chǎn)變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)，但香港銀行并沒有出現(xiàn)違約率大幅上升，這歸功于香港監(jiān)管當(dāng)局對(duì)銀行按揭業(yè)務(wù)的審慎監(jiān)管以及銀行自身嚴(yán)格的貸款審查制度，銀行在貸款發(fā)放時(shí)嚴(yán)格審查借款人貸款用途，貸款用途應(yīng)主要滿足自住需求，審查借款人是否有穩(wěn)定的職業(yè)，穩(wěn)定的收入來(lái)源，這樣在房產(chǎn)使用價(jià)值不變時(shí)，雖然房?jī)r(jià)下跌，不良貸款比率并不會(huì)大幅上升。可見，監(jiān)管部門需要及時(shí)制定有效的監(jiān)管規(guī)制，督促商業(yè)銀行審慎進(jìn)行個(gè)人信貸的發(fā)放。

(三)道德風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管薄弱帶來(lái)隱患

道德風(fēng)險(xiǎn)是次貸危機(jī)爆發(fā)的元兇之一，我國(guó)按揭業(yè)務(wù)中假按揭也時(shí)有發(fā)生，假按揭是指不以真實(shí)購(gòu)房為目的住房買賣行為，房地產(chǎn)開發(fā)商以其他關(guān)系人冒充真實(shí)購(gòu)房者身份，通過(guò)虛假買房行為，套取銀行按揭貸款，達(dá)到騙取資金的目的。由于假按揭借款人多數(shù)無(wú)還款意愿，且有可能不具備還款能力，該類貸款已成為我國(guó)商業(yè)銀行主要的風(fēng)險(xiǎn)隱患。另外，在按揭業(yè)務(wù)發(fā)放過(guò)程中，銀行授信盡職調(diào)查流于形式，部分客戶經(jīng)理、開發(fā)商和中介共同偽造買賣合同，虛抬房?jī)r(jià)，騙取銀行信貸。避免道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，加強(qiáng)該方面的監(jiān)管已經(jīng)刻不容緩。

(四)房地產(chǎn)信貸順周期模式，擴(kuò)大了銀行本不應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

銀行采用房地產(chǎn)信貸順周期模式，使銀行在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)中的脆弱性更加顯現(xiàn)，對(duì)銀行的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)挑戰(zhàn)。我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)階段一般是采取順周期經(jīng)營(yíng)模式。這就需要外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)未雨綢繆，適時(shí)采取逆周期監(jiān)管，防范于未然，通過(guò)逆周期監(jiān)管模式緩解銀行房地產(chǎn)信貸積累的風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的對(duì)策

(一)嚴(yán)格加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸監(jiān)管

我國(guó)商業(yè)銀行每年都制定嚴(yán)格的考核計(jì)劃，其中貸款新增是重要的考核指標(biāo)，而且隨著年年加碼的新增貸款增長(zhǎng)率，加大貸款投放成為銀行經(jīng)營(yíng)者工作的重點(diǎn)。同時(shí)，發(fā)放貸款可帶動(dòng)存款及中間業(yè)務(wù)完成，而且是完成存款、中間業(yè)務(wù)收入等多項(xiàng)指標(biāo)最快捷、最直接的手段。而貸款投放中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款自然成為重頭戲，這主要是因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)貸款往往采用房地產(chǎn)抵押物作擔(dān)保，是銀行審貸層面較為認(rèn)同的擔(dān)保模式；房地產(chǎn)企業(yè)貸款金額大，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，很容易完成各項(xiàng)指標(biāo)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款因項(xiàng)目開發(fā)周期一般不長(zhǎng)(2～3年)，資金回籠快，相對(duì)于其他固定資產(chǎn)貸款較為安全?？傊?，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放成為銀行經(jīng)營(yíng)者完成眾多任務(wù)指標(biāo)的重要抓手，造成銀行當(dāng)年新發(fā)放貸款中，房地產(chǎn)貸款比重過(guò)大。我國(guó)監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管商業(yè)銀行信貸投放的結(jié)構(gòu)比例，避免房地產(chǎn)貸款占比過(guò)大、結(jié)構(gòu)失衡。

目前商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要措施，基本上是執(zhí)行金融監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行自身主動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制的手段和能力顯著不足(葛兆強(qiáng)，2008)。所以監(jiān)管部門主動(dòng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管極為必要。

(二)加強(qiáng)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)對(duì)借款人現(xiàn)金流及還款能力審查不嚴(yán)，雖未像美國(guó)發(fā)生如次貸危機(jī)似的災(zāi)害，但居安思危，需加強(qiáng)防范。監(jiān)管部門應(yīng)制定嚴(yán)格的、具有可操作性的個(gè)人按揭貸款規(guī)制，如收入證明應(yīng)配套個(gè)人納稅情況進(jìn)行審查，避免造假行為的發(fā)生。下一階段，我國(guó)監(jiān)管部門需要健全住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制。加強(qiáng)個(gè)人按揭貸款中的購(gòu)房用途管理，區(qū)分自住房與投資房的按揭貸款，嚴(yán)格投資性住房按揭貸款的審查力度。確定適當(dāng)?shù)脑逻€款額占家庭月收入比例上限，確保借款人有足夠的償款能力(葛兆強(qiáng)，2008)。商業(yè)銀行需要采取嚴(yán)格的貸前審查，注重客戶本身信用和第一還款能力，堅(jiān)決不貸款給還不起貸款的人。同時(shí)，避免出現(xiàn)虛假按揭現(xiàn)象，高度重視商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展中的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)、重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)機(jī)構(gòu)方面的監(jiān)管。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸創(chuàng)新的監(jiān)管

美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的重要原因之一就是金融機(jī)構(gòu)為了追求高收益而不斷創(chuàng)新出逃避監(jiān)管的產(chǎn)品。因金融創(chuàng)新產(chǎn)品并未將這些證券化貸款風(fēng)險(xiǎn)從銀行本身脫離出去，為危機(jī)埋下禍根。金融創(chuàng)新意味著打破常規(guī)，開拓新領(lǐng)域，而這些領(lǐng)域往往是以前金融監(jiān)管未涉及的全新領(lǐng)域，形成了金融監(jiān)管盲區(qū)。因此，監(jiān)管部門在對(duì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新業(yè)務(wù)進(jìn)行審批的時(shí)候，應(yīng)充分考慮相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制是否能夠到位。我國(guó)近期房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品大行其道，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐步呈現(xiàn)，對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)形成監(jiān)管壓力。因此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎監(jiān)管商業(yè)銀行房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的監(jiān)管。監(jiān)管部門應(yīng)要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，審慎推出創(chuàng)新產(chǎn)品，避免房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)引發(fā)難以控制的負(fù)面影響。

(四)加強(qiáng)商業(yè)銀行周期發(fā)展模式的監(jiān)管

銀行科學(xué)的發(fā)展模式應(yīng)是保持利潤(rùn)的可持續(xù)發(fā)展，避免大起大落的經(jīng)營(yíng)。重視房地產(chǎn)周期性變化帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸順周期的監(jiān)管將成為未來(lái)研究的重點(diǎn)。我國(guó)監(jiān)管部門應(yīng)吸取次貸危機(jī)的教訓(xùn)，主動(dòng)針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)周期性經(jīng)營(yíng)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，適當(dāng)采取逆周期的監(jiān)管模式。避免銀行在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)為逐利不惜降低貸款標(biāo)準(zhǔn)、漠視風(fēng)險(xiǎn)。銀行監(jiān)管的核心之一應(yīng)加強(qiáng)信貸周期的監(jiān)管，如通過(guò)反周期監(jiān)管資本金和準(zhǔn)備金繳存比例方式。監(jiān)管資本金是要求銀行在經(jīng)濟(jì)上行時(shí)保持更高的資本充足率，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行時(shí)保持較低的資本充足率。穩(wěn)健的準(zhǔn)備金繳存機(jī)制也是重要控制手段，要求銀行在流動(dòng)性充足時(shí)，提取更大比例的存款準(zhǔn)備金或貸款損失準(zhǔn)備金。當(dāng)經(jīng)濟(jì)脆弱時(shí)，反向操作。

(五)加強(qiáng)商業(yè)銀行道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管

加強(qiáng)道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管是治本之策。商業(yè)銀行應(yīng)建立明確的銀行內(nèi)部崗位流程，設(shè)定相互制約、獨(dú)立的崗位職責(zé)，建立起各崗位間“防火墻”；建立定期的輪崗機(jī)制、強(qiáng)制休假制度，使風(fēng)險(xiǎn)隱患能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)；建立更加嚴(yán)厲的銀行從業(yè)人員準(zhǔn)入機(jī)制，一旦發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)，將禁止他們?cè)阢y行等金融領(lǐng)域繼續(xù)從業(yè)的資格。