這一大批“地王”誕生于2009年這個非常年份，其集體走勢不僅取決于2010年市場需求，也取決于各地方政府能否出臺有執(zhí)行力的實質性配套措施。

2010年元旦假期剛過幾天，一則“地王”申請修改規(guī)劃的消息引爆了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外。

2009年，中國房地產(chǎn)市場，以席卷之勢，成為1998年住房制度改革以來漲幅最大的年份。這一年誕生的“地王”們，總價之大、單價之高，急速重組了業(yè)內(nèi)外對土地價格的認識。

2009年6月30日，央企背景的方興地產(chǎn)，經(jīng)過97輪競價以40.6億競得底價為16.47億的北京朝陽區(qū)廣渠路15號地，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，全國總成交價最高的“地王”。同時，16240元/平米的樓面地價，創(chuàng)北京土地單價之最。

“廣渠路15號地”由此當仁不讓地成為2009年“地王”代表。如今，它又最先要求調(diào)整規(guī)劃，是否寓意了2009年“地王”們的集體走勢?

即便是在2008年低谷時也看好房地產(chǎn)市場的中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生，也表示：2007年“地王”們靠2009年的寬松政策和充裕資金得以解救，價格遠高于2007年“地王”的2009年“地王”們的運營前景令人擔憂。

2009年12月推出的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，使得2009年中國房地產(chǎn)爆發(fā)性銷售能否延續(xù)成為懸疑?！叭绻?010年房價走跌，2009年的‘地王’幾乎將會全部死掉?！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長顧云昌對《瞭望東方周刊》說。

方興地產(chǎn)改規(guī)是為必然

元旦之前，業(yè)內(nèi)已經(jīng)傳言：廣渠路15號地要改規(guī)劃。

2009年12月30日，消息得到證實：北京市規(guī)劃委員會網(wǎng)站發(fā)布消息說，廣渠路15號地建設單位中化集團方興地產(chǎn)(中國)有限公司申請控規(guī)調(diào)整，予以公示。北京規(guī)劃委相關負責人在接受《瞭望東方周刊》采訪時說：“在建筑總規(guī)模不變的前提下，方興地產(chǎn)申請?zhí)岣呓ㄖ叨??！?/p>

傳聞變成現(xiàn)實后，業(yè)內(nèi)一片嘩然。

一家知名房地產(chǎn)企業(yè)的負責人“砦總”(化名)對本刊記者說：“方興地產(chǎn)修改15號地規(guī)劃是肯定的，不改規(guī)劃就得虧本。”

15號地路對面的樓盤是珠江帝景。該地段的多家房地產(chǎn)中介機構業(yè)務員對本刊記者說，2009年五、六月份珠江帝景在售樓盤的最高價為2.2萬～23萬／平方米。到今年1月，該樓盤仍在該價位左右徘徊。因此，當15號地以16240元／平米的樓面價橫空出世時，本地媒體報道說“北京樓市提前進^3萬元時代”。

有分析說，方興地產(chǎn)這次調(diào)規(guī)雖然沒有動容積率，但通過提高控制高度，使建筑由“矮胖”變?yōu)椤笆莞摺?，突出地標性建筑特色，僅此方興地產(chǎn)樓盤銷售收入就可增加20億。

“中國的土地問題非常復雜，幾乎每一塊土地都有一個故事?！鳖櫾撇f。

15號地承載了不少具有戲劇性的故事。

早在2004年，曾經(jīng)的15號地拍出182億元高價成為“地王”，后因土地出讓金問題被政府收回，2006年成為北京第一批限價房用地，第二年又改為“商品房用地”競拍，但由于人氣不足流標。

在2009年6月16日接受報價的前一周，規(guī)劃突然修改：增加非住宅面積比例。有人分析說，這不僅讓其他一些開發(fā)商措手不及，還為方興地產(chǎn)量體裁衣，作為中國第四大國家石油企業(yè)中化集團的房地產(chǎn)開發(fā)旗艦公司，方興地產(chǎn)的強勢就是高端商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)。

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受媒體采訪時預言：方興地產(chǎn)只是在“預熱”，后續(xù)可能還有更加“實質性”的調(diào)規(guī)內(nèi)容。

來自國土資源部的消息說，15號地建設單位必須在2010年1月31日開工建設，否則就違反合約。而方興地產(chǎn)調(diào)規(guī)申請公示期1月29日才能結束，距約定開工期只有兩天，難以完成動工前祥規(guī)、單規(guī)、施工圖等制作和報批，違約幾成定局。

一線、二線城市“地王”改規(guī)劃、囤土地

房地產(chǎn)調(diào)規(guī)問題一向敏感，不少官員因為批準調(diào)規(guī)受賄而落馬。規(guī)劃能調(diào)整嗎?應怎樣調(diào)整?

北京規(guī)劃委對本刊記者的回復說：“根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條‘建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設，確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提出申請?！囊?guī)定，開發(fā)企業(yè)可以申請調(diào)整規(guī)劃。”

而砦總則認為：“從相關利益人角度考慮，規(guī)劃不能改，否則就傷害了競標對手利益?！?/p>

從方興地產(chǎn)拍得15號地到2009年年底的時間里，僅僅在北京，上海綠地以30.25億在大興黃村、大龍地產(chǎn)以50.5億在順義天竺、遠洋地產(chǎn)以48.3億在大興亦莊及保利地產(chǎn)以30.4億元在朝陽高并紛紛奪得“地王”地塊。

不僅在北京、上海等一線城市，二線、三線甚至四線都在上演著“地王”搶奪劇。

順義與北京中心區(qū)的位置相差甚遠，但“地王”的樓面價高達3萬／平方米；豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)2009年產(chǎn)生的一家“地王”樓面價達到12萬／平方米，但距其不遠一家知名度很高的小區(qū)的兩年二手房價格才0.9萬，平方米。

面粉貴過了面包，鄒曉云表示：中國一半地主要走改規(guī)之路。

那么另一半呢?囤地是主要選擇之一。

一位與房地產(chǎn)上市企業(yè)關系密切的商人告訴本刊記者，“奪‘地王’的目的是囤積土地，以此到資本市場融資圈錢，相比之下，公司業(yè)績是次要的?！?/p>

“囤積土地，上市圈錢，并且一半以上還是非房地產(chǎn)上市公司?！鳖櫾撇龑Ρ究浾哒f，“所以，一方面政府說我出讓的土地夠多了，一方面真正的房地產(chǎn)開發(fā)商說我根本就買不到地?！?/p>

地產(chǎn)名人潘石屹表示，高價競地的黑馬，不是房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè)，就是房地產(chǎn)行業(yè)中名聲不大的公司。

拿“地王”，圈錢，再拿“地王”，地價越來越高，面粉貴過了面包，“地王”企業(yè)走向高危之路，也把房價帶上飆升通道。

在地王效應下，越來越高的地價使“囤地”本身就獲利不菲。

比如，央視就報道說香港富商李嘉誠之子李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司，在北京囤地三年轉手后的利潤比開發(fā)房地產(chǎn)高3倍。

“招拍掛之后修改規(guī)劃，或者囤地炒作，這些做法一般發(fā)生在一線、二線城市，”砦總根據(jù)自己經(jīng)歷判斷說。

三線、四線城市：不排除政府直接埋單

“幺總”(化名)的房地產(chǎn)公司2009年七、八份一進入一個三線城市房地產(chǎn)市場，就與當?shù)卣较隆熬喸臁绷艘粋€地主：地塊還沒有招拍掛，但得到當?shù)仡I導的非公開承諾和秘密協(xié)定的認可。并先期向政府支付遠超過千萬的地價款。

接近六億的地價總金額在這個三線城市還聞所未聞。

五六個月過去了，幺總有點坐不住了，抱怨某些政府官員不作為，導致土地招拍掛遲遲不能進行，無法按計劃進場開工。

常理而言，提前支付地價款很危險，招拍掛時不一定絕對中標，可能會出現(xiàn)不僅拿不到“地王”、反而丟掉預付款的尷尬局面。

但這位老板神秘地對本刊記者說：“根本不用怕，因為政府已承諾，競標時我只管舉牌喊價就行，最終高出‘協(xié)議’價格95％的部分，由政府通過稅費減免的方式返還?！?/p>

“在異常復雜的中國房地產(chǎn)市場，這種情況可能存在，因為這樣做留下巨大的尋租空間，所以許多官員栽倒在了土地上?！鳖櫾撇龑Ρ究浾哒f。

如今，新一輪調(diào)控政策中，“如果開發(fā)商拖欠地價款，將不得參與新的土地出讓交易”的規(guī)定，使得開發(fā)商白手囤地變得困難；溫家寶總理嚴厲打擊“占地不用”等違法犯罪行為的談話。讓囤地者心驚肉跳。

自1994年開始，中央政府就不斷出臺打擊囤地炒地的政策，但一直以來鮮有房地產(chǎn)企業(yè)因此受到處分，違規(guī)成本極低。如今，2009這個非常年份誕生的這一大批“地王”們，將呈怎樣的集體走勢，不僅取決于今年市場需求，也取決于各地方政府能否出臺有執(zhí)行力的實質性配套措施。