房地產(chǎn)政策應(yīng)告別荒蠻的調(diào)控期

在土地財政模式難以改變的情況下，風(fēng)暴式的調(diào)控措施并不能從根本上解決問題

1月10日，國務(wù)院發(fā)布《通知》，提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購房等十一條具體的舉措，被稱為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的“國十一條”。

這樣，自2009年12月9日二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消為肇始，進(jìn)而在12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出通過政策組合拳，運(yùn)用土地、金融、稅收等手段遏制房價過快上漲的“國四條”，再到12月17日將土地出讓金的首付提高至50%，乃至于“國十一條”的正式出臺，預(yù)示著中國房地產(chǎn)政策在經(jīng)歷短暫一年的“救市”之后，再度進(jìn)入了調(diào)控的政策周期。

對于以“國十一條”為代表的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，民眾疑慮重重，市場亦不買賬，而權(quán)威機(jī)構(gòu)和開發(fā)商更是無視政策的存在，一再對未來的房價唱多。這種對政策一致投不信任票的“集體行動的邏輯”背后，折射的是長期以來缺乏系統(tǒng)和長期考慮的房地產(chǎn)公共政策急需告別急躁癥，構(gòu)建科學(xué)合理的政策體系。

我們看到，自1998年房改以來，政府關(guān)于房地產(chǎn)的政策可謂汗牛充棟，上至中央，下至地方政府，每年都會出臺相應(yīng)的政策規(guī)范房地產(chǎn)市場。然而，實事求是地說，這些公共政策既缺乏系統(tǒng)性的構(gòu)建體系，亦缺少內(nèi)在的公共政策目標(biāo)邏輯，在短期效應(yīng)的思想下，政策朝令夕改，令人無所適從，政策的權(quán)威和持續(xù)性都面臨挑戰(zhàn)和尷尬。

回顧房改以來中國房地產(chǎn)公共政策的變遷軌跡，基本都在疲于應(yīng)對房價飛快上漲而導(dǎo)致的民怨上。自2003年以來實施的以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，更是成為房地產(chǎn)公共政策的主旋律。特別是2006年5月17日的“國六條”，調(diào)控力度達(dá)到空前嚴(yán)厲的程度，限外資，限炒房，查土地，嚴(yán)稅收，收緊二套房貸，政策的組合拳無所不用其極，出臺的政策之多、頻率之高，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業(yè)，直至金融危機(jī)的到來。

也就是說，從98年住房商品化改革以來，中國房地產(chǎn)公共政策體系一直就處于一個盲目被動的應(yīng)對房價上漲的短期通道中，根本沒對自身的政策體系進(jìn)行梳理和反思，遑論有機(jī)會構(gòu)建科學(xué)的制度體系。毋庸諱言，2003年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體而言基本是失敗的。

具體而言，房地產(chǎn)政策的重大的結(jié)構(gòu)性缺陷突出表現(xiàn)在3個方面:其一，政策本身缺乏系統(tǒng)性、長期性、前瞻性和科學(xué)性，被動應(yīng)對的措施多，主動完善的措施少;

二，在市場與政府的責(zé)任方面，混亂不清。毫不客氣地說，市場做的遠(yuǎn)好于政府，以保障性住房為例，政府嚴(yán)重缺位，導(dǎo)致2007年以前近70多個地級市沒有廉租房，近10年投資于廉租房的資金不足可憐的100億，以至于2009年政府投資400多億建設(shè)廉租房，投入竟然是08年的5倍;

三，各級政府基于龐大的土地利益，不能下決心出臺從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的政策，嚴(yán)重違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律。

其實，政策制定者也明白，在土地財政模式難以改變的情況下，風(fēng)暴式的調(diào)控措施并不能從根本上解決問題，這是筆者對以“國十一條”為代表的本輪調(diào)控政策能否見效持保留意見的根本原因。

房地產(chǎn)發(fā)展至今，已遠(yuǎn)非短期的調(diào)控措施所能應(yīng)對。管理層有必要對98年房改以來的房地產(chǎn)政策進(jìn)行全面的梳理和檢討。比如，在保障性住房上，中國應(yīng)該構(gòu)建一個什么樣的住房保障體系?一會要取消經(jīng)濟(jì)適用房，一會又要大力發(fā)展;再比如，國外關(guān)于住房保障都有專門的部門來負(fù)責(zé)，我們卻將如此重要的部門設(shè)立在建設(shè)部這樣一個職能不清的單位。經(jīng)濟(jì)適用房的諸多亂象，和沒有專門的法律及管理部門有很大的關(guān)系。而在政府與市場的關(guān)系上，至今仍然處于探索狀態(tài)。

鑒于此，筆者建議高層對房地產(chǎn)土地供應(yīng)、信貸、稅收、信息、住房保障等政策進(jìn)行全面的厘清和梳理，為保障住房的公平原則，應(yīng)該讓民眾充分參與，下決心擺脫與民爭利的土地財政模式，構(gòu)建科學(xué)合理的政策體系。這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之必需，亦是中國房地產(chǎn)發(fā)展所必需，更是民怨深重的住房的民生問題所必需。