地王又出山樓市何以堪

樓市又一次成為大陸「兩會(huì)」期間的熱點(diǎn)問(wèn)題。雖然遏制房?jī)r(jià)、讓房?jī)r(jià)合理化的呼聲不絕於耳，可是在「兩會(huì)」結(jié)束的第一天，北京新出現(xiàn)的「叁地王」就給了樓市降溫的幻想當(dāng)頭一棒。大陸樓市如何走向?是總理的話算數(shù)還是總經(jīng)理的話算數(shù)?

2010年3月15日，「兩會(huì)」結(jié)束的第一天，在各界對(duì)高房?jī)r(jià)的一片討伐聲中，北京土地市場(chǎng)又涌現(xiàn)出新的地王?！竷蓵?huì)」期間，超過(guò)50%的提案、超過(guò)70%的代表委員反映的針對(duì)高房?jī)r(jià)的呼吁，在地王面前突然失聲。

央企「兇猛」拿地

新地王價(jià)格「離奇」

3月15日，北京六地塊集中入市。在上午的競(jìng)拍中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元(人民幣，下同)/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)，刷新北京市土地成交紀(jì)錄，成為新的「單價(jià)地王」和「總價(jià)地王」。 但僅僅6個(gè)小時(shí)以后，「單價(jià)地王」就被下午競(jìng)價(jià)的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)30000元/平方米。

上述獲得「地王」稱號(hào)的叁地塊均由央企競(jìng)得。由此可見(jiàn)，央企頻拿地王的腳步并未停止。在這次競(jìng)拍中，可謂有央企背景的名企云集，中鐵、中糧、中建這樣的中字頭企業(yè)比比皆是。更值得注意的是，中國(guó)煙草集團(tuán)、中國(guó)兵器集團(tuán)這樣的非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)都出現(xiàn)在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，這只能說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)太可觀了，在高房?jī)r(jià)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的「吸血功能」再度強(qiáng)化。

對(duì)於競(jìng)拍結(jié)果，SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹表示，他對(duì)大望京地塊做了測(cè)算，結(jié)論是，銷售單價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，才可以有10%的利潤(rùn)。有預(yù)測(cè)估計(jì)，雖然目前只是地塊競(jìng)拍，但是必定會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)在近期內(nèi)提升。管中窺豹，略見(jiàn)一斑。北京新地王的突現(xiàn)似乎也彰顯出大陸房?jī)r(jià)將會(huì)普漲的「蝴蝶效應(yīng)」，這也為國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心增加了更大挑戰(zhàn)。

供應(yīng)上升需求下降

樓市泡沫顯現(xiàn)

由於之前受到春節(jié)影響，大陸各地樓市成交量普遍陷入低迷的寒冬狀態(tài)。隨著元宵節(jié)過(guò)去，各地開(kāi)發(fā)商也率先行動(dòng)，試圖打造樓市的春天。樓市資訊顯示，上海樓盤3月開(kāi)盤的數(shù)量已達(dá)40個(gè)，與前兩月相比，呈現(xiàn)井噴之勢(shì)。一位代理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，代理公司與開(kāi)發(fā)商方面商議達(dá)成一致，「不能苦等市場(chǎng)自動(dòng)轉(zhuǎn)暖，必須主動(dòng)出擊」。

不過(guò)雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)實(shí)行「破冰之舉」，但是消費(fèi)者卻并不買帳。

從最新的資料看，2009年12月至2010年2月，商品房銷量同比增速逐步回落、房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也在逐步回落，購(gòu)房需求的觀望氛圍日漸濃厚。從需求面上看，在經(jīng)歷了2009年房?jī)r(jià)大幅上漲以及優(yōu)惠性貸款購(gòu)房政策的終結(jié)，住房需求的實(shí)際購(gòu)買力呈逐步下降趨勢(shì)，這必將影響到需求的釋放。而從供給方面，2009年下半年商品房開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)這部分供給將於2010年第二季度進(jìn)入市場(chǎng)。而隨著目前開(kāi)發(fā)商品頻頻「開(kāi)春破寒冰」的舉動(dòng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供給量將持續(xù)增加。長(zhǎng)城證券指出，3~5月是觀測(cè)2010年樓市人氣的重要時(shí)間視窗，預(yù)計(jì)成交量同比下降概率較大，一線城市降幅在20%~30%，二線城市降幅在10%~15%。

消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的悲觀估計(jì)似乎永無(wú)止境。那麼如今的高房?jī)r(jià)中是否存在泡沫呢?

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，目前大陸一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。他指出，房地產(chǎn)行業(yè)集中了全社會(huì)大量的資金，這是不健康的。而全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿也表示，「房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快的飆升，表明樓市出現(xiàn)泡沫已是不爭(zhēng)的事實(shí)?！?/p>

樓市泡沫如何解

「群眾的心情我非常理解，我也知道所謂『蝸居』的滋味?！箛?guó)務(wù)院總理溫家寶在「兩會(huì)」前夕坦言。但是儘管「國(guó)N條」不斷推陳出新，對(duì)樓市和房?jī)r(jià)的控制卻依然是杯水車薪。

全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康提議說(shuō)，應(yīng)抓緊研究制定在大陸開(kāi)徵物業(yè)稅的方案，并建議將稅的名稱表述為「房地產(chǎn)稅」。他認(rèn)為，開(kāi)徵房地產(chǎn)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定的支柱稅源。同時(shí)，在供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種約束，進(jìn)行再分配調(diào)劑。

山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海建議，建立房地產(chǎn)社會(huì)監(jiān)督委員會(huì)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。他指出，房地產(chǎn)社會(huì)監(jiān)督委員會(huì)的監(jiān)管內(nèi)容應(yīng)包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的監(jiān)管;加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析和督促檢查，配合主管部門查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序違規(guī)的行為等。

「且調(diào)且漲，越調(diào)越漲?！惯@是大陸樓市面臨的現(xiàn)實(shí)困境。很多聲音認(rèn)為，「兩會(huì)」期間的民意民怨或許會(huì)促進(jìn)更多遏制房?jī)r(jià)政策的提出。只是，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體流動(dòng)性充裕、通貨膨脹和人民幣升值預(yù)期等因素影響下，無(wú)論政府政策「劍指何方」，大陸樓市恐怕也很難有較大幅度的調(diào)整。