2010年1月，大陸主要城市樓市交易量環(huán)比大幅下跌46.42%，其中又以2009年年底交易爆發(fā)性上漲的城市(南京、成都)下跌最多。住建部一位專家表示，預(yù)計(jì)二季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)還會(huì)呈現(xiàn)上漲，政策調(diào)控的力度在二季度后期將逐步加強(qiáng)，政策將出現(xiàn)明顯的「前鬆后緊」走勢(shì)。

2009年年底，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的部分房地產(chǎn)政策到期;2010年年初「國(guó)十一條」面世，考慮到民計(jì)民生，大陸各地幾乎都把樓市調(diào)控當(dāng)成重點(diǎn)內(nèi)容。以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱「住建部」)為首的督察人員「微服私訪」，深入地方督察樓市，通過(guò)實(shí)地考察搜集資訊以便大陸制定和調(diào)整未來(lái)的樓市政策。

此次被稱為有史以來(lái)最大規(guī)模的樓市督察行動(dòng)也將按照國(guó)務(wù)院要求，形成階段性意見(jiàn)。如此「大張旗鼓」，足以看見(jiàn)政策調(diào)控的決心和力度。參與督察的住建部專家委員會(huì)專家表示，預(yù)計(jì)二季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)上漲，政策調(diào)控的力度在二季度后期將逐步加強(qiáng)，政策將出現(xiàn)明顯 「前鬆后緊」走勢(shì)。

2010年2月12日，中國(guó)人民銀行后發(fā)佈公告，決定從2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。而這之后，大陸商業(yè)銀行也統(tǒng)一口徑恢復(fù)了二套房政策，取消了2009年二套房房貸政策享受等同於首套房的優(yōu)惠措施。

成交回落 ?？谀鎰?shì)上揚(yáng)

與2009年1月相比，2010年1月，大陸主要城市樓市交易量環(huán)比大幅下跌46.42%，其中又以2009年年底交易爆發(fā)性上漲的城市(南京、程度)下跌最多。由於2009年年末的「政策末班車」效應(yīng)提前釋放了大量購(gòu)房需求，加上各項(xiàng)調(diào)控政策的顯效以及季節(jié)性因素，近期樓市成交量的下行在各方意料之中。而信貸的收縮也會(huì)釋放擠壓樓市泡沫的信號(hào)，引發(fā)購(gòu)房者觀望;房貸利率成本的增加，更會(huì)進(jìn)一步抑制投資、投機(jī)需求，導(dǎo)致樓市成交的繼續(xù)回落。

不過(guò)與眾多城市相對(duì)應(yīng)的，則是海南樓市的熱火朝天。建設(shè)「國(guó)際旅游島」的利好消息使人們對(duì)海南前景看好，對(duì)房地產(chǎn)增值抱有期望心理，於是海南從以前的處處都是爛尾樓進(jìn)入了一個(gè)瘋狂搶房的時(shí)代。由於氣候適宜，大量北方人在冬季前來(lái)置辦房產(chǎn)，海南房?jī)r(jià)以每平米每天1000元的速度飛速上漲。海南樓市的直線型攀升顯示出政府政策指向以及消費(fèi)者購(gòu)房心理對(duì)房地產(chǎn)的巨大影響，也是大陸近些年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)小小縮影。

多方博弈，房?jī)r(jià)調(diào)整還是拐點(diǎn)?

樓市的走勢(shì)受到多方面影響。而這來(lái)自多方面的因素，立足點(diǎn)不盡相同，也使得本身充滿不確定性、波動(dòng)很大的樓市走勢(shì)更顯迷離。

從政策層面上看，樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)的撬動(dòng)是有目共睹，房地產(chǎn)的作用不僅體現(xiàn)在地價(jià)和樓價(jià)本身，更多地體現(xiàn)在對(duì)鋼鐵、水泥、建材等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的需求上。一份券商研究報(bào)告指出，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)可達(dá)38個(gè)。所以說(shuō)，在宏觀經(jīng)濟(jì)層面上，房地產(chǎn)不能聚集太大泡沫，但絕不能蕭條。不管如何為民生考慮，但各地政府的財(cái)政早已和房地產(chǎn)市場(chǎng)牢牢的綁在了一起，各地土地的出讓收益占據(jù)著財(cái)政收入的絕對(duì)主要地位，這也使地方政府不可能希望房地產(chǎn)有任何不景氣。

從開(kāi)發(fā)商層面上看，站在短期利益的角度，房地產(chǎn)商肯定是希望房?jī)r(jià)越高越好，一方面是自己手中的在建和待售樓盤能賣個(gè)好價(jià)錢，而另一方面，若是房?jī)r(jià)下跌，2009年頻出的「地王」如何消化?事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)中除了房屋建設(shè)這一塊之外，很重要的就是在建設(shè)、銷售過(guò)程當(dāng)中的土地升值而帶來(lái)的潛在收益。拿地價(jià)格是六七千，等到施工完畢兩年后光土地價(jià)格就已經(jīng)到了15000。都說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是暴利，但是值得思考的是，這個(gè)暴利是房地產(chǎn)商自己賜給自己的嗎?不得不說(shuō)，這與消費(fèi)者的心理需求密切相關(guān)。

站在消費(fèi)者層面上，在傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念下，房子一直是成家立業(yè)的代表。而在房?jī)r(jià)連續(xù)多年上漲的情況下，人們?cè)缫巡皇侨绱撕?jiǎn)單的對(duì)待房子了，主流思想是:先買，不管我是自己住，還是做投資。錢不夠，用按揭;還不夠?等國(guó)家優(yōu)惠政策。只要能夠著底線，毫不猶豫，奮勇向前，對(duì)房?jī)r(jià)之高，只有怨言，而絲毫沒(méi)有畏懼。因?yàn)闈撘庾R(shí)里，消費(fèi)者早已將房地產(chǎn)價(jià)格的上漲當(dāng)成了必然，殊不知，若是房地產(chǎn)價(jià)格有滑動(dòng)，利率有所上升，多年以來(lái)形成的消費(fèi)預(yù)期會(huì)發(fā)生天翻地覆的變化。到時(shí)候損失最大的，還是傾盡全家之力在高位買了一套房產(chǎn)的普通人。而如上文所說(shuō)，央行儲(chǔ)備金小幅上調(diào)所帶來(lái)的樓市微震也證明了此種擔(dān)憂。

無(wú)論從任何角度講，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有全面復(fù)蘇的大背景下，已經(jīng)過(guò)度集中的社會(huì)資本正面對(duì)著投資管道匱乏的尷尬境遇。這意味著已經(jīng)無(wú)法阻止2010年社會(huì)資本繼續(xù)投向房地產(chǎn)業(yè)的步伐?？v然有各種房地產(chǎn)政策力求「遏制房?jī)r(jià)」，最為可能出現(xiàn)的情況是，社會(huì)資本將與金融資本杠桿及海外熱錢一同推高房?jī)r(jià)。短期內(nèi)，房?jī)r(jià)也許會(huì)出現(xiàn)震盪微調(diào)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)必將持續(xù)推高。這一點(diǎn)與大陸經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期和政府判定GDP增長(zhǎng)的方式直接相關(guān)。

如果無(wú)法改變地方政府的土地財(cái)政依賴性及各銀行信貸投放的方向，不能真正去規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，完善居民住房結(jié)構(gòu)，那麼房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期就不會(huì)消除。也可以說(shuō)，只要宏觀政策繼續(xù)追求GDP，大陸房?jī)r(jià)就不會(huì)平穩(wěn)或者下跌。解決民生問(wèn)題的口號(hào)最終可能依舊是一個(gè)童話的幻想和一句美麗的謊言。