房價不斷飆升，不斷刺激著人們的神經，但對于已經買了房的人來說，是不是就不用再經受房子帶來的困擾了呢?

建外SOHO是位于北京CBD核心區(qū)的一個高檔社區(qū)，在遭遇近50年最低氣溫的北京，建外SOHO的1000多名業(yè)主正面臨著停電停暖的威脅。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹，除了是建外SOHO的開發(fā)商之外，他本人也是這個樓盤的一名普通業(yè)主，也是1000多名業(yè)主中的一員，但是面對這樣的物業(yè)管理現狀，他卻束手無策。

潘石屹住在自己開發(fā)的樓盤里，卻要面臨停水停電的威脅，恐怕誰聽了都覺得不可思議。到底是什么原因讓這個著名的高檔小區(qū)，在半個世紀以來最冷的冬天遭受停水停電的威脅，以至于連開發(fā)商也無能為力呢?

潘石屹獲評

最窩囊的地產開發(fā)商

位于北京東三環(huán)中段的建外SOHO，位于北京CBD最核心的位置，曾被媒體稱為北京“最時尚的生活櫥窗”。

2009年，全國都普遍經歷了一輪火熱的房價上漲，但地處北京中央商務區(qū)寸土寸金核心地帶的建外SOHO的業(yè)主們卻告訴記者，他們正面臨著一個最冷的物業(yè)投資寒冬。

走進建外SOHO東區(qū)，在這些貌似光鮮亮麗的樓群中，記者看到這樣一組景象:樓道的地面上和墻面上的污跡隨處可見，踢腳線有的已經破損，一些樓道的門把手損壞卻沒人修理，電梯間的破損更加明顯，地面已經磨出了一塊塊黑色的印記。

建外SOHO現在的物業(yè)費是每平米28元錢，即使在房價飆漲的北京，這也達到了昂貴的水準。按理說，高價就應該換來高質量的物業(yè)服務，但一些業(yè)主反映這里的物業(yè)管理水平連很多普通小區(qū)都比不上。

和潘石憶同住一個小區(qū)的業(yè)主鄭學來說:“臟亂差都表現在這小區(qū)里。因為它屬于高檔社區(qū)，交費每平米28元錢，是一般小區(qū)雙倍的物業(yè)費，但就是物業(yè)沒人管。”

1000多名業(yè)主真正的噩夢，是在2009年夏天以后爆發(fā)的，由于電費欠費嚴重，電力公司對建外SOHO小區(qū)采取拉閘斷電的措施。

聽到這個消息后，作為這個樓盤一名普通業(yè)主的潘石屹大為震驚:“這里90%以上是投資類型的客戶，電力局拉上一次閘以后，這些租戶全都得跑掉。”這處22萬平方米的高檔社區(qū)，共有業(yè)主約1100戶，其中95%的業(yè)主并不居住在這里，而是將房屋出租獲利。

“賓至物業(yè)沒來之前，我的房子簽的是兩年的出租合同，一個月租金5.2萬元。賓至物業(yè)來了以后，下水道、空調壞了，租客報修始終得不到回應，社區(qū)的地面、保潔也都臟乎乎的。2009年9月新簽的出租合同，每月租金只有3萬元。”鄭學來說，“租金降了不說，業(yè)主們現在還得天天給租客去鞠躬道歉?！?/p>

但是面對這樣的物業(yè)管理現狀，潘石屹卻束手無策。網上甚至有評論說其是最窩囊的地產開發(fā)商。

潘石屹很無奈:“所有的業(yè)主都覺得窩囊，1000多名業(yè)主都覺得特別窩囊，我也是業(yè)主之一吧?！?/p>

物業(yè)經理

揭發(fā)千萬資金黑洞

小區(qū)物業(yè)糾紛已經算不上大新聞，但發(fā)生在北京著名高檔樓盤建外SOHO的物業(yè)糾紛，卻用極富有戲劇性的方式，再次讓大家關注起物業(yè)管理的混亂。

面對建外SOHO的這個慘狀，我們不得不回溯一下建外SOHO的物業(yè)管理歷史。

2003年，建外SOHO東區(qū)最初推入市場，開發(fā)商潘石屹選擇了賽特國際物業(yè)管理有限公司來為這個高檔的小區(qū)進行物業(yè)管理，之后幾年的管理一直處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

然而就在2008年，賽特物業(yè)整體由國營改制為民營，10月8日，賽特物業(yè)發(fā)出公函，表示要對各項目負責人，包括管理建外SOHO項目部的分公司經理肖福生，進行離職審計。這一舉動在建外SOHO遭到了強烈反對。

2008年10月13日，業(yè)主委員會突然對賽特物業(yè)提出提前解聘，而且就在當天，找來另一家物業(yè)公司——賓至物業(yè)，對建外SOHO東區(qū)進行臨時托管。一家物業(yè)公司內部的人事變動由此迅速演變成兩家物業(yè)公司的更替。

這種狀況下，物業(yè)交接工作并不順利。賽特物業(yè)不承認被“趕出局”，繼續(xù)“堅守陣地”。

隨后一年間，這樣的沖突時有發(fā)生?，F在在建外SOHO東區(qū)物業(yè)管理處，仍然能夠看到兩個物業(yè)公司的保安在同時上崗的情況。

就在雙方互相指責的過程中，建外SOHO的業(yè)主們卻突然發(fā)現，他們5年多繳納的物業(yè)費高達2億多，而這一大筆物業(yè)費，在使用和監(jiān)管上都存在著巨大的黑洞。

胡慶雨等業(yè)主在參加的一次庭審上，聽到了令他們更加吃驚的消息:“業(yè)委會訴賽特總公司在5年經營中一共侵吞了小區(qū)物業(yè)費1743萬元，而且是在賽特物業(yè)被解聘以后幾個月?！?/p>

為什么直到解聘了賽特物業(yè)，才發(fā)現他們挪用了巨額的物業(yè)費呢?建外SOHO原業(yè)委會的委員盧彤說:“審計的事也是肖福生揭發(fā)的，肖福生在明確知道要被解雇的時候，就向業(yè)委會揭發(fā)，說賽特無緣無故從物業(yè)費的賬上拿走1300多萬元?！?/p>

盧彤認為，要靠業(yè)委會來監(jiān)管物業(yè)費的使用是非常困難的?！安粌H沒有能力監(jiān)管每一分錢，而且也不可能每一筆都去監(jiān)管，因為每天都要買東西、修東西等。賽特作為一個賬戶的管理人，他拿走什么錢，業(yè)委會也是很難發(fā)覺的?！?/p>

新舊物業(yè)

帶來的連環(huán)噩夢

建外SOHO業(yè)主委員會與賽特物業(yè)的官司咬出了一個1000多萬元的資金黑洞。這似乎給業(yè)委會解雇賽特物業(yè)，引進新的賓至物業(yè)提供了更充分的理由。

老物業(yè)令業(yè)主們失望，建外SOHO東區(qū)的業(yè)主們只好期待剛引進的新的物業(yè)公司能做點什么，但他們沒想到，更加失望的結局在等待著他們。

業(yè)主們發(fā)現新物業(yè)賓至國際只是一家三級資質的物業(yè)公司，并沒有管理建外SOHO這樣大型社區(qū)的資格。而當記者采訪主管部門的時候，工作人員告訴記者，賓至物業(yè)現在連三級資質都達不到了。

北京朝陽區(qū)房管局物業(yè)科科長秦國華表示:“賓至國際物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理資質是三級暫定，有效期到2009年的9月21號。那么它在2009年9月22號開始就屬于無資質經營?！?/p>

2010年1月11日，記者從北京市朝陽區(qū)房屋管理局得知，由于未取得資質證書從事物業(yè)管理，賓至國際物業(yè)被認定違法事實清楚，于2009年12月21日對該公司的違法行為作出了處以10萬元罰款的行政處罰決定。2010年1月7日，賓至國際物業(yè)繳納了10萬元罰款。

這樣一家物業(yè)公司，當初并沒有經過招投標，怎么就以閃電般的速度接替了老物業(yè)，這對很多建外SOHO東區(qū)的業(yè)主都成了一個謎，而更讓他們難以接受的是越來越差的服務。

一位業(yè)主說:“之前的好多費用是在我們大家都不知情的情況下欠下的，包括水電費和供暖費?！?/p>

根據記者了解的數字，到2009年11月份，建外SOHO東區(qū)單單是能源費、保潔費的欠費已經超過了2000萬元，其中電費520萬元、熱費873萬元、保潔費700萬元。

面對這么大筆的欠費，賓至國際中國區(qū)總裁范?？〗忉?“有些費用可能就是有些業(yè)主沒有交費?！本烤褂卸嗌贅I(yè)主欠費，對于物業(yè)費的實際支出，賓至物業(yè)拒絕向外透露。

在賓至物業(yè)和建外SOHO東區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)管理托管協(xié)議中約定，財務支出應由雙方的書面確認方可執(zhí)行。但實際上，建外SOHO東區(qū)上一屆業(yè)委會已經到期，目前并沒有選出新的業(yè)委會。

在沒有新的業(yè)主委員會監(jiān)督的情況下，賓至國際中國區(qū)總裁范?？”硎?，物業(yè)費的使用是物業(yè)公司自己在監(jiān)督。

業(yè)主自救

探索新型管理模式

建外SOHO東區(qū)的業(yè)主發(fā)現自己完全無法監(jiān)督物業(yè)費的使用，也無法換掉這個前業(yè)委會請來的管家，不得已之下，他們自發(fā)地組建起一個應急保障繳費平臺。

事實上，因為2008年10月以來的物業(yè)爭端，該社區(qū)未繳物業(yè)費的業(yè)主曾經高達70%以上，而鄭學來等11人則是第一批被提起訴訟的業(yè)主，盡管鄭學來和潘石屹一樣，已在2009年11月都把欠繳的物業(yè)費交到了應急平臺上。

“應急平臺是由該社區(qū)的一些業(yè)主倡議、潘石屹擔保、我們監(jiān)督的一個臨時繳費平臺。”建外街道永安里東社區(qū)建外SOHO居委會副主任楊寧說，欠費業(yè)主繳費給應急平臺并轉給熱力、供電公司之后，社區(qū)的停電停暖威脅才可能解除。

2009年11月25日，這個平臺一共收到了350多萬元的物業(yè)費，其中的200萬元繳納了電費，幫建外SOHO東區(qū)暫時度過了斷電的危機。但是，就在一些業(yè)主把錢放到這個平臺的同時，他們卻發(fā)現自己被物業(yè)公司告上法庭，讓應急繳費平臺又陷入了尷尬的境地。 不是建外SOHO的業(yè)主不愿交錢，一個是已經被解雇了的老物業(yè)還在堅守;一個是沒有資質的新物業(yè)要收錢;而到業(yè)主們自發(fā)成立的收費平臺繳費，又可能要吃上官司。事態(tài)的發(fā)展已經亂成了一鍋粥。

專家認為，在建外SOHO發(fā)生的糾紛看似紛繁復雜，其實是一個普遍問題，在目前的這種物業(yè)管理模式下，類似問題在每個小區(qū)都可能重演，要堵住物業(yè)管理的黑洞，只有賦予每個業(yè)主監(jiān)督的權利。

“實際上賦予每個業(yè)主相應的監(jiān)督權利，而不要由業(yè)主委員會單獨擁有監(jiān)督的權利。小區(qū)1000多個業(yè)主當中，隨便有一個人下班了，就跑到物業(yè)公司那里要求看賬，這些就足夠威懾物業(yè)公司的。”從事物業(yè)管理維權有10年、同時為北京多個小區(qū)業(yè)主顧問的物業(yè)管理專家舒可心說。

交物業(yè)費是業(yè)主的責任，查物業(yè)費是業(yè)主的權利，但缺乏成熟的監(jiān)管體系，出現資金黑洞也就在所難免。怎樣讓監(jiān)管權回歸到業(yè)主手上，這是我們在探索新管理模式的時候，必須要找到的答案。