每個生命都有無數(shù)種可能，每時每刻都面臨無數(shù)種選擇。只有飛得越高，視野才越廣越遠(yuǎn)，才能看清每種選擇，才能發(fā)現(xiàn)自己心中真正的夢想、渴望與激情。

喬納森是一只奇異的海鷗，它不甘心當(dāng)一只在沙灘上搶食小魚蝦、面包屑的海鷗，它相信生活的意義不僅僅是為了填飽肚子……它不斷練習(xí)飛翔，竭力突破自我的極限。

直到有一天，海鷗長老教導(dǎo)它:“天堂不是一個地點，也不是一段時間，當(dāng)你接近完美速度的時候，你將開始接觸天堂。而且，那并不是時速1000英里，或是100萬英里，或是以光速飛。任何數(shù)字都是一種有限，而完美是無限的?！?/p>

經(jīng)過不懈苦練，喬納森終于領(lǐng)悟了長老的教導(dǎo):“啊，真的，我是一只完美的海鷗了!”它終于超越了時空，不再有任何局限，達(dá)到了自由自在的境界。但它的使命并未就此完結(jié)，它最大的快樂是把這種真實的境界展現(xiàn)給其他的海鷗。

這個故事出自于1970年李察#8226;巴哈的暢銷小說《天地一沙鷗》。這本勵志書風(fēng)靡全球數(shù)十年，被翻譯成多種語言出版，影響了無數(shù)人。

而在1972年的香港，24歲的羅康瑞讀到了這本書。海鷗喬納森的故事深深打動了這位豪門子弟，讓他有了一個明確的奮斗方向。

38年過去了，曾經(jīng)懵懂的豪門少年成為香港地產(chǎn)企業(yè)投資內(nèi)地的佼佼者，2009年，羅康瑞在福布斯香港40富豪榜上排名第14位，在遭遇金融危機，身家縮水40%后仍然超過百億。

2009年10月末的一天，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞接受了本刊獨家專訪。照例是一襲改良中裝，依然是溫文爾雅，一個歷時38年，靠著父親借給他的10萬港幣起家的財富傳奇，就在他的港式普通話里清晰呈現(xiàn)。

38年的商海浮沉，羅康瑞總忘不了海鷗喬納森不斷沖刺挑戰(zhàn)天空極限的身影，而在他的財富傳奇中，那只倔強的海鷗也時隱時現(xiàn):

1980年代初，瑞安更換企業(yè)logo，海鷗成為其新的文化圖騰;

1985年，羅康瑞北上上海投資，從此將事業(yè)中心逐漸轉(zhuǎn)移到內(nèi)地，又過了幾年，羅康瑞接到上海的一個弄堂改造項目，在一片反對聲中，他自掏腰包8個億，終于將這里開發(fā)成了上海新地標(biāo)——上海新天地;

2008年11月27日，羅康瑞迎娶相戀多年的“最美麗港姐”朱玲玲，這一年，他剛好60歲。當(dāng)天，他即向港交所申報朱玲玲太太身份，朱玲玲即時共同擁有羅康瑞的46億身家;

……

其實，每個生命都有無數(shù)種可能，每時每刻都面臨無數(shù)種選擇。只有飛得越高，視野才越廣越遠(yuǎn)，才能看清每種選擇，才能發(fā)現(xiàn)自己心中真正的夢想、渴望與激情。

羅康瑞無疑是一個發(fā)現(xiàn)了自己的真正夢想并不懈踐行的人。他的現(xiàn)在既是選擇的結(jié)果，也是選擇的起點。

豪門內(nèi)外

1948年，羅康瑞出生于香港富豪之家，是香港著名地產(chǎn)企業(yè)鷹君集團(tuán)創(chuàng)辦人羅鷹石的第四個孩子。雖然出身豪門，但羅家的孩子卻沒有享受到多少有錢人的好處。

在羅康瑞的記憶中，當(dāng)同齡的小孩都去公園過周末的時候，他的周末卻只能跟隨父親穿梭于香港大街小巷的建筑工地。

15歲那年，羅康瑞獨自一人到澳洲留學(xué)。在澳洲的6年里，父親沒有給過他一分錢，全靠自己打工。他當(dāng)過酒店的侍者，在小餐廳里做過漢堡包，到工廠里上過班，幾乎什么工作都做。這6年艱苦的國外生活，鍛煉了羅的意志，也影響了他的將來。

最令人驚訝的是，這6年，羅康瑞竟然沒回過一次家。當(dāng)他從澳洲新南威爾士大學(xué)經(jīng)濟系畢業(yè)后，回家的第二天，父親就帶著他去公司上班。

鷹君集團(tuán)是一個不折不扣的家族企業(yè)，羅鷹石將家庭教育中至高無上的權(quán)威帶入了企業(yè)。作為鷹君集團(tuán)最年輕的家族成員，羅康瑞的工作是最底層的。而且，在這個典型的中國家族企業(yè)里，既沒有層級又沒有明確的分工，羅康瑞只能“跑來跑去，做父親吩咐的事情”。

當(dāng)時，“打虎親兄弟，上陣父子兵”的家族企業(yè)在香港極為普遍。對這種以血緣為紐帶的企業(yè)組織形式，羅康瑞卻極不適應(yīng)。兩年后，無法改變環(huán)境的他，選擇了離開。

1971年，在悄悄找了一份銷售百科全書的工作后，他正式向父親提出辭職。但母親卻不愿意自己的第四個孩子成為一個百科全書的銷售員。結(jié)果，她代表羅康瑞與羅鷹石談判，最終籌得10萬港幣，但必須還本付息。

就這樣，羅康瑞開辦了自己的工程承包企業(yè)——瑞安建筑。接下來的兩三年里，他就是靠著父親公司發(fā)包的建筑業(yè)務(wù)維持運轉(zhuǎn)。

1972年，羅康瑞讀到了《天地一沙鷗》這本書，海鷗喬納森終身鍥而不舍，終于悟到完美飛行技巧。羅康瑞意識到，只有堅持奮斗，才能在競爭激烈的環(huán)境中找到自己的未來。后來，他甚至將海鷗作為瑞安的標(biāo)志。

但是，僅靠父親給的業(yè)務(wù)維持生計是沒有未來的，那么，羅康瑞的未來到底在哪里呢?

己所不欲，勿施于人。雖然起步艱難，但羅康瑞的心里卻有著遠(yuǎn)大的志向:做一個專業(yè)人才管理的專業(yè)公司。所以，瑞安建筑從一開始就拒絕所有家族成員參與，而是尋找專業(yè)人才來打理業(yè)務(wù)。至今，瑞安集團(tuán)仍然沒有一個家族成員。

對這種不知天高地厚的做法，父親并不隱藏自己的不滿:“這樣做有什么用?純粹是在浪費錢!”不過，在商場上眼光銳利的羅鷹石這次卻看走了眼，恰恰是羅康瑞著力打造的這種專業(yè)性，讓瑞安建筑很快就脫離了他的羽翼，得以展翅高飛。

慢慢地，大家都知道這個羅家的年輕人帶著一個專業(yè)的團(tuán)隊，做了不少有口皆碑的工程，瑞安建筑得以在香港的地產(chǎn)圈子里有了自己的一席之地。再加上羅家在地產(chǎn)圈的良好信譽，羅康瑞在1974年順利接到了第一個家族以外的工程。也是在這一年，羅康瑞連本帶利還掉了父親借給他的10萬港幣。從此，羅康瑞才真正走出了豪門。

雖然有了一片屬于自己的天空，羅康瑞還有更大的雄心——成為香港一流的地產(chǎn)開發(fā)商。但這并非易事。

在掙了一些錢后，羅康瑞開始投資父親的一些地產(chǎn)項目，但都是小打小鬧，折騰不出什么大動靜。他跑去參加土地競拍，“就我口袋里的那點錢，只能去看熱鬧，什么也買不到”。

當(dāng)理想在現(xiàn)實的冰山上粉身碎骨，羅康瑞開始重新思考自己的未來。

那時，香港建筑用混凝土大多是從日本進(jìn)口的，而且很難買到，這讓以建筑為主業(yè)的瑞安苦不堪言。想來想去，羅康瑞覺得這應(yīng)該是一個不錯的突破口。1977年，瑞安混凝土有限公司成立，瑞安不僅實現(xiàn)了建筑原料自給自足，而且這個項目，讓羅康瑞賺到了他的第一個1000萬元。

北上內(nèi)地

在創(chuàng)業(yè)的前7年，羅康瑞沒有休過一天假，每天工作10多個小時，要看7份報紙，往往是工作到凌晨兩點，第二天早上7點就起床繼續(xù)干。瑞安的員工都說，老板很拼命，似乎每一分鐘都在工作。

羅康瑞終于為自己拼出了一個未來:1984年，他的瑞安集團(tuán)在香港上市。

而1980年代初的香港，正在中英兩個大國的博弈中惴惴不安。香港未來地位的懸而未決，引發(fā)了一次洶涌的移民潮和海外投資潮，香港房地產(chǎn)和建筑業(yè)應(yīng)聲滑落。

順風(fēng)順?biāo)牧_康瑞不愿就此停滯下來，尤其是前些年的順利發(fā)展，讓他信心爆棚:“既然我能做好建筑業(yè)和房地產(chǎn)，那我也能做好其他的事情!”

短短幾年間，瑞安先后涉足電腦、酒店、餐飲等多個行業(yè)，甚至還在加拿大買了兩家酒店做旅游。一場豐收似乎觸手可及。

但是，讓一群工程、建筑方面的專業(yè)人士去跨界經(jīng)營，他們就不再專業(yè)了?；厥淄?，羅康瑞也不理解自己的行為:“投資了那么多行業(yè)，開董事會時，5分鐘就得討論一個行業(yè)。那時簡直是瘋掉了!”

這場“全面開花”的瘋狂，讓羅康瑞付出了高昂的代價。1987~1988年間，羅康瑞果斷停掉了瑞安的第一次多元化擴張，總損失高達(dá)數(shù)億元。盡管有瑞安集團(tuán)成功上市帶來的融資渠道，但如此巨大的損失仍然幾乎讓羅康瑞一蹶不振。

有趣的是，當(dāng)我們回望過去的那段歷史，卻發(fā)現(xiàn)，這次多元化唯一的收獲，可能就是讓羅康瑞歪打正著闖入了內(nèi)地市場。而這里竟然成為了改變?nèi)鸢裁\的一個新戰(zhàn)場。連羅康瑞本人也不得不承認(rèn):“如果我不是那么早進(jìn)入內(nèi)地市場，而是繼續(xù)在香港發(fā)展，結(jié)局很有可能是破產(chǎn)!”

1984年9月26日，中英兩國政府簽署《關(guān)于香港問題的聯(lián)合聲明》，香港回歸日期得以確定。

大勢既定，經(jīng)濟必有一個大發(fā)展。按照羅康瑞的判斷，內(nèi)地市場廣闊，大有可為。而上市成功打通的融資通道，更是讓他擁有了無法遏制的投資沖動。

1985年，羅康瑞與上海市團(tuán)委合作興建上海城市酒店。這是羅康瑞在內(nèi)地的第一筆投資，投資不大，但卻是瑞安在內(nèi)地的一個橋頭堡。

1989年，香港股災(zāi)，羅康瑞一直在謀劃要重整業(yè)務(wù)，徹底擺脫多元化失敗的陰影。但是，作為一個公眾公司，很多資料和經(jīng)營行為都必須公開，這讓羅康瑞處處受制，無法全力施展。利用這次股災(zāi)的機會，羅康瑞邀得香港著名地產(chǎn)公司新世界助陣，完成了一次漂亮的私有化:先是由新世界支付5.6億港幣現(xiàn)金收購上市公司瑞安集團(tuán)的公眾股，由于出價高出市價30%以上，因此得到公眾股東響應(yīng)，順利收回股份;而新世界則以這一代價獲得了瑞安集團(tuán)30%的股份;最大的贏家當(dāng)然是羅康瑞，他無需掏出一分錢就完成了公司的私有化，而且還順利引入了實力雄厚的投資者。而這僅僅是他純熟財技的第一次施展。

在鄧小平南巡后，羅康瑞看到自己夢想的投資環(huán)境一天天地成為了現(xiàn)實，他果斷將投資重心向內(nèi)地轉(zhuǎn)移。

從1994年開始，羅康瑞大量出售香港資產(chǎn)，把資金轉(zhuǎn)投中國內(nèi)地。他在上海、北京、廣州等地做實地調(diào)查研究后，放膽押注上海。1994年，他開始在上海建造26層高的瑞安廣場，1996年竣工。趁著當(dāng)時辦公樓出租市場的行情火爆，1997年初將此大樓全部出租。隨后，瑞虹新城、城市公寓等項目一個接一個上馬。

1997年，當(dāng)一場突如其來的金融風(fēng)暴席卷整個亞洲時，羅康瑞已經(jīng)在內(nèi)地闖出了一片新的天地，而幾年之前與他實力相當(dāng)?shù)南愀弁袀儏s只能孤苦伶仃地承受這場無妄之災(zāi)。

后來，連李嘉誠和新鴻基的郭炳湘這樣的地產(chǎn)大亨見到羅康瑞，也得拍拍他肩膀，贊揚說，那么早就想到進(jìn)入大陸市場，好樣的!

一戰(zhàn)成名(一)

1996年，羅康瑞迎來了他人生中最大的一個機遇——上海盧灣區(qū)政府批給他52公頃太平橋地區(qū)地皮。就是在這里，羅康瑞建成了上海的新地標(biāo)——上海新天地。也正是在這里，他開創(chuàng)了中國舊城改造的新模式，打贏了一場讓他揚名立萬的戰(zhàn)役。

52公頃土地，顯然不可能一下子全面啟動。羅康瑞的計劃是先改造一片位于商業(yè)中心淮海中路旁的老街區(qū)。這里由弄堂組成，占地約3萬平方米。在弄堂里，晾掛的衣物一字排開，如同家家戶戶懸掛的彩旗，一排排水槽排列在弄堂兩側(cè)，為了防止鄰居盜用，水龍頭都上了鎖，居民們通常會在弄堂里臨時支張桌子吃飯，在這里壓根就談不上什么私人空間。

穿梭在這片由上海特色老建筑石庫門組成的弄堂里，羅康瑞考慮的第一個問題是，怎樣開發(fā)才能最大限度地體現(xiàn)其價值，這可是“市中心的中心”啊。

羅康瑞經(jīng)常去國外旅游，每到一個城市，都一定去看看這個城市的舊房子是個什么樣子。他發(fā)現(xiàn)，這些頗具魅力的老建筑都很吸引游客。既然上海還沒有，為什么我不可以在上海做一個呢?

他想要一朵與眾不同的花，但無論這朵奇葩多么與眾不同，一個必要的條件是它必須能招來蜜蜂，不然這個項目就毫無意義。

羅康瑞下定決心，要盡可能保留該地區(qū)的歷史特色，同時讓它對大公司和奢侈品牌具備商業(yè)上的吸引力。

他出價數(shù)百萬美元，請來了美國舊房改造專家本杰明#8226;伍德建筑設(shè)計事務(wù)所和新加坡日建設(shè)計事務(wù)所，為自己出謀劃策。在花了1000個小時研究上海的舊建筑后，本杰明#8226;伍德的設(shè)計師們決定在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑;南部地塊則以反映時代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，再用一條步行街串起南北兩個地塊。

為了創(chuàng)建一種商業(yè)上可行的居住環(huán)境。他們加固樓體，翻修外觀，加裝窗戶，改造水電系統(tǒng)，加裝地底光纖電纜和空調(diào)系統(tǒng)，幾乎全面改造了內(nèi)部結(jié)構(gòu)，讓公司和品牌可以入駐。為了達(dá)到舊建筑的效果，他們找來了當(dāng)年由法國建筑師簽名的圖紙，按照圖紙來還原建筑，甚至還專門進(jìn)口了一種昂貴的防潮藥水，像打針?biāo)频刈⑸溥M(jìn)墻壁的每塊磚和磚縫里。這樣折騰一番之后，新天地每平方米的造價就達(dá)到了2萬元，比直接新建房子的成本高出數(shù)倍。

當(dāng)時，一方面由于亞洲金融危機的影響，另一方面，由于說不清楚新天地究竟是旅游項目還是商業(yè)地產(chǎn)，所以銀行拒絕為新天地項目貸款。這導(dǎo)致公司內(nèi)部反對的聲音越來越高。

但是羅康瑞覺得，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟增長肯定是掛鉤的，在此前的10年中，上海的經(jīng)濟增長平均達(dá)到了12%。在這樣的一座城市的市中心來做這樣的一個項目，如果沒人喜歡，沒人租，那本身就是不正常的。

羅康瑞力排眾議，堅持要做。再加上那時，全部股權(quán)都是羅康瑞的，他一錘定音:“錢是我的，你們給我做吧!”

為此，羅康瑞先拿出自己的老本，前期投入8個多億，最終啟動了這個項目。一年以后，銀行才放出了4500萬美元貸款。

一戰(zhàn)成名(二)

2001年6月30日，上海新天地如期竣工。第二天，正好是中國共產(chǎn)黨成立80周年慶典，而中共一大會議舊址，就在新天地里面。10月份則是上海APEC會議。后來羅康瑞得意地說:“慶祝建黨80周年，中央的高級領(lǐng)導(dǎo)都會到一大會址，不用宣傳全國都會知道;APEC在上海開，各國總統(tǒng)元首會到上海來，有6000多名外國記者，不用宣傳你也宣傳了?！惫?，除了中央的高級領(lǐng)導(dǎo)，前俄羅斯總統(tǒng)普京、前新加坡總理吳作棟都光臨了羅康瑞的新天地。

一時間，上海新天地聲名鵲起，引得投資者趨之若鶩。造價每平方米2萬元的店鋪，有人甚至出價3萬、4萬來買。

羅康瑞則留了一手，他規(guī)定，新天地房屋只租不售:“一賣給這些商戶就沒法控制了，堅決不能賣!”這讓他的投資回收非常緩慢。

一方面，瑞安拒絕了快速回籠資金的誘惑;另一方面，為了吸引優(yōu)質(zhì)商戶，瑞安又以低于市價的租金招徠客戶，因此初期回報不大理想。兩三年后租約紛紛期滿，由于經(jīng)營業(yè)績理想，大部分商戶此時愿意續(xù)租，瑞安順勢調(diào)高了租金。

這樣一來，盡管投資回收緩慢，但上海新天地年平均投資收益率達(dá)到了8%至10%，高于上海優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)地產(chǎn)年均7%~8%的收益率。

這已經(jīng)算是不錯的回報了。但上海新天地帶來的更大效應(yīng)，應(yīng)該算是周邊房價的提升。在新天地2001年剛開業(yè)時，其周邊住宅價格為每平方米6000~8000元，2003年上漲到每平方米1萬余元。瑞安地產(chǎn)在新天地開發(fā)的“翠湖天地”自2002年6月7月銷售伊始，每平方米售價就高達(dá)17000~25000元，2007年售價約每平方米55000元，而2008年上半年“翠湖天地”三期售價達(dá)每平米85000元。

而上海新天地只是上海太平橋地區(qū)舊城改造的一小部分，羅康瑞在整個太平橋項目規(guī)劃的高檔住宅區(qū)總建筑面積約80萬平方米。

其實，上海新天地產(chǎn)生的“蝴蝶效應(yīng)”還有第三輪。

鑒于上海新天地的成功范例，其他城市也紛紛邀請瑞安地產(chǎn)為他們開發(fā)舊城區(qū)重建項目，目前羅康瑞正帶著上海新天地的概念和開發(fā)經(jīng)驗闖進(jìn)了杭州、重慶、武漢和佛山。

讓自己的項目成為新的地標(biāo)，這幾乎是每一個地產(chǎn)商的夢想，但羅康瑞卻輕松實現(xiàn)了。如今，上海新天地成了和外灘、徐家匯一樣的上海地標(biāo)。當(dāng)他出席全球性的社交場所時，經(jīng)常有人走過來，對羅康瑞說:“我剛剛?cè)ミ^上海，看到了你的新天地?！?/p>

2004年2月24日，羅康瑞宣告其專注上海等內(nèi)地大中城市房地產(chǎn)發(fā)展的地產(chǎn)旗艦公司——瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立。羅康瑞將原屬瑞安集團(tuán)的瑞虹新城和太平橋發(fā)展項目通過換股方式投入瑞安房地產(chǎn)，由此獲得六成以上股份。2006年10月4日，瑞安房地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所上市，為當(dāng)年最大型的中國房地產(chǎn)企業(yè)上市項目。

解碼爛尾樓

1980年代，羅康瑞承受過盲目多元化的苦果。為此，他下定決心不熟不做，必須圍繞自己熟悉的地產(chǎn)、建筑業(yè)來做文章。

2005年底，瑞安集團(tuán)旗下瑞安建業(yè)公司高層到了大連。就在這里，他們見到了一座屹立于市中心甚至外墻都已經(jīng)裝修好了的爛尾樓——希望大廈。希望大廈原為韓國現(xiàn)代集團(tuán)投資興建，1997年亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，該樓資金鏈斷裂。

瑞安建業(yè)高層覺得有些可惜，這棟位置超好的寫字樓只需投入少量資金，重新施工即可投入使用。羅康瑞對此思路給予肯定:瑞安建業(yè)本身有很強的施工和項目管理經(jīng)驗以及獨到的投資眼光，一些投資銀行也表示支持，他們于是決定嘗試介入希望大廈的續(xù)修中。

這次，他們趕上了好機遇。此前10年，一直為“賣與不賣”搖擺不定的現(xiàn)代集團(tuán)董事會此時的決定是“賣”。瑞安建業(yè)由此獲得了大廈的產(chǎn)權(quán)。這次投入將瑞安建業(yè)引入到了爛尾樓領(lǐng)域。

在進(jìn)入爛尾樓領(lǐng)域之初，一度有人斷言，瑞安必敗，因為爛尾樓千頭萬緒，錯綜復(fù)雜，許多爛尾樓，一擱數(shù)年，無人敢碰，是房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的死結(jié)。

但是，瑞安卻在國內(nèi)主要城市頻頻出手，2006年11月，以4.015億元的價格拍得了“成都最爛的爛尾樓”匯通大廈;2007年7月20日，拍得了面積超過24萬平方米的爛尾工程，如今已經(jīng)易名為沈陽中匯廣場……期間，瑞安在青島、大連、廣州、北京、成都等地“擴張版圖”。

雖然動作頻頻，瑞安在挑選爛尾樓時卻有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn):

1.必須最有效地控制市場風(fēng)險。這包括對爛尾樓的整合必須要以最快的速度改造完畢;在選址上，必須是位于城市的市中心或顯要位置;

2.必須理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系。瑞安原則上只通過拍賣的方式參與爛尾樓的改造。如此，企業(yè)則規(guī)避了員工上訪、產(chǎn)權(quán)混亂、遭遇隱性“地雷”等諸多問題;

3.必須明確股權(quán)架構(gòu)及管理關(guān)系。瑞安中華匯采取了一種比較“簡單”的辦法，原則上不主張其他合作伙伴參股，單一持股;

4.必須要有一個好的資金平臺。

凡違反以上四條者，即便條件再誘人，瑞安中華匯也不予考慮。

2007年7月，瑞安建業(yè)將旗下的數(shù)家爛尾樓項目打包入新成立的中華匯房地產(chǎn)公司，其后在倫敦上市。瑞安建業(yè)宣稱，向中華匯注入的數(shù)個停緩建項目，內(nèi)部回報率不低于40%，新落實項目的目標(biāo)回報率則不少于25%。憑借良好的業(yè)績，中華匯累計融資近39億港元。

時至2009年，中華匯交出了一份令人矚目的成績單:全國擁有12個爛尾樓及在建項目，190萬平方米儲備資源。2008年，中華匯完成多項出售，包括北京華普大廈及圣元中心、大連希望大廈等，共帶來盈利7600萬美元及收入4.5億美元，成為該領(lǐng)域當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。

羅康瑞用自己的行動告訴所有同行:所謂的商界死結(jié)并非絕對的死結(jié)，而是缺乏解碼的技巧。

炫目財技

2008年10月起，受金融風(fēng)暴等因素影響，中華匯股價持續(xù)走低，從最高位的1.23英鎊，跌至2009年3月初的0.2英鎊，下跌約七成。投資者的看淡，讓羅康瑞最終作出私有化的決定。

其實，對于香港富豪來說，在行業(yè)低潮期折價私有化上市公司是屢見不鮮的財技。例如2000年至2006年，電訊盈科的市值蒸發(fā)近90%之后，小超人李澤楷就提出以4.5港元私有化電訊盈科，但沒有獲得香港證監(jiān)會批準(zhǔn)，主要原因就是眾多在數(shù)十港元價格購入股票的小股東感覺損失慘重而反對。

而20年前，羅康瑞就曾在香港股災(zāi)時將當(dāng)時的上市公司瑞安集團(tuán)私有化。此次運作起來更是得心應(yīng)手。

2009年初，瑞安建業(yè)開始透露擬私有化中華匯的意向。4月份，瑞安建業(yè)宣布以1.714億英鎊(約19.56億港元)的總代價私有化中華匯。但這一方案未得到大多數(shù)股東的認(rèn)可。

經(jīng)過多輪協(xié)商后，瑞安建業(yè)私有化中華匯的代價不斷提高，并在6月初獲得大多數(shù)股東的同意。

最終，此次瑞安私有化中華匯的賬目代價是29億港元，但因為私有化的方式包括以瑞安建業(yè)的股份換股，或者股份加現(xiàn)金等方案，所以實際代價是瑞安付出了16.56億港元。而在上市的一年多時間里，中華匯獲得了近39億港元的資金，現(xiàn)在僅僅需要不到17億港元就能將其收回，也難怪外界有高賣低買的質(zhì)疑。

對于私有化的“動機”，瑞安建業(yè)的官方說法稱，中華匯上市以來，股份的流通量相對偏低，難以再為其提供具吸引力的集資途徑。其次，中華匯的股價長期偏軟，相對每股資產(chǎn)凈值有大幅折讓，未能反映其中長期的真正價值。因此，瑞安建業(yè)認(rèn)為提出收購可釋放中華匯的實際價值，以高于當(dāng)時市價提出收購，讓中華匯股東可以將投資變現(xiàn)。

似乎是為了回?fù)糍|(zhì)疑，剛完成中華匯的私有化，羅康瑞馬上就自掏腰包逾20億元投入瑞安房地產(chǎn)。

6月初，瑞安房地產(chǎn)宣布，以先舊后新的方式，按每股作價4.87港元共配售4.185億股該公司股份。話音未落，6月10日，羅康瑞就全部承接了這20.38億港元的股份。

通過此次配售，瑞房的凈資產(chǎn)負(fù)債率下降到35%，為以后公司的其他融資計劃定好了基調(diào)。摩根大通也表示，瑞房經(jīng)配售后，資金可用作擴充現(xiàn)有項目及刺激2010年后盈利增長。

但此次配股大股東個人拿出20多億港元，多少讓人有些意外。羅康瑞向來都是資本高手，習(xí)慣于用小資金撬起大資本。此前，合生創(chuàng)展為代表的一批房地產(chǎn)股票都完成了增發(fā)，市場反應(yīng)不錯，并沒有讓大股東花費更多的資本。羅康瑞完全可以用小資本帶動融資。

羅康瑞自掏腰包，讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，紛紛猜測:如果排除其他私人因素，那只能說明大股東很看好公司前景，難道瑞安房地產(chǎn)有更大的融資計劃?

羅康瑞透露，雖然瑞房獲得了大筆資金，但融資所得主要用于現(xiàn)有項目的開發(fā)，不會有其他擴張計劃。

2009年，瑞安銷售業(yè)績較上一年同期有所回升，旗下項目30%的客戶是一次性付款，這意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的購買力強大。但瑞安現(xiàn)在的戰(zhàn)略依舊以“穩(wěn)”為主。

“財務(wù)穩(wěn)健，才會看得更長遠(yuǎn)?！边@是羅康瑞常掛在嘴邊的一句話。

解危之道

1989年香港股災(zāi)，羅康瑞完成了自己第一個上市公司瑞安集團(tuán)的私有化;

1997年亞洲金融風(fēng)暴，羅康瑞卻在此之前大量拋售在香港的投資，將投資重心轉(zhuǎn)移到內(nèi)地市場，僥幸逃過;

而面對現(xiàn)在仍在持續(xù)的全球經(jīng)濟危機，羅康瑞會怎么做呢?

2008年，瑞安房地產(chǎn)銷售欠佳，全年只完成36.5億元的銷售額，相當(dāng)于58億元銷售目標(biāo)的63%。發(fā)展迅猛的瑞安房地產(chǎn)一度財政吃緊。2008年年底堪稱瑞安發(fā)展史上的“艱難時刻”。

2008年10月12日，瑞安剛好有3.75億美元的票據(jù)到期，在年初的時候，美國一家很大的銀行就承諾貸款來解決這個問題。但是，雷曼垮臺之后，這個銀行卻一下子停止了放款。

“我們當(dāng)時有20多億元人民幣，但是匯不出去?！焙迷谧罱K得到了銀行的支持，瑞安安然無恙。

事后，羅康瑞做了“十分嚴(yán)格的檢討”?！耙皇俏C感不夠，盡管有未雨綢繆，但仍輕視了市場可能出現(xiàn)的大起大落。第二是公司的成本較高，架構(gòu)臃腫，我們有37個部門，這顯然是不合理的?！?/p>

借著危機，瑞安開始重新審視自己。一個較為明顯的變化是，公司如今放緩了拿地的速度，并計劃加快消化已有的土地。

“我們目前的土地儲備是1320萬平方米，但前幾年實際消化的量很低，每年只有20多萬平方米，現(xiàn)在我們已經(jīng)確定了三年內(nèi)每年開發(fā)100萬平方米的目標(biāo)?！绷_康瑞稱。

在此基礎(chǔ)上，瑞安對內(nèi)調(diào)整了組織流程，將原先的事業(yè)部制改為項目負(fù)責(zé)制。換句話說，原先一個項目的實施要陸續(xù)通過各部門的審批，流程繁瑣且周期較長;如今公司嘗試從各部門抽調(diào)出一些人員組成針對性的項目小組，原先的組織壁壘被打破，由此帶來工作效率的顯著提升。

借著這次重組的機會，羅康瑞還大刀闊斧地實施了分權(quán)管理，將部分決策和管理權(quán)下放到項目里面，每個項目的總監(jiān)和他領(lǐng)導(dǎo)的小組有權(quán)決定任何事情，這給了貼近市場的一線領(lǐng)導(dǎo)者以最大的活動空間。“他們只要每年把預(yù)算報上來，我們看一看討論一下，以后他們就可以自己做了，不用再事事匯報!”

2010年1月1日，瑞安集團(tuán)這套新管理體系正式運行。這支化整為零的輕騎兵，將從此展現(xiàn)出更加靈活機動的作戰(zhàn)能力。

雖然將權(quán)力下放，但這只倔強的海鷗又找到了新的目標(biāo)。就像海鷗喬納森一樣，羅康瑞也開始物色自己的接班人，他下定決心要在兩三年內(nèi)交班，讓出行政總裁的職位，自己則專注于集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略制定和全局部署，而非日常的運營事務(wù)。目前已經(jīng)有了合適的人選:“這是公司發(fā)展的需要，我越遲交權(quán)問題會越大?！?/p>

顯然，羅康瑞將順利交權(quán)當(dāng)做了自己下一個需要超越的新高度。

如今，羅氏家族在香港影響力僅略遜李嘉誠、鄭裕彤等家族。羅康瑞一手打造的瑞安集團(tuán)已經(jīng)超越了鷹君集團(tuán);鷹君集團(tuán)由羅康瑞的三哥羅嘉瑞直接掌管;六弟羅啟瑞主持新福港集團(tuán)(前稱孫福記集團(tuán)，主營建筑工程);二哥羅旭瑞則打理世紀(jì)城市集團(tuán)(控股富豪酒店集團(tuán))。

正是父親一手撐起了羅氏家族，并讓這種榮耀得以延續(xù)。這么多年來，尤其是在有了自己的子女后，在遇到企業(yè)傳承的問題時，羅康瑞越來越明白父親。有時他甚至?xí)?，父親也很像那只不斷追求完美的海鷗，他對子女們的言傳身教甚至不近情理的嚴(yán)苛，也許正是一種最大的尊重和期許。

(采訪視頻見商界財視網(wǎng)www.caistv.com)

編 輯 白 勇

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