摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格無(wú)論從絕對(duì)值上分析，還是從居住、投資、投機(jī)角度分析，都偏離了其內(nèi)在價(jià)值，處于一個(gè)高的位置。高房?jī)r(jià)不僅是抑制我國(guó)內(nèi)需的重要根源，而且加劇了通貨膨脹，為金融危機(jī)埋下隱患。造成我國(guó)高房?jī)r(jià)的根本原因在于政策理念上的偏差、制度上的缺失和偏頗。因此要解決我國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題，除了放棄土地財(cái)政、控制銀行信貸、出臺(tái)物業(yè)稅等措施外，最根本的是要轉(zhuǎn)變政策思路，明確住房問(wèn)題是政府不容推卸的責(zé)任，選擇正確的住房公共政策，實(shí)現(xiàn)住房從盈利性向公益性的回歸。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；住房公共政策；盈利性；公益性

中圖分類(lèi)號(hào)：17293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006－3544(2010)02-0038-03

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始興起，1998年國(guó)家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。90年代發(fā)展壯大，在國(guó)家積極的財(cái)政政策刺激下，全國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的收入水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展。尤其是2005年以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快和城市居民收入的大幅增加，以及地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房市場(chǎng)的大力促進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了迅猛的發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格(尤其是一線城市核心地段)出現(xiàn)了猛漲。

2008年以來(lái)，隨著市場(chǎng)內(nèi)在調(diào)整的需要、美國(guó)金融危機(jī)的影響和中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策累積影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向低迷，大部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“量跌價(jià)滯”的局面，部分城市如深圳、廣州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了較大程度的下滑。出于對(duì)能夠給地方政府貢獻(xiàn)巨大財(cái)政收入的房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷的憂慮，2008年10月份以來(lái)，一些地方政府紛紛出臺(tái)放松放貸限制、財(cái)政補(bǔ)貼等政策，試圖挽救市場(chǎng)。隨后，中央政府出于防范經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也出臺(tái)了相關(guān)金融、財(cái)政和稅收政策，意圖促進(jìn)購(gòu)房，恢復(fù)房地產(chǎn)交易量，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，以維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。2009年上半年，由于前期刺激政策的累積效應(yīng)和剛性需求的集中釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向活躍，成交量大幅上漲。到2009年下半年，房地產(chǎn)價(jià)格水平全面超越2007年高點(diǎn)。從目前我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的漲幅、房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比等因素看，房?jī)r(jià)近年來(lái)漲幅過(guò)快、過(guò)高、過(guò)度。社科院藍(lán)皮書(shū)稱(chēng)80％的城市居民買(mǎi)不起房，這個(gè)判斷應(yīng)是可信的。

那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格到底處于一個(gè)什么水平，它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響如何，中國(guó)政府到底該怎樣應(yīng)對(duì)?

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平分析

從供需角度來(lái)看，支撐房?jī)r(jià)的力量源于住房的三種價(jià)值，即使用(居住)、投資、投機(jī)。以下從房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格絕對(duì)水平以及這三個(gè)方面具體分析：

1.絕對(duì)值及橫向比較分析。數(shù)據(jù)顯示，2007年我國(guó)全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為3885元/m²(未裝修的毛胚房)，如果加上裝修，單價(jià)大約在4200元/m²左右。2008年3月份，美國(guó)新房銷(xiāo)售中間價(jià)為每套22.76萬(wàn)美元。這個(gè)數(shù)據(jù)主要指獨(dú)棟房屋，即別墅，面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計(jì)算出來(lái)的美國(guó)住房的單價(jià)大約相當(dāng)于人民幣7000元/m²。即使從絕對(duì)值上來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)與美國(guó)也非常接近。如果考慮到美國(guó)的房?jī)r(jià)是包含土地所有權(quán)的，而我們的房?jī)r(jià)只包含70年的土地使用權(quán)，再考慮到住房品質(zhì)的差異，我國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)大體相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)。

2.居住需求導(dǎo)向價(jià)值分析。當(dāng)房屋作為居住需求即消費(fèi)需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的是居民的實(shí)際消費(fèi)能力，通常用房?jī)r(jià)與家庭可支配收入比來(lái)表示。所謂“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值。比值越高，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低；比值越小，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越高。針對(duì)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，國(guó)際專(zhuān)家(包括‘世界銀行專(zhuān)家)給出的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍，也就是一個(gè)家庭3年到6年的收入，可以購(gòu)買(mǎi)一套住房。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年和2005年的房?jī)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，2007年達(dá)到20倍以上，2008年有所下降，到2009年下半年又超越2007年水平。上海、北京等城市中心城區(qū)的“房?jī)r(jià)收入比”，甚至達(dá)到了3嘴至50倍以上。這說(shuō)明，以國(guó)際上通用的“房?jī)r(jià)收入比”這個(gè)標(biāo)尺來(lái)衡量，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。

3.投資需求導(dǎo)向價(jià)值分析。當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的力量是房屋租金，國(guó)際上通常用租售比來(lái)表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1:200～1:300。而目前我國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1:500～1:700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購(gòu)買(mǎi)的房屋如果用于出租還不足以?xún)斶€銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這說(shuō)明，房屋也不再具有投資價(jià)值。從這個(gè)角度分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也是偏高的。

4.投機(jī)需求導(dǎo)向價(jià)值分析。所謂投機(jī)，就是通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)房屋來(lái)獲取價(jià)差。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期下。國(guó)內(nèi)很大一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)交易出于投機(jī)目的。而投機(jī)性需求恰恰是最不可靠的，這種力量加大了價(jià)格同向運(yùn)動(dòng)的幅度，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這部分需求成了價(jià)格進(jìn)一步上漲的有力推手，而一旦下跌形成共識(shí)，投機(jī)客紛紛獲利出手，從而進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的動(dòng)蕩。由此分析，投機(jī)需求導(dǎo)向的價(jià)值是不可靠的。

綜上所述，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格無(wú)論從絕對(duì)值上分析，還是從居住、投資、投機(jī)角度分析，都偏離了其內(nèi)在價(jià)值，處于一個(gè)過(guò)高的位置。

三、房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

1.高房?jī)r(jià)是抑制我國(guó)內(nèi)需的重要根源。在許多城市，購(gòu)買(mǎi)一套房，相當(dāng)于吞噬掉一個(gè)中等收入家庭數(shù)十年的全部收入。他們哪里還有能力消費(fèi)?至于那些按揭貸款者，在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力，平常不得不節(jié)衣縮食，高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力。2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在天津考察時(shí)強(qiáng)調(diào)：“擴(kuò)大內(nèi)需是推動(dòng)發(fā)展的基本立足點(diǎn)，是應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的迫切需要?！边@是面對(duì)美國(guó)金融危機(jī)的影響，我國(guó)可能存在經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的條件下，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我國(guó)內(nèi)需不振危險(xiǎn)性的清醒認(rèn)識(shí)，而要培育民眾的消費(fèi)能力，就必須擠壓房?jī)r(jià)中的泡沫，消除民眾的住房之憂。眾所周知，消費(fèi)、投資和出口被認(rèn)為是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“三駕馬車(chē)”，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)于依賴(lài)固定資產(chǎn)投資和出口，而消費(fèi)相對(duì)不足。內(nèi)需不振，根本原因在于民眾的購(gòu)買(mǎi)力跟不上。而正是房?jī)r(jià)過(guò)高影響了消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期，制約了消費(fèi)能力。所以，要保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，讓民眾分享改革與發(fā)展的成果，應(yīng)通過(guò)擠壓房?jī)r(jià)中的高額利潤(rùn)，讓人民安居樂(lè)業(yè)，消除民眾的后顧之憂。只有這樣，我國(guó)的內(nèi)需才能真正拉動(dòng)起來(lái)。

2.高房?jī)r(jià)加劇了通貨膨脹。從表面上來(lái)看，居住類(lèi)價(jià)格在我國(guó)CPI權(quán)重中的占比并不高，只占13.6％，遠(yuǎn)低于食品類(lèi)價(jià)格占比。而在世界發(fā)達(dá)國(guó)家，居住類(lèi)價(jià)格所占CPI權(quán)重很少有低于30％的。近年來(lái)，我國(guó)不少地方的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，典型的如深圳市，2007年僅上半年房?jī)r(jià)漲幅就超過(guò)了50％。但在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，房租卻未同步上漲，反映到CPI上，居住類(lèi)價(jià)格對(duì)CPI的影響是比較有限的。這反映出來(lái)的是我國(guó)CPI設(shè)計(jì)上的缺陷，這種缺陷很好地掩蓋了房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)通貨膨脹的推動(dòng)作用。如果我國(guó)CPI沿用西方發(fā)達(dá)國(guó)家的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，那么，我國(guó)通貨膨脹數(shù)據(jù)就不是目前的狀況了。

3.高房?jī)r(jià)為金融危機(jī)埋下隱患。當(dāng)前，美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)還在持續(xù)。美國(guó)次貸危機(jī)的根源，在于美國(guó)金融創(chuàng)新過(guò)度，創(chuàng)造了過(guò)多的金融衍生品，讓消費(fèi)能力不足的消費(fèi)者都買(mǎi)到了房子，從而惡性推高了房地產(chǎn)價(jià)格，一旦價(jià)格上漲預(yù)期消失，資產(chǎn)價(jià)格下降，有著巨大杠桿的金融證券產(chǎn)品損失巨大，從而導(dǎo)致證券持有者破產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致金融系統(tǒng)一定程度癱瘓。高房?jī)r(jià)給我國(guó)帶來(lái)了同樣的隱患。在我國(guó)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩方面分析，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都高度依靠銀行貸款。近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，國(guó)內(nèi)銀行為了搶占客戶源簡(jiǎn)化了必要的程序，放松了風(fēng)險(xiǎn)控制。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90％，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)都系在金融機(jī)構(gòu)身上。一旦房?jī)r(jià)步入持續(xù)下跌通道，我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)將立即凸顯，并且有發(fā)生金融危機(jī)的可能。

四、關(guān)于高房?jī)r(jià)的成因分析

造成高房?jī)r(jià)的原因，有市場(chǎng)需求、城市化進(jìn)程、社會(huì)進(jìn)步等多方面的因素，但制度、政策和管理是根本性的原因。

(一)政策導(dǎo)向方面的原因

1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))其政策導(dǎo)向是以經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)為主體，而2003年8月。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))把政策導(dǎo)向改為以商品房供應(yīng)為主，輔以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這意味著政策方向發(fā)生重大變化，高達(dá)80％至90％的人群(原來(lái)需要靠經(jīng)濟(jì)適用房解決的80％和需要靠市場(chǎng)解決的10％之和)需要通過(guò)商品房來(lái)解決居住問(wèn)題。這比國(guó)外一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的住房政策還要激進(jìn)，它們的保障性住房都保持著相當(dāng)高的比例，如新加坡約80％，香港約50％，歐洲約40％，俄羅斯約50％。

在這一政策指導(dǎo)下，我國(guó)近年保障性住房完成情況很不理想。全國(guó)人大常委會(huì)專(zhuān)題調(diào)研組的報(bào)告顯示，4萬(wàn)億投資中的保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6％。

我國(guó)保障性住房缺失的根本原因在于：其一，保障性住房缺乏資金保障。全國(guó)共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4％；地方配套1183億元，占70.6％，但難以落實(shí)到位。其二，保障性住房缺乏法制保障。國(guó)外一般都有相關(guān)法律來(lái)保證住房保障制度的有效執(zhí)行，如美國(guó)有《住房法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等，日本有《住宅金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》等，而我國(guó)迄今尚沒(méi)有一部關(guān)于保障性住房的法律。其三，缺乏組織保障。建設(shè)部和國(guó)土部都并非專(zhuān)司住房保障重大之責(zé)的部門(mén)。而發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)一般都有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)住房保障的機(jī)構(gòu)，比如新加坡設(shè)有建屋發(fā)展局(HDB)，美國(guó)設(shè)有住房和都市發(fā)展部，我國(guó)的香港設(shè)有房屋委員會(huì)等。

(二)制度設(shè)計(jì)層面的原因

1.土地制度方面。一是在國(guó)外，土地轉(zhuǎn)讓是向所有者一次補(bǔ)償，我國(guó)則是拆遷價(jià)格再加拍賣(mài)價(jià)格(原土地使用單位搬遷補(bǔ)償費(fèi)用、政府收取土地增值收益)雙重收費(fèi)，其中土地增值收益按70年租金一次算入地價(jià)，并攤?cè)敕績(jī)r(jià)；二是基礎(chǔ)地價(jià)(固定價(jià)格)改為競(jìng)爭(zhēng)性變動(dòng)價(jià)格等制度起到了推動(dòng)地價(jià)上漲的基礎(chǔ)作用；三是土地增值收益大部分由地方政府獲得，地價(jià)越高政府利益越大，導(dǎo)致其對(duì)出讓土地積極性高漲。

2.住房供應(yīng)主體的制度設(shè)計(jì)方面。一是在國(guó)外的住房供應(yīng)主體中，開(kāi)發(fā)商非盈利機(jī)構(gòu)占了相當(dāng)大比例，而我國(guó)是以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體的，開(kāi)發(fā)商壟斷了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)被開(kāi)發(fā)商肆意抬高；二是開(kāi)發(fā)商作為銀行、拆遷、設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修等“中間人”和“整合者”，形成了多達(dá)14類(lèi)和四五級(jí)以上的交易和分包，使得交易成本大增，而增加的成本最終全部攤?cè)敕績(jī)r(jià)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者。

3.金融政策方面。首先，金融政策是完全商業(yè)化的。國(guó)外的生活居住房大都是軟貸款制度，我國(guó)卻是完全商業(yè)化的，投資、建設(shè)、供貨、購(gòu)房(公積金)全部為商業(yè)貸款利息，大大增加了財(cái)務(wù)成本，最終全部攤?cè)朔績(jī)r(jià)。其次，金融政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域的寬松、積極導(dǎo)向，無(wú)疑為房?jī)r(jià)上漲提供了資金面的支持。有數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)商業(yè)銀行超過(guò)一半信貸額度投向了房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域。

(三)商品房市場(chǎng)操作層面的一些問(wèn)題

一是房地產(chǎn)商方面，利益驅(qū)使下“囤地待漲”和“捂盤(pán)惜售”的行為大有蔓延之勢(shì)。

二是投資購(gòu)房“炒房團(tuán)”，房?jī)r(jià)上漲主要是房屋的投機(jī)價(jià)值被投機(jī)者利用的緣故?！渡钲谒{(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，深圳的投機(jī)性購(gòu)房占到了58.42％，有的樓盤(pán)85％的購(gòu)房行為屬于投機(jī)性購(gòu)房。

綜上所述，我國(guó)房?jī)r(jià)高的成因除了人口眾多、土地資源稀缺、城市化進(jìn)程等客觀因素外，政策理念上的偏差、制度上的缺失和偏頗成為重要原因。

五、有關(guān)政策建議

1.轉(zhuǎn)變政策思路。第一，正確區(qū)分政府和市場(chǎng)的責(zé)任是解決住房問(wèn)題的根本。正確劃分政府責(zé)任與市場(chǎng)責(zé)任，科學(xué)掌控“兩只手”，直接關(guān)系到民眾住房問(wèn)題解決的好壞。明確住房問(wèn)題是政府不容推卸的責(zé)任是前提，選擇正確的住房公共政策戰(zhàn)略思維是根本出路。第二，破除“房地產(chǎn)是中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)”的誤解。中國(guó)需要一個(gè)能夠替代房地產(chǎn)的，以科技和創(chuàng)新為主導(dǎo)的支柱產(chǎn)業(yè)。第三，在遏制、抑制、降低房?jī)r(jià)三種決策中早做抉擇，這是近期、中遠(yuǎn)期戰(zhàn)略的選擇。

2.土地政策方面。所謂“二次房改不如二次土改”，政府必須在土地租金取得標(biāo)準(zhǔn)、出讓方式等方面做系統(tǒng)性改革，政府必須放棄土地財(cái)政，沒(méi)有任何一個(gè)大國(guó)是靠出售土地的收入來(lái)支撐政府支出、提供公共產(chǎn)品的，惟一的辦法是通過(guò)產(chǎn)業(yè)振興、通過(guò)稅收進(jìn)行公共財(cái)政運(yùn)作。

3.金融政策方面。最有效的調(diào)控方式應(yīng)該是控制銀行信貸，這是調(diào)控的重中之重和最直接的因素，而不應(yīng)該再增加信貸投放。今年上半年信貸投放規(guī)模過(guò)大，引發(fā)了通脹預(yù)期的擔(dān)憂，所以整體上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了影響。要平抑房?jī)r(jià)，銀行一定要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房信貸政策，包括利率上浮10％、嚴(yán)格限制首付條件等。

4.稅收政策方面。出臺(tái)物業(yè)稅是樓市調(diào)控的重要措施之一。既要對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)者征收一定的稅收，又得對(duì)滿足基本住房要求的消費(fèi)者給予一定的稅收優(yōu)惠。因此公平公正的物業(yè)稅，一定會(huì)起到調(diào)節(jié)住房財(cái)產(chǎn)公平持有的作用，從而減少房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)與過(guò)度消費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)瘋漲。

5.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不合理，而1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文對(duì)政府責(zé)任與市場(chǎng)責(zé)任的劃分更符合中國(guó)國(guó)情：低收入者，政府提供廉租房；中等收入者，政府提供廉價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房；高收入者，去市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房。這樣，就涵蓋了所有的人群。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)可參照以下比例：低收入者，政府提供廉租房(大約20％)；中等收入(偏下)者，政府提供廉價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房(大約50％)；中等收入(偏上)者，購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房(大約10％)；高收入者，去市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房(大約20％)。

6.住房供應(yīng)主體方面。開(kāi)通個(gè)人建房和合作建房的政策渠道，建立非盈利性開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，是解決房地產(chǎn)商壟斷和控制房?jī)r(jià)的重要出路。2009年12月份以來(lái)“國(guó)四條”及一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，勢(shì)必對(duì)平抑房?jī)r(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)起到積極作用，但是要解決住房問(wèn)題，最為根本的是調(diào)整住房公共政策價(jià)值趨向，通過(guò)住房公共政策思路的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)從盈利性向公益性的回歸。如果偏離這一思路，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍將很難遏制。