任曉崢

（諸暨市越都置業(yè)有限公司，浙江 諸暨311800）

近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴(yán)控制，對住宅質(zhì)量的從嚴(yán)要求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將面臨市場優(yōu)勝劣汰的新一輪洗牌。特別是全國各省市陸續(xù)開始啟動住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目管理中，質(zhì)量管理工作愈發(fā)重要。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更應(yīng)以質(zhì)量控制為中心，始終把工程質(zhì)量管理貫穿于工程項目管理的始終，自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過控制項目規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制等各個環(huán)節(jié)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

1 項目規(guī)劃設(shè)計階段的質(zhì)量控制

項目規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量是項目成敗的前提，只有對具體項目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實際的、人性化的、可執(zhí)行的項目規(guī)劃方案。才能保證項目順利成功實施，以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會信譽(yù)。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要具有社會發(fā)展的前瞻性，能夠準(zhǔn)確掌握市場行情，進(jìn)而確定本項目的開發(fā)理念、市場定位。并委托專業(yè)設(shè)計單位，按照此定位進(jìn)行設(shè)計。

2 施工圖設(shè)計階段的質(zhì)量控制

施工圖設(shè)計工作是工程建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，設(shè)計的合理與否，直接影響工程質(zhì)量，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視設(shè)計階段的質(zhì)量控制，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行工程設(shè)計，以提高設(shè)計質(zhì)量。重視設(shè)計前期工作，配合設(shè)計單位搞好現(xiàn)場測量和查勘，考慮各種不利因素對工程建設(shè)的影響，使工程設(shè)計盡可能完善、準(zhǔn)確，符合工程建設(shè)的實際，減少不必要的設(shè)計變更?，F(xiàn)實中，進(jìn)展到施工圖設(shè)計階段后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只要求進(jìn)度(急于報規(guī))，設(shè)計單位為了急于完成設(shè)計任務(wù)，忙于趕工，出現(xiàn)設(shè)計深度不夠、專業(yè)不協(xié)調(diào)等設(shè)計問題，以至于在工程施工中或多或少會出現(xiàn)設(shè)計變更、設(shè)計有誤等問題。出現(xiàn)無法進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃驗收、產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理等問題。

3 招標(biāo)階段的質(zhì)量控制

3.1 重視資質(zhì)審查：工程招標(biāo)時，注重對施工單位資質(zhì)的審查，包括人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績、社會信譽(yù)等多個方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經(jīng)歷和經(jīng)驗，在以往的工程施工中是否出現(xiàn)過質(zhì)量控制方面的問題，是否發(fā)生過質(zhì)量事故等。

3.2 重視在施項目的考察工作：在實際工程招標(biāo)中，掛靠單位資質(zhì)的現(xiàn)象屢見不鮮，以至經(jīng)常出現(xiàn)名不副實的情況，施工過程中也會經(jīng)常出現(xiàn)勞資糾紛、農(nóng)民工工資不到位等問題。考察過程中，一定要勤觀察、多提問、善思考，認(rèn)真分析投標(biāo)單位的實際經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量等，以確保投標(biāo)單位資質(zhì)與實際能力相符。

3.3 重視合理價

中標(biāo)：在實際工程招標(biāo)中，有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了節(jié)省造價，往往采取沒有標(biāo)底，低價中標(biāo)的方式，以至出現(xiàn)低價中標(biāo)，高價索賠的現(xiàn)象，最后不僅沒節(jié)省造價，反而多花了錢，同時還浪費了大量人力、物力，拖延了工期。

4 施工階段的質(zhì)量控制

4.1 對監(jiān)理單位的質(zhì)量控制。建設(shè)監(jiān)理制實施以來，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質(zhì)量，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項職責(zé)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

4.2 對施工單位的質(zhì)量控制。通過招標(biāo)，選定具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位從事工程建設(shè)，簽訂工程施工合同。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工質(zhì)量的控制主要是通過工程監(jiān)理進(jìn)行。工程監(jiān)理依據(jù)監(jiān)理合同對工程項目實施全過程、全方位的監(jiān)理，施工單位的工程質(zhì)量活動完全處在監(jiān)理控制之中，通過控制人員、材料、機(jī)械、方法工藝和影響工程質(zhì)量的因素，達(dá)到控制質(zhì)量的目的。通過現(xiàn)場質(zhì)量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設(shè)質(zhì)量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質(zhì)量聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。成立督察組織，隨時對工程建設(shè)質(zhì)量實施督察，防止質(zhì)量事故的發(fā)生。

5 竣工階段的質(zhì)量控制

竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇涨埃慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎(chǔ)。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能走形式、走過場。對工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷。客觀、公正地評定工程質(zhì)量等級，使工程質(zhì)量等級評定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗收規(guī)程進(jìn)行工程驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

6 缺陷責(zé)任期的質(zhì)量控制

缺陷責(zé)任期是工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量問題容易暴露的時期，通過試運(yùn)行，有些質(zhì)量問題會暴露出來，形成質(zhì)量缺陷。在實際工作中，要加強(qiáng)這一階段的質(zhì)量控制，發(fā)現(xiàn)問題，查找原因，分清責(zé)任，限期處理。對各種修補(bǔ)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和驗收，保證修復(fù)質(zhì)量，向運(yùn)行管理單位交送一個合格的工程。

7 信息反饋期的質(zhì)量控制

信息反饋期是指項目完成后，對整個項目實施各階段質(zhì)量問題的匯總、整理。作為一個房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不是做完一個樓盤交給業(yè)主、物業(yè)。就完成任務(wù)了。完成一個項目，只等于是完成一幅作品。每幅作品都會有不足之處;作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須要善于總結(jié)不足。并在以后的項目運(yùn)作中有效克服不足，才能夠使自己的作品愈加完善、完美，企業(yè)也才能不斷進(jìn)步、不斷發(fā)展、壯大。

8 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做的

8.1 加強(qiáng)培養(yǎng)、學(xué)習(xí)，提高企業(yè)素質(zhì)

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常管理過程中，要加強(qiáng)質(zhì)量管理人員對法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，不斷改進(jìn)工作方式和方法，逐步提高管理人員自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，滿足要求日益嚴(yán)格的工程建設(shè)的需要，只有讓員工感到有個不斷學(xué)習(xí)、不斷進(jìn)步的過程，員工工作起來才更有積極性、進(jìn)取性、開拓性，企業(yè)發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)階段，才會有長足的進(jìn)步。

8.2 提高要求，各方積極配合

不斷召開由參建各方參加的質(zhì)量管理會議，使參建各方明確控制工程建設(shè)質(zhì)量是工程建設(shè)的根本目的，提高參建各方的質(zhì)量意識，調(diào)動各方積極性、齊抓共管。參建各方積極配合、相互監(jiān)督、相互促進(jìn)是搞好工程建設(shè)質(zhì)量的前提和保證。

8.3 樹立全過程的質(zhì)量意識

工程建設(shè)過程中，積極配合質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)搞好工程質(zhì)量檢查，建立健全質(zhì)量體系，采取有效措施保證參建各方質(zhì)量體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。將質(zhì)量意識貫穿于工程建設(shè)的整個過程中，對保證工程建設(shè)質(zhì)量具有重要作用。加強(qiáng)對工程掃尾工作的管理力度，由監(jiān)理單位督促施工單位按期完成，確保工程完整。

[1]朱德林，夏云.淺析房地產(chǎn)工程質(zhì)量與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系[J].蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2006-09-25.