摘 要:城鎮(zhèn)土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展占據(jù)著重要的地位，本文在我國(guó)城鎮(zhèn)土地集約利用存在的問題上就許多學(xué)者已經(jīng)提出城鎮(zhèn)土地集約利用的一些看法，總結(jié)了城鎮(zhèn)土地集約利用的理論基礎(chǔ)，方法以及就當(dāng)前土地利用問題提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)用地，集約利用，對(duì)策研究

中圖分類號(hào): F301

一、引言

當(dāng)前的中國(guó)城鎮(zhèn)土地利用面臨著比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)，從一方面來說我國(guó)正處于高速發(fā)展階段，對(duì)土地的利用也正處于加速階段，而從另一方面來說我國(guó)的土地資源是相對(duì)稀缺和寶貴的，因此在協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)發(fā)展和城鎮(zhèn)土地利用方面，如何保護(hù)土地資源和合理地配置土地資源對(duì)土地實(shí)行集約利用是一個(gè)很值得思考的問題，也是迫切需要解決的難題。

二、國(guó)內(nèi)外城鎮(zhèn)土地集約利用概述

國(guó)外城鎮(zhèn)土地利用過程中一直關(guān)注和最想解決的問題是城鎮(zhèn)土地利用過程中的粗放利用土地與集約利用土地之間的矛盾問題，國(guó)外專家和學(xué)者在城鎮(zhèn)土地利用過程中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在具有創(chuàng)新的思路和觀點(diǎn)下調(diào)整城鎮(zhèn)土地利用的強(qiáng)度和合理度，力求取得最佳的土地利用方式。筆者總結(jié)前人的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為國(guó)外城鎮(zhèn)土地集約利用的進(jìn)程主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一，城鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)土地集約利用的強(qiáng)度變化階段;第二，居住用地集約利用變化階段;第三，工業(yè)相從中心城區(qū)向郊區(qū)不斷擴(kuò)散階段;第四，新建成區(qū)的不斷增加階段;第五，城鎮(zhèn)居民對(duì)綠地的需求不斷增大階段。

一九九九年新《土地管理法》正式施行，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)土地集約利用問題進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段。在新《土地管理法》的指引下，中國(guó)城鎮(zhèn)土地利用走上了內(nèi)涵挖掘潛力之路，城鎮(zhèn)土地整理在各地開展，許多城鎮(zhèn)開始了對(duì)土地利用重新規(guī)劃，以達(dá)到合理利用土地，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地集約利用的水平。隨著國(guó)內(nèi)外城鎮(zhèn)土地集約利用工作的進(jìn)一步開展，迫切需要我們對(duì)城鎮(zhèn)土地集約利用研究，來指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地集約利用。

從國(guó)內(nèi)外城鎮(zhèn)土地集約利用的進(jìn)程來看，城鎮(zhèn)土地集約利用的研究雖然取得了一系列的成果，但是也還存在著不足之處:近年來對(duì)城鎮(zhèn)土地集約利用概念的提出很多，但是對(duì)專門的系統(tǒng)性的綜合的城鎮(zhèn)土地集約利用研究卻還是比較少的;對(duì)農(nóng)業(yè)土地集約利用的研究較多，但是對(duì)城鎮(zhèn)土地集約利用研究還處于起步階段;對(duì)城鎮(zhèn)土地集約利用的研究大多數(shù)是單項(xiàng)指標(biāo)的研究，對(duì)多因素指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)定還比較少;目前的城鎮(zhèn)土地集約利用研究大多是定性研究，定量研究還比較少。

三、城鎮(zhèn)土地集約利用的內(nèi)涵

城鎮(zhèn)土地集約利用的本質(zhì)內(nèi)涵通過各種手段挖掘城鎮(zhèn)土地的固有潛力，擴(kuò)大土地利用的空間和深度，充分發(fā)揮城鎮(zhèn)土地在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的作用。城鎮(zhèn)土地的利用主要是住宅建設(shè)的土地利用和工業(yè)、商業(yè)和交通運(yùn)輸?shù)耐恋乩?。兩種土地利用的共同點(diǎn)是力爭(zhēng)獲得單位土地面積上的最大收益。

按照土地集約利用的程度將城鎮(zhèn)土地集約利用分為以下幾種形式:第一，粗放利用，是指對(duì)土地的投入低或土地閑置、浪費(fèi)，第二，集約利用，是指對(duì)土地利用程度適中，既要達(dá)到規(guī)模效益，又要達(dá)到結(jié)構(gòu)的合理性。第三，過度利用，是指對(duì)土地過度投入，造成土地報(bào)酬遞減或土地利用的外部不經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致土地利用綜合效益下降。

四、城鎮(zhèn)土地集約利用的理論基礎(chǔ)

城鎮(zhèn)土地集約利用的理論基礎(chǔ)主要有:

第一，土地報(bào)酬遞減規(guī)律，是指在土地利用中的技術(shù)、其它要素都不變的前提下，對(duì)相同面積的土地連續(xù)不斷追加某種要素的投人，當(dāng)投入的某種要素達(dá)到一定的程度時(shí)所帶來的報(bào)酬的增量最大，超過了這一程度所帶來的報(bào)酬就會(huì)出現(xiàn)下降。

第二，地租地價(jià)理論，在馬克思主義地租理論中，一切地租都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)形式，其實(shí)質(zhì)都是剩余價(jià)值。依據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件分為級(jí)差地租、絕對(duì)地租以及壟斷地租。級(jí)差地租是利用較好生產(chǎn)條件的土地獲得的超額利潤(rùn)。級(jí)差地租又分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ 。

第三，區(qū)位理論，主要是從土地所處的位置帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和生產(chǎn)成本之間的比較來決定土地的集約程度的 。

農(nóng)業(yè)區(qū)位論是指農(nóng)業(yè)土地的利用類型和經(jīng)營(yíng)集約化程度，不僅取決于土地的自然特性，更依賴于其經(jīng)濟(jì)狀況，其中特別取決于它到農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的距離 。

工業(yè)區(qū)位論的核心是通過對(duì)運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素等相互關(guān)系的分析與計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低的點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。

克里斯塔勒提出“中心地理論”，深刻地揭示了城市、中心居民點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域基礎(chǔ)等級(jí)——規(guī)模的空間關(guān)系，為城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃提供了重要的方法論依據(jù) 。

德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖什從市場(chǎng)區(qū)的角度提出了市場(chǎng)區(qū)位論。

第四，可持續(xù)發(fā)展理論，主要體現(xiàn)在以下方面:土地資源的持久永續(xù)利用;土地生產(chǎn)的環(huán)境良好，即利用土地的環(huán)境效益;土地利用在經(jīng)濟(jì)上的可行性;土地利用的社會(huì)的可接受性。

五、城鎮(zhèn)土地集約利用的分析研究

(一)我國(guó)城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀

現(xiàn)階段中國(guó)城鎮(zhèn)化面臨諸多前所未有的新問題，土地粗放利用問題是最突出的，包括城鎮(zhèn)占地?cái)U(kuò)張和開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的向外擴(kuò)大，這一些問題都有待進(jìn)一步的解決.目前我國(guó)還存在著許多的問題，第一， 我國(guó)城鎮(zhèn)土地盲目地?cái)U(kuò)張占用耕地?cái)?shù)量過多，城鎮(zhèn)的存量土地粗放利用仍然十分嚴(yán)重; 第二，近年來中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展很快，但城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局還不是很合理;中國(guó)城鎮(zhèn)用地與國(guó)外結(jié)構(gòu)比較

第三，城鎮(zhèn)土地利用面積大，但城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)出效率還不高，中心商業(yè)區(qū)效應(yīng)還沒有完全形成。

(二)城鎮(zhèn)功能分區(qū)布局設(shè)想

圈層布局設(shè)想是一九二五年美國(guó)社會(huì)學(xué)者伯吉斯提出城鎮(zhèn)土地利用的同心圓模式。其核心是城鎮(zhèn)土地受多方面的影響和綜合作用，產(chǎn)生地域分異。

三維布局設(shè)想是當(dāng)城市范圍受到交通條件和地形條件以及一些其它社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的限制而不可能太大時(shí)，城市土地立體利用就成為必然趨勢(shì)。

扇形布局設(shè)想核心是各類城鎮(zhèn)用地趨向于沿主要交通路線和沿自然障礙物最少的那個(gè)方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。

多核心布局設(shè)想的支撐以下四點(diǎn):一是各種行業(yè)以自身利益為目標(biāo)的區(qū)位選擇;二是產(chǎn)生集聚效益的區(qū)位選擇;三是各行業(yè)利益對(duì)比而發(fā)生的分離導(dǎo)致的區(qū)位選擇;四是地價(jià)和房租對(duì)行業(yè)成本的制約作用對(duì)土地利用產(chǎn)生的區(qū)位選擇。

多中心布局設(shè)想是將歷史發(fā)展和城鎮(zhèn)地形等條件對(duì)城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)的影響加以綜合。

(三)南昌市土地利用發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

研究南昌市土地利用現(xiàn)狀主要以下二個(gè)方面著手:

第一，土地利用結(jié)構(gòu)和布局，南昌市土地總面積743218.34公頃，其中農(nóng)用地面積552632，47公頃，占土地總面積的74.36%，建設(shè)用地面積92273.96公頃，占土地總面積的12.41%，未利用地面積98311.91公頃，占土地總面積的13.23%。

第二，土地利用與管理面臨的形勢(shì)，不利因素是人口不斷增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2010年全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到462萬，人均耕地將在0.0595公頃以下，特別是耕地的壓力越來越大 。

南昌市土地利用特點(diǎn)主要有幾下以點(diǎn):第一，人增耕地不足，人多耕地少的矛盾越來越明顯。第二，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還不盡合理，質(zhì)量高的耕地在不斷減少。第三，基礎(chǔ)設(shè)施與配套都比較舊，城鎮(zhèn)發(fā)展也相對(duì)比較落后，沒有科學(xué)合理的土地利用規(guī)劃指導(dǎo)土地利用的方向，在建設(shè)用地利用方面存在較大的浪費(fèi)。第四，土地后備資源數(shù)量非常有限，開發(fā)利用難度也比較大，耕地占補(bǔ)平衡任務(wù)艱巨。

(四)南昌市城鎮(zhèn)土地集約利用狀況的研究

地價(jià)作為反映一個(gè)地區(qū)和城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和土地供求狀況的指標(biāo)，是由市場(chǎng)決定的。土地市場(chǎng)發(fā)育和規(guī)范的程度，要用土地市場(chǎng)機(jī)制的完善程度來衡量的。因此進(jìn)一步完善市場(chǎng)形成土地價(jià)格的機(jī)制，充分發(fā)揮地價(jià)的杠桿作用，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地的目標(biāo)成為南昌市城鎮(zhèn)土地集約利用的一個(gè)重要手段。筆者認(rèn)為必須從以下幾個(gè)方面著手:第一，在宏觀上從嚴(yán)從緊地控制建設(shè)用地的供應(yīng)總量;第二，大力推進(jìn)土地市場(chǎng)的建設(shè)，進(jìn)一步完善土地有形市場(chǎng)，為公開交易提供一個(gè)很好的平臺(tái);第三，政府要加大土地供應(yīng)調(diào)控的力度，從而穩(wěn)定土地價(jià)格;第四，要進(jìn)一步地完善地價(jià)政策，使地價(jià)政策在土地利用過程中發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用。第五，完善土地市場(chǎng)的服務(wù)體系。

六、結(jié)論及后續(xù)工作

縱觀本文，得出了以下結(jié)論:第一，認(rèn)為城鎮(zhèn)土地集約利用是在土地報(bào)酬遞減規(guī)律的指導(dǎo)思想下，調(diào)節(jié)用地結(jié)構(gòu)，使土地高效利用以實(shí)現(xiàn)土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益三者的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并且充分挖掘城鎮(zhèn)土地資源的固有潛力，使城鎮(zhèn)土地投入產(chǎn)出比達(dá)到更高的水平。第二，結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀，得出大城鎮(zhèn)應(yīng)以多核心布局和多中心布局為主進(jìn)行發(fā)展，建立多核或多中心有助于城鎮(zhèn)土地的集約利用，中小城鎮(zhèn)一般采取同心圓模式更有助于城鎮(zhèn)土地的集約利用。經(jīng)過分析南昌市的土地經(jīng)濟(jì)利用，提出應(yīng)加強(qiáng)各種土地利用的經(jīng)濟(jì)杠桿，以達(dá)到土地集約利用的目的。

本文通過研究城鎮(zhèn)土地集約利用，希望可以對(duì)目前我國(guó)大部分城鎮(zhèn)土地粗

放利用的現(xiàn)狀提出好的建議從而促進(jìn)土地集約化利用，最終目的是解決土地粗放

利用的問題。但是在城鎮(zhèn)土地集約利用這個(gè)系統(tǒng)的研究中，本文尚存在一些研究不足之處需要以后更進(jìn)一步深入的研究。