摘要:房地產(chǎn)業(yè)是拉動經(jīng)濟增長的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也必然對國家經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展有著積極的作用。但是，房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時，房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險的大小和開發(fā)效益的好壞[1]。本文通過分析房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，指出其中的問題，提出房地產(chǎn)融資應(yīng)向多元化發(fā)展，通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求，從而解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的迫切問題。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)融資 融資渠道 房地產(chǎn)信托 銀行貸款

中圖分類號:F293.3

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀

(一)我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀。

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基本上是在國有銀行支持下迅速膨脹起來的，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資絕大部分依靠銀行這個惟一渠道。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20 %至30%是銀行貸款;建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款;此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中約70%的資金是來自于銀行。盡管目前房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的依賴程度看上去僅是70% ，但正如《財經(jīng)》雜志所披露出的信息那樣，實際還不止于此，甚至于國內(nèi)不少房地產(chǎn)商基本上“空手套白狼”，再加上以騙貸為目的的假按揭，使得整個銀行體系充滿著風(fēng)險[2]。

(二) 原因分析。

這種單一融資渠道的形成原因有兩個:第一，與國有銀行制度存在缺陷有關(guān)。到目前為止，國有商業(yè)銀行基本上壟斷著主要的金融資源，國有銀行的高層主管行政化并受政府政策所左右，加上利率沒有市場化，銀行不可能形成風(fēng)險定價機制，使得種種融資渠道受到政府層層的管制，黑箱操作嚴(yán)重，權(quán)錢交易不絕。第二，是國內(nèi)金融市場發(fā)展緩慢，金融市場的開放度不高，沒有配套的住房金融體系。

二、我國房地產(chǎn)融資體系中存在的問題

(一)融資渠道狹窄，資金鏈薄弱。

目前可用于房地產(chǎn)融資的金融產(chǎn)品中，股票、債券等直接融資的比重很小，而且手續(xù)繁雜、限制條件較多，而銀行貸款卻相對簡單易行，所以，長期以來大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依賴銀行貸款進(jìn)行融資。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金仍主要來源于銀行貨款，股票等直接融資比例過低，融資渠道狹窄，資金鏈非常薄弱。

(二) 風(fēng)險規(guī)范機制缺乏。

房地產(chǎn)業(yè)是極易產(chǎn)生泡沫的行業(yè)，泡沫累積到一定程度，就會形成產(chǎn)業(yè)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)性很強，一旦房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險形成，就會引發(fā)金融風(fēng)險，影響經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。近年來，我國金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，相應(yīng)的風(fēng)險防范機制卻沒有相應(yīng)建立起來。從金融業(yè)自身來看，一些銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險缺乏足夠的認(rèn)識，認(rèn)為房地產(chǎn)貸款是低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，個別機構(gòu)甚至放松條件為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，埋下了風(fēng)險隱患;而且銀行沒有建立起完善的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理體系，缺乏對房地產(chǎn)市場進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測和全面系統(tǒng)的分析研究，不能對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險評估、風(fēng)險識別和判斷。從外部環(huán)境看，社會信用制度、抵押擔(dān)保制度不健全，房地產(chǎn)信息體系和房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)滯后，也成為誘發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的因素。[3]

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的探索

(一)銀行貸款。

房地產(chǎn)行業(yè)與銀行的緊密關(guān)系由來已久。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是投資高、風(fēng)險大的資金密集型行業(yè)。我國房地產(chǎn)市場起步較晚，市場化初期，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金積累遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到房地產(chǎn)項目投資動輒幾個億、多則幾十個億的資金要求，為配合當(dāng)時的住房制度改革、加速房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，國家通過在承辦政策性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國有商業(yè)銀行內(nèi)設(shè)置房地產(chǎn)信貸部、住房儲蓄銀行和住房合作社等方式支持房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。國家的支持使銀行成為房地產(chǎn)企業(yè)最直接、便利的融資渠道[4]。

再者，中國的經(jīng)濟發(fā)展這么多年以來，老百姓們的生活水平也如芝麻開花般日益提高。雖然時下對于個人理財理念的呼聲漸漲，但傳統(tǒng)心理使老百姓還是更傾向于把積蓄都存入銀行，于是銀行就掌握了充足的資金資源。有了這么好的資金當(dāng)然要找好的市場去投放，這恰與急需巨資投入前期操作的房地產(chǎn)企業(yè)一拍即合[5]。

(二)房地產(chǎn)信托。

我國《信托法》所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行財產(chǎn)管理或者處分的行為。而房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。[6]

(三)上市融資。

上市對于身處市場經(jīng)濟中的企業(yè)來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債三種再籌資方式，房地產(chǎn)上市公司往往可以籌集到數(shù)億甚至更多的資金用于投入新項目。于是，這種顯而易見的優(yōu)勢效應(yīng)刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始苦覓上市的可能。然而，由于上市由額度制改為核準(zhǔn)制，特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)上市還屬于試點性質(zhì)，不可能批量上市，按當(dāng)今的市場面看，每年能安排幾十家企業(yè)上市已屬不易，等在證券商和證監(jiān)會門口的長龍還不知排到何年何月。同時，中國證監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市;同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更?！?[7] 大多數(shù)房地產(chǎn)公司都無法達(dá)到此要求，上市只能是部分大型企業(yè)或者有雄厚資本背景企業(yè)的專利。

自1993年以后，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地直接上市之門禁閉了約8年時間。直到2001年天鴻寶業(yè)上市后，才陸續(xù)有深圳金地集團、天津天房發(fā)展、南京棲霞建設(shè)等房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市，但總體來說數(shù)量相當(dāng)小，說明監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)上市審核嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)首發(fā)上市具有相當(dāng)難度。于是許多房地產(chǎn)企業(yè)便“借殼”或“買殼”上市，以達(dá)到融資的目的。像規(guī)模較大的中房集團、世茂集團、促盛集團、新湖集團、興盛集團等都通過國家股、法人股場外轉(zhuǎn)讓的形式，獲得了上市公司最終的控制權(quán)。

(四) 房地產(chǎn)基金。

1.房地產(chǎn)投資基金。

從理論上來說，房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，是一種主要對未上市房地產(chǎn)企業(yè)直接提供資本支持，并從事資本經(jīng)營與監(jiān)督的集合投資制度，即由不確定多數(shù)投資者出資設(shè)立房地產(chǎn)業(yè)基金公司，委托基金管理人管理和運用基金資產(chǎn)，并委托基金托管人托管基金資產(chǎn)。基金投資收益按投資者的出資股份共享，投資風(fēng)險由投資者共擔(dān)。[8]

2.海外房產(chǎn)基金。

目前，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)投資的逐年高漲，海外房產(chǎn)基金也成為國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的對象。而國外房產(chǎn)基金對國內(nèi)房地產(chǎn)市場十分看好，特別是上海的房地產(chǎn)市場。摩根#8226;士丹利下屬的房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。摩根士丹利房地產(chǎn)基金與天津順馳簽訂協(xié)議，共同投資開發(fā)天津房地產(chǎn)開發(fā)項目。最近，萬科也與HYPO國際房地產(chǎn)銀行簽訂了合作協(xié)議，為開發(fā)的中山項目進(jìn)行境外融資安排。但由于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以，外資多借財務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。除了政策和法律障礙，國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范，以及房地產(chǎn)市場的不透明，也是主要障礙。

四、拓寬房地產(chǎn)融資渠道的建議

(一)積極開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

信托公司作為金融機構(gòu)，擁有便捷的融資和投資渠道，資金信托計劃是融資的重要手段，其股權(quán)投資、貸款、租賃等多種投資方式的運用是區(qū)別于其他金融機構(gòu)的獨特優(yōu)勢。根據(jù)不同項目的特點，設(shè)計不同的資金信托產(chǎn)品，不僅可以化解政策變化給各方帶來的困境，而且也為信托公司開辟了一片廣闊的業(yè)務(wù)空間。而融資成本低于同期的銀行貸款利率，較低的融資成本是信托計劃得到房地產(chǎn)商青睞的一個重要原因。在目前央行房貸政策收緊的情況下，通過信托公司籌集資金無疑成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資新渠道。

信托介入房地產(chǎn)行業(yè)，為構(gòu)建多元化、市場化的房地產(chǎn)金融提供了契機，盡管目前來看在整個市場中的范圍還微不足道，但信托所具有的獨特優(yōu)勢必將推動房地產(chǎn)信托的蓬勃發(fā)展。

(二)大力開展上市融資。

上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟的選擇和最理想的融資渠道。通過在資本市場融資或再融資，房地產(chǎn)上市公司不僅可以籌集到大量資金，從而，減少對銀行信貸的依賴;還可以為企業(yè)以后的發(fā)展建立品牌效應(yīng)，為企業(yè)作大作強奠定基礎(chǔ)。然而，由于我國股票市場剛剛對房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁，能夠進(jìn)行上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，大多數(shù)中小企業(yè)只能通過“買殼”的方式間接上市。目前，我國3萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟中的地位極不相稱。隨著我國證券市場的不斷發(fā)展、股市規(guī)模的擴大和央行房貸新政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資的空間將會非常大。

(三)建立房地產(chǎn)投資基金。

房地產(chǎn)投資基金具有籌資迅速、風(fēng)險分散、收益高等特點。它的建立，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)開拓了嶄新的融資渠道，而且，為廣大民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域創(chuàng)造了有利條件。使投資者不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還可以有效的規(guī)避風(fēng)險。

目前，國內(nèi)不少民間游資正在為其手中的資金尋找增殖的途徑。但是，由于國內(nèi)現(xiàn)行投資理財渠道不暢，致使大量閑散資金將商品住宅和商鋪視為最佳投資途徑，于是，溫州炒房團現(xiàn)象便成為這一特殊時期的表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資基金的建立，可以為房地產(chǎn)企業(yè)和民間資本這兩個渴望對接的群體創(chuàng)造有利條件。

在國外，住宅產(chǎn)業(yè)基金是房地產(chǎn)商除銀行之外最重要的融資渠道。但由于國內(nèi)目前不允許設(shè)立除證券投資基金以外的產(chǎn)業(yè)基金，《基金法》也尚未出臺，房地產(chǎn)基金還只是處于試探階段，其成熟和快速發(fā)展還需要相對較長的時間。但隨著政策環(huán)境的逐步寬松，房地產(chǎn)基金的融資作用會越來越重要。

(四)適度發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃，建立抵押資產(chǎn)管理公司。

融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權(quán)，是一種極具潛力的融資渠道。而建立抵押資產(chǎn)管理公司，主要是對抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等方式處置，從而，加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)的競爭已經(jīng)到了資本競爭的時代，房地產(chǎn)融資已成為各房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。除了利用現(xiàn)有的融資途徑以外，房地產(chǎn)企業(yè)必須苦練內(nèi)功，提高對資本的運用能力，并與商業(yè)銀行合作進(jìn)行金融創(chuàng)新，或者借鑒國外成熟的房地產(chǎn)融資工具，以突破目前房地產(chǎn)企業(yè)資金供給過分依賴銀行的局面，為我國的房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)造更多的選擇。國家法規(guī)政策更合理的完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更理性的嘗試，房地產(chǎn)業(yè)的融資前景必將越走越好，一個更規(guī)范、更興旺的中國房地產(chǎn)時代必將指日可待。

(作者單位:桂林理工大學(xué)管理學(xué)院2007級產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)專業(yè))

參考文獻(xiàn):

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