摘要:市場經濟的發(fā)展使戶外空間的經濟價值不斷提升，戶外廣告的權屬爭議也逐漸成為人們關注的焦點。本文根據有關法律規(guī)定和法律理論，就戶外廣告空間是否屬于公共空間，建筑物區(qū)分所有中的戶外廣告問題，商品房預售中的戶外廣告問題，房屋租賃中的戶外廣告問題進行了具體分析，并提出了一些解決辦法，希望有一定的借鑒意義。

關鍵詞:戶外廣告;權屬爭議;建設用地使用權;空間權;租賃權。

中圖分類號:F713.82

隨著市場經濟的長足發(fā)展，戶外廣告的經濟價值越來越大，隨之而來的權屬爭議也逐漸成為人們關注的焦點，《物權法》的出臺在一定程度上為這一問題的解決提供了法律依據，但仍有一些問題是存在爭議的。正確地解決這一問題有利于我國市場經濟的發(fā)展，有利于積極開發(fā)和充分利用空間資源，對于息訟止爭、減少社會矛盾有積極意義。本文根據《物權法》和《合同法》以及相關法律對現實生活中的一些爭議加以評析，希望能對戶外廣告權屬問題爭議的解決有所幫助。

一、問題一:戶外廣告空間是否屬于公共空間

戶外廣告占用的空間資源的性質及其與建設用地使用權的關系。

空間資源性質上就是空間權的問題【1】?？臻g是指土地上下一定范圍的立體上的位置，對空間所享有的支配和利用的權利就是空間權。對于空間權是否可以成為一項獨立的用益物權，主要有三種看法:

1.空間權否定說。該觀點認為空間屬于建設用地的使用范圍，因此空間權屬于建設用地使用權的內容，包含在建設用地使用權中，不需要獨立的設定空間權。

2.空間權獨立說。該觀點認為空間權是一種獨立的用益物權，因為空間權能夠通過登記的公示方法加以確定、轉讓、抵押等，將空間權作為一種獨立的用益物權，使空間權與建設用地使用權分離有利于進一步提高對空間的利用效率。

3.綜合權利說。該觀點認為空間權并不是物權法體系中新的物權種類，而是對一定空間上所設定的各種物權的綜合表述。該觀點認為，空間權可以作為一項權利，但沒有必要成為一項獨立的權利，其只是各種權利的集合，應將空間權歸入基地使用權中。我國承認建設用地使用權人的空間利益，但并未把空間權作為獨立的權利，而是規(guī)定在建設用地使用權之中，實際上是采用了綜合權利說。

但是承認建設用地使用權人的空間利益并不代表否認土地所有人的空間利益。這就涉及到絕對土地所有權和相對土地所有權的問題。羅馬法中存在著“誰擁有土地便擁有土地之無限上空”的主張，空間成為土地所有權的效力所及的范圍，由此形成了絕對土地所有權概念。隨著飛機、高架線等利用空間物陸續(xù)出現，各國民法普遍對土地所有權人的權利作出了限制，這就形成了相對土地所有權概念。我國由于土地國有且土地所有權和使用權相分離，這種限制就表現為限制土地使用權人的空間利益。

那么如何確定建設用地使用權人享有利益的空間范圍呢?毫無該空間范圍的水平大小，就是建設用地使用權人有權使用的土地。垂直高度的確定則較為復雜。首先，該垂直高度應受到法律、法規(guī)的限制。其次，該垂直高度應受到城市規(guī)劃的限制。最后，該垂直高度還應受到土地出讓合同的限制。

因此，首先，只要不超出以上范圍并且該廣告取得了城市規(guī)劃部門和工商部門的許可登記，建設用地使用權人對樓頂和外墻的廣告就應當擁有所有權，除相關稅收外，政府無權收繳其收益。

其次，即使超出了該范圍，不動產所有權人也可以根據地役權的規(guī)定加以利用。地役權是指利用他人土地以便有效的使用或經營自己的土地的權利。相鄰關系是基于所有權價值實現而產生的最基本的、最低限度的要求，而當事人超出最基本要求之外的更高要求，就要借助于地役權，通過當事人的約定，滿足當事人的要求。而對戶外廣告的利用屬于利用他人土地以便有效的使用或經營自己的土地的行為，并不屬于基本的要求，應當按照地役權的規(guī)定，根據雙方約定來解決。

二、問題二:建筑物區(qū)分所有中的戶外廣告問題

1、開發(fā)商是否有權就戶外廣告權簽訂廣告出租合同

根據《合同法》的一般原理，簽訂戶外廣告權合同的當事人應當對于戶外廣告權擁有相應的處分權。出租合同的廣告位就是建筑物的墻外空間，其所有權可能屬于國家或由該棟建筑區(qū)分所有權人共有，開發(fā)商在未銷售完其房屋時可以作為區(qū)分所有人之一享有共同持分權。

2、若開發(fā)商簽訂合同時已銷售完該樓上的所有房屋，且該廣告位不屬于國家，則廣告位的權屬歸誰。

根據建筑物區(qū)分所有權中關于共用部分持分權的規(guī)定來判斷其歸屬。共用部分持分權是指區(qū)分所有權人依照法律規(guī)定或約定，按其專有部分的比例對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的權利。【2】根據建筑物區(qū)分所有理論，戶外廣告位占用的建筑物外墻體和樓頂屬于共用部分，對于該部分約定歸全體業(yè)主居民所有的，這一點并無分歧。

但在沒有約定的情況下，該戶外廣告位的歸屬則存有爭議，有人認為應當屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，有人認為應當屬于該棟建筑物的區(qū)分所有人共有。筆者贊同第二種觀點。首先，在該共用部分權屬沒有約定的情況下應當作為法定共用部分，理應由該棟建筑的區(qū)分所有人共有。其次，共用部分可以分為全體共用部分和一部共用部分。按照建筑物區(qū)分所有理論，全體共用部分的修繕費用和其他負擔由全體區(qū)分所有權人按其專有部分的價值比例分擔，一部共用部分的修繕費用和其他負擔由相關區(qū)分所有權人分擔。一般情況下，某棟建筑物的外墻和樓頂的修繕費用及負擔應當由該棟建筑物的區(qū)分所有人承擔。第三，根據建筑物區(qū)分所有規(guī)定，業(yè)主對各自墻外橫向合理空間不應享有優(yōu)先利用的權利，只能由區(qū)分所有權人按照約定使用或者業(yè)主共同享有。第四，共用部分持分權人的權利主要有使用權和收益權。共用部分持分人的使用權是一個整體，除有約定外不得獨自行使，其對戶外廣告位的權利行使，應當共同管理，按份收益。

綜上所述，我認為建筑物外墻及樓頂的廣告應當屬于該棟建筑的區(qū)分所有權人，區(qū)分所有權人共用部分持分權的行使，除有約定外，應當共同管理，按份收益。

三、問題三:商品房預售中的戶外廣告問題

1、買受人與開發(fā)商約定的戶外廣告權屬的性質問題。

一般情況下，在房地產買賣中，開發(fā)商與買受人訂立的合同均為格式合同。開發(fā)商在簽訂合同時，有時約定“該商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻使用權不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權屬于出賣方”。關于該類條款的效力問題，依合同法規(guī)定，開發(fā)商與買受人之間關于“戶外廣告所有權歸開發(fā)商”的約定屬于排除對方主要權利的條款，屬于無效的格式條款。該戶外廣告所有權在業(yè)主依法取得房屋的所有權后歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主依法享有對屋面、屋頂的占有、使用、收益和處分的權利。開發(fā)商要在屋頂、外墻面安裝廣告牌須經過業(yè)主委員會同意，并且將業(yè)主應得的廣告收益交由業(yè)主委員會統(tǒng)一保管，用于補充專項維修資金，或按照業(yè)主大會的決定使用?！?】

2、買受人與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同的法律性質問題。

買受人與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同屬于商品房預售合同?！斗康禺a管理法》對商品房預售的合同的效力并未作出明確的規(guī)定，根據合同法和民法的相關理論，該合同簽訂后，購房者得到的僅僅是一種“期待權”，而非現實的房屋所有權。【4】商品房預售合同的標的是一種“權利”，即購房者在房屋竣工后享有要求預售方按照約定交付房屋并簽訂正式買賣合同，辦理產權轉移登記的權利。

3、房屋租賃合同的對抗效力。

《合同法》規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，這就是“買賣不擊破租賃”的原則。我認為關鍵問題是房屋租賃合同與第三人所有權之間的對抗效力問題。根據《房地產管理法》規(guī)定，“房地產租賃合同應當向房產登記管理部門備案”。備案并非合同生效的要件，但不備案不具對抗第三人的效力。若合同沒有備案，買受人可以主張其外墻的使用權，即“買賣擊破租賃”。此時，承租人的維權依據是基于《合同法》中“故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任”，要求出租人承擔締約過失責任。若合同已經備案，則應當適用《合同法》“買賣不擊破租賃”的規(guī)則，承租人可以取得廣告位的租賃權，買受人權利的維護取決于訂立合同時是否明知外墻廣告位已出租或出租人是否履行了告知義務。如果買受人明知該外墻廣告位已出租或出租人已履行了告知義務，則出租人不承擔違約責任。但買受人可主張出租人的行為構成不當得利，要求出租人返還房屋所有權轉移后的租賃收入。如果買受人不知該外墻廣告位已出租且出租人未履行告知義務，買受人可以要求出租人承擔締約過失責任。

四、問題四:房屋租賃中的戶外廣告問題

1、承租人是否可以改善和增設廣告位。

合同法規(guī)定，“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”。因此，承租人是不可以擅自改善和增設廣告位的。

但筆者認為這一規(guī)定是存在一定問題的。首先，理論上對租賃權的性質是有一定爭議的。主要分為債權說、物權說和租賃權物權化說【5】。我國多數學者認為，不動產租賃權屬于債權的范疇，應通過合同法加以規(guī)范。但為保護承租人的利益，應賦予不動產租賃權以一定的物權效力，即實行租賃權物權化。租賃權物權化使承租人有了租賃權處分的可能性，只要能保證出租人的租金收益，承租人是誰已不再那么重要。其次，對物的充分利用應當事先取得出租人的同意，但根據誠實信用原則，出租人有為承租人提供協(xié)助的義務。因此，當承租人的改善和增設行為是經營和生活所必需的，即使雙方沒有約定，出租人也應提供必要的便利。最后，根據物權法的效益原則，應當充分發(fā)揮物的利用價值。因此，依據《合同法》規(guī)定，承租人不能擅自改善和增設廣告位。但依據誠實信用原則和物權法的效益原則，即使雙方未對出租物的必要利用進行約定，承租人也應當可以進行該類利用行為。這一矛盾的解決有賴于立法的進一步完善。

2、承租人是否可以改變原廣告位的用途

《合同法》禁止承租人擅自轉租的規(guī)定，主要是為了保護出租人的權益。但是根據物權法的效益原則，應當充分保證對物的利用，以盡可能地提高物的使用效率【6】，也就是說只要不損害出租人的權益，承租人的轉租行為就應當受到保護。臺灣學者謝哲勝在《財產法專題研究》一書中認為“近代不動產所有權之趨勢應為利用權優(yōu)于所有權，因為對不動產加以利用生產物品者，比單純擁有不動產所有權者而不加以利用者對社會貢獻較大?！杀仨毠膭钊藗內ダ貌粍赢a加以生產，因為利用權人才是真正利用不動產以生產產品或服務之人，而所有權人并非直接利用不動產之人。因此，利用權之保障應優(yōu)于所有權而受保障”。所以說，《合同法》禁止承租人擅自轉租的規(guī)定某種程度上是有違《物權法》的效益原則的。

3、建筑物區(qū)分所有權人將房屋出租后的共用部分廣告位的權屬問題。

建筑物區(qū)分所有權分為專有權、共用部分持分權和成員權。【7】這些權利應當有區(qū)分所有權人享有，問題是當區(qū)分所有權人將專有部分出租后，承租人是否對公用部分享有權利。這個問題法律上并無明確的規(guī)定，我認為要解決這個問題應當取決于共用部分使用權的狀況。

首先，如果共用部分可以單獨對外出租的，承租人一般不對共用部分享有權利。沒有約定的情況下，租金一般應當由建筑物的用益物權人或所有權人取得。只要不妨害承租人取得的專有部分的租賃權的行使。

其次，如果共用部分是屬于與專有部分密切聯(lián)系的共用部分，按照誠實信用原則，出租人有協(xié)助承租人的義務，承租人可以在其必須利用的范圍內要求出租人提供必要的便利。因此，在這種情況下，該共用部分的廣告位使用權應當歸房屋承租人所有，只要承租人取得專有部分的租賃權，房屋所有人就不可以再處分該廣告位。

五、結語

由于我國對戶外空間廣告的法律規(guī)定不夠完善，有些問題僅限于理論上的探討，與實際運用的法律有一定差距。因此，在一段時間內，戶外廣告的權屬爭議仍將繼續(xù)，希望此文能對這些爭議的解決提供一些幫助。

作者:河南信陽人，蘭州大學法學院法律碩士，研究方向民法.

注釋:

[1]王利明.空間權:一種新型的財產權利.西北政法學院學報，2007-9-27.

[2]李曉君.論建筑物區(qū)分所有權.中國私法網，2007-9-25.

[3]何紅偉，王偉.樓頂及墻體廣告的權屬爭議及解決規(guī)則.中國房地產，2006，(10):39.

[4]沈旸.空間權的主張條件——廣告牌糾紛申訴案評析. 考試大網，2007-9-25.

[5]房紹坤.論不動產利用的二元結構.河南司法警官學院學報，2003，2.

[6]王利明.物權法基本原則探討.私法研究第一卷.人民法院出版社.

[7] 衛(wèi)德佳 .房地產法學.重慶大學出版社.