提要:傳統(tǒng)的民法理論認(rèn)為，善意取得只適用于動產(chǎn)，而《物權(quán)法》出臺后將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到了適用于所有物權(quán)載體。這是立法上的一個重要突破，對保證交易安全和促進(jìn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)是有利的，但也是存在缺陷的，其利弊值得進(jìn)一步探討。

關(guān)鍵詞:善意取得、物權(quán)法、不動產(chǎn)

中圖分類號: D92 D9

善意取得制度是指無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或其他物權(quán)給善意第三人時，善意第三人依法律規(guī)定取得該標(biāo)的物的所有權(quán)或其他物權(quán)，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還的制度。這一制度的目的在于建立交易秩序，并使之制度化，維護(hù)和促進(jìn)商業(yè)信用，從而使交易活躍、商業(yè)繁榮，使得一連串的交易得到維護(hù)，從總體上看達(dá)到了使交易成本最低化的目標(biāo)。

一、我國物權(quán)法對“善意取得制度”的發(fā)展

(一)傳統(tǒng)的民法理論認(rèn)為善意取得只適用于動產(chǎn)所存在的問題

我國就不動產(chǎn)能否適用善意取得制度，在物權(quán)法頒布之前，立法上沒有明確規(guī)定，學(xué)界爭論頗大，主流觀點(diǎn)認(rèn)為不適用。

部分學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記具有公信力，通過公信原則對不動產(chǎn)交易安全給予保護(hù)便已足夠，不必另設(shè)不動產(chǎn)善意取得制度。此種立法及理論上的不明導(dǎo)致了審判實(shí)踐上的混亂。

例如，第三人出于善意信賴不動產(chǎn)登記的公信力，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，并且該轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不符，此時第三人是否應(yīng)當(dāng)返還該不動產(chǎn)直接取決于不動產(chǎn)是否適用善意取得制度。

如依公信原則，登記記載無論是否存在瑕疵，對于第三人來說其登記內(nèi)容都是真實(shí)有效的，并可作為其取得該不動產(chǎn)的法律依據(jù)，則不動產(chǎn)適用善意取得制度是公信原則作用下必然的邏輯結(jié)果。

如依傳統(tǒng)民法理論通說，不動產(chǎn)不適用善意取得制度，以保護(hù)不動產(chǎn)所有人的權(quán)益，則第三人應(yīng)當(dāng)返還該不動產(chǎn)。但是如此處理則將產(chǎn)生如下問題:

1.任何善意的交易者在依據(jù)法律和市場規(guī)則的規(guī)定做出交易后取得了不動產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)，卻隨時有可能因無權(quán)轉(zhuǎn)讓和登記上的瑕疵使得登記內(nèi)容不再是確認(rèn)不動產(chǎn)交易是否合法有效的依據(jù)，從而造成善意的交易者未能取得不動產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。其結(jié)果就是公信原則沒能發(fā)揮保護(hù)不動產(chǎn)交易安全的作用。這必然使人們失去對登記公信力的信任。

2.交易者為避免不動產(chǎn)交易風(fēng)險，必須調(diào)查每一筆交易的登記內(nèi)容和權(quán)利出讓人的權(quán)利是否存在瑕疵。而這顯然會大大增加交易的資金和時間成本，阻礙了交易的順利進(jìn)行。

3.不動產(chǎn)無權(quán)轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)生又往往是不動產(chǎn)原權(quán)利人對自己所享有的不動產(chǎn)物權(quán)未盡到注意義務(wù)，引起交易風(fēng)險的產(chǎn)生。所以善意受讓人不應(yīng)為原權(quán)利人的過失承擔(dān)責(zé)任。

從立法目的上說，法律上確立善意取得制度的立法目的是在對所有權(quán)的保護(hù)與交易安全沖突時，側(cè)重于保護(hù)交易安全，維護(hù)交易的正常進(jìn)行，保障善意受讓人的利益。如此說來既然不動產(chǎn)交易也會因工作人員的疏忽大意，導(dǎo)致登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，僅憑登記公信力無法完全保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益時，從維護(hù)交易秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動順利進(jìn)行的目的出發(fā)，不動產(chǎn)交易也應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。

(二)物權(quán)法將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到了適用于包括不動產(chǎn)在內(nèi)的所有物權(quán)載體

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，善意取得制度適用于動產(chǎn)、不動產(chǎn)和其他物權(quán)。

物權(quán)法將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到所有物權(quán)載體，為不動產(chǎn)及其他物權(quán)交易安全提供了更有力的保護(hù)。

二、不動產(chǎn)善意取得的意義

(一)不動善意取得是公信原則作用下的必然邏輯結(jié)果

公信原則是指物權(quán)登記機(jī)關(guān)在其物權(quán)登記簿上所作的各種登記，具有使社會公眾相信其正確，即使登記內(nèi)容與事實(shí)不相符，也不影響物權(quán)變動的效力一種原則。但公信原則并非法定的物權(quán)取得方式。因此，公信力作為一項(xiàng)制度，要使受讓人取得受讓物權(quán)也就必須通過善意取得制度獲得。所以公信原則是善意取得制度的法律基礎(chǔ)，善意取得制度是公信原則的結(jié)果與表現(xiàn)?；诓粍赢a(chǎn)登記的公信力演繹出的邏輯結(jié)果必然是不動產(chǎn)的善意取得。

(二)不動產(chǎn)善意取得保證了不動產(chǎn)交易安全，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

如前所述，不動產(chǎn)如果不能適用善意取得制度，將使得不動產(chǎn)交易的風(fēng)險和成本的大幅增加，并給交易者帶來不安全感，不利于不動產(chǎn)交易秩序的穩(wěn)定?！段餀?quán)法》將不動產(chǎn)及其他物權(quán)載體都納入善意取得制度的適用范圍內(nèi)，有力的保護(hù)了不動產(chǎn)的交易安全，促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展。

三、如何認(rèn)定善意取得

根據(jù)我國物權(quán)法的標(biāo)定，善意取得必須具備以下條件:

讓與人為無權(quán)處分人;讓與人為標(biāo)的物的占有人或登記的權(quán)利享有人;轉(zhuǎn)讓必須是有償?shù)?標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的價格必須合理;受讓人受讓標(biāo)的物時必須是善意的;轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人占有。

只有同時具備以上所有條件才能被認(rèn)定為善意取得，任何一條不符合條件都不能被認(rèn)定為善意取得。善意取得成立后原所有權(quán)人對標(biāo)的物的所有權(quán)消滅，受讓人成為標(biāo)的物的新所有權(quán)人。原所有權(quán)人不能向受讓人行使追及權(quán)，即不能要求受讓人返還標(biāo)的物，只能向無處分權(quán)人(轉(zhuǎn)讓人)和有過錯的登記機(jī)關(guān)請求賠償損失以獲得救濟(jì)。

四、物權(quán)法中對善意取得制度所做的規(guī)定存在的缺陷

(一)夫妻共同財產(chǎn)處分問題

按照物權(quán)法對善意取得的規(guī)定，如果婚姻關(guān)系存續(xù)期間，配偶之一未經(jīng)對方同意，處分了不動產(chǎn)或者是大宗的動產(chǎn)，有可能出現(xiàn)處分有效的法律后果。這樣，受侵害方的利益就難以得到法律的保護(hù)。只能由其夫妻之間自行解決了。

(二)對非法財產(chǎn)的追繳問題

物權(quán)法出臺之前，凡是非法財產(chǎn)，在案件查辦時一律無條件予以追繳。但是，《物權(quán)法》的善意取得制度卻對此做出了不同的規(guī)定:(1)如果非法財產(chǎn)已經(jīng)被第三人“善意取得”，則不得追繳;(2)只有在第三人是“惡意取得”時，才可以追繳。從而使得非法財產(chǎn)追繳變得更加困難。

五、結(jié)束語

從司法實(shí)務(wù)的角度看，物權(quán)法將善意取得制度擴(kuò)大到包括不動產(chǎn)在內(nèi)的所有物權(quán)載體，無疑是民法理論上的一大突破。但也帶來的其他問題，必然會給當(dāng)事人帶來較大的風(fēng)險。因此，需要在立法上，對此做出防范性的規(guī)定，或者是修法，或者是以司法解釋，逐步完善，使物權(quán)法善意取得制度更加完善。

作者單位:周威，湖北省正義法律事務(wù)所;王素紅，武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院

參考資料:

[1]彭萬林.民法學(xué).中國政法大學(xué)出版社，1994年2月第一版.

[2]新編實(shí)用法律詞典.中國檢察出版社.1998年2月第一版.

[3]百度百科中對“善意取得”的注解.