2009年，萬科(000002.SZ)仍然是地產(chǎn)界的龍頭老大，但外界注意到，與自己激進(jìn)的2007年相比，萬科慢下來了;與保利地產(chǎn)等新貴們相比，萬科也慢了下來。過去的一年，萬科做的最重要工作，是推進(jìn)公司從“規(guī)模速度型”向“質(zhì)量效益型”增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變。

10月25日，萬科發(fā)布三季報(bào)，前三季度共實(shí)現(xiàn)銷售金額461.5億元，銷售面積510.3萬平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)29.6%和26.8%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入295.4億元，同比增長(zhǎng)31.1%，凈利潤(rùn)29.6億元，同比增長(zhǎng)29.9%。

但業(yè)內(nèi)注意到，兩天后保利地產(chǎn)公布的財(cái)報(bào)顯示，保利地產(chǎn)前三季度銷售簽約面積392.24萬平方米，銷售金額323.35億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)163.16%和165.2%，相對(duì)于萬科其增長(zhǎng)速度可謂瘋狂。

另一家大地產(chǎn)公司、具有央企背景的中海地產(chǎn)也在利潤(rùn)率上對(duì)萬科形成沖擊。中海前三季度實(shí)現(xiàn)銷售金額雖只有293.32億元，但2009年上半年扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于公司所有者的凈利潤(rùn)，中海為26.74億元，凈利潤(rùn)率是9.12%;萬科為25.24億元，凈利潤(rùn)率是5.92%。

事實(shí)上，從2007年董事長(zhǎng)王石拋出“拐點(diǎn)論”后，萬科就開始采取減少庫存、升級(jí)產(chǎn)品為主導(dǎo)的防御性戰(zhàn)略，整個(gè)2008年，萬科拿地速度以及新建面積銳減。但隨著政府救市政策出臺(tái)和天量放貸進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)從寒冬迅速回暖，而萬科卻在2009年感到了內(nèi)外部的巨大壓力，有分析認(rèn)為，用不了三年，保利地產(chǎn)就會(huì)超越萬科取代其業(yè)內(nèi)老大的地位。

2009年1月以來萬科已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月零拿地，業(yè)內(nèi)有人士稱萬科的土地儲(chǔ)備只夠開發(fā)兩年半，萬科內(nèi)部對(duì)“拐點(diǎn)論”的表述也在微妙變化。今年5月，萬科副總裁肖莉在申銀萬國(guó)的策略研討會(huì)上稱，萬科有可能已經(jīng)錯(cuò)失了最好的拿地時(shí)機(jī)，并暗示萬科將加快拿地的速度。

從5月份起，萬科奮起直追，僅僅4個(gè)月的時(shí)間，就在全國(guó)十多個(gè)城市拿地31塊，總計(jì)820萬平方米。但外界也注意到，從拿地城市結(jié)構(gòu)看，萬科在繼續(xù)深挖一線城市的同時(shí)，重點(diǎn)向二、三線城市傾斜。上述競(jìng)拍到的31個(gè)地塊，僅有6塊屬于京滬穗深四大一線城市，總建筑面積不足110萬平方米，在全部新增土地儲(chǔ)備中占比不足1/6。

顯然，萬科多年來一直沿襲的“3+X”區(qū)域戰(zhàn)略正在發(fā)生變化，其中“3”指長(zhǎng)三角、珠三角和京津環(huán)渤海三大戰(zhàn)略區(qū)，“X”指的是三大戰(zhàn)略區(qū)之外的二、三線城市。以前，三大戰(zhàn)略區(qū)一直是萬科關(guān)注的核心，也是其主要的業(yè)務(wù)來源。而2009年上半年，萬科二線城市的住宅銷售面積已經(jīng)超過了一線城市。

5月，萬科與長(zhǎng)春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬科將在房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體等重點(diǎn)領(lǐng)域擴(kuò)大投資，預(yù)計(jì)在長(zhǎng)春投資總額30億元;7月，萬科擊敗保利、中海、碧桂園等強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)者，以21.5億元奪下佛山地王;10月，萬科與南京交通集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，兩家集團(tuán)將共同成立項(xiàng)目公司，聯(lián)手開展土地運(yùn)作和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作。

顯然，萬科雖然低調(diào)潛行，但不會(huì)放棄自己頭把交椅的野心。為此，萬科加大了融資力度，9月15日，萬科臨時(shí)股東大會(huì)高票通過了高達(dá)112億元的公開融資方案。公司總裁郁亮在會(huì)上表示，之所以提出再融資的想法，是因?yàn)槿f科已經(jīng)確信公司回到了增長(zhǎng)軌道。

雖然房?jī)r(jià)“高得都不道德”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年仍存在巨大的不確定性，但這個(gè)行業(yè)唯一的專業(yè)公司已經(jīng)做好了兩手準(zhǔn)備——沒有人懷疑萬科對(duì)市場(chǎng)變化的快速反應(yīng)能力。