摘要 作者通過在貴陽物業(yè)管理企業(yè)的實際調(diào)查，分析了貴陽物管企業(yè)的現(xiàn)狀，如流程運作不規(guī)范、物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)普遍偏低、居民物管消費理念不成熟等問題，這使得物管公司同業(yè)主的矛盾一直都較為突出，針對這些問題本文提出了物業(yè)管理企業(yè)改善現(xiàn)狀的建議。

關(guān)鍵詞物業(yè)管理;物業(yè)管理員工;業(yè)主

中圖分類號F293.33文獻標識碼A 文章編號1673-9671-(2009)111-0136-01

二十世紀末，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大力發(fā)展和人民生活水平的提高，物業(yè)管理(以下簡稱“物管”)在我國從無到有，管理水平不斷提高，物業(yè)管理這個概念也開始走進廣大中國人的生活中，特別在近幾年，物管行業(yè)在大中城市發(fā)展迅速。但在物業(yè)管理市場繁榮的背后，還存在著諸多問題。筆者通過對貴陽部分物管企業(yè)的調(diào)查，提出貴陽物業(yè)管理中的幾個主要問題并提出相應(yīng)的解決辦法。

1 貴陽物管行業(yè)的現(xiàn)狀

1.1 物管流程運作不規(guī)范，市場化程度低，規(guī)模和經(jīng)營受限于房開企業(yè)

大多數(shù)物管企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫胎而出，所以物管公司從行為習慣、認識上就代表著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益，在管理上角色錯位，服務(wù)水平不高，服務(wù)意識差。有的片面追求利潤，重收費輕服務(wù)，非法占有公共部位經(jīng)營收益，引起業(yè)主不滿。物管企業(yè)雖然在法律上擁有獨立經(jīng)營權(quán)，但是由于相關(guān)利益，在很多問題的處理上往往受限于房開企業(yè)，同時由于隸屬于房開企業(yè)規(guī)模與發(fā)展都受到很大的限制。此外，物管企業(yè)沒有實際解決不實承諾的能力，這就造成了業(yè)主、物管企業(yè)和房開企業(yè)三者的溝通矛盾。特別突出表現(xiàn)為業(yè)主與物管企業(yè)之間的矛盾。

1.2 業(yè)主和物管企業(yè)員工對物管行業(yè)的認識比較狹隘

由于物管行業(yè)是最近十年才在貴陽開始的新興服務(wù)行業(yè)，不光業(yè)主對這個行業(yè)不夠了解，物管企業(yè)員工本身也對物管行業(yè)有著社會地位不高，未來發(fā)展前景不樂觀的看法。據(jù)調(diào)查，貴陽物管行業(yè)報酬處于相當?shù)偷乃?。物管企業(yè)員工月平均工資為600元左右。

這樣的現(xiàn)狀導致了兩個結(jié)果，一方面，由于工資待遇較低，貴陽的物管企業(yè)招不到受過專業(yè)培訓的物業(yè)管理工作人員，造成從業(yè)人員本身對物管行業(yè)就不了解，這給物管企業(yè)與業(yè)主的順暢溝通制造了障礙。另一方面業(yè)主的心態(tài)是，物管員工的社會地位不高，收入低，在對待物管員工的態(tài)度上往往表現(xiàn)得不是十分尊重。這樣一來，物管企業(yè)員工和業(yè)主之間的矛盾更加升級，物管工作很難順利開展。

1.3 物業(yè)公司和業(yè)主的溝通不暢

據(jù)調(diào)查，由于計劃經(jīng)濟時期的福利分房及低租養(yǎng)房的影響，部分業(yè)主對物管運作缺乏了解。短期內(nèi)還沒有形成物管的消費觀念。業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)條例既不專業(yè)也不刻意了解。物業(yè)公司雖然到處說自己虧損嚴重，但又不肯按政府要求的定期向業(yè)主公布帳目，致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和交納的管理費用是否用于自己物業(yè)的管理。因此，物業(yè)公司和業(yè)主之間的溝通十分必要，否則就可能矛盾重重。

2 改善以上現(xiàn)狀的一些建議

2.1 物管企業(yè)的規(guī)范化

如前所述，貴陽的物管企業(yè)大多是房開企業(yè)的下屬企業(yè)，無論是規(guī)模上還是處理問題的能力上都受到很大的限制。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中。解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強對業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責任和物業(yè)公司的責任。

2.2 通過多方努力，逐步改變業(yè)主對物管行業(yè)的看法

(1)社會地位的轉(zhuǎn)變。物管行業(yè)是一個新型的服務(wù)行業(yè)，卻和廣大市民的生活息息相關(guān)。因此社會輿論應(yīng)該對這個行業(yè)給以更多的關(guān)注，讓更多的人了解物管行業(yè)，尊重物管行業(yè)，提高物管從業(yè)人員的社會地位，吸引更多的年輕人學習物業(yè)管理，進入物業(yè)管理行業(yè)工作。不斷提升整個行業(yè)的素質(zhì)。

⑵提高從業(yè)人員的素質(zhì)。要處理好與業(yè)主的關(guān)系，首先物業(yè)管理員工要先提高自身的素質(zhì)，才能去管理業(yè)主、服務(wù)于業(yè)主、與業(yè)主保持良好的溝通。物業(yè)管理員工在日常的工作中直接與業(yè)主接觸，我們的一言一行，工作的方式和態(tài)度都要正確、得體，物業(yè)公司在業(yè)主面前的形象直接由物管工作人員來展現(xiàn)，那么較高的綜合素質(zhì)就十分重要。物業(yè)公司在業(yè)主面前的形象都要由物業(yè)管理員工來展現(xiàn)，那么較高的綜合素質(zhì)就十分重要。應(yīng)強化培訓，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平。

⑶逐步提高現(xiàn)有從業(yè)人員的薪酬待遇，吸引更多的專業(yè)人才到企業(yè)工作，提高物業(yè)管理企業(yè)的整體形象。同時對現(xiàn)有工作人員提供更多的培訓學習機會，給以更多的關(guān)懷和溝通，讓這些工作人員對自己從事的行業(yè)的未來前景和發(fā)展方向有較深認識，了解物管行業(yè)作為服務(wù)行業(yè)的特性，熱愛自己從事的行業(yè)。有助于業(yè)主態(tài)度的逐步改變，形成良性循環(huán)，有利于物管工作的開展。

2.3 物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念真正建立以人為本的工作思想，與業(yè)主間建立良好的互動關(guān)系

《物業(yè)管理條例》第二條中是這樣解釋物業(yè)管理的:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、保養(yǎng)、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從這個定義看來，物管工作離不開業(yè)主和物業(yè)管理的共同協(xié)作，它離不開人的參與。物管企業(yè)只有真正轉(zhuǎn)變自身觀念，建立以人為本的工作思想，才能真正的與業(yè)主建立良好的關(guān)系，才能實際意義上的暢通物管企業(yè)與業(yè)主的溝通渠道，為良好的溝通打下堅實的基礎(chǔ)。

綜上所述，貴陽的物業(yè)管理必將向著區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路上發(fā)展，這是貴陽物業(yè)管理發(fā)展趨勢。規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的未來發(fā)展方向;市場化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流;集團化發(fā)展將結(jié)束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體;法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道。

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作者簡介 :

徐婷，女，籍貫:貴州貴陽，貴州財經(jīng)學院工商管理學院擔任講師，碩士，研究方向: 企業(yè)管理。